Kanske dags för en liten repetition kring bostadsbubblans existens.
Som fredagsmys satt jag och tittade på en timme intervju/panel med hedgefondförvaltaren Kyle Bass på YouTube. Likt Paulson som jag nämnde tidigare i veckan så prickade även Bass in den amerikanska bostadsbubblan, främst genom att konstatera att bostadspriserna avvek från KPI väsentligt 2004 i USA.
Själv brukar jag hänvisa just till avvikelsen från KPI som motivering till att en bostadsbubbla existerar i Sverige. Skeptiker kommer då dragandes med BNP eller disponibel inkomst. Men hur man än vrider på det så har skeptikerna ändan bak här. Lägger ut en graf med SCB:s småhusprisindex för permanenta småhus, kallat “villaprisindex” av mig, för 1975 – 2010 tillsammans med KPI, disponibel inkomst (både median och medel) och BNP. Tillägg: Disponibel inkomst har strukits pga att det var real disponibel inkomst som redovisades. Att få fram disponibel nominell inkomst per hushåll kräver lite mer arbete. Disponibel inkomst och nominell BNP finns i slutet av inlägget.
Se och begrunda. Fram till sekelskiftet pendlade villapriserna runt KPI. Fram till mitten av 80-talet följde även disponibel inkomst och BNP villapriserna någorlunda.
Kom också ihåg att både lantbruk, fritidshus och bostadsrätter har stigit med i pris än villor fram till och med förra vinterns topp och visade alltså upp ännu värre bubbelvärderingar.
 |
| Marknadbubblors anatomi. Jämför med grafen överst.
Notera att prisbubblan och kraschen i början av 1990-talet i mycket var driven av institutionell spekulation, medan prisuppgången sedan dess varit privat driven. En skrämmande överensstämmelse med översta grafen. |
Sedan sekelskiftet är och förblir Sverige inne i en bostadsbubbla, avsevärt värre än den vi upplevde runt 1990. Då var prisindex för hela riket bara 7.2% (27% för Malmö) över KPI innan bubblan sprack. 2010 var den istället 99% över KPI för hela riket och 187% över för Malmö.
Skall vi ner till KPI-nivån igen så skall villapriser i hela landet ner ganska exakt 50%, men efter bubblor så går man som bekant först ner under den korrekta värderingen innan man når botten. För Stor-Malmö, där priserna steg som mest i SCB:s index skall priserna ner 65% från 2010 års nivåer för att åter nå KPI.
Nu har jag ju tänkt positivt och sagt att villapriser bara skall ner 30% på 4 – 8 år. Jag har dock sagt att de skall ner mer på de platser där priserna stigit som mest, exempelvis storstäderna.
Men en sättning på 50 – 65% tar antagligen längre tid än så att uppnå. Dessutom har jag prognosticerat höjd KPI-inflationstakt när jag lade prognosen att priserna nominellt skall ner 30%. (Ja, KPI är inte inflation, det är därför jag skriver KPI-inflation, inte inflation, om nu någon ny läsare ville påpeka detta i tron att jag inte vet vad riktig inflation är)
Betänk att politiker och makthavare som är investerade i att bostadspriserna inte faller säger “nej, det finns ingen bostadsbubbla”, men då har de definierat om ordet bubbla till att betyda en sprucken bubbla. Först när de ser priserna faktiskt krascha kommer de erkänna bubblans existens, dvs när den inte går att förneka längre. Men det kan ta några år för ett erkännande. Ben Bernanke förnekade att bostadspriserna skulle fortsatta falla i USA så sent som 2008, tre år efter priserna toppade 2005, och menade tvärt om att de skulle vända upp omgående igen.
Och den som naivt fortfarande tror att de skall bli rika på bostäder idag, likt 30- och 40-talisterna blev på 70-talet kan alltså konstatera att bostadspriserna låg på en helt annan, amorteringsbar, nivå på den tiden. Plus att KPI-inflationen har planat ut och därmed inte via höjda löner gör att du snabbare kan betala av dina skulder. Om man nu amorterar, vilket allt färre gör.
Ett avslutande Kyle Bass-citat angående veckans diskussion om optimism, pessimism och realism: “I’m only payed to be a realist. Not an optimist or a pessimist.”
Återkommer med mer kommentarer kring Bass intervju, som också totalt sågar hela västvärldens ekonomiska utsikter (inklusive Japan) angående bland annat skuldkrisen men också i enlighet med lagen om minskande avkastning. Har ni tid, se intervjun. Den börjar trögt, men lyfter sedan när väl Kyle Bass slänger fram sin presentation.
Trevlig helg!
Tillägg: Efter berättigad kritik och påminnelse om att datat för disponibel inkomst från SCB var inflationsjusterat, realt, även om det inte stod detta så får man följande graf, där jag också lagt in nominellt BNP istället för realt BNP.
Jag fortsätter förstås att hävda att det är KPI man likt Kyle Bass skall mäta mot och att det är dit som priserna skall återvända. Med 1998 satt till index 100 för samtliga värden så är fortfarande villaprisindex i en bubbla och följer inte längre disponibel inkomst, BNP eller KPI, vilket gjordes någorlunda fram till slutet av 1990-talet.
Och återigen, villapriserna är det som stigit minst. Fritidshus, jordbruksfastigheter och speciellt bostadsrätter har stigit avsevärt mycket mer och befinner sig alltså definitivt i en bubbla. SCB saknar dock data för bostadsrätter mer än de senaste 10 åren. Villapriserna har alltid varit de som skall falla minst, så inget nytt där. Villapriserna har dock fortfarande de senaste åren stigit mer än både BNP och disponibel inkomst, bara inte lika mycket som det ser ut i första grafen.
97 kommentarer
Från den där Stratfor-analysen jag länkade till i en kommentar till förra inlägget:
"Two other European states — the United Kingdom and Sweden — have both experienced massive increases in home price growth, and both suffered from price corrections due to the 2008 financial crisis. But prices in both markets have recovered smartly, with Sweden even bouncing back above its pre-crisis highs. Sweden, in fact, is still experiencing a massive housing boom, with annual mortgage credit still expanding at a 30 percent annualized rate."
Det här argumentet då:
Cornucopia, vilt påhejad av andra läsare på denna blogg, brukar alltid när KPI kommer på tal påpeka hur felaktigt KPI mäts och hur data manipuleras för att hålla KPI låg.
Kan det i så fall inte detta vara anledningen till att KPI som du målat ut i grafen (officiella KPI) avviker kraftigt från huspriserna. "Riktiga" KPI kanske har gått lika spikrakt upp som huspriserna??
Egon
22:11. Ouch, mina egna argument smart rakt tillbaka mitt i nyllet.
Jag är nere för räkning redan efter andra kommentaren. Har inget försvar.
Annat än att KPI må vara underdriven, men inte så brutalt underdrivet.
För korrekt KPI kan man nog fortsätta linjär utveckling från 1993 och framåt istället för avmattningen. Fortfarande en bostadsbubbla.
Men om du är så säker på att det är en bubbla, vad kommer i så fall få den att spricka? Det måste till en kraftig störning på någon marknad för att det skall rasa så som du säger. Som det ser ut nu när folk har jobb och tjänar bra så ser inte jag någon bubbla
Har dom? Gör dom?
Se disponibel inkomst ovan. Och vad gäller jobb. Konjunkturen viker nu.
Så är det nog, alltså att officiellt KPI har ökat mer men ej så mycket som huspriserna. Själv tycker jag att det tydligaste tecknet på att Sverige är i en bubbla är att Stockholm har samma pris per kvm som Manhattan. Det kan inte vara rimligt.
Egon
Kanske kan man komplettera grafen med utvecklingen på hyrorna under dessa år…(som komplement till KPI)
Poängen är, antar jag, desto mer hävstång man har på sina lån desto mindre störning krävs det för att det ska blåsa rejält kallt. Om du lever med näsan ovanför vattenytan med fem miljoner i lån på huset så räcker det med relativt små ökningar i lånekostnader för att du ska tvingas realisera en, kan man gissa, relativt substantiell förlust på huset. Och börjar priserna dyka så kommer de realiserade förlusterna öka.
På ett sidspår, vilken fantastisk intervju. Tycker lite synd om karlen däruppe som är precis allting som Kyle inte gillar. En teoretiker som tycker att Greenspan gjorde ett bra jobb. Moderatorn är så teoretiserande att han inte ens fattar att han blir nerskjuten hela tiden. Kanske skulle, tyvärr, normalbegåvad passa rätt bra in här.
Om jag hade gått ut i mars 2000 och sagt att Ericssonaktien skulle falla med över 90 procent på mindre än tre år så hade jag blivit 110 procent idiotförklarad. Bara ett exempel på hur snabbt det kan gå utför, även om det handlade om rena stupet i detta fall.
Det lite olustiga här är ju dock att det inte är blinda förutsägelser, han pekar på diminishing returns, matematiska ändpunkter på våra nuvarande strategier för ekonomiska styrmedel. Det är ingen blind prediktion utan du kan ganska enkelt plocka ihop all matematisk data du behöver för att plocka ut punkterna där ponziplanen, som är vårt västerländska samhälle, kommer krackelera.
Hade du gått ut och sagt det, sen agerat på den information du hade, så hade du kunnat göra dig sjuka pengar på ett 90 procentigt fall. Då hade du varit en Cevian-Gardell idag. Ett "finansgeni" som hade en del mod men ändå mer tur.
HAHA, jag gillar kopplingen till ericsson. Jag själv avskydde ericsson och alla dotcom bolag. Jag minns när Telia skulle noteras till 85 kr i bubblans veva, jag läste prospektet och tyckte att den var värd 20 kr. Jag fick fel till en börsen, men såvitt jag minss så bottnade den just på 20 kr…
Jag hade i stort sett samma åsikt om Erticsson, P/E-tal 50 hade väl Ericsson på ath, vilket jävla skämt….
Vad gäller bostadspriserna har jag svårt att se ngn riktigt stor krasch. Räntorna som är ganska så stor del i bostadsprisutvecklingen lär ju inte stiga nämnvärt då riksbanken håller räntan så löjligt låg.
30 % kan jag se att backar med, men det är i så fall över en lång period på kanske 5 år
Bass är verkligen grymt skarp, gillar Haymans marknadsbrev riktigt skarpt. Att han har blivit mainstream och Michael Lewis nya gullunge är lite trist.
Galen kuriosa är att Bass säger sig ha köpt 20 millioner 1 cents mynt därför metallvärdet överstiger myntets.
Det är alltid kul och stimulerande för ens ego att läsa tankar och idéer som sammanstöter men ens egna som Bass funderingar kring Japan. Skall man kalla dylika klipp och brev för finansporr?
Tror jag såg intervjun på vimeo för ett halvår sedan och jag rekommenderar den SKARPT!
Cornu du borde tagit med ökningen av krediter i grafen för att ordentligt knäppa dessa panofobier på munnen ordentligt!
Någon som läst senaste Lewis boken Boomerang? Är det värt att läsa den om man läst Vanity Fair artiklarna den bygger på?
Hävdar fortfarande att KPI inte är ett argument.
Det innebär att du bortsett från möjligheten att prisstegringen är en engångsföreteelse med välgrundade orsaker.
Nämligen skiftet från generationssamhälle till individsamhälle.
/Magnus 6THlx
Men du, KPI har väl knappast ökat mer än nominell BNP/disponibel inkomst under perioden 1980-2010. BNP och disponibel inkomst i ditt diagram är nog i reella termer. Dvs. du får nog räkna upp dem med KPI om du ska jämföra med bostadspriser. EPIC FAIL. Eller gör du bara som du brukar och utelämnar delar av sanningen för att skrämma slag på folk som inte vet bättre?
Det är ingen bostadsbubbla.
Vi är inne i århundrades största skuldbubbla.
Dvs det är för billigt att låna.
Sedan om det är bostad, aktier etc som man köper för dessa pengar är legalt.
Pengar måste bli dyrare för att få en uthållig tillväxt…
Reella termer är justerat för KPI. Du ser tydligt hur bostadspriserna rör sig i förhållande till detta KPI. De har alltså stigit i reella termer. Annars hade de fortsatt följa KPI.
Disponibel inkomst är i nominella termer, dvs tusentals kronor. Jag har dock normerat den till att vara 100 år 1981. Men det är alltså inte reducerat för KPI. Kurvan för disponibel inkomst är alltså helt jämförbar med bostadspriserna, punkt slut.
BNP är dock i reala termer, så där har du rätt. Den skulle ligga högre annars, men fortfarande betydligt lägre än bostadspriserna. BNP-deflatorn är ungefär KPI, så BNP-kurvan blir nominellt något över KPI-kurvan.
Fortfarande en bostadsbubbla oavsett om du tittar på disponibel inkomst, BNP eller KPI.
Kort sagt, EPIC FAIL på ditt EPIC FAIL.
Sålde på topp 91 o köpte igen i slutet av björngropen 95. Syndbara att det är det ända rätta man gjort. Ligger ordentligt i de tysta vittnenas grav i övrigt 🙁
P.Persson
"Lagen om minskande avkastning" som C skriver om i inlägget är vad jag förstår ungefär samma sak som Marx´ teori om lagen för profitkvotens fallande tendens. Eftersom vinsterna generellt viker för verksamheter i den "riktiga" ekonomin,måste kapitalet förmeras i den finansiella ekonomins pyramidspel. Det är det tricket som nu är på väg att haverera eftersom det i längden inte går att bubbla fram ränte- och derivatvinster ur spekulationsluft. Det har funkat under under 10-15 år, men nu är vi många som väntar på att räkningarna ska betalas.
Vad snackar Kyle om i slutet pa videon, att han har kopt krediter?! Som typ grekiska lan eller vada?
Hej
Jag bor i Upplands-Bro norr om Stockholm. VIll berätta om ett exempel där ett par som ägde en villa 2003-2011 gjorde ca 0 kr i vinst. Vill förvärvades 2003 till ett pris om 2,9 Mkr. Paret har renoverat kök och badrum, lagt in bergvärme m.m. När jag uppsattar kostnader för i prospektet listade renoveringar får jag att kostnaderna för dessa uppgår till ca 600 000 kr. Förutsatt att alla renoveringar kan dras av gör de 0 kr i vinst då köpeskillingen uppgick till 3,5 Mkr. Det tog att halvår för köparna att acceptera budet sen gav de med sig. Tror att utropspris va runt 4 Mkr.
Helt otroligt att man på åtta års ägande mitt i bubbeluppblåsningfasen inte går med vinst.
Jag tror att man måste se på fler variabler än bara KPI för att se vart prisrerna är på väg. Jag skulle på samma plot till exempel vilja se; ränta, amorteringskrav, hur stor del av disp. inkomst som går till boende. Om någon av dessa förändras borde ju detta påverka avvikelsen från KPI?
Priserna styrs ju inte av hur mycket man kan betala (dvs av framtida löneökningar) utan snarare av hur mycket banken låter dig låna.
Själv tror jag att införandet av 85% spärren var fel väg att gå. Det hade vatit bättre att tillåta 100% belåning villkorat på 20-30 års amortering, nu stänger man ute folk med starkt kassaflöde som inte är beredda att sälja av sina tillgångar för att betala en kontantinsats.
Kan någon förklara hur det kan vara säkrare för banken att jag säljer aktier/skog/fonder för 300k för att få ihop en kontantinsats? Snacka om att lägga alla ägg i samma korg.
släng in hyrorna i grafen också. hade varit intressant att veta vad de ligger på jämfört med disponibelinkomst…
06:05, jag har många gånger påtalat att vinsterna i bubbeluppgången inte är så stora som många vill hävda. Dels finns det de som använt bostaden som bankomat och dels har vi alla som renoverat.
Sedan har paret i ditt exempel betalat ränta i åtta år också (fast eftersom de måste bo någonstans kan man utesluta det ur vinstberäknignen – däremot gäller räntan när man tittar på om ett fritidshus gått med vinst – har du köpt fritidshuset för 500 000 haft det i 30 år, sålt det för 1 500 000 och betalat 700 000 i räntor (4.6% i snitt) och 200 000 i renovering så är vinsten bara 100 000, inte 1 000 000).
Magnus, KPI är en utmärkt temperatur på bostadspriserna. Se KPI som 37.2 grader. Ligger bostadspriserna högre så är bostadsmarknaden varm. Tillräckligt mycket så har marknaden feber.
Orsaken till febern är något annat, en virusinfektion av billiga krediter.
Snälla Cornucopia, tänk efter själv. Tror du verkligen att nominell disponibel inkomst ökat från 100 till 170 under perioden 1981 till 2010 medan KPI ökat från 100 till 270? Dvs. att vi fått en reallönesänkning med cirka 30% under denna period?
Så är naturligtvis inte fallet. Speciellt under senare delen av denna period har vi haft de största reallöneökningarna sedan 50-talet. Dessutom har skatterna sänkts ganska rejält (med svenska mått mätt).
Om du inte vill lyssna på mitt resonemang så kan du väl åtminstone titta på
http://www.ekonomifakta.se/sv/Fakta/Ekonomi/Hushallens-ekonomi/Hushallens-inkomster/?from11078=1981&to11078=2010
Här ser du att "din" disponibel inkomst-kurva stämmer väldigt väl överens med kurvan "Fasta priser, referensår 2010". Du ser också att disponibel inkomst i löpande priser har ökat sexfalt under 1981-2010.
Ledsen, men jag tror helt enkelt du missat något.
Hm, något stämmer inte. Disponibel inkomst har stigit snabbare än KPI sedan 1981, men i din graf ser det ut att vara tvärtom.
Jag tror du har räknat disponibel inkomst i reala termer, men jämför med bostadspriser i nominella. Det borde du rätta till.
Om du ser hushållens disponibla inkomst här: http://www.scb.se/Pages/TableAndChart____255906.aspx
… så ser siffrorna ung likadana ut som dina, men den tabellen gäller ju i 2009 års priser, dvs realt.
Vilken källa har du som visar disponibel inkomst i löpande priser?
Antagligen har ni rätt. Dock gäller Ekonomifaktas siffra hela svenska folket, inte disponibelinkomst per vuxen. Vi har även ökat vår befolkning, så ökningen är inte fullt så stor som Ekonomifakta lägger fram.
Ett annat sätt att se det är såhär:
Du sa själv att "Disponibel inkomst är i nominella termer" och att "BNP är dock i reala termer".
De två kurvorna följer varandra väldigt väl i ditt diagram. Fråga dig själv: är det rimligt att ett lands BNP i reella termer ökat lika mycket som disponibel inkomst i nominella termer?
(Svaret är nej, om inte inflationen varit 0)
T ex lägger ekonomifakta på pensioner och a-kassa etc på den totala inkomsten för hushållen. Deras siffror ser då ut som att alla tjänar lön + akassa + pension.
Verkligheten är att man tjänar (lön + akassa + pension)/3 i medel. Ingen tjänar ju likt Ekonomifaktas siffror alla tre samtidigt.
I praktiken skall Ekonomifaktas 6x delas med befolkningsökningen och vägas utifrån hur många som får transfereringarna. Då blir det en lägre siffra.
Re: 09.22
Fast antalet bostäder har förmodligen inte heller ökat i takt med befolkningen.
Vad sägs om att uppdatera diagrammet?
Du har ju själv valt ut disponibel inkomst som en parameter i ditt diagram, trots dess brister (samma argument kan man ha för KPI).
Annars tror jag SCB bryter ner disp inkomst per hushållstyp, ålder med mera, om man nu vill göra en mer grundlig analys.
Exempelvis kan siffran "disponibel medianinkomst för hushåll 25-49 år" säkert ge intressant information.
I sakfrågan är vi klart överens, det är skuldökningen som lett till prisökningen och inget annat. Intressant är att räntekvoten fallit som den gjort också, det kan vara en ganska stor förklaring.
En annan faktor är att SCB:s disponibel inkomst är per hushåll och inte som Ekonomifakta hela befolkningen.
Antalet hushåll har ökat, dvs antalet singelhushåll. Två hushåll betalar inte ett bostadslån, det är ett hushåll som betalar ett bostadslån. Så disponibel inkomst per hushåll är i allra högsta grad relevant. Speciellt som många unga singlar idag köper bostadsrätter till hutlösa summor.
Kort sagt kan jag inte uppdatera med Ekonomifaktas siffferserie, eftersom den inte är relevant.
Står ingenstans att SCB:s siffror är inflationsjusterade. Däremot är de beräknade per hushåll (konsumtionsenhet).
Länk.
Siffran i "min" serie för disponibel inkomst (medel) är 217 000 per hushåll för år 2010. Ca 18000 i månaden. Tittar man på inkomst av tjänst, brutto, så var den i medel 243 000 per person 2010, alltså före skatt.
217 000 i disponibel inkomst per hushåll är alltså helt och fullt ett rimligt värde om skatten är ca 30% och vi har ungefär 50-50 ensam och tvåsamhushåll. (243*1.5*0.7=255). Skillnaden förklaras med att alla inte har inkomst av tjänst, utan vi har även studerande, arbetslösa och pensionärer med lägre inkomster.
Man bör snarare titta på vad agendan är för Ekonomifakta. Varför vill de överdriva hur mycket disponibel inkomst har ökat?
Joakim Persson, en annan avgörande faktor, förutom räntan, är att amorteringskraven försvann under bubblans uppbyggnad. Man räknade bara på vad det kostade att "hyra" bostaden av banken, inte att lån skall amorteras (om inte annat för att finansiera underhåll över bostadens livslängd).
Nu är amorteringskrav såväl som kontantinsatser tillbaka, men det slår förstås bara mot nya bostadsköpare just nu, värre blir det när folk skall lägga om sina lån…
Det vore intressant att jämföra den disponibla inkomsten med utgifterna för boendet.
Eftersom man lånat amorteringsfritt och med ränteavdrag har kanske inte månadskostnaden för boendet ökat för hushållen.
Det som skedde är att man gav folk möjlighet att köpa lyxigare bostäder med stora lån och risker, vilket hushållen nappade på.
Idag lyckas dock byggherrar och mäklare sälja standardbostäder till lyxpriser.
Intressant att den stora avvikelsen startar exakt samtidigt som inflationsmålet tillkom – och i och med det en period av lägre inflation (och lägre räntor, och därmed lägre boendekostnader)…
En invändning är ju också att det intressanta är ju egentligen bara disponibel inkomst för de som faktiskt köper något, – klyftorna har som bekant ökat i Sverige, och på många platser är det ju i praktiken bara de i högre inkomstgrupper som köper något alls. Att hitta någon statistik för det kan väl dock vara rätt svårt…
Grävt runt ytterligare. Antagligen stämmer kritiken mot disponibel inkomst.
SCB anger inte att det rör sig om real disponibel inkomst i sin inkomstdatabas, men motsvarande siffror finns också i de behandlade bitarna, och där anger man 2009 års priser.
Ekonomifakta måste sedan ha räknat ut nominell disponibel inkomst utifrån KPI.
Den siffran är fortfarande inte relevant. Man måste titta på antalet hushåll också. Vilket kräver lite mer arbete.
Jag stryker tills vidare disponibel inkomst från grafen ovan.
Intressant tabell: http://www.scb.se/Pages/TableAndChart____147054.aspx
Boendeutgiftsprocenten minskade påtagligt, trots kraftigt ökande priser, mellan 2005 och 2009 för både BR och villor. Faktiskt mer än för hyresrätter till och med.
Allt som finansieras via billiga krediter är en bubbla, men det nya normala i genomsnitts hjärnan är att räntan ska vara negativ.
Flera generationer ska vi säga 60,70,80 och 90-tal är körda för all framtid. Man kommer bränna allt på ett bräde i kommande kreditkollaps.
Fårskocken är omöjlig att rädda, de springer mot stupet.
Fantastiskt att du får ihop denna intressanta läsning som tillsammans med insiktsfulla kommentarer ger oss något som under många år totalmörkats av mäklare. Bra blogg!
Hög belåning i annan valuta(!) = dundertorsk
– Bostadsdröm blev mardröm –
http://www.svd.se/naringsliv/bostadsdrom-blev-mardrom_6571531.svd
– Det som skulle ge dem trygghet blev en fälla –
http://www.svd.se/naringsliv/det-som-skulle-ge-dem-trygghet-blev-en-falla_6571895.svd
Håller med om att man bör ta hänsyn till ökningen i antalet hushåll. Denna verkar dock inte vara så stor, se t.ex.
http://www.scb.se/Pages/TableAndChart____163554.aspx
Har dock inte grävt särskilt djupt, så kan ha missat något.
Lyckas inte länka, men på SCBs hemsida under…
Ämnesområde: Boende, byggande och bebyggelse
Tabell: Kalkylerat bostadsbestånd i riket efter hustyp. År 1990-2010
…kan man ana att antalet bostäder har ökat ungefär i takt med antalet hushåll (enligt länk ovan).
Och dit hittar man alltså via Hitta statistik – Statistikdatabasen – Boende, byggande och bebyggelse – Kalkylerat bostadsbestånd efter region och hustyp. År 1990-2010
11:29: Hur skulle antal kunna öka mer än antal bostäder? Det är väl ändå antal personer som är intressant. En 25-åring som inte har råd aatt flytta hemifrån tillhör ju samma hushåll som sina föräldrar.
Det är även ganska underhållande hur Cornu först idiotförklarar alla som påpekar att hans inkomst-siffror är felaktiga, och sedan "löser" det genom att ta bort dem när han inser att han är överbevisad och hänvisar till att de verkliiga siffrorna är "irrelevanta". Sandlådenivå…
Anonym 11:48 – avgå. I mina ögon gör just sånt här bloggen läsvärd, att kommentatorerna (dig undantaget) ofta kommer med bra synpunkter och för diskussionen framåt. Vad jag kan se verkar Cornu ta till sig av kritiken och ändra därefter?
Mitt tips till dig – starta en egen blogg istället som håller annat än "sandlådenivå". Du får säkert massvis av läsare och för samhällsdiskussionen framåt!
Bästa hälsningar / Linus
Har med stort intresse sedan början av 2000-talet följt alla experters uttalanden om att vi är inne i en bostadsbubbla och priserna ska ner si och så mycket framöver. För några år sedan skrevs även en rapport (minns inte vad den heter) där olika experters utlåtanden genom åren jämfördes med faktisk utveckling av bostadspriserna. Rapporten visade att många kända experter bl.a. Stellan Lundström har haft fel då priserna stadigt stigit istället för att falla. På senare år har lite mindre kända självutnämnda experter börjat prata om hur fel tidigare experter har haft, se exempelvis denna blogg från 2009.
http://flutetankar.blogspot.com/2009/10/inte-risk-for-bostadsbubbla-det-ar-en.html
Min fråga till dig Cornu är hur länge har du själv hävdat att vi är inne i en bostadsbubbla och varnat folk för att priserna ska ned. År efter år så har alla haft fel. Den som i förväg fått rätt om tidpunkten för ett stort bostadsfall kommer jag hävda har haft tur. Ingen vet vilka politiska beslut som kommer att fattas framöver. Går räntan upp så är det sannolikt att bostadsfallet ökar. Gör man däremot likadant som efter finanskrisen och sänker räntan igen så är det stor risk att bostadsfallet låter vänta på sig. Med facit i hand så har de flesta som köpt bostäder sedan början av 90-talet varit vinnare och alla rädda individer som spekulerat i bostadsfall varit förlorare. Tror själv att du gillar vissa bubblor mer än andra. Din högsta önskan är att bostadspriserna kommer att falla stort och att guldet bildar en enorm bubbla då du investerat i detta bling bling så att du sedan kan säga, "Vad var det jag sa".
PIMD
PIMD, många har svårt med definitionen av en bubbla. Jag har i många år hävdat att vi är i en bubbla som kommer spricka tids nog. Sedan i juni, se
http://cornucopia.cornubot.se/2011/06/nu-kraschar-lagenhetspriserna-tekniska.html
har jag också hävdat att det är nu raset börjar. Och det har stämt hittills. Det går inte att förutse när raset börjar, det går bara i efterhand konstatera att raset börjat, vilket jag gjort.
Det Stellan Lundström mfl gjort fel är att de tror att så fort de identifierar en bubbla så kraschar den. Det är en variant av positivt tänkande där de tror att deras tankar kan förändra världen. Men verkligheten är att bubblor alltid kan pressas upp lite till, då de inte är rationella.
Sedan finns det betydligt fler förlorare än vinnare på bostadsbubblan. Många, många kommer aldrig göra en vinst när de väl säljer ens vid dessa nivåer eftersom de ökat upp sina lån för bla lyxrenoveringar etc.
Vad jag skriver har inget med vad jag hoppas på att göra. Jag skriver som det är. Sedan agerar jag därefter.
Sänkta räntor kommer inte dra upp priserna igen, vi har redan provat nollräntor, den engångseffekten är redan testad och har redan dragit upp priserna
http://cornucopia.cornubot.se/2011/05/engangseffekter-i-bostadsbubblan.html
Tjena Lars!
Jag ser ett statistiskt knep här…
Lägg in alla årtal – inte bara varannat. Dra sedan ut hela bilden så att det blir ca 2,5 ggr längre. Minska höjden med ca 50%. Då ser det inte lika farligt ut.
En definition av ras vore också kul och läsa.
Btw: arbetar du på någon uppföljare till Midvintermörker? Om inte så bör du sätta igång genast. Det är en order.
Vad gäller hyresrätter så har jag konstaterat att utbjudna lägenheter på Stockholms bostadsförmedling det sista året har fantasihyror. Det är nybyggen, renoverade hyreslägenheter i långa rader. Dessutom många korttidsuthyrningar som förmodligen är kommande renoveringsobjekt. Mer normala hyror är sällsynta och fodrar en kötid på cirka 8 år enligt statistiken. Även i förorter. Allt det här har skett under sista året och visar på en inflation i hyrorna som inte (?) fångas upp i KPI.
14:22, du menar att jag skall göra grafen större. Alla årtal är med, de är bara inte utskrivna. Fick inte plats i full storlek på bloggen annars.
Midvintermörker, jävligt uppfattat. Klart slut!
Ericsson hade ett P/E-tal på 80-90 under it-bubblan. Någon hade räknat ut att det var en omöjlighet i en marknadsekonomi att ha en sådan tillväxt i vinsten som krävdes för att motivera den aktiekursen…
Varför menar du att bostadspriserna ska öka i linje med KPI? Bostadspriserna ingår ju inte i KPI. Om man får en reallöneökning/skattesänkning kan man ju välja att lägga denna på bostaden.
Jag försöker alltså säga att priserna på bostäder kan öka snabbare än KPI utan att det är en bubbla…
intressant statistik för disponibel inkomst kan man få på denna SCB-sida. Tex kan man se att disponibel inkomst ökat över 30% för boende i äganderätt eller br i flerbostadshus mellan 2004 och 2009, medan den bara ökat 16% för boende i hyresrätt…
Har du funderat på att visa graferna på logaritmisk skala istället så att procentuella förändringar blir lika stora oberoende av nivån? Det blir lite missvisande med aritmetisk skala.
Som komplettering, slängde ihop en graf på villaprisindex för riket vs. hyresutvecklingen: http://bolanetorsk.blogspot.com/2011/10/engagerande-kring-bostadsbubbla-hos.html
whatever that chart is I want to short it.
Tyvärr är all marknadsanalys av svenska bomarknaden värdelös då det bara är politik och politikerna som bestämmer och inte marknaden. Regeringen kommer hålla BLT under armarna.
BLT 22:48: Vad du borde jämföra är boendekostnaden, inte köp-priset. Alternativt att du jämför villaprisindex med samma index för hyreshus. Din graf jämför äpplen och päron.
(Utöver det har vi ju standardinvändningen att du jämför en reglerad marknad med en oreglerad)
20:28, nej, det blir missvisande med logaritmisk skala. Varför skall man underdriva förändringar? För att de inte passar dig?
Gotta er lite här:
http://www.swedbank.se/idc/groups/public/@i/@sc/@all/@gs/@corpaff/@pubaff/documents/article/cid_357389.pdf
Samma grad för bostadsrätter vore intressant!
Cornu: Det blir missvisande att vissa något som ökar exponentiellt på en linjär skala (och SKA öka exponentiellt; i en ideal värld ökar "allt" i takt med KPI, med 2% per år, dvs 1.02^x, vilket är en exponentiell funktion)
Om du nu inte vill ändra till logaritmisk skala kan du väl sätta indexår till 2011 iaf. Så att du inte förstorar ändringarna efter indexåret och förminskar de innan indexåret. Som det är nu är det ju bara fel, fel, fel och jag vet att du inte gör denna typen av fel egentligen.
Det kan jag göra vid tillfälle. Blir dock svårare pedagogiskt eftersom det då ser ut som att bostadspriserna kommit ikapp KPI när de i själva verket dragit ifrån.
Cornucopia. Du är ganska snabb med att avfärda SD-väljare som fördomsfulla och generaliserande lågbegåvade individer, trots att du alltså konstaterat att bloggens läsare röstar på SD i ungefär samma utsträckning som resten av befolkningen.
Invandringen från länder med kulturer som står långt ifrån den svenska, och dess konsekvenser för vårt land, försvaras från både vänster och höger. Enligt min uppfattning finns ekonomiska incitament för styrande politiker att göra så. Högern vet att rika blir rikare med ett proletariat som, enligt teorin, ska arbeta i låglönesektorn och med otrygga anställningar. Teorin är att invandrare från mindre utvecklade länder kommer att jubla om de får ett städjobb i Sverige; det är ju "bättre" än misären i hemlandet. Vänstern ser sin chans; de kan ju organisera dessa individer och se till att de får bidrag, anställningstrygghet mm mm. Den stora bristen i resonemanget är uppenbar; efter några år i Sverige kommer proletariatet att börja jämföra sig med andra, svenskarna, och deras relativa tillgångar. Den upplevda orättvisan kommer att leda till frustration – även invandrarnas barn vill ju tjäna pengar, dvs. de kommer inte att acceptera sin position som en del av proletariatet. Summa summarum; det blir inbördeskrig på sikt, och detta Cornu, har redan börjat i våra förorter.
I takt med att allt fler områden i ff a Malmö och Stockholm blir otrygga, kommer också efterfrågan på bostäder i de områden som upplevs som trygga att öka. Dessutom, med den invandring vi har idag, får vi en till tillströmning av vuxna och därmed en efterfrågan som vi inte hinner bygga för. Det är därför bostadspriserna ökar så drastiskt; det beror på en skev demografisk utveckling och ingenting annat.
Sydsvenskan gjorde en undersökning bland familjer som lämnade Malmö för förorter och mindre orter utanför tätorten (3500 det året). De uppgav i en majoritet av fallen att otryggheten och invandringen var skälet. Hallå?! Ska du bortse helt från detta faktum – klart att bostadspriserna också ökar "på landet" om efterfrågan ökar drastiskt!
Problemet är nu att vänstern och högern sitter i samma båt. De måste fortsätta bedriva världens mest huvudlösa invandringspolitik. Skulle man sluta tvärt så är man förmodligen på god väg att spräcka bostadsbubblan – och det blir inte roligt för de nyrika medelklassungdomarna som "köpt" (nåja, lånat) en bostad i de mer välbärgade stadsdelarna. Alltså, helt huvudlöst att du bortser från detta faktum… men så är du också ideologiskt färgad, det är uppenbart. Din bogg är väldigt intressant, och många gånger tror jag på dina analyser, men ett tips är Affes statistikblogg;
http://affes.wordpress.com/
Börja samarbeta med honom och gör något gemensamt – det kan bli riktigt intressant!
Tror du ett dugg på det Affe selektivt presenterar kan jag inte hjälpa dig. Det går att ta fram och presentera statistik från samma källor som Affe som säger motsatsen, allt handlar om hur man gör sitt "slumpmässiga" urval.
Vem är avsändaren, och vad vill avsändaren? Varför är allt enligt Affe alltid invandrarnas fel?
Tror du jag är helt tappat bakom en vagn när du föreslår att jag alls skall samarbeta med Affe. Snälla någon, sök hjälp.
Och nej, jag tänker inte presentera statistik som "motbevisar" diverse "statistiska antydningar" från Affe. För jag har bestämt mig för att inte ha någon invandringsdebatt på bloggen, då det drar hit bottenskrapet av "svenskarna".
Trist Cornu, att du uppvisar ett sådant förakt mot oliktänkande. Å andra sidan – du har ju också en agenda. Det där med källkritik, som du av någon anledning tror att invandringskritiker inte klarar av, behöver du inte upplysa om. Affe må ha koncentrerat sig allt för mycket på invandringen, men efter som Du och andra som Du inte gör det, så lämnas ett stort tomrum. Det är Ditt eget fel att Du inte vill anföra invandringen som ett delproblem i debatten om bostadsbubblan och det är Du och personer som Du som gör att Affes statistikblogg har läsare. Tänk på det.
God fortsättning! (jag orkar inte vara så otrevlig som Du)
Som sagt, läs om det hos Affe då.
Man kan nöja sig med att titta på befolkningsutvecklingen i stort, den som specifikt väljer ut invandringen har en agenda eller är rasist.
Jag har redovisat befolkningsutvecklingen i stort, t ex kan man konstatera att befolkningen i Stockholms län inte ökar snabbare än antalet nybyggda bostäder osv. Det har jag redan bloggat om och motsäger därmed att det är befolkningen som driver upp priserna, liksom att priserna stiger på avfolknings orter långt bort från storstäderna.
Det är och förblir billiga krediter, inga amorteringskrav och naiv tro på evigt stigande bostadspriser som skapat bubblan. Men du menar kanske att billiga krediter och uteblivna amorteringskrav också är invandrarnas fel.
Vill du titta på agendor för invandringen så skall du titta på jämviktsarbetslöshet. Importerar vi fler arbetslösa så kan vi hålla nere löneökningar och därmed undvika en inflationsspiral, trots låga räntor.
Skulle vi alltså inte importera arbetslösa skulle räntorna tvingas upp rejält iom lägre arbetslöshet och risken för inflationsspiral. Höjda räntor skulle i sig krossa svensk ekonomi och med det vård, skola, omsorg, pensioner etc som invandringshatarna oroar sig över.
Det går via hög arbetslöshet antagligen att räkna fram att invandringen är lönsam relativt alternativet, även om det är kontraintuitivt för de flesta, som tror att staten vill sänka arbetslösheten. Det vill vi staten inte alls. Sök på jämviktsarbetslöshet
Att det hela i sin tur beror på att hela ekonomin är en bubbla är inte heller invandringens fel.
Men under tiden får du väl fortsätta att samla på dig vapen och sandsäckar inför det inbördeskrig du anser kommer.
Kort sagt: Varenda bolånetorsk måste omfamna invandringen med öppna armar. Alternativet är rejält höjda räntor, vilket överbelånade BLT inte klarar av idag.
Cornu; Jag tycker fortfarande att din grundinställning är felaktig. Möjligen är du fixerad vid siffror och glömmer bort att människor av kött och blod är mer än så. Klart att det vore enklare annars. När du pratar om jämviktsarbetslöshet så har du givna spelregler som måste antas gälla för att strävan därhän ska vara långsiktigt hållbar. Då väljer du att bortse från kulturskillnader, språkförbistring, irrationellt hat, moralpanik och allt annat som hör människan till. Du har helt och hållet accepterat mantrat – "alla lika, alla olika" och menar därmed att hänsyn till ovanstående mest beror på rasism och unken människosyn. Förvisso häftigt med idealister, alltså att de fortfarande finns i dagens cyniska samhälle, men jag saknar en pragmatisk analys av läget. Det blir inte bättre av att du bosätter dig där du slipper konfronteras med negativa konsekvenser av invandringen, och samtidigt hävdar att du har tillräckligt med empirisk grund för att backa upp dina påståenden. Åter igen, jag följer bloggen och tycker att den är intressant, men jag saknar ett helhetsbegrepp som därför gör att jag även följer Affes statistikblogg. Hade Du vågat tänka utanför din egen "box" och förmedlat sådana tankar så hade kanske Affes statistikblogg varit ointressant för många av dina läsare. Men du får helt enkelt acceptera att alla inte tänker som du. Det är jobbigt, jag vet.
Tillmälen får du väldigt gärna bespara mig och andra oliktänkande så lovar jag att respekten för dig och dina slutsatser bibehålls. Annars riskerar du att folk tappar intresset på sikt.
Ha det bra!
Ps. Det var ju precis det jag ville få fram. Läser du inte oliktänkandes inlägg ordentligt? Varje bolånetorsk, från höger till vänster, måste ju försvara invandringen. Läs om mitt första inlägg.
Bra att du själv formulerar vad du står för "irrationellt hat".
Hönan eller ägget. Jag menar att BLT måste älska invandringen för annars knäcks de av räntan. Du menar att BLT måste älska invandringen för annars faller deras högbelånade bostäder i pris.
Men att du (och Affe) har fel kommer visa sig de närmaste åren eftersom priserna kommer falla trots fortsatt invandring.
Och priserna kommer falla mest i storstäderna, vilket ytterligare visar att det inte är någon bostadsbrist eller invandring koncentrerad till storstäderna som drivit upp priserna.
Redan har priserna fallit mest i landet i Malmö, den ort där priserna tidigare steg mest och som väl också har flest invandrare och påstås ha mest problem med invandring också. Priserna faller nu. Fast det är väl också invandringens fel antar jag att du kommer kontra med.
Men så är du väl anhängare av alliansen? Kortfattat; det finns inget klassamhälle och din verklighet är alla andras. Trist inställning.
Att bostadspriserna faller i städer som Malmö beror givetvis på en orimligt hög arbetslöshet. Den fortsätter att ligga på samma höga nivå. Gruppen "invandrare" tar i anspråk långt mer av välfärden än samma grupp bidrar med. Klart att städer som Malmö får problem med ekonomin, liksom i förlängningen dess invånare.
Jag anför den låga sysselsättningsgraden som ett av argumenten för fallande bostadspriser i Malmö. Sedan tror jag inte på din analys att prisfallet blir störst där prisökningen i förhållande till KPI varit högst. Priserna kommer falla mest där otryggheten är störst, dvs. där de redan är relativt låga.
Nej, jag är inte anhängare av någon alls faktiskt. Löjligt att tro att människor är så enkla att de kan placeras in i något av ett 10-tal partier. Undantaget invandringshatare, då de är rätt enkla att klassificera eftersom allt är invandringens fel.
OK. Så då röstar du heller inte vart fjärde år, eftersom man bara kan välja ett parti på valsedeln?
Som bekant får man begrunda de olika politiska partiernas inställning sakfrågor och utgå ifrån vad man prioriterar högst. Det är där jag misstänker att du hellre sällar dig till alliansväljarna. Har jag fel, så ber jag om ursäkt.
Finns hela fyra valsedlar att uttrycka sig på över en mandatperiod. Kommun, landsting, stat och EU-parlamentet. Har röstat olika på samtliga.
Cornu; EN valsedel per val, inte sant? Återigen föreläser du, denna gång om det svenska valsystemet, som om debattmotståndaren helt och hållet skulle sakna insikt om detsamma.
Jag förstår fortfarande inte din instinktiva övertygelse om andras låga begåvning. Det blir lätt präktigt och man tänker sig att du är en person med grandios självbild. Därför tror jag att du gillar vår statsminister. Det är en högst rationell analys utifrån de indata du ger mig.
Tack för en, för det mesta, intressant blogg och ha en fortsatt trevlig söndag. Återkommer kanske någon dag när vi båda två vet mer om "hur det blev".
Var har jag någonsin skrivit att jag gillar Reinfeldt?
Vad gäller andras klena begåvning, så har jag aldrig sagt att jag är bättre begåvad. Men när man uttrycker sin klena begåvning så påpekar jag det gärna, liksom mina läsare påtalar min klena begåvning för mig när jag visar upp den.
Och "man tänker sig att du är". Eftersom du inte känner mig så får du "tänka dig" precis vad helst du har lust. Du vet dock ingenting om min självbild, allt du vet är vad du tror baserat på vad jag skriver på bloggen.
Gissningsvis använder du samma "man tänker sig att" om andra objekt du ogillar, t ex invandrare, dvs du drar slutsatser om saker du inte har en aning om baserat på ytligt tyckande genom ett väldigt snävt periskop.
Skilj på sak och person. Jag är inte min blogg.
Varför skulle sveriges bostadspriser på sikt skilja sig från omvärldens? Hur har 400 000 svenskar råd att varje år åka till thailand? En resa som kostar typ 70-100 tkr… Knappast sparade pengar?
Resepriset gäller en familj…
Hur kan man tro att priserna kommer tokfalla i Sthlm när inflyttningen är 50 000 personer per år bostadsbristen enorm? Malmö går ej jämföra då många danskar hjälpt till att höja priserna där, men nu i kristider är de försiktiga. Plus att Malmö råkat ut för mycket mer skit senaste åren och fått dåligt rykte och andelen invandrare är högre.
Kom ut ur grottan och skaffa ett liv istället.
Ska folk som kan och vill låta bli att köpa när priserna är som de är nu? Frågan är om inte det vore värre än ett litet prisfall och tillfällig skuld. Hellre det än att bo ovisst i andra hand eller i någon hyresrätt som du inte trivs i i ett område du inte tycker om.
Tragiskt att leva för att skrämma folk.
Tragiskt att lura folk till livslång och potentiellt mycket skadlig skuldsättning bara för att man själv gjort samma misstag.
Cornu, det vore intressant att se hur denna grafen har utvecklats. Går det att göra en 2014 update på detta inlägget?