En kort påminnelse. Jag håller en författarföreläsning i Kulturhuset Vita Skolan (biblioteket) i Broby, i Östra Göinge kommun på måndag klockan 19:00 – 20:00. Jag kommer även signera böcker. Föreläsningen kan enkelt nås med bil även från exempelvis Hässleholm, Kristianstad, Sölvesborg eller Markaryd.
 |
| Inte Broby, men väl Skåne. |
Den gamla sanningen att en svensk villa kostar “drygt 2 miljoner” är borta. Man kan inte ens säga “runt 2.5 miljoner” längre, utan nu kostar medelvillan “nästan tre miljoner” om man tittar på SCB:s villaprisstatistik baserat på lagfarter, den sk småhusbarometern.
 |
| Snittpris villor SCB Småhusbarometern juni 2016 |
Villapriserna i landet som helhet har i snitt ökat med 11% det senaste året och 2% den senaste månaden. Variationen är dock stor inom landet och med ett snitt på 2 758 kSEK för en villa ligger man nu närmare 3 MSEK än 2.5 MSEK och “priset på en svensk villa är nästan tre miljoner” är det som gäller.
 |
| Välkommen till lyxiga Täby! |
Samtidigt finns det fortfarande bra priser på villor, som är nästan gratis vid dagens ränteläge. Exempelvis 1 188 kSEK för snittvillan i Hässleholm i inre Skåne. Dyrast bland de större kommuner, där SCB kan leverera statistiskt signifikant data är Nacka, med en snittpris på 8 191 kSEK för en villa. Reinfeldtska Täby kvalar in på andraplatsen med 6 887 kSEK för snittvillan. I Stockholm kostar villan 6 804 kSEK och
Snittvillan i Göteborg kostar 5 050 kSEK och i Malmö 3 937 kSEK.
Priserna för respektive storstadsområde är något lägre när pendlingskommunerna drar ner medelpriserna. I Stor-Stockholm kostar snittvillan 5 446 kSEK, Stor-Göteborg 4 128 kSEK och Stor-Malmö 3 394 kSEK.
Priserna har stigit i hela landet de senaste 12 månaderna, men den senaste månaden faller priserna i Östergötland, Värmland och Västernorrland. Mest steg priserna på Gotland, med 23% på ett år. Den senaste månaden föll priserna i några kommuner, t ex -6% i Skövde och -8% i Borlänge, medan de steg 9% på Gotland och i Skellefteå eller 8% i Norrtälje.
Att bygga en ny villa med modern standard kostar mellan en och två miljoner kronor. Man kan få en klassisk svensk nybyggd villa för runt 1.5 miljoner kronor, eller så lågt som 1.1 miljoner, om man är kompetent och inte fartblind. Resten av priset på villor är det adressen man betalar för.
Titta för övrigt gärna in på Bostadstrackern för att konstatera att antalet villor, radhus, fritidshus och gårdar till salu fortsätter öka. Data från tidigare år finns dock ej, så vad som är en säsongseffekt av att fler lägger ut sina objekt när våren kommer låter jag vara osagt.
SCB:s Småhusbarometer rapporterar in att villapriserna påstås öka. Men tittar man lite djupare ser det också ut som att svenskarna köper villor med allt lägre standard, dvs lägre taxeringsvärden. Gissningsvis har man inte råd att med dagens bostadspriser köpa kvalitet i samma utsträckning.
 |
| Småhusbarometern. Källa: SCB |
Snittvillan i Sverige kostade i december 2 667 000:- SEK, dvs bland de villor som faktiskt såldes. Det är en ökning på 6.95% mot december 2014.
Samtidigt har dock taxeringsvärdena på de sålda villorna fallit med 6.20%, från 1 581 000:- SEK till 1 483 000:- SEK. Detta är dubbelt spektakulärt, eftersom de senaste årens allt högre villapriser drar upp taxeringsvärdena.
Enda förklaringen som jag ser det är att allt färre köper premiumvillor – både i standard och i läge. Istället letar man sig dit det finns mindre attraktiva villor.
SCB:s egen statistik baserar sig på förändringarna i k/t-tal, dvs pris genom taxeringsvärde. Detta ger en ökning på nästan 14% på helåret och 3% enbart i december. Fast mer intressant hade varit att se prisföränringarna fördelade på olika taxeringsvärdesgrupper. Det kan mycket väl vara så att premiumobjektens omsättning faller, rent av att priserna på dyrare villor har stagnerat, men k/t-statistiken fortsätter stiga eftersom kreditvärdigheten istället jagar villor med lägre kvalitet (standard+läge)?
Snittvillan såldes (nåja, skrevs in i lagfartsregistret) för 5 286 000:- SEK i Stor-Stockholm, 3 876 000:- SEK i Stor-Göteborg och 3 279 000:- SEK i Stor-Malmö. Dyrast är villorna i Nacka kommun med 7 569 000:- SEK, bland de listade större kommunerna, medan man i mycket prisvärda inre Skåne, med sina utmärkta pendlingsmöjligheter till Lund och Malmö köpte snittvillan för 1 156 000:- SEK i Hässleholm. Där kan du alltså komma undan med räntebetalningar för en 100% belånad villa runt 1 000:- SEK i månaden efter ränteavdrag (baserat på 1.5% i bruttoränta). Släng på lite drift på det och det kostar säg 4 000:- SEK i månaden att bo i en villa i Hässleholm just nu.
SCB rapporterar om fallande småhuspriser. Skillnaderna inom landet är enorma och medelvillan kostade i september 2 456:- kSEK mot 2 645:- kSEK månaden innan, eller minus 7.1%. Med taxeringsvärdesjusterade K/T-tal föll priserna dock bara 1.11%.
Priserna i landet som helhet faller både som medelpriser och som sk K/T-tal, dvs pris i förhållande till taxeringsvärde. SCB lyckas dock rapportera stigande priser i procent för varje enskilt län och varje enskild större kommun, utom Karlstad och Karlskrona. Men som helhet faller alltså ändå priserna i landet både i medelpriser och K/T-tal.
För de enskilda kommunerna ser K/T-talen ut att falla, men SCB säger ändå att priserna stiger procentuellt, då man istället väljer att titta på medelpriserna. Hur medelpriserna kan stiga i samtliga län kan bero på att SCB på en plats i Småhusbarometern rapporterar medelpriser på 2 456:- kSEK och på en annan plats rapporterar medelpriser om 2 566:-.
På frågan vad som egentligen hänt med priserna får svaret bli vet inte, men blogginläggets rubrik stämmer då SCB åtminstone som K/T-tal och på en plats för medelpriser rapporterar om fallande villapriser.
I landet sägs priserna variera enormt i de större kommunerna. I Nacka kostar den sålda medelvillan nu 7 455:- kSEK, medan den kostar 1 172:- SEK i Örnsköldsvik. Intressant är annars att en villa i attraktiva Hässleholm, med utmärkta pendlingsmöjligheter till Lund eller Malmö, bara kostar i snitt 1 290:- SEK. Detta är i linje med att jag tidigare påtalat att villapriserna är mycket prisvärda i inre Skåne, bortanför Öresundskommunerna och Stor-Malmö.
Den som vill hitta en villa till ett rimligt pris i Stor-Stockholm kan titta på Norrtälje, där medelvillan kostade 2 670:- kSEK. Det går också att hitta villor till hyfsade priser i regionaltågkommuner utanför Stor-Stockholm, som kan vara attraktiva för den som jobbar nära berörda järnvägsstationer i Stockholm.
 |
| Småhuspriser 2015-09 per större kommun enligt SCB:s Småhusbarometer. Mörkaste staplarna är Stor-Stockholm. Halvmörka är Stor-Göteborg och de ljusa är Stor-Malmö. |
På tal om att villor i inre Skåne knappast är dyra, så bifogas ett exempel pro bono nedan.
Snittpriset för en villa enligt SCB Småhusbarometern var i juli 2015 hela 2 479:- kSEK. Skåne län har överlag just dessa snittpriser, med ett medel på 2 473:- kSEK, men då drar attraktiva tätorter som Malmö, Lund och Helsingborg upp priserna, för att inte tala om gräddhyllan Lomma respektive Vellinge med Falsterbonäset, Höllviken och Ljunghusen. Snittpriserna i Malmö kommun är 3 902 kSEK, Lund 3 004 kSEK och Helsingborg 3 404 kSEK och hela Stor-Malmö landar på ett snittpris om 3 121:- kSEK.
Söker man sig bort från Öresund och inåt landet blir priserna snabbt attraktiva och nedsidan bör anses som begränsad. Man inser lätt att de mest tätbefolkade delarna ovan drar upp medlet rätt rejält och tittar man istället på andra sidan av Skåne så ligger snittpriserna i Kristianstad på endast 1 546:- kSEK, eller 37% under snittpriserna för en villa i Sverige. I Hässleholm i inlandet ligger priserna på endast 1 204:- kSEK eller 51% under snittpriset. Enligt Google Maps tar det 28 minuter med DSB Öresund med direkttåg mellan Lund och Hässleholm, respektive en dryg timme med bil. 1 204 kSEK:- för 28 minuter till centralt beläget jobb i Lund…
 |
| Inre Skåne. |
Jag fortsätter hävda att nedsidan i inre Skåne är obefintlig även när bostadsbubblan kraschar. Med dagens låga räntor är det nästan gratis att bo i inre Skåne.
Men man behöver inte söka sig speciellt långt bort från den dynamiska duon Lund-Malmö för att hitta attraktiva villor. En läsare tipsade om en villa i Genarp i Lunds kommun för 2 195:- kSEK, fortfarande under snittpriset för landet. Villan är officiellt på 184 m2 och har sex rum med hög standard.
“Lantligt hus med moderna lösningar beläget i vackra omgivningar med 25 min till Malmö, 20 min till Lund och 15 min till Sturup. Stora sociala ytor på entréplan och totalt tre sovrum. Nybyggt uthus med kamin, pentry och dusch. Fantastiskt beläget nära golfbanor, Häckebergaskogen och vackra Torup.”
Skåne har ju dessutom en väl fungerande pendeltågtrafik, busstrafik och få eller inga problem med trafikstockningar i biltrafiken. Det går rent av att pendla med cykel på grund av den flacka terrängen. Man kan som jämförelse bo i Stockholm och ha betydligt längre än 25 minuter till jobbet, men samtidigt behöva skuldsätta sig för över 6 000 kSEK om man vill bo i villa.
Det existerar en bostadsbubbla i de attraktivaste delarna av Stor-Malmö och när den spricker nästa gång kan det förstås dra med sig priser i inre Skåne nedåt, men nedsidan för villor måste ändå betraktas som begränsad. En villa köper man också för att bo i länge, åtminstone till barnen flyttar ut, vilket beroende på antal och ålder på barnen kan vara 20+ år. Och sitter man på en villa inköpt för 1 500 kSEK kan man absolut övervintra en krasch i bostadsbubblan.
