Nedgången i bostadspriserna det senaste året har även medfört den önskade effekten att hushållens skuldbubbla inte pumpas upp lika fort längre, även om den fortfarande ohållbart växer mer än inflation, BNP och löneökningar. Nuvarande nedgång i bostadspriserna överträffar både 2008 och 2011 och visar inga tecken på avmattning.
 |
| Förändringstakt skuldbybblan och bostadsbubblan 12 månader 200601-201808 (procent). Data: SCB, Valuguard (HOXSWE). |
Den svenska bostadsbubblan är driven av hushållens kreditbubbla, då det inte är någon bostadsbrist eller liknande som drivit upp priserna, utan helt enkelt tillgången till pengar man inte ännu tjänat. Kort sagt skulder och billiga lån.
När bostadspriserna faller, minskar också ökningstakten i hushållens skuldbubbla. Korrelationen är hög, 0.32, men att skuldberget fortsätter öka trots fallande bostadspriser beror på nybyggnation och förstagångsskuldsatta. Annars skulle i princip skulderna bara flyttas från hushåll A till hushåll B, fast det är en förenkling. Köper hushåll A för 3 MSEK i skulder, men säljer sedan till högre pris för 5 MSEK i skulder hos hushåll B, så ökar skulden 2 MSEK, samtidigt som hushåll A blir sittande med 2 MSEK på banken. Det finns både en tillgång och skuldsida i hushållens balansräkningar.
Oavsett så ser man tydligt ovan hur skuldöknignstakten ortsätter minska, samtidigt som bostadspriserna fortsätter falla. Nedgången 2017 – 2018 är nu lika långvarig som nedgången 2008 och den på bloggen prognosticerade nedgången 2011, men utan att ha avmattats. Den här gången skiljer sig något.
Tvärt om kan man ana att nedgången fortfarande accellererar på helårsbasis. Nedgången 2011 höll på i tio månader. 2008 höll den på i tretton månader. De vändorna toppade avmattningen efter fem respektive fyra månader Vi är nu inne på tio månader utan några tecken på avmattning i nedgången.
Och nej, en krasch för bostadsbubblan är inte som en börskrasch. Nedgången tar tid.
Även om skuldökningstakten nu är nere på 6.1% för hushållen är detta fortfarande helt ohållbart. Det är högre än löneökningarna, det är högre än BNP och det är högre än inflationen. Således kan detta inte hålla på hur länge som helst. Skuldökningen måste ner under dessa nivåer och sedan behöver den ligga där lika många år som den varit över denna nivån för att hushållens skuldsida på balansräkningarna ska komma ikapp verkligheten.
Huhsållens skulder till de monetära finansinstituten (bankerna) är nu 3 992 GSEK. Till detta kommer bland annat skulder till övriga företag, och skulder till staten, inklusive CSN och skatteskulder. Hushållen har inte likvida tillgångar som kan lösa dessa skulder, utan balansräkningarna domineras av framtida inkomster som man inte kan styra utbetalningarna för (pensionsfordringar) och illikvida tillgångar som bostäder.
Bostadsprisindex ovan är Valueguards HOXSWE, dvs Sverigeindex för både villor och lägenheter. Lokala avvikelser förekommer mot detta, men skulderna avser hela landets hushåll, och således bör man titta på hela landets bostadspriser.
34 kommentarer
Bra analys!
Man får väl se vad som händer om räntorna börjar röra på sig uppåt. Det finns väl fler och fler tecken på att de är på väg uppåt. USA:s1 10-åring nu över 3% och på väg uppåt.
Fler och fler experter i Sverige inkl riksbanken som flaggar för höjda räntor. När det väl börjar ketchupeffekt?
Räntorna rör sig uppåt i USA. I Sverige händer i princip ingenting trots 10 års varnande om att "Om 2 år har vi en bostadsränta på 5%". Helt onödigt. Är det inte bättre att Ingves bara går ut och lugnar oss och säger som det är: Köp bostäder, bo fint, sluta oroa er och njut av livet för vi kommer ha ett lågränteklimat så länge ni lever.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Amerikanska räntor har legat på 0,5% och har gått upp till närmare 3 de sista 2 åren. Fed har också börjat med unvinda QE, dvs suga upp gratispengarna man fullständigt dränkte systemet med förut. Det börjar synas globalt nu. Argentina 60% nu.Turkiet och flera andra länder börjar knaka också. Minns att Sverige hade 500% en gång i tiden för att försöka behålla pengar inom landet. Svenska bolånestocken är till stor del utlandsägt. Kan vara så att ingves börjar se hur pengaströmmen minskar även till Sverige. Ãr det så, tvingas sverige till höjning. Blev förvånad när Ingves gick ut och deklarerade räntehöjning December/Januari. Svenska 2 åringen just nu -0,45%, var -0.6% i sommras, -0,8% vid årskiftet.
Ja, finns stor sannolikhet att RB nu höjer räntorna. Men i det läge Sverige är nu tror jag främst riskfaktorn med Sveriges bräckliga låneekonomi kommer sätta fart på en ränteuppgång. Behövs bara en störning i världsekonomin och lite arbetslöshet så är det igång. Vi har inget att sätta mot i vår egenskapade kris. Migrationsindustrin kan knappas heller bidra.
Den 2- åriga bostadsobligationsräntan har gått upp 300% senaste veckorna, frågan är om vad som är orsaken. Eller om man har fel i redovisningen.
Bengt: Det som har hänt är att "benchmark"-bostadsobligationen har bytts ut. Det händer då och då. Det ser man på räntan 2018-09-14 (-0,39%) vs räntan 2018-09-17 (-0,155%).
Sedan dess har räntan stigit till -0,125%. Fortfarande negativ upplåningskostnad för just 2-åriga bostadsobligationer med andra ord, men den uppgången med 300% du pekar på är på inget sätt konstig.
Även 5-åriga bostadsobligationer har gått upp, och står nu i 0,74%. Dock lägre än när året började (0,91%), och inte så värst mycket högre ränta än vid botten i augusti (0,59%).
Joakim, tack för infon. Jag får läsa på lite om "benchmark…" för att förstå vad den här redovisade uppgången på 300 % innebär i realiteten.
Hej Bengt,
Det innebär ingenting särskilt alls. Man har bara bytt exakt vilken obligation man just nu följer. Titta på den här bilden, där jag har ringat in några såna byten tidigare.
Det är till exempel så att vissa obligationer förfaller och behöver ersättas av nya. En 2-årig bostadsobligation har som namnet antyder en förfallotid på 2 år, så man kan inte följa priset på en specifik bostadsobligation längre än så.
Vill man vara ännu mer detaljerad än så måste man skapa tidsserier över specifika obligationer, baserat på noteringarna på Nasdaq, men då behöver man ta reda på lite mer detaljer.
Joakim, skulle precis läsa lite om detta men då förstår jag vad det handlar om. Blir intressant och se hur det trendar framöver. Tack för din nedlagda energi i frågan!.
Tino Sandaji skriver i sin bok "Tio tusen miljarder" att det var just det beloppet som den privata skuldsättningen passerade i somras. Han rekommenderar förövrigt bland andra bloggen Cornucopia i boken.
Nu vet jag inte exakt vad skillnaden är på siffrornas innehåll, men det är rätt stor skillnad mellan 10000 GSEK och 4000 GSEK.
Privat skuldsättning inkluderar företag, inte bara hushåll.
Har boken, ska recensera.
Tack för tipset, Elk Brew. Har sett lite suddiga filmklipp med Tino flyga förbi i flödet, men tror att sådana där resonemang funkar bäst i bokform.
Som nämns helt korrekt i detta blogginlägg är den totala skuldsättningen i svensk ekonomi en av de verkligt stora kända riskerna.
Sen bara en liten detalj, när man jämför skuldnivån med BNP så ska man förstås jämföra med nominell BNP och inte den vanligt rapporterade BNP i fasta priser. Skulderna växer fortfarande för snabbt förstås, men det är fullt tänkbart med en långsiktig skuldtillväxt på säg ungefär 4% om året (2% tillväxt + 2% inflation).
Ja, när jag tittar efter så skriver han faktiskt hushåll och företag.
Korrekt, Joakim. Det är så självklart, så jag nämner inte att nominellt måste jämföras med nominellt.
Gott Lars. Hittar inte Tinos bok nu, men sitter och läser Lars Åbergs bok "Landet där vad som helst kan hända" om andra sociala problem. Får nog tygla min optimism lite, intervjuerna i både den boken och i "Framtidsstaden" borde läsas av fler.
Kan det inte vara rätt normalt ifall BNP ökar 2%/år och bostadslån ökar 3%/år (under en säg 20års period) ifall folk flyttar ifrån spenaten in till stan?
Niklas,
Historien kan ge vägledning. I begynnelsen släpade man omkring stora kopparmynt. Nu skjuter man snabbt dessas efterföljare via Swish o dyl. BNP är blott en mirage.
Vi använder alltid ökningstakten i negative variance för att tidigt sia när det kommer vända i konstruktionsprojekt.
Det är väldigt tyst om att FED ångar på med sina räntehöjningar.
Slår inte det på sikt mot svenska bolåneräntor då en hel del av upplåningen är i USD, eller har jag förstått detta fel?
tycker för övrigt att det är stor spridning i prisbilden för hus i stockholm, spretar rejält. När det går spikrakt upp satte ju alla samma pris och fick sålt men nu verkar det variera kraftigt lite beroende på hur bråttom det är att sälja och var man är i förnekelsefasen.
Verkar också vräkas ut en hel del superdyra hus i stockholm nu, vad det nu är en indikation på 🙂
Att ekborrarr spridit sig som en löpeld i bromma kanske.
Samtidigt är kreditgivning en nödvändighet, frågan är om det finns en sund nivå i förhållande till tillgång/efterfrågan?
Frågan är väl snarare om där finns en "sund nivå" svarande mot en realistisk amorteringsplan!
Det är nya tider nu. Oroa er inte för bostadsbubbla. Ut och gör en bostadskarriär innan nån annan hinner före.
"skulderna bara flyttas från hushåll A till hushåll B,". Har A gjort en vinst, tar staten sina 22% också. Om A köper ett nytt, likvärdigt objekt i Sverige tvingas A till 22% ökad belåning. Tar man vinsten och flyttar från Sverige försvinner pengarna ur ekonomin. 2 helt olika scenarion.
Hur ska pengarna försvinna?
Priserna i Stockholm har gått upp en del, enligt pilates, jämfört med årskiftet. Ned sista månaden dock. Men med bostadspriser som ligger på index 600, där 100/150 är historiskt normalt och hårt skuldsatta hushåll kommer vi ofrånkomligen få se sänkta priser framöver. Kriserna 90 och 2008 har inte samma orsaker som nästa kris kommer ha, skuldkrisen. Japan hade samma scenario 90 pga bla sänkta räntor och överbelånade hushåll/bolag. Resultatet, bostadspriserna är idag 1/3 jämfort med de 30 år sedan. Gäller storstäderna. (Som i sverige). Förhoppningsvis slipper vi den kraschen. Men som Anders Borga sa "Men när det kommer en nedgång i världsekonomin kommer Sverige att drabbas kraftigt. Vi har höga huspriser, skuldsatta hushåll",
Nu tror jag iof det räcker med en räntehöjning med några få procent för att få se stora nedgångar i bostadspriser.
Priserna i Tokyo nådde rekordnivåer härom året. De är inte en tredjedel idag jämfört med priserna för 30 år sedan.
Jag tror många blandar ihop priset på mark (som är mycket lägre i Japan idag än under bubblan) med priset på bostäder. En lägenhet i stor-Tokyo kostar ungefär lika mycket nu som 1990/1991 — och du kan ta ett bolån med 35 års fast ränta till en räntekostnad på cirka 1%.
Japan är ett speciellt exempel på många sätt, med konstant överutbud på bostäder och sjunkande befolkning. Hyrorna till exempel sjunker i reala mått mätt, och vakansen är hög (över 13%, även i Tokyo är det hög vakans och lätt att hitta ägt eller hyrt boende). Jämför det med Sveriges situation.
Joakim, vi tenderar att se Japan och Gazaremsan som lite unika. Men de visar ju problemen med hela samhället, det blir fullt, nånstans är inte en människa en hand till utan mer en avloppsanvändare. Japan visar ju alltmer hur sjukt det är om vi ser det som ett av många förvaltningsdistrikt.
Jag har inte direkt superkoll på den japanska marknaden, men åtminstone i centrala Tokyo har priserna stigit kraftigt. http://japanpropertycentral.com/2017/10/land-in-ginza-to-sell-for-64-million-yen-570000-usd-per-square-meter/
https://www.japantimes.co.jp/news/2017/07/03/business/economy-business/japans-property-prices-rise-second-year-gap-cities-rural-areas-widen/#.W7C1wqeHLCM
Jag hittade en fantastiskt vacker rapport om man gillar statistik över den japanska fastighetsmarknaden.
Om man bläddrar till sidan 76 (kap 2 sid 26 i dokumentet) så ser man prisutvecklingen för bostäder i Tokyoregionen. Nära all time high nu, och som synes så föll priserna "bara" med en tredjedel efter att bubblan sprack. Kan mycket väl vara så att de mest centrala lägenheterna ligger på ATH nu.
Osaka däremot (ett par sidor senare) har en del kvar till ATH, och det borde då gälla även för Japan som helhet.
Den som vill veta hur en helt annorlunda bostadsmarknad ser ut får nog ut ganska mycket av den rapporten, med allt från bostadskostnad (både för de som bygger och för de som köper), utbud, japansk ekonomi osv.
Tjusigt, Joakim! Jag hittade en artikel som tar upp just skillnaden mellan regioner. http://www.asahi.com/ajw/articles/AJ201807030038.html