Kvalitetsjusterade bostadspriser i Göteborg

Mäklarstatistik släppte idag sitt data med ojusterade medelvärden för bostadspriserna i land och rike runt (Bonnier/DN, Schibsted/SvD – Schibsted har också en balanserad artikel). 

För Göteborgsområdet rapporterade man -1% för bostadsrätter, 0% för lägenheter centralt och +5% för villor. Detta är alltså medelvärden och tar inte hänsyn till vad som säljs.

Det gör dock Valueguards statistik, som justerar för kvaliteten på det som sålts.

Valueguard-KTH:s bostadsprisindex för lägenheter i Göteborg

Denna statistik är mer väsentlig än Mäklarstatistiks data och medelvärden och är som vanligt det jag rapporterar om. Valueguard rapporterar istället om positiva värden över hela linjen. Samtidigt ingår ju inte osålda eller osäljbara objekt i någon statistik. Hur värderar man ett objekt som går att sälja?

För bostadsrätter steg priserna kvalitetsjusterat +3.2% på en månad, +3.0% på tre månader och -2.1% på ett år. Från toppen i maj är priserna ner 2.3%. Skillnaden mot mäklarstatistiks data talar liksom i Stockholm för att premiumobjekt har varit mer svårsålda än enklare lägenheter.

Valueguard-KTH:s bostadsprisindex för villor i Göteborg

Villapriserna steg kvalitetsjusterat +4.8% på en månad, +2.5% på tre månader och -1.7% på tolv månader. Från toppen i maj är priserna ner 2.5%. När det gäller villor är alltså Mäklarstatistiks medelvärden och Valueguards kvalitetsjusterade statistik i stort sett lika senaste månaden. Villamarknaden har alltså varit ganska jämn över såväl sämre objekt som premiumobjekten.

Intressant kan vara att notera att Göteborgsmarknaden ligger nära att slå om tekniskt för Parabolic SAR, PSAR. Stiger priserna även under februari kan vi mycket väl baserat på PSAR få en köpsignal. PSAR fungerade dock dåligt för Göteborgsmarknaden 2007 – 2009 och jag tycker därför att man istället enbart skall titta på MACD. Där ligger köpsignalen fortfarande månader bort även vid fortsatt kraftig uppgång. Tittar vi på så här stora uppgångar på en månad så har de dock alltid följts av fortsatta uppgångar i Göteborg. Exempelvis 2007, 2009, 2010 mfl. Historiskt har så här stora rörelser på uppsidan signalerat varaktig uppgång.

En marknadsbubblas anatomi

Generellt så skall alla bubblor ha en tjurfälla där optimister kastar sig in efter en tids nedgång. Man brukar floskla på med “tillbaka till normalt” sett till hur marknadsbubblor fungerar. Den upprekylen är sedan den sista större rekylen innan det riktiga raset sätter in och panik och kapitulation blåser ur marknaden.

Man skall också komma ihåg att alla bubblor är irrationella och kan alltså alltid kan blåsas upp lite till. Skadan blir bara större när de väl spricker.

Efter att de senaste månaderna i allt större grad diskuterat om inte alliansregimen (speciellt moderaterna), alternativt även oppositinonen när vi närmar oss valet, kommer gå rätt långt för att hindra en bostadskrasch. Med allt mer av wannabe-medelklassen i framför allt storstäderna högbelånade så kan väljarsympatierna från denna väljargrupp bli avgörande i valet. Den svenska Karlsson på taket-ekonomin är också helt beroende av ständigt ökad privat skuldsättning och Anders Borg kan riskera hamna i skamvrån på EU-toppmötena om svensk ekonomi kraschar med bostadsbubblan. Om nu priserna återhämtar sig av sig själva så minskar incitamenten för politikerna att gå in och höja avdragsrätten, införa räntebidrag eller statliga lånegarantier etc. Istället kanske man tvärt om börjar diskutera amorteringskrav på allvar. Och eftersom svensken bara ser boendet som en månadskostnad och inte som en skuld och risk så kan amorteringskrav kraftigt höja den månadskostnaden.

Så vilket parti kommer först gå ut med någon form av bidrag till bostadsköpare eller belånade, utöver det som redan finns via avdragsrätten?

Förloppet är inte givet, utgången är det däremot. Förr eller senare återvänder bostadspriserna till disponibel inkomst, KPI eller BNP. Hur resan dit ser ut återstår att se. Någon tidtabell finns inte heller även om jag tror på 4 – 8 år.