Mäklarstatistik rapporterar om stillastående priser, vilket i verkligheten innebär att priserna rasade under oktober månad. Detta på grund av hur bolaget beräknar priserna, där senaste månadens verkliga utveckling bara är en av sex faktorer, vilket således maskerar de faktiska prisrörelserna.
 |
| Kungsholmen. |
Mäklarstatistiks siffror över prisförändringarna avrundas dels till hela procentbelopp, men framför allt beräknas priserna för senaste månaden med de senaste fyra månadernas priser enligt följande:
(augusti+september+oktober)/(juli+augusti+september)=prisförändringen
Således finns alltså bara oktober med som en av sex värden i beräkningen, där augusti och september har störst påverkan.
Och priserna har rapporterats som stigande i september och augusti, som alltså vardera har dubbelt så stor påverkan på prisstatistiken för oktober, som oktober månads egen utveckling.
Ändå rapporterades nu om stillastående bostadspriser.
Det innebär kort sagt att priserna i verkligheten föll i oktober. Överlag är alltså Mäklarstatistiks siffror värdelösa och fungerar inte som beslutsunderlag när trender i marknaden vänder.
Eller som Mäklarstatistik kallar det: “det faktiska marknadsläget”. Man skryter rent av med att man inte baserar priserna på lagfarter, som kan släpa efter 3-4 månader. Istället baserar man priserna på de senaste fyra månadernas priser …
Att räkna ut hur bostadspriserna egentligen gick i oktober lämnas som en övning åt läsaren, baserat på formeln ovan. Ledtrådar är att Mäklarstatistik hävdade +1% i augusti och +2% i september, samt 0% i juli för bostadsrätter. Och nu hävdar 0% igen.
18 kommentarer
Vad är svaret då?
Och får man kliva in på marknaden nu då, jag har väntat på kraschen i flera år.
Svaret är att ingen vet trots att många tror att dom vet.
Prisnedgången har bara börjat. Krash blir det vid finansiella störningar. Nedgångar då uppgångarna/priserna dragit iväg för snabbt, tex pga sänkt ränta i flera omgångar. -0.5% är ej normalt. Repro 3% dvs kundränta kring 4-5% mera normalt. Så priserna kommer gå ner över flera år framöver. Stockholms priserna ska ner 4/5 till 5/6 enligt prisindex som ligger runt 600(topp) och ska ner till 100-200 över tid. Du kan dra ifrån ~15% som redan gått ner. Resten av landet har inte haft denna hysteriska uppgång och har mindre fallhöjd.
Bostadsmarknader sjunker aldrig tvärt som börsen kan. Bostadsmarknader brukar alltid gå ner 10-15 % per år, 3-5 år vid en "krasch".
(1+2+x)/(0+1+2)=0 -> x=-3% i oktober?
Snarare (1.01+1.02+x)/(1+1.01+1.02)=0
Fortfarande ej helt korrekt, då det snarare ska vara 1.01+1.01*1.02+x i täljaren och 1+1.01+1.01*1.02 i nämnaren
Formeln borde egentligen vara (O*S*A)/(S*A*J) för att reflektera den ackumulerade prisändringen under de båda perioderna. Men om värdena är nära 1 så gör det iofs ingen större skillnad. (Det blir dock lite lättare att räkna ut svaret, O/J = 1.0, dvs O = 1.0, dvs 0%.)
Ex. Antag O=10%, S=10%, A=10%, ger enligt mäklarformeln en prisstegring på 30% men egentligen 1,1^3 = 1,331
Enligt valuegard brukar oktober i snitt gå ner 0,67% i stockholm.
Okt + Sep + Aug = 1,000 * (Sep + Aug + Jul) -> Okt = Jul. Oktober samma siffra som Juli.
Detsamma gäller för Julisiffran som var 0 %, dvs identisk med April, alltså Oktober = Juli = April. Rätt stillastående marknad.
Värdena emellan har för få datapunkter för att räkna ut?
Grovt räknat:
Då Sep var 1,02 innebär det att Sep är 1,06 * Juni.
Aug var 1,01, alltså 1,03 * Maj. Så:
Apr: X
Maj: ca 0,985 * X
Jun: ca 0,97 * X
Jul: X
Aug: ca 1,015 * X
Sep: ca 1,03 * X
Okt: X
Beviljade bygglov för småhus har minskat med 25% och för flerbostadshus med 30% under 2018 enligt byggindustrin. SCB publicerar tredje kvartalets statistik 19/11 och där ser man nog det på pränt. Arkitekter har redan haft en uppsägningsvåg och vi har nog fler att se fram emot framöver, därefter kommer konstruktörerna pressas (något jag inte sett av än). Ska man anlita tekniska konsulter inom en snar framtid gör man det nog taktiskt och väntar 2 år när timpriserna pressats rejält.
Fortsatt enormt arbetstryck på infrastruktursidan dock. Men den kände inte av OPEC, Bankkrisen, dotcom eller finanskraschen heller så. Som bloggen nämnt räddar det dock inte entreprenörer eftersom man lätt kan svämma över infrasidan med arbetskraft från bostadssidan, något som inte gäller konsultsidan i samma omfång.
Dessa tusentals projektledare som svärmat in i byggbranschen med allehanda suspekta bakgrunder och icke-kompetens slipper vi nog se framöver också, vilket är skönt.
https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/boende-byggande-och-bebyggelse/bygglovsstatistik-for-bostader-och-lokaler/bygglovsstatistik-for-bostader-och-lokaler/
Anekdotiskt söder om söder är priserna pä befintligt bestånd stabila, samtidigt ett enormt överutbud på nyproducerat som säljs med alla möjliga medel.
Anekdotiskt men lite intressant. Min villa som finns i mälardalen. I maj värderades det av Booli till 3 290 000. Idag kom en ny värdeindikation på 2 020 000 kr – 2 810 000 kr. Jag bor ju för att bo så priset är ju rätt ointressant.
Man har också bytt ut från värdering till värdeindikation.
Vilken j-a skämtekonomi vi lever i. Sverige är ett pellejönsland. Värdering från Booli gick från 8380000 till 7660000. Vad borde värdet vara? Dra av 50% om ni frågar mig så börjar vi komma nära. Baserar det på Kunliga myntkabinettets historiska värde enligt följande: "1500000 SEK år 1993 motsvarade betalning för lika lång arbetstid som 3331124 SEK år 2018 mätt med löneindex för manlig industriarbetare/hantlangare (löntagare fr o m 2005)." Sorry alla ni torskar som har lånat och inte klarar en 50% prissänkning.
Hur svårt sak det vara att också redovisa löpande månadsförändringar i en graf?
Lämpligen görs det i en plottnings-diagram(månadsmedelvärde t.ex) där man på sedvanligt sätt lägger in olika rullande medelvärden(längre tider). S.k "outliers" är alltid vanskliga om det handlar om få avslut med samtidigt kan dessa värden vara signifikanta för att bedöma trendvändningar. Bostadsmarknaden är som bekant priskänslig vid låg aktivitet, dvs när det t.ex råder negativa förväntningar(t.ex förlustaversion).
Väldigt osofistikerad statistik!
Den där formeln är väl något slags hemsnickrat viktat glidande medelvärde.
En mer vetenskaplig metod är att använda statistisk analys och då sätta upp en hypotes att det finns en nedgång i marknaden och pröva denna hypotes mot rapporterade slutpriser. Kanske anta Chi-square distribution eller tillämpa ARIMA. Indata behöver förstås anpassas m.a.p. längd, antal vardagar osv.
Professionella investerar gör detta förmodligen på sina analysavdelningar och använder resultatet internt.
Tycker att huspriserna där jag bor, s k centrala Hisingen, är ok, känslan är att de stiger generellt. Men svårt att veta exakt.