Hur ska fastighetsaktierna klara sig när räntorna stiger?

Med nästan perfekt timing har en av de större svenska nätmäklarna precis lanserat en svensk fastighetsfond. Man kan ju ta sig en rejäl funderare på hur svenska högbelånade fastighetsbolag, med hög hävstång, belåning och värderingar på fastigheter baserade på permanenta krisräntor ska vara ett investeringscase nu när marknadsräntorna sticker iväg?

Fastighetsbolag kan vid en första oinsatt anblick se ut att ha låga P/E, höga vinster och stora tillgångar.

Men skenet bedrar.

Förenklat fungerar fastighetsbolag som så att man belånar sitt kapital och använder detta för att köpa en fastighet. Denna stiger i värde, vilket bokförs som vinst löpande. Det ökade värdet belånas och man köper en ny fastighet, som i sin tur ökar i värde, särskilt när räntorna faller och det blir allt billigare att låna. Nya bokföringsmässiga vinster inträffar och så fortsätter hela hävstångsspelet.

Tillgånssidan blir snabbt enorm, men på andra sidan finns skulderna.

Upplåningen och finansieringen sker genom obligationsmarknaden där marknadsräntor råder. Dessa har länge varit pressade ner mot noll, eller rent av under i vissa fall. Det har varit i princip gratis att låna pengar vilket trissat upp fastighetspriserna enormt.

Problemet nu är att räntorna stiger. Därmed kommer det bli dyrare för fastighetsbolag att låna till nya förvärv och i takt med att obligationerna löper ut och måste rullas över i nya obligationer kommer även räntekostnaderna man använder hyresintäkterna till att stiga.

Om då fastighetsvärdena inte stiger kan man inte längre skriva upp dessa och bokföra bokföringsmässiga vinster och få sina låga p/e tal.

Och till slut är fastighetskraschen här. Jag kan killgissa att läget nu antagligen är värre än det var runt ca 1989 och inför den stora fastighetskraschen i början på 90-talet, som hade inletts redan åren innan vi fick räntekrisen 1992. Vi har med över tio år av permanenta krisräntor skapat en högbelånad fastighetsbransch som nu varit beroende av krisräntor. Högbelånad har alltid branschen varit, men nu är man extra känsliga när räntorna stiger.

Timingen med att en av Sveriges största nätmäklare precis gick ut med att de startar en fastighetsfond, eftersom förvaltaren via fastighetsaktier slagit börsindex under krisränteåren kunde inte vara mer perfekt.

Ja, det finns många fastighetsmagnater som genom hävstången i branschen snabbt byggt sig miljardförmögenheter. Men de senaste 20 åren har räntorna fallit, och de har legat på krisnivåer sedan finanskrisen 2008 och sedan än värre sedan skuldkrisen 2011. Frågan är hur många av dessa fastighetsmiljardärer som har en affär som klarar att räntorna vänder upp?

Det är enkelt att tjäna pengar i en starkt trendande marknad för den som saknar riskaversion. Det som skiljer bra förvaltare från de som bara hänger på trenden är hur de klarar en trendvändning.

Men bloggen kommer som vanligt att ha fel. Så gratulerar, ni som går in på den räntedopade fastighetsmarknaden och ha det så kul för vinsterna!

För övrigt – fastighetskraschen kommer ju förstås dra med sig obligationsmarknaden och räntefonderna, som i sin jakt efter ränta ofta sitter med obligationer i de så trygga fastighetsbolagen, som har så stora tillgångar bokförda. Tillgångar vars värderingar är uppblåsta av krisräntor …