Dags för en liten mikroanalys av bostadspriserna framöver. Vad talar för fortsatt stigande priser på bostäder, framför allt lägenheter och villor i våra storstadsområden?
 |
| Hammarby Sjöstad. |
Så låt oss lista vad som talar för och emot.
FÖR STIGANDE BOSTADSPRISER
Fallande centralbanksräntor
Centralbankerna, inklusive Sveriges Riksbank, kommer sänka sina styrräntor, som redan tidigare låg på krisnivå. Detta kan ge lägre räntor på rörliga bostadslån, vilket gynnar bostadspriserna
Centralbanksköp av obligationer
Centralbankerna räddar även obligationsbubblan via sk kvantitativa lättnader (eng quantitative easing, QE), vilket pressar långa räntor och i förlängningen även bolåneräntor. Direkta köp av korta bolånepapper kan även driva ner rörliga bolåneräntor
Slopat amorteringskrav
Folk är som bekant idioter. Någon kommer nu med slopade amorteringskrav köpa dyrare än annars, trots att amorteringskravet ska återinföras. Så kallade experter menar dock att det inte kommer återinföras.
Andra framtida statliga åtgärder
Bolånetaket, skuldkvottaket med mera kan komma att slopas framöver.
Summering: Det som talar för fortsatt stigande bostadspriser är olika statliga ingrepp i marknaden.
MOT STIGANDE BOSTADSPRISER
Fortsatt rekordbyggande
Nybyggandet fortsätter ligga på rekordnivåer vi inte sett sedan miljonprogrammets dagar, då tidigare byggstartade projekt inte är färdigbyggda än. Marknaden för särskilt lägenheter i våra storstadsområden kommer fortsätta översvämmas av nya lägenheter. För att inte spä på krisen kan vi räkna med ökade stimulanser till byggsektorn, så byggandet lär inte avta.
Arbetslöshet
Oavsett statliga stimulanser så kommer inte banker ge lån till den som är arbetslös. Stigande arbetslöshet innebär således färre bostadsspekulanter och minskad efterfrågan. Har du inte inkomsten så kan du inte låna oavsett hur mycket krisräntorna sänks.
Sänkta löner / permitteringar
Trots statligt stöd till permittering så innebär permitteringarna lägre lön. Så länge den osäkerheten består kommer de berörda inte titta på en ny bostad, generellt. Många egenföretagare får också rent sänkt lön, inklusive alla egenkonsulter inom den osårbara IT-sektorn, som särskilt i storstäderna är en mycket stor grupp av välavlönade som pressar upp priserna.
Varsel
Jobbar du på en arbetsplats där varsel lagts så kommer du undvika att köpa en bostad tills du vet om du har kvar jobbet. Minskad efterfrågan.
Dödsbon
Om Covid-19 leder till överdödlighet kommer marknaden att framöver drabbas av en våg av dödsbon som säljer ut sina bostäder, alternativt att dessa bostäder tas över av arvingar som därmed säljer sin befintliga bostad. Ökat utbud pressar priserna. Dessutom kan många av äldres objekt vara i dåligt skick, vilket ger lägre priser, vilket pressar statistiken.
Börskrasch
På marginalen kommer 10-20-30-50% nedgång på börsen göra att många inte längre kan lägga sina 15% ovanpå bolånetaket. De kan således inte köpa till samma pris. Allt annat lika skulle detta göra att bostadspriserna ska ner lika mycket som börsen, men det är förenklat.
Rikedomseffekten
När börsen stiger känner många sig rika och spenderar mer oavsett om de har råd eller inte, den sk rikedomseffekten. När börsen istället faller håller folk i sina pengar. Viljan att lägga pengar på en bostad minskar således.
Osäkerhet
Många upplever osäkerhet, rent av rädsla. Det är inte något som får dem att springa och köpa en ny bostad.
Relationer
Om relationen knakar i fogarna på grund av t ex hemarbete, så minskar viljan att köpa en ny bostad. Snabba försäljningar på grund av skilsmässor och relationer pressar priserna, även om de som säljer även behöver köpa nya bostäder, men samtidigt har avsevärt sämre finansiella muskler och kreditvärdighet.
Stopp för arbetskraftsinvandring
Befolkningen i våra storstadsområden ökar enbart på grund av inflyttning från utlandet. De inhemska flyttrörelserna är bort från storstaden. När konjunkturen gjort tvärnit och gränser över hela världen dessutom är stängda kommer arbetskraftsinvandringen tvärdö, och därmed försvinner de som flyttar till storstäderna och har möjlighet att finansiera en bostad.
Distansarbetesrevolution
Med allt fler i den kreditdugliga medelklassen som jobbar hemifrån kan vi få en distansarbetesrevoltion, som minskar attraktiviteten för bostäder i centrala lägen. Detta kan pressa priserna i storstadsområdena, till fördel för den billigare landsbygden och småorter.
Butiks- och centrumdöden
När butiker och restauranger går omkull i den fortsatta butiks- och centrumdöden, fast ännu snabbare på grund av coronakrisen, så minskar anledningarna till att bo centralt. Finns det inga restauranger och butiker kan man lika gärna bo någon annanstans. Dessutom drabbas kollektivtrafiken och behovet av egen bil har återigen aktualiserats. Nedlagda butikslokaler kan komma att bli lägenheter, vilket ökar utbudet och pressar därmed priserna.
Summering: Det som talar för fallande bostadspriser är allt utom olika statliga ingrepp i marknaden. Återstår således att se vad som är starkast – i slutändan kanske staten går in som garant för bolån, och vem som helst ska kunna ta lån oavsett inkomst, sk subprime.
62 kommentarer
Ja, inställningen hos beslutsfattare är nog att det för mycket på spel för att låta marknaden ha sin gång.
Ingen får drabbas för då är det orättvist.
Alla branscher skriker efter hjälp just för dem.
Det hade varit himla trevligt om arbetsgivare runt om i landet nu ser att produktiviteten inte nödvändigtvis behöver gå ned bara för att folk sitter hemifrån och jobbar. Tror till och med den kan gå upp inom vissa sektorer
Själv blir jag mycket lugnare av hemarbete, får mer gjort på samma tid. Lägger inte onödig tid på skitsnack och andra skitsaker.
Antingen hemarbete eller avskärmad från pratsamma kollegor, jobba igenom med minimala pauser tills man är klar eller arbetspasset är till ända. Det är så man får saker gjorda. Måste kännas ovant för de där stackars koncern-anställda i Rickard Ls exempel.
Min erfarenhet av hemarbete den här omgången har varit att många initialt uttryckte glädje över att slippa pendla och det vanliga arbetsplatsmankemänget. Men efter en vecka har de flesta ändrat åsikt och tycker att jobbet är svårare och tråkigare utan en arbetsplats att gå till. Jag är inte så säker på att så många fler kommer att jobba hemifrån när allt det här är sagt och gjort. Dock tror jag att fler aktiviteter som ex möten kan tas på distans.
Många mäklare har dåligt att göra, många är arbetslösa och/eller jobbat med annat, det måste väl vara ett tecken på sämre tider för fastighetsbranschen.
Om man tar välbeställda omnåden eller dyra objekt, så kommer börskraschen påverka en hel del. Sett till riket som helhet så är effekten mindre, eller på marginalen.
Hittills har krisen slagit ganska ojämnt. Den har främst (men inte enbart) drabbat de i relativt okvalificerade yrken i privat sektor (restaurang, hotell, turism) medan de som har kontorsjobb har kunnit jobba hemma. De som jobbar i offentlig sektor kommer troligtvis klara sig bra, då stat och kommun kommer vara ovilliga att att sparka dessa under krisen.
Senare eller efter att krisen är över så kommer antagligen de mera välbeställda som drabbas, till slut måste allt detta betalas och då blir det höjda skatter, kanske fastighetsskatt och sk. miljöskatter på fordon och drivmedel.
Har de som jobbat på kontor klarat sig bra? Jag tycker mig läsa om varsel och permitteringar bland den välställda kontors-medelklassen varje dag… 5000 på en eftermiddag bara i Göteborg lär i sig sätta sina spår i bostadsmarknaden där.
5000 konsulter hemskickade ja. 2000 officiella varsel i sektorn.
@SkattÄrStöld Letar själv hus i segmentet du beskriver (dyrare områden i Stockholm) och följer därav marknaden. Det har helt tydligt kommit en rejäl Corona-sättning på de objekt vi har följt. Många hus som inte blir sålda eller får rejäla underbud, vilket är en stark kontrast till pre-Corona. Ett fåtal hus går dock fortfarande ganska bra med budgivningar.
@Cornu På temat slopat amorteringskrav "Folk är som bekant idioter": Intressant nog så tog flera budgivningar fart igår efter att FI (tillfälligt?) slopade amorteringskravet. Flera hus som vi följer där budgivningen stått still i dagar eller tom veckor fick plötsligt nytt liv igår.
Samma här, medelstor stad; efter gårdagens slopade amorteringskrav startade plötsligt flera döda budgivningar om. Helt sjukt.
Det finns en sak som gynnat bostadspriserna bakåt, även om effekten nu blivit försvagad i krisen.
QE / extremt låga räntor, samtidigt som man fortsätter SCB att manipulera KPI med subjektiva värderingar som inte har någon koppling till verklighetens kostnader.
Resultatet är att man kan fortsätta sin "inflationscharad". En önskan om att höja räntorna, men att man på riksbanken är "offer för omständigheterna" och måste fortsätta sänka och stimulera mer. Allt blir dyrare i ekonomin och köpkraften har urholkats under lång tid med valutaförsvagningen. Det gynnar givetvis de med tillgångar, vilket är anledningen att all media stämmer in i kören.
Förutom andra lättnader som lägre räntor, utebliven amortering, osv, tar det sig uttryck i ökade tillgångspriser. När en valuta inte längre håller sitt värde, så ökar tillgångar, däribland bostadspriser. Givetvis vet RB om detta, och att det inte räknas in. Kapital och tillgångar distribueras till toppen.
Den kraftiga kronförsvagningen borde förklara en del av den uppgången vi sett de senaste 5 åren. Titta även på nedgången i HOX 2017, och kronans förstärkning.
Något är däremot märkligt att USA kan komma undan med sina stimulaner och money supply, samtidigt som t.ex. EUR och SEK försvagas.
I alla fall. En kris av det här slaget vi ser nu… inte ens kronförsvagning kan öka tillgångspriser när ekonomisk kollaps och arbetslöshet står för dörren. Fortsätter det här en månad till så försvinner kassaflöden och man måste sälja sin bostad.
Survival of the fittest – petrodollarn är trots allt fortfarande det globala operativsystemet.
…survival of the fattest…
Om/när det kommer kreditförluster så kommer marknaden vilja ha högre riskpremier och räntan kan då gå upp oavsett vad riksbankerna gör.
Svenska riksbanken kan för övrigt inte sänka räntan särskilt mycket.
Jag har nyss bundit min bostadsränta på 10 år.
Om marknaden är Riksbanken då?
Goofy, där är vi inte ännu. Se bara på pengarna som erbjöds för att bankerna skulle låna ut till företagare i kris.
Bankerna tackade nej eftersom de inte vill låna ut till företag i kris.
Dom kommer ju gå med på det till slut antar jag. Just nu vill dom väl ha en bättre deal kanske.
Riskbanken som sagt. Det är bara inte dags än.
Finska typ Dagens Indistri (Kauppalehti) har en kolumn med det finska perspektivet att den svenska linjen under coronakrisen bottnar i att en stor del av svenska banksystemet än knutet till hushållens skulder och bostadsmarknaden. Så om marknaden skulle krasha skulle det innebära konsekvenser som riksbanken inte skulle kunna hantera. Banker kopplade till euro har inte riktigt samma problem.
Så länge folk sitter kvar i sina hus och betalar räntan så händer ingenting även om husen faller i värde, men om många blir tvungna att sälja då blir det kris på riktigt, men det hänger på hur förlåtande bankerna är. Jag tror dock att det är värre för kommersiella fastigheter i städerna, nu när krogar och annat går dåligt och det blir konkurser och därmed minskade intäkter för fastighetsägarna.
Korrekt men "Smart money" vet detta o ut from rente-papper, mojligtvis guld, dollar elr cash. Det som skapar problem er pensionsfonder, en jette marknad. De moste finna avkastning o ner rente-papper er noll kommer de soeka sig till bors. Detta skapar en bubbla utan proportioner!
Jo men det har redan hänt. Hela 2019s uppgång var kommen av just det skulle jag säga, det var motorn, "räntan ser usel ut, hitta avkastning".
Para det med återköp för lånade pengar under lång tid och Trumps vilja att investera på för det kan ju inte bli brist på dollars.
Dollar, guld o boers upp, utan fundamenta, sen krasch!!
Airbnb har drivit priserna uppåt mer än många andra faktorer.
Nu tvärstopp.
Osäkert hur det blir i framtiden.
Fin rekommendation om tillfälligt slopade amorteringskrav medför att Bankerna kommer sänka kreditbetyget på alla som ansöker om detta. Vilket kommer trycka upp räntekostnader för ekonomiskt svaga eller överbelånade. Det kommer definitivt ha en avkylning på prisbilden av bostäder.
Lite intressant att SBAB nu uppger att de inte tror på sjunkande bostadspriser. Ett sätt att försöka hålla myten vid liv förstås.
Inte en chans att priserna blir oförändrade eller stiger ii år tror jag, Vad man inte får glömma är att priserna , i alla fall upp till ett halvår, kan leva på en slags förnekelse av faktum. Det blir få försäljningar och objekt som ligger kvar med för höga priser tills det slutligen tvingas fram statistik på försäljningar till lägre pris. Därefter blir nedgången mer accepterad och tydlig.
Bostadspriserna är en av de absolut viktigaste och känsligaste frågorna i dagens Sverige. Regeringen kommer göra allt vad som står i dess makt för att förhindra en krasch. Tyvärr sitter vi i den sits vi sitter, det blev fel från början. En bostadskrasch skulle innebära förödande konsekvenser för de flesta och det vill ingen, om man nu inte bott i ett tält i 20 år och bunkrat pengar och väntat på en krasch. Jag tror på en svag nedgång närmaste året som direkt övergår i en uppgång till dagens nivåer och högre därefter. På sikt får vi hoppas att räntorna stiger något samt att även rejäla löneökningar.
"Ja, på grund av att det som kommit att dominera svensk ekonomi är korrupt förvaltning av ärvt värde." Utveckla/förklara!
Är inte riktigt med på ditt resonemang.
Mitt slutmål? JAG skriver bara vad JAG TROR!
En krasch är helt uteslutet, regeringen kommer ta till alla möjliga åtgärder för att undvika en krasch- Krasch är inte samma sak som en svag nedgång. Men jag tror inte att vi ska diskutera hur vi ska komma till bukt med problemet, det är inte vad tråden handlar om. PÅ sikt kommer nog detta lösa sig ska du se, det är en långsiktig plan att få ordning på bostadsmarknaden igen utan krasch. Läs 20-30 år.
Notera även att jag inte försvarar den nivå som vi idag har. Det är fel från början men tyvärr får vi alla leva med detta ett bra tag. En krasch skulle innebära fruktansvärda konsekvenser för de flesta och det vill ingen.
Jag förstår inte varför det skulle innebära fruktansvärda konsekvenser för de flesta? Kan man sin histora från kraschen 92 var det inte så svårt att planera för att det kommer hända igen och laga efter läge där man klarar sig även om båda i hushållet får leva på a-kassa.
M.ström. Jag håller med dig. Tyvärr ser det inte ut så och det är ett stort misstag. Tyvärr får vi leva med det i många år framöver innan det är reparerat. Du inser säkert också vilka konsekvenser detta skulle få om priserna halverades. Då finns bara en sak att göra konkurs konkurs konkurs, alternativ avskrivning av lån.
Om priserna halveras som de gjorde 91-94, och det är väl inte helt otroligt, så borde det inte vara något större problem. Så länge räntorna inte går upp.. Men det kan ju aldrig hända. Vad skulle det vara som kan orsaka ränteuppgång?
”Inte helt otroligt”…tror du på en halvering av bostadspriserna, önsketänkande? Inträffar det så kapitulerar svensk ekonomi totalt och det tror jag man kommer göra allt för att förhindra. .
Jag tror Coronakrisen är över innan sommaren, sen är frågan vilken effekt nedstängningen fått på ekonomin. Men låga räntor och amorteringsfritt för alla kommer göra att de flesta klarar att övervintra. Kommer det Dessutom inte en andra virusvåg i höst så tror jag inte på någon stor nedgång.
Det år inte svårt att få priserna att öka. Man trycker bara ohyggligt mycket pengar ur luften, så ökar tillgångspriserna på bekostnad av urholkad köpkraft.
M.Ström
Majoriteten har höga bostadslån, kanske även topplån. Halveras priserna kommer banken och knackar på dörren och kräver att du betalar av lånet, bostaden är ju säkerheten för deras lån. Många klarar inte det och då tar förmodligen banken över din bostad.
Komemr staten ha råd att subventionera lån medelst ränteavdrag i samma omfattning framöver?
Det är väl bara att trycka mer pengar?
Vad säger alla ni spåmän om skog och lantbruksfastigheter? Upp eller ner?
Har vi ingen spåman som kan svara gargamel?
Jo då. Forumet är fullt av spåmän, särskilt dom som har rätt i efterhand, och "vad var det jag sa" folk,
Förvisso, men emellanåt kommenterar Joakim Persson mfl intressanta spådomar vilka går att förhålla sig till.
Appropå ökad risk för skilsmässor vid hemarbete. Tror att semestern är en större iskfaktor för skilsmässa än hemarbete. På semestern är det så upphåssat och allt ska vara perfek, barn alltid glada, perfekt väder , romantiska solnedgångar och fina bilder på instagram förväntas…Och när det inte blir så ja då… Hemarbetet har inte de höga förväntningarna, utan kankse så att man kan få tid tillsammans utan instamgrammande och skitdyra resor (som ändå inte blir som man tänkt sig)
Ja. En chans att fundera över riktiga problem ska inte underskattas.
Intressant inlägg, har själv funderat på detta och tycker du fått med det mesta. Eventuellt kan man fundera över om "turismfaktorn" vara en komponent?
Exempel: Hotell går i konkurs och görs om till bostäder, alternativt att hotellen är innovativa och hyr ut rum som bostäder (=ökat utbud).
Exempel 2: Airbnb/uthyrningsfaktorn. Utan att veta något så finns det förmodligen en del som har köpt för att hyra ut. Känner 2 par i min egen omgivning som visserligen inte köpt för att hyra ut men som har köpt för dyrt för den egna ekonomin och delvis drar in extra genom att hyra ut sitt boende på airbnb (hus respektive parhus i Sthlm). Nu är det ju, i alla fall tillfälligt, stop på detta.
Nu börjar det talas om att räntorna kommer höjas om 1-2 år och då kommer kraschen. Det som ingen trodde var möjligt, dvs. höjda räntor, visar sig vara ytterst möjligt.
LOL 🙂 Here we go again…Vi skulle ju haft 7% iga bostadsräntor redan 2015 enligt många experter.
Men det kan bli högre räntor, FED är inte BOJ. Man kan verkligen fråga vad nyttan var med att skjuta upp allt elände och följa BOJ…
Herregud, lägg ned. Sånt tjat om höjda räntor höll ni på med för flera år sen bara för ni hoppas på det så priserna ska gå ned.
Nej, räntorna lär inte höjas de närmsta 1-2 åren. Skulle de höjas efter det så kommer andra eller utökad bolånesubventionerna och ni som sitter i hyresrätt sitter fortfarande och tycker livet är orättvist. Systemet är riggat.
@Mr Perfect: Ja lite så men har man trott på det länge är man för stolt att erkänna sitt misstag och köpa in sig på högre nivåer.
Jag och min fru har därmed fått se vår skuldsättningspotential minska drastiskt de senaste veckorna. Själv är jag deltidspermitterad med 92,5% av 44 000 i månaden, vilket blir några tusenlappar färre efter skatt för min del då min lön hamnar en bit över brytpunkten. Min fru å andra sidan har tappat alla bokade uppdrag framöver så vi får leva på min, reducerade, lön.
Känner mig rätt så representativ för gruppen "tidigare osårbar IT-medelklass" i Göteborg. Min arbetsgivare är en bjässe av synnerligen stabil och långsiktig natur, men har uppenbarligen så allvarliga cashflow problem att det måste permitteras.
Om ekonomin förblir frusen längre än vad min arbetsgivare kan hålla emot lär jag förr eller senare se mig själv varslad tillsammans med ett stort gäng andra med samma kompetens. Jag är uppvuxen med ständig ekonomisk härdsmälta och var nyexad när skiten träffade fläkten för industrin i Västsverige 2009, så jag känner en inte obetydlig paranoia just nu.
Att i det läget låsa in pengar, som kan betala tak över huvudet och mat, i en hävstångsprodukt kallad bostad känns just nu helt orimligt. Det skulle inte förvåna mig om fler resonerar likadant och med det ger sänkta bostadspriser.
Jag kan förstås ha så in i h-e fel, men prisar ändå gud för att vi bor i en billig hyresrätt, fick sålt vårt semesterhus i Spanien i januari och var för hariga för att lägga pengarna någon mer avkastande stans än ett bankkonto med insättningsgaranti!
Beklagar. Hoppas det ordnar upp sig.
Bra timing med Spanien där iaf.
Jo men om man antar 2% ränta, inga avdrag, då betalar man 20k per år per miljon.
Köper ett par med 20k ut var per månad…
Vi antar 60k ränta och 60k "avgift/huskostnader" det blir 10k per månad av 40?
Tack!
Vi har ändå haft rejält med tur och är tacksamma för vår situation. Vi är billiga i drift pga paranoia, så min reducerade lön räcker gott och väl. Pengarna från huset borde väl hålla näsan över vattenytan i 4-5 år även om vi inte får in en spänn till från och med nu, så vi är på ett sätt rätt nöjda med mer tid ihop.
Känner större oro för vad detta och åtföljande populism kan göra med samhället i stort!
Tråkigt att arbetsgivaren inte kompenserar för lönedelen som överstiget taket på 44kSEKETAS. Det gör min arbetsgivare för dom som blivit permitterade (inte jag).
@Tupphen: Ja, riksdagsvalet 2022 kommer att bli intressant. Det kan nog spela stor roll hur länge coronakrisen varar. Ett mannaminne i Sverige är sällan längre än ett år.
@Fet och fluffig. Visst, det är inte så dyrt att låna, men vi är lite hariga med att låsa in likviditet i handpenning för tillfället.
@Goofy. Det kom ut ett förtydligande mail igår kväll där det visar sig att arbetsgivaren går in och täcker upp, så vi blir lite mindre fattiga än vi trodde 😃
@PD. Ja, det blir spännande. Hoppas att det inte går helt åt fanders bara!
@Tupphen: Skönt att det löste sig då!
Never let objective analysis ruin your conclusion
Väldigt tryck på bostadsmarknaden just nu här. Liten kommun i Skåne.