Denna artikel innehåller betallänkar för Lysa, min huvudsakliga tjänst för sparande, både privat och för företaget.
Guldpriset är nu tillbaka vid rekordnivån i dollar som sågs vid coronapaniken 2020 eller invasionspriset för ett år sedan och rekordnivån i svenska kronor från tidigare i mars. De långa amerikanska räntorna faller till nya bottennivåer. Börserna i de asiatiska tidszonerna är blandade under onsdagsmorgonen. Det uppges att 3 000 butiker kan gå i konkurs på grund av indexuppräkningen av de kommersiella hyrorna och Stadium har sagt uppkontrakt i protest.
Stockholmsbörsen fortsatte uppåt med +0.62% för OMXSPI och +0.22% för storbolagsindex OMXS30.
Den svenska kronan har stärkts rejält mot dollarn och dollarn kostar nu 10:28 SEK och euron tappade till 11:26 SEK.
Trots starkare krona är nu guldpriset på 668:- SEK per gram vilket är vid toppnivån från tidigare i mars, om man undantar en kort intradagspik till 679:- SEK som man missade om man blinkade. I dollar kostar guldet nu 2023 USD per troy ounce, där förstås 2000 USD är en siffermagisk gräns som en del fäster extra uppmärksamhet. Guldpriset har varit över 2000 USD två gånger förut – under coronapaniken sommaren 2020, samt efter Rysslands illegala och folkrättsvidriga invasion av Ukraina för ett år sedan, men föll sedan ner till ca 1 620 USD per troy ounce.
Denna gång är det dock annat som driver.
Inflation. Bankkris. Eller vad du vill välja för berättelse.
I dollar är guldpriset upp ca 11% i år och ca 9% i svenska kronor. På ett år har guldpriset stigit 14% i svenska kronor, och det visar att guldet förblir ett skydd mot inflationen, där aktuell inflationstakt enligt KPI är 12.0% enligt SCB.
De amerikanska långa räntorna faller och dagsaktuella på 3.35% för tioåringen sågs senast i september.
USA-börserna fäll och S&P-500 gick -0.58% medan Nasdaq 100 gick -0.37%. Spridda skurar bland FAANGST-aktierna, där nedsidan leddes av Spotify på -1.14% och Tesla på -1.12%.
I de asiatiska tidszonerna är det blandat bland de index jag följer.
ASX 200 är oförändrad på -0.04%, Hang Seng ner på -0.66%, KOSPI upp med +0.44%, Nikkei 225 rejält ner på -1.59% och Straits Times upp på +0.48%.
SvD skriver om indexuppräkningen av de kommersiella hyrorna med 10.9% och lobbyorganisationen Svensk Handel uppger att 3 000 butiker kan vara på väg mot konkurs. Man ska komma ihåg att det ovanpå den indexuppräkningen för förra årets officiella KPI-inflation kommer följas av ännu en uppräkning i år, som givet att inflationen inte faller tillbaka just nu skulle landa på 12.0%.
Sportkedjan Stadium har säger upp 35 – 40 av sina 140 hyreskontrakt för att få fram förhandlingar.
Detaljhandeln hade precis börjat repa sig efter pandemin men får nu istället hyreshöjningar. Frågan är dock vad fastighetsägarnas ökade kostnader egentligen ligger på? Det är inte så att de köper tamponger, cigaretter, blöjor och utlandsresor, som ingår i KPI. En stor del av fastighetsägarnas kostnader är räntor …
Lysa är min huvudsakliga sparform både privat via ISK och för mitt bolag via kapitalförsäkring, och ger låga avgifter där all kick-back från fondbolagen återförs till kunden, samt ger önskad riskprofil och automatisk ombalansering mellan ränta och aktier för minsta egna tidsinsats.
Investeringar i värdepapper och fonder innebär alltid en risk. En investering kan både öka ochminska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet.
62 kommentarer
Hade varit intressant att djupdyka i de 10,9% och förstå hur många fastighetsbolag som verkligen kan motivera höjningen och hur många som dragits med och bara måste höja!!! Det börjar nästan bli lite masspsykos över detta nu, “vi har inflation så höj för i helsike…”!
Om man I egentlig mening kan tala om en “hyresmarknad” saa kan man knappast kalla den konkurrensutsatt
Okey Brasklapp, jag kör ett varv till (får väl försöka undvika dansbandskillarna).
Vi har några kontrakt (36 månaders) som går enligt index så uppräkningen i sig är det inget konstigt med, den sker per automatik, dvs det är ingen förhandling.
I Asien är Kina och Hong Kong stängt. Kiwis slog till med 50 punkters räntehöjning vilket tog alla på sängen (25 punkter var förväntat). Deras styrränta är nu 5.25%.
OK, jag erkänner min okunskap om kommersiella fastighetskontrakt. Är det alltså så att löpande hyreskontrakt per automatik räknas upp i takt med tillämpat index i avtalen då och inte baserat på faktisk och visad kostnadsökning?
I min värld så är “actual and proven cost…” en stapelvara i avtalen vad gäller kostnadsökningar och så brukar det alltid ligga en broms ovanpå där leverantören förväntas arbeta med sin egen effektivitet för att absorbera en del av en potentiell ökning.
Vad gäller första stycket. Exakt så. Det är 36 respektive 60 månaders-avtal som går enligt index.
I vårt fall får hyresgästen välja kontrakt. Har de istället valt 12 månader ökar hyran med 0-1%.
Ja, inget konstigt med indexuppräkningar.
Om Stadium sagt upp 35-40 av 140 avtal ger det drygt en fjärdedel.
En möjlighet är att majoriteten av avtalet än lite äldre och förlängs med kanske 3 år när de inte sägs upp och en minoritet är lite nyare och löper lite längre innan de kan sägas upp första gången.
Stadium har kanske sagt upp samtliga avtal som löpt ut och med tanke på hur butikshandel kanske går kan de nog vara beredda att stänga eller flytta några av butikerna. Och risken för att värden skall hitta en bättre hyresgäst under tiden mellan uppsägning och avflyttning ses nog som liten.
– För mig framstår det som ett både rationellt och proffesionellt agerande. Jag gissar att det är fler kedjor än Stadium som göra lika men valt att inte gå ut i medierna med det.
Har man rätt till högre intäkt vill man såklart få den. Men som artikeln säger, kan finnas anledningar att förhandla med sina hyresgäster.
Precis, spelteori 1.0, ser man till att båda sidor har någon fördel så tjänar båda på det i långa loppet. Så även om man har rätt att höja så kan man till slut stå med tomma lokaler och inga intäkter.
Troligen räknar fastighetsbranschen med att de och bankerna som finansierat skiten med att de är too big to fail.
Fast om skiten havererar får vi väl i stället ha matförsäljning av bonden från kärran efter traktorn. Med betalning i kontanter.
Kanske dags att gå till ett enklare system som i Asien där handlarna har affär i bottenvåningen och bor på våning 2 och 3. Och så kan man stå på taket med ett gevär och försvara butiken om det blir upplopp.
Fast i bankernas fall handlar det om att ledningen saknar personligt ansvar för fail. De blir arbetslösa men har sina bonusar… ägarna blir av med sina investeringar när det handlar om att lösa ut kollapsade banker.
Men i grunden handlar det om ägarstyrningen. Bankernas ägare måste vara tydliga mot ledningen att inte vilka risker som helst är acceptabla.
Vilket är rimligt. Vi kan inte låta skattebetalare och kunder lösa ut ägarna ur kriser
Nästan samtliga avtal löper på 3+ år inom retail. Då har man nästan uteslutande skrivit indexklausuler som baseras på KPI. Men det som är mest spännande är att när detta utformades så hade man till stor del varmhyra och betalade endast hyra + index. Nuförtiden vägrar fastighetsägarna skriva denna typ av kontrakt utan skall många gånger även ha betalt för värme, el, fastighetsskatt, snöskottning, driftkostnader, säkerhet, marknadsföring av området, ja det mesta. KPI består ju av höjningar i alla dessa segment men man har fortfarande en 100% indexering av hyran. Dvs man får en dubbelhöjning som hyresgäst. Dvs, KPI höjningar på både hyran och sen utöver det även på allt annat.
Vi kommer se många konkurser inom butikshandeln kommande år, och det kommer drabba fastighetsägarna och tvinga dem att sänka hyrorna på sikt. Men detta är extremt svårt för dem då de har baserat hela sin värdering på uthyrda lokaler med höga hyror. = KRASH KABOOM.
El, vatten, försäkringar, räntor, byggmaterial, personal. Allt skenar
Samt Sophämtning.
Inte personal. Inte eftersom lönehöjningarna är ca 40% av inflationen.
och barnbidraget skenar inte heller, för det indexeras inte upp.
Allt skenar inte.
Har precis bytt bilförsäkring till LF som erbjuder 30% rabatt. Men visst förlåt mina upplevelser är bara en anekdot.
Bloomberg har sänkt årsavgiften för en LEI registrering från $50 till $40 per år. Är inte det en ljusglimt i inflationsmörkret?
Lägg till att handels anställda löner också skall höjas ovanpå detta med 7 % på två år, och två höjningar av riksbanken, = ännu mindre konsumtion, samt högre arbetsgivaravgifter för yngre ( höjdes 1 april)
Kommer bli ett moment 22,
Fastighetsägarna behöver intäkter för att täcka högre räntorna och avkastningskrav så aktieägarna känner att de vill investera = hyresgästerna knäcks = mindre hyresintäkter = tomma lokaler, och längre värde fastighetsvärde = skriva ned värdet = högre risker = längre avkastning = högre räntor för fastighetsbolagen = konkurs för fastighetsbolagen = kreditförluster för banker och investerare = högre räntor för övriga fastighets bolag
Just nu är vi och väntar på konkurserna i handel ( tyvärr)
Jag glömde även att efter sommaren skall även uppskjutna momspengar börja betalas också, så min killgissning blir att man håller ut tills aug-sep sen börjar det smälla
Tyvärr
Tur man är skuldfri
Trevlig påsk
Tyvaerr haaller jag med Dig men vare sig kan eller vill ens gissa en tidpunkt naer smaellarna kommer som ett knatterband, foer saa tror jag med att det kanske redan nu ser ut, aeven om skurarna av nu aer korta. Det blir inte en stor megakrevad, men intensiteten I smaellarna kommer att oeka. Det drabbar alla typer av hyresgaester, butiker , smaa verkstaeder och vanliga maenniskor
https://www.regeringen.se/rattsliga-dokument/departementsserien-och-promemorior/2022/10/hojd-mervardesskatt-pa-vissa-reparationer/
Trist för skräddaren och skomakaren jag brukar gå till. Dom ser inte ut att ha det fett. Fattar inte bakgrunden till beslutet i PDF:en, men det är väl för att motverka miljöpartister och tvinga dom till att köpa nytt istället…
Det är nog en ren trotshandling mot MP, ja. Lite sådär småkorkat kan man tycka.
Jag vet inte vad som ger mest samhällsnytta, reparera eller sälja nytt och slänga det gamla , om man exkluderar miljöaspekten vilken verkar vara låg. Det är nog svårt att värdera och därför jag tror det är en trotsåldershandling. Oavsett motiveringen.
https://www.riksdagen.se/sv/dokument-lagar/dokument/interpellation/hojd-moms-pa-reparationer_HA1086
Den där sortens småtjänster förekommer det väl ändå en hel del smussel och svartjobb i,så det blir knappast någon större vinst att momsbelägga dem ändå.
Ungefär som med frisörer; vem betalade moms hos frisören vid senaste besöket?
Perfekt klippning nyligen i Hua Hin. 30 kronor. Utan moms 😊
Många fastigheter ägs väl av utländska bolag? Tex norska oljefonden, kinesiska CIC, etc. Förenade Arabemiraten äger Sturegallerian tror jag. Dom kan man kanske pressa lite mer från handlarnas sida utan att hamna i den onda cirkeln du indikerar. (Men det kanske blir ännu värre på andra håll då, vad vet jag.)
Många bolag är också kommunala med kommunpolitiker i styret, därav också en vilja/orsak till osund konkurrens och att bana karriär.
Dessa är inte alltid heller de vassaste fiskarna i lådan, möjligen de fulaste.
De lär väl ordna bolagsstrukturen så att vinsterna går centralt och förluster eller t.o.m. konkurser lokalt?
Som bloggarens beskrivning av byggbolag startade specifikt för västlänken, bara att konkursa och gå vidare torrskodd.
Undrar om kommunerna kommer att blockhyra övergivna köpcenter för att ge bostäder till hemlösa och samtidigt garantera fastighetsägarnas profiter?
Man har tittat på det men det kräver troligen ändringar i detaljplanerna för området. Vilket iofs kommunen kan genomfröa med sitt planmonopol men det tar ändå lite tid. Men det öppnar för oändliga överklaganden.
Sedan är sällan dessa lokaler byggda för att bo i , men det är klart att med vissa anpassningar är de bättre än en kartong i en varmt utrymme (frostfritt) någonstans i storstadsdjungeln.
En kommande fastighetskris känns oundviklig.
En kommande kris känns oundviklig.
Jo ibland verkar det som att när systemet drabbas av för stora störningar så klarar det inte att återgå till ett stabilt läge utan det går i spinn och måste helt enkelt krascha.
Behövs troligen politiker av grövre kaliber än vi har idag. I alla fall bör politikerna inte stötta med skattepengar utan branschen går reda ut detta. Även om det blir förluster.
Problemet är bara att vi har en gigantisk, ineffektiv och ständigt svällande offentlig sektor i Sverige. Den kommer garanterat att stöttas med skattepengar, i alla lägen; går det inte att höja skatterna nu, så tar vi det på räkning och låter nästa generation ta smällen.
Saknas incitament i offentlig sektor. Fungerar bara där de som jobbar tycker det är kul att gå till jobbet.
För all del. Tycker dock ordet ‘kris’ är för svepande, jag försöker förstå de olika skeenden som händer nu.
Fastighetskris -> bankkris ->-…?
Allt beror väl på finansieringen av fastigheterna. Har räntan gått från 1% till 2% så är det ju en kostnadsökning på 100%. Uppvärmningskostnaderna har säkert ökat mer än inflationen. Då räcker kanske inte indexuppräkningen till. Det är väl vanligt med hög belåning hos dessa fastighetsägare.
Uppvärmningskostnader. Vissa har haft tur och har tillgång till fjärrvärme, värre för de som kör luft- och bergvärme utan bundna elavtal.
Tur och fjärrvärme i samma mening
Samtidigt som det varit stenhård bevakning på hur värdelösa fjärrvärmemonopolisterna är…
Många prissätter för att “vara lite, men inte mycket, billigare än värmepumpar”
Ja det är väl tur eller menar du att det är skicklighet?
Av erfarenhet kan jag berätta att luft- och bergvärme har varit fördelaktigare än fjärrvärme.
Nu ser kartan annorlunda ut.
Räknar du med kostnaden för bergvärmepumpen då?
Dvs – vad kostar det att byta en bergvärmepump och hur länge håller den i snitt?
60.000 till 120.000 för att byta en bergvärmepump och den håller utan underhåll i 15 år = 333 – 666 kronor i månaden.
Borrhålet håller kanske för evigt eller?
En fjärrvärmeanläggning är ju väldigt enkel och billig att laga.
Jo det är inklusive. Nu är det dock andra elpriser som du vet och fjärrvärmen är billigare.
I dagsläget för du räkna med minst 100 k (småhus) för utbyte av bergvärmepump på befintligt borrhål (som håller för evigt).
Beräknad livslängd cirka 20 år. Underhåll behövs löpande.
Min bergvärmeanläggning är nu inne på sitt 25-e år. Den får stöd av luftvärmepump samt eldstad.
Även luftvärmepump och eldstad behöver service (rengöring samt sotare).
Priserna är i princip alltid låsta på hel eller halvår så man får aldrig de där kraftiga kostnadsökningarna som man kan få med en värmepump.
Man ska tänka på att när det pratas om att vissa fjärrvärmebolag höjer priserna med ohemula 15-20% så betyder för en villaägare hundralappar i månaden.
Har man bergvärme eller liknande och rörligt (eller att det gick över till rörligt förra året) så skulle man nog vara glad om värmekostnaden bara gick upp med hundralappar.
Jag äger en kommersiell fastighet och kan informera att våra räntehöjningar under överstiger hyreshöjningarna genom indexklausulen. Så ser det ut i vårt fall, kan givetvis se ut annorlunda för andra.
Say again?
*”under senaste perioden” skulle det stå. Dvs. indexuppräkningen kompenserar inte för räntehöjningarna. Anektodiskt exempel men finns säkert fler som har samma erfarenhet, dvs. indexklausuluerna leder inte per automatik till några saftiga vinstökningar utan innebär endast att vinsbortfallet till följd av högre räntor dämpas något.
“Detaljhandeln hade precis börjat repa sig efter pandemin men får nu istället hyreshöjningar. Frågan är dock vad fastighetsägarnas ökade kostnader egentligen ligger på? Det är inte så att de köper tamponger, cigaretter, blöjor och utlandsresor, som ingår i KPI. En stor del av fastighetsägarnas kostnader är räntor …”
Det ryktas att även räntorna har ökat och då behöver man nog inte fråga mer om det.
Som Ratracer påpekar här ovan så har ju räntorna stigit mer än KPI och frågan är om det inte vore mer naturligt att använda ett annat index än KPI i indexklausulen. Man kan notera att KPI kan ju slå åt bäggehåll: när inflationen väl bekämpats kommer räntan sjunka igen, men KPI blir kvar på sin nivå – då har hyresvärdarna fått högre hyra pga KPI som inte motsvarar ökade kostnader för dem. Följde man ett mer rättvisande index så skulle då hyrorna sjunka igen.
…fast å andra sidan finns en poäng i KPI: under förutsättning att försäljningen inte viker så är det ju förväntat att hyresgästerna skall ha råd med hyreshöjning då omsättningen ökar. Fast tänker man så borde ju generella omsättningen vara det relevanta indexet. Det är ju där det handlar i slutändan om bara fastighetsägarna fokuserade på verklig lönsamhet.
Ang uppsägningar… Är det inte praxis i de flesta branscher att man regelbundet säger upp avtal? Det är min erfarenhet nämligen… Ett sätt att hålla leverantörerna på tå och se till att man ständigt får förhandla…
Så är det såklart. Sitter man som förhandlingsansvarig så bör man säga upp de flesta avtal sålänge man inte ser att man betalar en relativt sätt låg hyra för läget som ofta kan gälla väldigt gamla kontrakt som inte sagts upp på 15-20år.
Detta är en kris men de företag som överlever kommer ha tjänat otroligt på detta. Visst några misskötta företag kommer få i graven men det är bara bra. Inflationen kommer äta upp låneberget vi dragit på oss. Tror verkligen att framtiden är ljus för majoriteten.
Även privatpersoner s framtid är ljus. Löneökningar på 4% årligen när 1 års räntan ligger på 4,5%. Det är fan nästan gratis att låna idag.
Lyckades man ha turen att binda sina lån på 2-3 procent så kommer inflationen äta upp lånen.
Den enda faran är om man skiljer sig eller blir av med jobbet. Men även arbetsmarknaden ser helt okej ut just nu.
Realräntan är lägre än någonsin så alla högbelånade personer och företag tjänar pengar i rasande fart just nu.
Men alltså. Reallönenerna minskar ju på grund av inflationen?
Och att realräntan är låg är en klen tröst om den faktiska räntekostnaden som ska betalas har ökat 200-300%.
Det beror väl också på vad man som högbelånad gör med de där pengarna man lånat. Att plöja ned dem i en bostad är väl kanske ingen lysande investering, i och med att bostadspriserna backar, reellt sett (ibland rentav nominellt!). Kul att sälja den där 3-miljonerslägenheten för 3,5 miljoner fem år senare, när KPI har stigit med tvåsiffriga årliga tal under den tiden.
Detaljhandeln i all ära men jag tror den stora förloraren kommer vara fastighetsbranschen. De är ännu mer lånetorskar än vad privatpersoner är.
Frågan är hur hög sammanlagd belåning de har om man räknar lån samt obligationer.
I USA pratar man om att risken för systemet är rätt låg då de flesta banker bara belånar upp till 75% av komersiella fastigheter och att man sett över hela beståndet inte har sett en så stor nedgång.
Men kontentan är ju att nästan alla kontor har 3 dagar on site och 2 dagar work from home. Så i princip kan alla öppna landskap kapa 40% av sina ytor. Rakt av.
Skulle säga att man antagligen kan göra samma förenkling av detaljhandeln med. Om man behåller de lägen där folk fortfarande handlar så är det säkert 40% av butkikerna som är överflödiga.
Skräckexemplet är väl HM som hade 5 butiker inom 5 minuters promenad inne i Sthlm…
I vilket fall. Det jag skulle komma till är att detaljhandeln borde på sikt ha en bra förhandlingssits. På samma sätt som de som har kontor i sämre lägen.
Ja fastighetsbranschen lever farligt. Mycket tomma och halvtomma kontorslokaler syns överallt. Fastighetsbolaget är livrädda att sänka hyrorna eftersom värdet på fastigheter är avhängigt av avkastningen. Och bankerna kan få kalla fötter om fastighetsbolaget sviktar.
“Så i princip kan alla öppna landskap kapa 40% av sina ytor.”
Just så. Och de lär ju inte bli mindre sugna när kostnaderna för denna onödiga yta ökar.
Det är ju balansakt det här. Vad gäller fastighetsägarna är väl problemet att även deras kostnader sticker iväg med inflationen och de sitter på lån på sina fastigheter, företagsobligationer och andra kostnader för finansiering. Det här är ju en bransch som kan uppleva väldiga svängningar.
Men som sagt det balanseras. Höjer fastighetsägarna hyrorna för mycket så kommer butikerna lämna och så sitter man med tomma lokaler. Och det finns inte så vansinnigt mycket man kan fylla bottenvåningarna med till höga hyror annat än det som finns där idag.
Ja lurigt det där med indexuppräkningar. Vid kommersiella kontrakt råder det fri förhandlingsrätt vilket innebär att man kan komma överens om allt mellan himmel och jord. Index uppräkningen i sig är ju avtalad om den finns så där råder det ju inga konstigheter om vad som är vad. Den regleras med automatik och är en del av avtalet. Däremot kan jag tycka att man bör ta hänsyn till hyresgästens allmänna situation samt om det ingår värme i kontrakten. Gör fastighetsägaren inte det så kommer det att vara som att kissa på sig, varmt o skönt innan det blir jäkligt kallt.
Personligen så har jag gjort individuella bedömningar där jag gått igenom med näringsidkaren om de påverkats, exempelvis pizzerior har ju inte haft det så kul med deras ugnar. Man får ge och ta helt enkelt. Dock är det som så att man som hyresvärd inte är oberörd av omvärlden så självklart är det naturligt att hyrorna följer med i allmänna prisutvecklingen. Generellt laggar hyresnivåer ungefär 3-4 år så för stora delar av branschen kommer det ta tid innan denna utveckling har återhämtats.
Underhåll
Räntekostnader
Amorteringar (drabbar flödet men ej resultatet)
Driftkostnader
Skatt
Vakanser
Med ovan kassaflödesposter så kan man konstatera att det framförallt är räntor och drift som stuckit iväg för kassaflödet i en fastighet. En fastighet handlar till syne och sist om just kassaflöde så ägarna kommer för allt vad lädret tål att försöka balansera flödet. Om horisonten är 1 eller 5 år är nog väldigt individuellt. Tror generellt att de stora drakarna skiter i den lilla hyresgästen medans mindre aktörer nog har en mer balanserad syn på det hela.
Vakanser kommer att komma så den posten är nog en tickande bomb för de aktörer som ej lyssnar av marknaden.
Fastighetsägarna har väl högre elpriser också?
Det beror ju på hur kontrakten utformats. Tror att en hel del av kontrakten exkluderar el.
Fastighetsägaren har ju som regel ett abonnemang som går under fastigehetselen som täcker belysning, tvättstugor osv. Sedan har vissa bergvärme eller dyl som även det drabbar fastighetselen. Även fjärrvärme och gas är alternativa uppvärmningskällor som blivit drabbade. Med det sagt så drabbas förstås fastighetsägarna i olika utsträckningar.
Förefaller finnas gott om pengar redo att kliva in i dessa fastighetsbolag som torskar på lånen. Visst, det blir rubriker men fastigheterna drivs vidare.