Mäklarstatistik släppte idag sitt data med ojusterade medelvärden för bostadspriserna i land och rike runt (Bonnier/DN, Schibsted/SvD – Schibsted har också en balanserad artikel). För Stockholmsområdet rapporterade man -1% för bostadsrätter och +2% för bostadsrätter centralt, samt +4% för villor. Detta är alltså medelvärden och tar inte hänsyn till vad som säljs.
Det gör dock Valueguards statistik, som justerar för kvaliteten på det som sålts.
 |
| Valueguard-KTH bostadsprisindex
för lägenheter i Stockholm |
Denna statistik är mer väsentlig än Mäklarstatistiks data och medelvärden och är som vanligt det jag rapporterar om. Under dagen kommer jag släppa fler blogginlägg om detta, men som vanligt börjar jag med Stockholm då det är den största enskilda marknaden som därmed berör flest enskilda läsare. Väldigt få individer söker bostad över hela Sverige samtidigt och rikets siffror är därför de minst intressanta.
Enligt Valueguard var den kvalitetsjusterade prisutvecklingen +2.7% för bostadsrätter i Stockholm. Det är en förändring på +2% på tre månader, -1.7% på 12 månader och -3.0% sedan toppen i mars.
 |
| Valueguard-KTH bostadsprisindex
för villor i Stockholm |
För villor i Stockholm rapporterar Valueguard om en ändring i kvalitetsjusterade priser på +7%. Detta är +0.9% på tre månader, -4.8% på 12 månader och -5.1% sedan toppen i april.
Skillnaden mot Mäklarstatistiks data antyder att det sålts en övervikt av oattraktiva objekt, vilket drar ner medelvärdet hos Mäklarstatistik relativt Valueguards kvalitetsjusterade priser. Dyrare premiumobjekt har alltså varit relativt svårsålda är min tolkning, och det är de billigare objekten som generellt sålts. Bostadsköparna lägger alltså mindre pengar på bostadsköpet idag och undviker dyrare objekt.
Oavsett så avgörs inte bostadsmarknaden på en månad och de som tror att en krasch sker på en enskild månad vet inte vad de pratar om. En realistisk utveckling är ner 5 – 10% om året under 4 – 8 år och man kommer alltid få se enskilda månader eller rent av kvartal mot strömmen.
En annan grumlande faktor är att Mäklarstatistik bara bygger sitt data på ca 70% av alla svenska mäklare och Valueguard använder Mäklarstatistiks rådata. Det kan fortfarande vara fullt statistiskt signifikant men då måste man vara säker på att det inte finns något systematiskt fel i vilka mäklare som inte ingår.
Glädjande nog skriver nu Dagens Industri att även de börjar förlita sig på Valueguard istället för Mäklarstatistik. Sent skall krigsrubriktidningen vakna. De skulle följt Valueguards statistik i våras när den gav tekniska signaler om det fall i bostadspriserna som sedan besannades under hösten. Men visst är det kul att man inte skriver en rad om Mäklarstatistiks medelvärden nu på morgonen utan väntar på Valueguard.
Läget påminner mycket om början 2008. Bostadspriserna föll under 2007 och fick en tjurfällerekyl uppåt i början av 2008 innan de sedan föll kraftigt hösten 2008. Inte omöjligt att vi får samma effekt nu, där nästa utförsbacke kanske drivs av arbetslösheten och konjunkturnedgången och inte bara av att det helt enkelt blev för dyrt för folk.
Något annat att fundera över är att osålda och osäljbara lägenheter inte finns med i statistiken. Siffrorna baserar sig på faktiskt avslutade affärer. Att en del lägenheter eller villor helt enkelt inte går att sälja påverkar inte statistiken. Vad är värdet på ett objekt som inte går att sälja och hur borde det påverka siffrorna?
En kommentar vad gäller teknisk analys här. Jag har kört med PSAR och MACD som fungerat bra historiskt på bostadsmarknaden och Valueguards index och ingen av dessa signalerar köpsignal än i Stockholm. Tidigare har dock så här kraftiga spikar upp i åtminstone villapriserna följts av en trendvändning och stigande priser även på sikt. Det talar för att en tillfällig botten nåddes i december 2011. Kan vara köpläge på villor i Stockholm för den som anser sig ha råd om man nu bara tänker bo i villan en väldigt kort tid. Transaktionskostnaden för flytt, stämpelskatt och mäklararvode vid försäljning gör att det dock är meningslöst om inte priserna stiger för evigt uppåt.
51 kommentarer
"Allt pekar mot att morgondagens data från Mäklarstatistik och datat från Valueguard visar på fortsatta fall på bostadsmarknaderna, som alltid givetvis med lokala variationer. Inte heller bör rasen vara lika stora som i december, men generellt nedåt."
Vad var "allt" som pekade på det som inte blev av?
Jag skrev också "jag har haft fel förr". Du verkar ha väldigt mycket prestige satsat i det här? BLT?
Haha, vem är det som har prestige satsat i det här egentligen? 😀
Prestige eller inte, räkenskaperna med Cornu få väl göras upp om några år.
För att hålla sig till sakfrågan skulle det naturligtvis vara intressant att få ta del av vilka faktorer/signaler som låg till grund för den svepande prognosen om fortsatt fall.
Precis – att erkänna "jag har haft fel förr" svarar såklart inte på frågan vad "allt" var för indikatorer.
"Allt pekar mot" verkar nuförtiden vara ett uttryck för "min magkänsla".
Det är så härligt med alla anonyma baksätesförare.
Intressant. Mer folk på visningarna i Sthlms södra närförorter nu än under senhösten. Den här effekten kommer nog hålla i sig ett litet tag (typ några månader) tippar jag om ingen jobbigt makro-event inträffar.
Yehaaa! Dompa och Bollie till ostronen ikvæll! 🙂
hahha. Nu kommer lattekvinnan att springa till mannen för att säga: "Kolla i aftonbladet, det har vänt, nu köper vi". Jag gjorde av mig med min Lattekvinna i höstas (eller så gick hon?) för att jag inte ville spendera mina slantar i riskprojektet boende-med-en-lattekvinna-som-snart-vill-byta-bostad-igen =)Jag erbjöd mig att hyra in mig själv om hon belånade sig. Det var inte intressant!
Ja, och som du själv konstaterat så är du nu också ensam och bitter
lika dåligt som att vara tvåsam och bitter som du
Klart man måste följa lattekvinnans vilja i ett land som Sverige, annars blir det som bekant tjurigt och minimalt gökande… Det var nog bra att löpa amok i detta fall. Det kan bara sluta på ett sätt… Ned, ned ned!
12:54
Bitter har jag aldrig varit. Ledsen har jag varit – för älskat henne har jag gjort. Men kunde inte stå ut med en allt för viljestark (styrande/jämlik) utan att samarbeta på ett som jag anser sunt sätt. Det skulle bara vara som hon önskade. Men nu trivs jag kanon som singel och laddar inför våren och segelbåten. Jag är 27 och hon är inte den sista. När ändå diskussionen är nära kan jag avslöja min uppfattning att den svenska kvinnan fanatiska inställning till jämställdhet har gått alldeles för långt dvs. (oj, svor jag i kyrkan!!!)
Ja för fan, kvinnan ska hålla sig i köket och inte uttrycka några åsikter.
/12:54
Bitterkukar förblir nog bittra. Vi kvinnor vill vara jämställda och kommer inte att ge upp utvecklingen. Men jag vet att många män inte vill ge se sina fördelar delade med kvinnor. Synd för dem, synd för alla. Själv är jag dock inte det ni kallar "lattetypen" utan vi bestämmer tillsammans och har båda rimliga förväntningar på boendestandard och ser realistiskt på ekonomin.
Kvinnorna åker till Danmark för insemination och sedan till Afrika för att roa sig. Det är jämställdhet det. Om inte så för att jämna ut skillnaderna som kvinnor fått utstå under årtusenden av mansdominans.
0345
Ni är få, men finns och är upptagna av en lycklig man =)
Det är ju trots så att dagens "bostadstema" sammanfaller med allt Alla hjärtans dag. Så till alla frustrerade män där ute vill jag bara säga att ni kanske ska se över vilka kretsar ni rör er i – om ni är sökande. Jag råkar tydligen befinna mig i kretsar med "helt vanligt" sinnade, sansade kvinnor som värdesätter en varm och glad relation före ett stylat, central boende.
Inte så att "lattekvinnornas" ytliga driv är obekant (lika lite som ytliga män är det), men jag känner inte alls igen det i mina egna sfärer. Kanske dras vissa män till det ytliga i ett initialt skede, men blir missnöjda när det visar sig vara genomgående….? Jag ska kanske tillägga att mina väninnor över lag får sägas vara både tilldragande och intellektuella.
Låter det för bra för att vara sant? Det är det inte! Men de skulle garanterat välja bort en man med gammeldags åsikter i jämställdhetsfrågan.
Lycka till!
Vilka kvinnor har levt i årtusenden och upplevt detta personligen? (Sen är det där en grov förenkling, det beror vilket samhälle du ser på. Dels har kvinnor inte varit "dominerade" i alla samhällen historiskt, dels så skulle vilken person som helst oavsett kön upplevt sig som oerhört begränsad, nedtryckt och ojämlik jämfört med dagens samhälle.)
Eller så missade jag nån ironi här. Jäkla generation X…
Men fattar du inte att dagens kvinnor förtjänar att kompenseras för 1000-tals år av kvinnoförtryck. Genom att födas med två X-kromosomer de senaste decennierna så skall de ha ersättning för de som förr hade två X-kromosomer.
Lägenhet i mitt hus som såldes till ett helt godkänt acceptpris innan visning… Verkar rulla på ok igen..
Vilka ord använder du för att beskriva en nedgång som den i Spanien om du anser att en nedgång på 5-10% över ett år är "bubbla" och en "krash"? Är allting som inte är en uppgång en krash i dina ögon. Lite väl mycket braskande kvällstidningsspråk ger mig bristande förtroende.
Finns det statistik län för län? Jag som bor i Dalarna har inte speciellt mycket gemensamt med varken Stockholmare, Göteborgare, Malmöbor eller riket som helhet.
SVD har bra grafisk redovisning av prisuppgången sen 1995. Fast framtidens kurva drog de till med lite på måfå. 120 000 kr /kvm om 14 år!
12000 Kr /kvm år 1995 blev ca 40 000 kr/kvm år nu.
Då skal man veta att 1990 talet inleddes med en nedgång.
Jag gissar att vi får se 60 000 kr/kvm år år 2021.
Byggkostnaden bestämmer.
Kanske kan vi nöja oss med mindre boende framöver?/Oppti
Hur utvecklas priserna i Norrland? Jag tycker det verkar vara mer stabilt men jag kan ha fel.
För att förstå hur marknaden fungerar tror jag det är viktigt att tänka på hur olika människor ser på bostadsköp och skuldsättning.
Själv tänker jag på skulden jag skulle ta på mig om jag köpte.
Men en vän till mig sa: "Man tänker ju inte att man tar på sig en skuld. Man tänker bara att det är en månadsavgift!" Om man tänker så – och det gör många – så struntar man fullständigt i vilken skuld man tar på sig. När räntan är låg ser man bara på månadskostnaden. Och nu väntas räntan sänkas snart igen.
När samma vän nyligen köpte ut sin lägenhet p.g.a. skilsmässa så passade han på att totalrenovera den. Eftersom han tidigare sagt att han knappt hade råd att köpa ut lägenheten så undrade jag hur han hade råd att dessutom totalrenovera. "Jag lånar pengarna. Det bli bara ett par hundra extra i månaden", var svaret.
Om man ska förstå marknaden måste man förstå det här sättet att tänka. Kanske är det jag som är dum, och borde istället bara köra så det ryker? Är det annorlunda den här gången! 😉
Det är antagligen inte annorlunda den här gången, och det är din "naive" vän som vinner nu också. Och du sitter och muttrar om hur hemskt det är att det lönar sig att skuldsätta sig över öronen. Precis som vanligt.
Så här har folk resonerat i 20 år nu, ja ännu längre för på 80-talet var det en ännu större förmån med avdragsmöjligheter på 70-80% av räntan.
Folk lånar i de flesta fall så mycket som banken är beredda att låna ut till dem. Att kunna räkna procent och att ha en budget är långt bortanför horisonten för de flesta människor.
Och ändå är det de som ligger på en strand i Thailand medan vi sitter här hemma och fryser…
Det enda som är säkert är att vi inte vet hur framtiden ser ut, och att alla försöka att förutsäga den är minst sagt vanskliga. Det gäller ekonomin, klimatet, Jesu återkomst och allt annat. Det misslyckas alltid. Men även optimisterna har missat varje gång – inte bara pessimisterna. Läste i SvD om de totalt skuldsatta som inte har något hopp. Många av dem kraschade med bostadsbubblan i början av 90-talet, som jag minns väl. Visste inte att de faktiskt lider av det än idag, så risken är inte försumbar om man spelar spelet. Min granne köpte en tre i förort för 500 000 och sålde ett par år senare för 200 000, på 90-talet. Det var mycket pengar i Stockholmsförort på den tiden. Och många förlorade på IT-kraschen.
Det enda vi vet är att vi inte vet. Det gör det inte lättare att välja, precis…
Vad vi vet är däremot hur man undviker eller minskar risk.
Hate to say "I told You so". Men, I told you so.
Det här är början på vårrallyt på sthlms bomarknad.
"Optimismen" var tillbaka i januari och har accelererat sedan dess.
Tjurfälla ? Kanske.
/Realisten
Garv, 0pptis gissningar är värda 0!
"Transaktionskostnaden för flytt, stämpelskatt och mäklararvode vid försäljning gör att det dock är meningslöst om inte priserna stiger för evigt uppåt."
Ja, men i Stockholm ska man väl åtminstone slippa kostnaden för nya pantbrev!!
Ganska roligt egentligen. Før en månad sedan skrevs det på den hær bloggen att en nedgång på 5% før villor i Stockholm var en "priskrasch". Vad ska man då kalla en uppgång på 7%?
Før att parafrasera denna blogg,
"Om man så vill så innebär ett pris som rusar 7% att den som köpt en belånad villa för 5 MSEK nu tjænade 350 000:- SEK på en månad. Det är också en månadsintækt för boendet"
Oavsett hur det går och vem som har "rätt" så har det aldrig skadat med lite ödmjukhet…
WTF, det här skrev jag ju på en helt annan kommentar…
/01:48
Att kräva ödmjukhet av någon är inte ödmjukt. Sten i glashus.
Värst vad du är lättirriterad idag. Dessutom verkar du inte vara läskunnig, men det var ju inget nytt. Det var ödmjukt sagt av mig.
haha, nedgången kommer att vara dramatisk i år, åtminstone 20%./Se upp där nere
@AnonymFeb 14, 2012 12:28 AM (det funkar inte att klicka på svara)
Då får du väl istället för en lattekvinna skaffa dig en blattekvinna!!
Jag förutspådde redan i november att det skulle bli en rekyl i januari. Du har fortfarande folk som har råd att köpa till dagens priser men som avvaktar (som jag själv) – vissa av dessa kommer slå till och tillfälligt driva upp priset – att det skulle bli januari var inte så svårtippat, marknaden är säsongsbetonad. Men återhämtningen kommer bli blodfattig och priserna kommer åter sjunka, därför att den aggregerade köpkraften har minskat och kommer fortsätta minska framöver. Varje gång opportunisterna slår till så minskas efterfrågan ytterligare.
Det är alltid lika fascinerande att se hur de svenska bopriserna kan väcka så stora känslor bland folk och att detta debackel kan diskuteras in absurdum. Upp eller ner, krasch eller boom, det är frågan. Hela detta fenomen är ett litet brus i den makroekonomiska storm som pågår runt om i världen. I Grekland slåss folk på gatorna för att visa sitt missnöje med en totalt havererad ekonomi och demokrati. Landet plundras och säljs ut och folket får räkna med att leva på vatten och bröd (fetaost och oliver?) de närmsta 100+ åren, eftersom de tvingats skuldsätta sina kommande generationer för att rädda bankerna, som tydligen är systemviktiga. Det finns helt enkelt ingen framtid i landet längre. Vi ska komma ihåg att Grekland endast är toppen på det skuldberg som byggts upp under ett antal decennier. Irland, Spanien, Portugal, Italien m.fl. står på tur och tyvärr även Sverige. Vår skuld är för stor för att kunna betalas av och den tillväxt vi räknat med/hoppats på är en chimär. Fundera över hur snabbt det faktiskt gick från att allt var frid och fröjd (sommaren 2008) för att några veckor efter präglas av undergångsstämning.
För er som hänger upp er på om Cornu prickar rätt eller fel när det kommer till månatliga bostadsklimatet bör nog höja blicken lite. Jag kan tänka mig att det är många som hittat till den här bloggen av just den anledningen att han skriver så mycket om just bostäder/bostadsbubblan. Någon granne eller kollega pratar om "den sprickande bostadsbubblan" och alla har en historia om någon som inte kan sälja och att priserna nu dumpas i innerstaden. Det. Fungerar. Inte. Så. Acceptera det faktum att man kommer att med alla till buds stående medel (ränta, krediter, propaganda, avdrag, vilja, hopp, näbbar och klor) kommer att försöka fortsätta pumpa upp bostadspriserna som drivit kreditexpansionen och vårt s.k. välstånd de senaste åren. Vissa länder har redan gått på pumpen och det är mycket naivt, för att inte säga ignorant och imbecillt, att tro att Sverige är en isolerad värld där vi lyckas hålla upp skenet av ett (långsamt?) kollapsande system. Det råder inget tvivel om att vi har en bubbla, men problemet är att så många personer lever och verkar och är totalt beroende av att denna bubbla upprätthålls, vilket självklart skapar ett väldigt speciellt klimat.
Det är extremt svårt att förutsäga när och hur saker kommer att ske. Väldigt få, om ens någon, lyckas med detta – inte ens vår gode Cornucopia. Vad han däremot har lyckats med, till skillnad från konventionell skräpmedia som ständigt matar oss med brus i form av krigsrubriker om t.ex. bostäderna går upp eller ner 2%, är att visa på faktiska samband och sätta frågan i ett större sammanhang. Alla länder som följt rådande doktrin med kreditexpansion och uppblåsandet av bubblor, med undantag för några få (Sverige är ett av dessa) har redan fått se konsekvenserna av detta. Konsekvenserna är i vissa fall oerhört hårda, i fall som Grekland, och i andra fall relativt lindriga, i fall som t.ex. Danmark. Inget sagt om att detta inte kan förändras – Danmark (och även Sverige) kan säkert bli ett nytt Grekland, men om detta tvista de lärde.
Det skulle för övrigt inte förvåna mig om att nästa riksdagsval handlar just om att rädda de skuldsatta – den överbelånade medelklassen. Många svenskar är totalt indoktrinerade av idén att systemet/staten ska rädda en. Jag tror att detta har varit en av de underliggande (undermedvetna) anledningarna till att folk tar på sig dessa gigantiska lån/risker. Någon kommer alltid att fixa biffen till slut. Den som lever får se.
/EDK
Skulle inte säga att Danmark klarat sig lindrigt. Det går omkull lokala sparbanker snabbare än (s) byter partiledare. I princip hela den danska basindustrin, dvs jordbruket, är nu överbelånade och under vattnet och har inte kapital och kredit för att kunna göra nödvändiga investeringar för framtiden osv.
Håller helt med, men med lindrigt menade jag att mannen-på-gatan inte börjat kasta brandbomber och tegelstenar på polisen än. Efter att ha följt din rapportering och snappat upp information här och var så har jag förstått att det förhåller sig precis som du säger – bankerna är i gungning och många är drabbade.
/EDK
Lär knappast bli någon stenkastning i Sverige. De som kastar sten har aldrig någonsin möjlighet att köpa en bostad och kommer alltså inte drabbas.
Ingen skuld är för stor att återbetalas…. nominellt
Dessutom, som redan påpekats, så är det inte bara prisernas utveckling som är intressant och vilken typ av objekt som sålts (eller inte sålts). Omsättningen, glöm inte den! Mina egna spaningar (fel?) säger att denna har minskat kraftigt i flera områden under hösten.
Ni med mer tid att följa marknaden – finns det något som säger att omsättningen tagit (eller kommer att ta) fart igen?
Ska bli kul att se när priserna gått ner på:
kort sikt
mellanlång sikt
lång sikt
Vad ska då media rapportera? "stillastående priser i övre Närke"
konstigt att det stiger? blir nog nytt ATH i sommar, är väldigt många som sitter och väntar på att köpa och gärna fyndköper när dom ser att priserna börjat återhämta sig..