Dags för en söndagsenkät igen. Kanske en koll på läsarnas belåningsgrad på bostaden, vilket kan indikera hur många som blir inlåsta i bostaden om priset faller.
 |
| Lite bostäder på Gottskär, Onsalahalvön, Kungsbacka. |
Belåningsgrad är alltså hur stora ditt hushålls skulder är i förhållande till bostadens marknadsvärde. Marknadsvärdet får du förstås skatta utifrån aktuell bedömning, medan skulderna är lite tydligare.
Svara sedan nedan.
Det hela blir ju intressant att sätta i relation till eventuella framtida fallande bostadspriser. Hamnar belåningsgraden över 85% kommer hushållet bli inlåst i bostaden, samt inte kunna byta bank eller förhandla villkor med banken. Detta då man för att få lån i annan bank eller för att flytta behöver stoppa in 15% i bostaden obelånat. Kort sagt sitter man fast i bostaden i ett sådant läge.
Bankerna får inte säga upp lån bara för att man är högbelånad, så länge man betalar räntan och amorteringarna, men bolånetorsken med över 85% hamnar i ett skruvstäd där bolånebanken egentligen kan sätta vilken ränta den vill – ingen annan bank kommer ta över kunden. Ännu värre blir det förstås vid över 100% i belåningsgrad. Bankerna kan kräva kraftigt höjd amortering vid hög belåning, även om de inte kan säga upp lånet. Dock, misslyckas du med amorteringen, så kan banken förstås säga upp lånet. Dock tar processen tid, tid under vilket bostaden kan falla ytterligare i pris.
Faller bostadspriserna 20% kommer alla med knappt 70% i belåningsgrad idag att hamna på över 85% i belåningsgrad.
Väntade spikar i svaren bör ligga på 85%, 70% och 50%, så som amorteringsreglerna är utformade. Vid 50% belåningsgrad upphör amorteringskravet och många slutar amortera där. Vid 70% sänks amorteringskravet från 2% om året till 1%. Och 85% är maxbelåningen vid nya lån.
129 kommentarer
Grejen är väl hur hög risk man är villig att ta. Har ca 50% belåningsgrad. Blir jag sjuk utan lön faller ett antal försäkringar ut i ett antal månader. Får jag sparken handlar det om två årslöner i vederlag. Och i värstaste fall klarar vi oss på min sambos lön. Och i värsta värstaste fall säljer vi med god vinst. Så jag ser mina risker som väldigt små. Samhället i övrigt kommer att krascha före mig, och då blir det politiska åtgärder som även gynnar mig.
Att amortera på sitt bostadslån är idag ofördelaktigt. Har du möjlighet placera istället för amortera. Jag hade för övrigt själv mycket, mycket gärna lånat ut pengar till svenska bostadsägare. Tyvärr är denna underbara placeringsmöjlighet förbehållet våra kära banker och inte mig. De stänger girigt alla ute från denna sjukt lukrativa möjlighet. Lukrativ kontra säkerhet då alltså. Fega placerare som jag får idag hållas till 0,7-1,0% i statspappersfonder. Att låna ut till bostadsinnehavare bedömmer jag idag som ännu lägre risk än statspapper, men där får ändå bankerna 1,3-2,0%. Mycket trist man inte får ta del av denna honungsburk. Men man kan i vilket fall full belåna sig på sin egen bostad och amortera noll. Mer än så får man inte ta del av denna bankernas egen lilla penga-maskin.
Lendify?
Nytt för mig, kan jag såsom banken få min pant på bostaden registrerad via deras tjänst. Eller registrerar dom panten åt oss som lägger in kollektivt, går panten till Lendify?
Jag skulle vilja ha fonder på Avanza motsvarande, lägenheter i Stockholm, Lägenheter i hela landet, lägenheter i Gbg, etc. Där fonden tar panten. Det vore en underbar produkt att pensionsspara i.
Nej, detta är inte något för bolån, mer konsumtionslån. Men det närmaste man kan komma vad jag vet.
Patrik: Det startas ibland bostadsfonder och liknande även i Sverige, jag vet inte om det är nåt sånt du är ute efter. Titta på "Svenska Bostadsfonden", Svenska Bostadsfonden 14 AB som exempel på en sådan placering.
Annars kan man köpa börsnoterade fastighetsbolag, Wallenstam är ett typiskt sådant med hyresbostadsexponering.
Tack för länken Joakim. Men hyresrätter är en mycket osäkrare placering än ägda bostäder. En fond som lånar ut pengar till den som äger sin bostad och bor i den och där fonden tar panten skulle ge nästan dubbelt i avkastning jämfört med en obligationsfond. Och efterson obligationsfonder idag ofta är utländksa stadspapper och lite företags obligationer för att kunna ge plus alls så vore det underbart att få 1.5% till en risk som var mycket lägre än dagens obligationsfonder.
Patrik: Ah, du tänker så. Detta är ju något som typiskt är bankernas kärnverksamhet — emittera säkerställda obligationer (med panträtt i ägda bostäder) och låna ut till hushållen till 1-1,5%. Fast med hög hävstång.
Du har rätt i att en sådan produkt säkert vore intressant att investera i.
Lite konstigt resonemang. Man skall inte amortera för att avkastningen på amorteringen är för låg; men du vill investera i andras bostadslån till samma avkastning…
Kan man inte köpa bankaktier hos dom banker som har högst exponering på svenska bolån så får man ta del av vinsten?
Toni: Så har jag själv gjort, Swedbank har historiskt sett avkastat betydligt bättre än mycket annat. Men då löper man också risken att tappa 100% i en finanskris.
Swedbank direktavkastar för tillfället omkring 6,8% för den som tror att vinsterna håller i sig. Vem vet.
@Joakim: Swedbank tillhör väl gruppen "systemviktiga banker" så att förlora 100% är väl ganska uteslutet. Dom blir räddade vid en kris. Däremot kan man förlora rätt mkt på kursen ja.
Telia ger väl också runt 5-7% och dom brukar klara kriser bättre än bankerna.
Off-topic: Det är en helt annan historia, men det finns alltid en anledning till att direktavkastningen på vissa typer av aktier (säg Telia, bankerna, H&M nu för tiden) är så hög. Det handlar förstås om att dessa företag inte växer längre, och kanske till och med har sjunkande vinster i framtiden (eller en risk att massa värde försvinner i t ex en finanskris).
Tänk på att Swedbank, som exempel, gick från 200 spänn (vill jag minnas) till som lägst 20 under finanskrisen. Men att delta i nyemissionerna där var riktigt guld så här i efterhand. Man fick då köpa aktier för 48 respektive 39 kronor, och enbart utdelningarna sen den tiden har "betalt" inköpet — plus att aktien idag återigen är värd över 200 spänn och avkastar 6-7%.
Känner en som köpte SEB i finanskrisen för runt 20 kr och sålde för 80 kr. Då var han nöjd. Han investerade 1,5 miljon då. Bright kille som gjort många klipp genom tiderna. Han sa till mig för 6 månader sen att det bara är idioter som tror att börsen har något kvar att ge framöver innan nästa dipp och att man köper inte fastigheter vid ett sånt här ränteläge om man inte tror på ännu lägre ränteläge.
Det låter helt rimligt. Exakt, både under 90-talskrisen och vid finanskrisen hösten 2008 kunde man göra sjuka klipp i fastighetsbolag och banker.
Eventuell avkastning på börsen framöver kan mycket väl bli rätt trist och det kan säkert gå ner 25%. Eller så går det ner 10%, eller så står börsen stilla i fem år.
Beror lite på var man är i livet om amortering är bra eller inte. Närmar sig slutet kan det vara bättre att låta bli att amortera. Bättre då att se boendet som en pensionsförsäkring som kan sätta lite guldkant på tillvaron. Säljer man så får man några miljoner över att resa för. Utgår från att ingen har något emot detta. Har man slitit i 40+ år tror jag inte att någon missunnar en lite guldkant, även i socialistiska Sverige.
Elk Brew: Precis så. Det verkar av någon anledning som att många ser det som nödvändigt (?) att amortera ned till noll, även om boendet gått upp flera hundra procent i pris. Då kan man ju istället pausa sin amortering, skänka bort mindre pengar till barnen när man dör, och konsumera sin "windfall".
Hur pass mycket bör man ha ammorterat ner för att pausa sin ammortering för en guldkantsvardag?
Jag tycker personligen att 50% är bra att sikta på, men det är mycket mycket individuellt och beror förstås också på ränteläget.
Dessutom om bostaden gått upp flera hundra procent så har du ju per automatik bara 33% belåningsgrad om man räknar mot marknadspris…
Ja, som mest.
Ett konkret verklighetsbaserat exempel: Om Janne och Lotta, 65 år, bor i ett hus värt 5 miljoner och har 500 000 kronor kvar i lån — varför ska de då amortera säg 50 000 kr/år fram tills 75-årsdagen? Jag skulle i ett sånt fall tycka att det är mycket trevligare att t ex resa för pengarna. Det kostar visserligen ränta att ha kvar lånet (säg 7 000 kr/år), men du "slipper" å andra sidan amortera 50 000 kr.
Det du förlorar är att din förmögenhet minskar, och att dina barn får ärva mindre pengar.
Du får väl investera dina pengar i en hyresfastighet
Det kanske kan vara fördelaktigt att sälja ge tusan att betala reavinst? Får man endast fem års skuldsanering även för ett sådant fall så kanske det är värt det?
Är det helt onormalt att ha andra tillgångar utöver bostaden?
Nej det är inte onormalt. Man kan exempelvis äga företag också. Men har man företag som är noterat, då gäller det att skydda sitt företag med hög belåningsgrad. Annars kommer någon destruktiv kortsiktig människa, kanske vår egen svenska finans-sauron Christer Gardell och ser obelånade värden i bolaget och då smyger han sig kvickt in för att slakta.
Eller så äger man så stor andel att CG kan säga vad han vill för det är du som ändå bestämmer…
Bankerna kommer inte tvinga folk ifrån hem genom att sätta kraven på befintliga lån så illa att man tvingas sälja, och med storförlust.
Det går alltid att defaulta genom skuldsanering. Allra helst om det är banken som tvingat fram skulden genom ändrade villkor.
Men visst, fem år på existensminimum…
Bankerna håller tyst så länge du håller tyst. En bostadsvärdering gäller.
Empirisk data ger att det finns två huvudsakliga utmaningar om man vill gå igenom en skuldsanering:
1) Att någonsin återhämta sig psykiskt
2) Att överleva, d.v.s. att inte ta livet av sig under dessa 5 år
Känner man sig okej med att anta den utmaningen antar jag att det är ett skyddsnät.
Det är ytterst ovanligt att någon får skuldsanering utan att ha varit föremål för utmätning innan. Om banken är sökande så lär det bli en fastighetsutmätning eftersom banken är hänvisad till den säkerhet de har för sina lån. Resterande skuld hämtas in via övriga tillgångar. Att tro att banklånen skulle ligga oförändrade om värdet på fastigheten sjunker är tämligen naivt.
För den som är sugen på att jämföra sig med andra, så har Finansinspektionen och Riksbanken mycket bra rapporter om hushållens bolån.
Vi kan ta en titt på finansinspektionen:
Finansinspektionen: Den svenska bolånemarknaden 2018
Finansinspektionen: Statistikbilaga till ovanstående i Excel-format
Här framkommer följande intressanta fakta, välkända för bloggens läsare förstås:
* Hushållen har aldrig haft så höga lån i förhållande till sina inkomster
* Hushållen har dock heller inte på mycket länge betalat så lite ränta som idag
* Genomsnittlig belåningsgrad på nyupptagna lån sjunker sakta med åren
* Framför allt har andelen som ligger över 70% minskat rejält.
… och nåt som jag tyckte var hyfsat intressant, är att "skuldbetalningskvoten" (ränta + amorteringar) ligger väldigt konstant sedan 2011 — på mellan 8 och 10% av hushållens inkomst.
I alla fall. Diagram 11 i excelbilagan visar hur fördelningen i FIs data ser ut, det kan vara kul att jämföra med bloggläsarnas siffror. Snittbelåningsgraden för befintliga lån ligger tydligen på 54,8% idag.
Ser rätt bra ut. Kostnaden för mig ligger på mindre än 10% av min lön efter skatt, och då har vi hela min sambos lön också att spendera. Blir bra lyxsemestrar och lyxrenoveringar av huset.
"Snittbelåningsgraden för befintliga lån ligger tydligen på 54,8% idag."
Så om marknaden faller 45% så har alla plötsligt belåningsgrad 99,8%.
Och läggs lånet om slår 3% amorteringskravet ut. Ett 20% fall för det. Nice. kan bli rolig höst.
Spartacus: Det finns ingen som helst anledning att tro på ett plötsligt fall på 45% för genomsnittsfastigheter i höst. Även om man är pessimistisk så är det lite mer troligt med en utdragen nedgång över flera år, som det brukar se ut. Inte ens under den tämligen extrema realräntechocken (och lågkonjunkturen) i början på 90-talet föll priserna med mer än 19% (1991 till 1993). Rena fantasier.
"(ränta + amorteringar) ligger väldigt konstant sedan 2011 — på mellan 8 och 10% av hushållens inkomst."
De flesta har alltså amorteringsfria lån. Så om räntan går upp till 4.5-5% kommer de vara tvugna att använda 30% av inkomsten. Dvs kommer synas i BNP. Men värst är amorteringskravet på 3% över 75% belåningsgrad. Köp för 9 miljoner, amortera för 270.000/år. Det känns i plånboken.
Hur får du fram den tolkningen? Det som har hänt är att i takt med att räntan gått ned och amorteringskrav införts, så har amorteringsbiten ökat.
Eller i mer detalj, som andel av hushållens disponibla inkomster:
2011: Räntekvot: 8,6%, skuldbetalningskvot: 10,4% (amortering på 1,8%)
2012: Räntekvot: 8,2%, skuldbetalningskvot: 10,7% (amortering på 2,5%)
2013: Räntekvot: 6,9%, skuldbetalningskvot: 9,6% (amortering på 2,7%)
2014: Räntekvot: 5,8%, skuldbetalningskvot: 9,0% (amortering på 3,2%)
2015: Räntekvot: 4,5%, skuldbetalningskvot: 7,8% (amortering på 3,3%)
2016: Räntekvot: 4,5%, skuldbetalningskvot: 9,1% (amortering på 4,6%)
2017: Räntekvot: 4,6%, skuldbetalningskvot: 9,3% (amortering på 4,7%)
Det amorteras mer nu än förr, vilket är exakt vad tanken har varit med amorteringskravet.
@JP: 1990 hade vi en temporär räntechock pga av att politkerna släppte kronan fri och samtidigt ville kontrollera värdet själva. Dålig ide, och svenska folket fick betala. Räntan gick ner när politikerna övergav sin politik och lät kronan flyta.
Idag har vi en annan problematik. Vi har en skulddriven marknad som toppat/bubblat pga låg ränta, helt amorteringsfria lån(förut), villskatt borttagen osv. Sista åren +10%?/år.(utom sista). Att vi har en bubbla inses när man ser husprisindex som normal ligger mellan 100-200, nu låg vi runt 600. Och vi ska ner till 100/200 över tid. Dvs ett kraftigt fall. Hur och när är som vanligt svårt att veta. Men grafen ser ut som tulpanmania Amsterdam alternativt Fingerprint eller Ericsson aktien år 2000.
Husprisindex: https://cornucopia.cornubot.se/2017/10/stockholms-huspriser-fran-1875-till-2017.html
Mr Lind : https://cornucopia.cornubot.se/2018/03/professor-lind-bostadspriserna-bor.html
@jp: "Det amorteras mer nu än förr, vilket är exakt vad tanken har varit med amorteringskravet."
Ja, håller med. Sen: de med amorteringsfria lån har bara ränta att betala. Går räntan upp 3 ggr går också deras skuldbetalningskvot upp 3ggr, dvs 9->27%.
Jag håller med om att vi "bör" ned så småningom. Saken är att det sällan blir särskilt stora nedgångar på bostadsmarknaden, Japan undantaget (vars extrema uppgång var mycket värre än den vi ser idag i Sverige).
Sen är frågan hur långt ner vi ska, om vi har brist på bostäder. Vi har ju trots allt fått ökade reallöner.
Joakim, de där 19% ska du nog ta med en rejäl nypa salt. Min lägenhet gick ner 82% från sitt ursprungspris, från mitt inköpspris (redan då ner 50%) gick den ner 45% 1992-1997.
Sen är det skillnad på bostäder och bostäder. I Göteborg kan t.ex en nybyggd 3a i Krokslätt kosta 4-5 miljoner, ha en avgift på 4500 och en förening med belåningsgrad på 20 000 kr/kvm. Intill huset står det gamla flerbostadshus där en lika stor renoverad 3a kostar 3,2 miljoner, har en månadskostnad på 4000 och en förening med belåningsgrad på 5000 kr/kvm.
Kommer priserna på den äldre lägenheten falla lika mkt procentuellt eller kommer priset stå still eller kommer dom båda falla men nybyggnationen lite mer.
Idag är gamla lägenheter intill nybyggnadsprojekt lättsålda då folk tenderar att jämföra kvm priset med nybygget intill och då ser det som ett riktigt bra klipp. Däremot är det desto svårare att få nybyggnationen såld.
Lars: Det är som vanligt, det är statistik som räknas och inte anekdoter.
Det fanns lägenheter som blev värdelösa i 90-talskrisen, men ingen skulle få för sig att låtsas som att priserna på bostäder i Sverige föll med 100%.
Då får man göra det bästa av tillgänglig data, och titta på jämförbara serier (i det här fallet: huspriser via Riksbanken).
Cornucopia: Hur mycket lån hade föreningen per kvadrat?nybyggd kåk eller? För ju mer belånad, desto större fall/hävstång vid allmänna prisförändringar…
Hur kan belåningagraden sjunka över tid samtidigt som befolkningen o Sverige ökar och då behöver nyproducerade bostäder? Har det blivit enklare för dagens unga att få ihop till en bostad?
Tycker nog vi har samma scenario som japan hade 90. Toklåga räntor under flera år som leder till missallokering av kapital och assets-bubbles. Japan kurvan och Sverige kurvan ser ganska lika ut också.
Sverige:
Husprisindex: https://cornucopia.cornubot.se/2017/10/stockholms-huspriser-fran-1875-till-2017.html
Japan: titta på 3e bilden. "Residential Urban Land Price Index"
https://www.globalpropertyguide.com/index.php/Asia/Japan/Price-History-Archive/house-price-falls-in-japan-accelerate-755
Efter den Japanska krashen infördes en ny sorts ekonomi i Japan. Den förut kommando/war-time-economics gjordes om till en mer USA-liknande ekonomi. Det intressanta är att war-time-economy var det Japanska undret. Ett sorts folkhem med livstidsanställning osv. Av någon anledning gavs order till en massa billiga krediter som krashade ekonomin. Sen infördes stora sociala förändringar. Är det Sveriges tur att gå in i en massiv krash fòr att sen förãndra vårt land i grunden? Folkhemmet hejdå!
Nu ska man inte oroa sig för mycket om det går upp eller ned. Jag som varit med ett tag har gjort både förluster och vinster. Men i slutändan blev det mest vinst på bostad. Först -300k, sen 600k+. Minuset blev en bra skatteåterbäring och 6 veckor att luffa runt i Thailand med familjen. Det gäller att alltid se det positiva i varje situation. Plus blev en bra insats till nästa boende.
Sjunkbomben: Det är ju också så att även äldre byter bostad, men det är faktiskt så att tittar man på samtliga lån, så har belåningsgraden sakta gått ner de senaste fem åren. Se diagram 7 i statistikbilagan.
Joakim. Statistiken från 90-talet är mycket skum. Min anekdot var normalläget.
Lars: För lägenheter i storstäderna kanske. Men OK, har du någon annan bättre källa än Riksbankens statistik? Statistiken är ju inte "skum" bara för att den inte visar det du vill att den ska visa.
Det är väl ändå ganska relevant om man nu ska spekulera i framtida prisfall att ha så klart för sig som möjligt hur det såg ut med bostadspriserna under 90-talskrisen. Den data som finns att tillgå (som du hänvisat till tidigare) visar ett fall från topp till botten på 2-3 år på från 19% ("Sweden, houses") till 36% ("Stockholm, apartment buildings"). Om vi nu ska jämföra äpplen med äpplen så är det mest relevant att jämföra ägda bostäder och inte alla flerbostadshus.
Bättre data finns kanske?
Ytterligare en anekdot: Jag köpte en 1:a på Östermalm mot slutet av 80-talet för 480 000. Välplanerad lägenhet i ett representativt 1880-talshus i en väldigt stabil BRF. Några år senare såldes en nästan exakt likadan lägenhet för 260 000.
Östermalm i Stockholm får väl betraktas som ett av de absolut stabilaste områdena prismässigt, men även där sjönk priserna ordentligt.
Sten: Det har du rätt i, kanske man kan räkna med -50% just för bostadsrätter i storstäder från topp till botten eller nåt sånt.
Det är synd att det inte finns mer data. Många andra anekdoter kan säkert handla om de nybyggen som det var så gott om under perioden 1989-1991, med väldigt hög belåning i föreningarna.
När jag skrev att jag tror det är osannolikt med -45% i höst så avsåg jag, vilket jag skrev, "genomsnittsfastigheter" och då ingår alltså både hus och bostadsrätter runt om i landet. Men, ska jag vara ärlig tror jag knappast ens nybyggda bostadsrätter kommer reas ut till 45% lägre pris i höst. Vi har inte samma konjunktur- och ränteläge som 1990 (som ni kanske minns så var krismedvetandet rätt så stort hösten 1990 efter Nyckelns fall mm — kolla på börsen vid den tiden, som exempel).
Joakim, det har inget med vilja att göra. Likväl följer inte den statistiken den utveckling som faktiskt rådde. Enda jag kan se är att siffrorna baserar sig på frivillig rapportering och inte är kompletta. Vi som levde i bostadsmarknaden då hade en helt annan upplevelse och det är inte på anekdotnivå.
Många BR såldes för 1:- SEK för de var helt osäljbara annars.
Jag vet att statistiken baserar sig på siffror från mäklarförbundet/Mäklarstatistik. Alla var inte anslutna, rapporteringen var manuell, och gissningvis såldes en stor andel av lägenheterna utan mäklare när priserna understeg mäklararvodet, och är därmed ej med i statistiken.
Lars: Det saknas nog nästan helt statistik över just _bostadsrättspriser_ från perioden är jag rädd. Det vore kul om någon sorts rapport kunde grävas fram.
I brist på annat får man då gå på priserna för flerbostadshus och villor, och där var prisutvecklingen enligt de siffrorna jag visade ovan.
Jag har också hört massa historier om BR som såldes för 1 kr och liknande, men det ger ingen vidare vägledning till prisutvecklingen i allmänhet under perioden, eftersom det inte framgår om detta rörde 1%, 10% eller 20% av beståndet. Det blir bara anekdoter som inte kan användas till något vettigt. Till sakens natur hör också att många säkert påverkas och kommer ihåg de värsta historierna ("… såldes för en krona"), men inte lägger normala försäljningar på minnet. Klassisk selection bias, på samma sätt som t ex läget i sjukvården alltid rapporteras negativt.
Kanske har någon forskat lite i ämnet trots allt, det vore kul att se. En riktigt ambitiös människa skulle till exempel kunna gräva i tidningsannonser osv från perioden. Till saken hör att bostadsrättsmarknaden var betydligt mindre vid denna tid också, plus då andra faktorer som att belåningsgraden i föreningarna var mycket högre.
Här finns statistik, men jag menar att källorna är dåliga. https://cornucopia.cornubot.se/2015/04/bostadsrattspriser-1970-2014.html
Ska skriva blogginlägg, Joakim. Här har du några exempel
19910107: 3:a Östermalm 104 m2 2175000, dvs 20913 per m2
19920104: 2.5:a Östermalm 64 m2 685 000:- dvs 10703 per m2
19930110: 2:a Östermalm 80m2 690000:- dvs 8625 per m2
1994 blir det lite svårare hitta annonser. Folk har kapitulerat. Antingen skriver de inte ut priserna alls eller så kör man med "prisidé".
Hittade en annons 1994-01-05 Östermalm 2:a 78 m2 925000 eller 11585 per m2. Vet dock hur det var att sälja, min lägenhet gick 1997 för 8% under "prisidén". Ej säkert att lägenheten i exemplet blev såld.
Vet inte var Gribbylund ligger, men där finns en prisidé samma datum för 220000:- SEK för 80.5 m2 eller 2730:- SEK per m2. Google säger att Gribbylund är Täby.
Iaf 91-93 i exemplet ovan har priserna fallit 59% på fucking jävla Östermalm. Detta är baserat på radannonserna i tidningen, vilket ju var det sätt man lade ut lgh till salu på den tiden.
Anekdotmässigt så har vi kompisar som bodde i bostadsrättradhus i Åkersberga(Margretelund) i början på 90-talet där folk lämnade tillbaka bostadsrätterna och gick därifrån med skulder och hyrde istället. Då fanns det lägenheter att hyra, vilket det inte gör nu av väl kända skäl. Våra kompisar hade jobb hela tiden och kunde hålla ut(de fick hålla ut till c:a 1998). Några kunde inte det och fick bita i det sura äpplet. Priset våra kompisar betalade var 800000 för en 3:a på 80 kvm. De var alltså osäljbara och gick bara ett lämna tillbaka till föreningen. Det var nog inte enda stället det inträffade. Men någon statistik på detta lär inte finnas.
Aha, där har vi konkreta grejer. Tack Lars! Det är precis det jag är ute efter.
Fortsatta anekdoter. En släkting fick tvångsförsälja sin villa i mindre stad 8 mil från Stockholm och tappade 50% mot inköpspris. Vi som var med där kommer ihåg den i många fall panik och hopplöshet som fanns.
Statistiken är missvisande och därmed också känslan av vanmakt som va.
Åkersbergaradhuset kostade alltså c:a 800000 i inköp 1989. Det ger lite perspektiv mot Östermalmspriserna i Vilderängs exempel ett par år senare.
En vän hade dylikt åkerbergaradhus, byttes mot en HR i stan vid skilsmässa.
Tog honom flera år med 14 tim jobb sju dagar i veckan att betala av 400k då.
Apropå fotot som illustrerar blogginlägget.
Fastigheter som ligger på östra sidan om LV940 (Onsalavägen) dvs på / åt "Fjordsidan" till har ett mycket högre värde än de som ligger på andra sidan nämnda väg…
😉
Har 30% belåningsgrad, och amorterar så att lånet är betalt innan jag går i pension. Med tanke på hur usel pensionen lär bli är det väl klokast att kunna bo med ett minimum av fasta kostnader då.
Samma här, vi amorterar rakt så huset är avbetalt några år innan pension.
Men en del argumentarar här att detta ska åtgärdas med en kraftigt höjd fastighetsskatt så att det är så dyrt att bo att om ytan inte behövs så ska bostaden säljas till en ännu rikare barnfamilj osv…
60->80% pga det raset som redan skett.
I verkligheten såklart, inte i bankpapprena.
Ponera att bostadspriserna mot alla odds skulle falla ytterligare 20%: Hur ofta har banken rätt till omvärdering av bostaden? Det sker väl inte omgående?
Har du rörligt lån kan det i teorin vara redan vid nästa ränteändring. Låst lån antagligen först när perioden går ut. Omvärdering har de rätt till om bostaden fallit väsentligt i pris, men läs villkoren.
Har inga lån, än. 🙂 Vet inte om man ska vara glad eller inte för det men hur kan man värdera en lägenhet som man inte sett invändigt också? Det är väl inte bara kvm priset i samma område som är avgörande? Har banken tid med att springa runt till alla låntagare och värdera lägenheter objekt för objekt?
Dom kan gå in när dom vill, om jag förstått det rätt. Dom äger ditt objekt och vill inte förlora sina pengar om en marknad rasar. Har du en bra relation med banken och dom ser att du kan betala, så brukar man kunna köra på. Men tror dom att du kommer fallera i framtiden blir det yxan direkt. Dom vinner och du betalar. Sen finns det riktigt fula historier från 90. Banken tvingar ut kunden ur huset för rådande marknadspris. Banken sitter sen på objektet i 2-3 år till marknaden vänt och säljer sen till vinst. En vinst kunden inte får dra av på skulden till banken. Hade kunden varit ett bolag hade banken varit tvungen att dra av vinsten mot bolagets bankskuld. Man kan undra varför privatpersoner behandlas som skit i sverige.
Banken kan inte säga upp ett bostadslån om värdeminskningen beror på en allmän prisnedgång. Däremot vid vanvård, brand, naturhändelse (höjda havsnivåer…) osv.
Står i 33 § 2 st konsumentkreditlagen
Ser banken att du inte kan betala, åker du ut direkt. Tappat jobbet eller räntan upp till 15%. Det är banken som äger ditt hus/bostadsrätt. Tror banken att det är temporärt kan du kanske klara dig, beror på. Men tror dom att du inte kan betala av lånet, tex pga av en priskrash som aldrig kommer repa sig, då kommer banken med lagar du inte vet om och tvångslikviderar huset. Men banken vill såklart ha in så mycket pengar som möjligt. Kommer du ta en fight med banken som kommer med 10 jurister. Tror inte många gör det. Chansen att du får bo i ett hus på bankens bekostnad är garanterat noll.
Såhär var det förr:
https://www.privataaffarer.se/articles/2007/10/09/banken-kan-saga-upp-dina-lan-sa-har-skyddar-du-dig/
Blev värdet på huset mindre än lånet, sades lånet upp.
Och jag kan garantera att bakerna tar hem säkerheterna idag också, om dom inte tror på gäldenären.
Spartacus: upplysningar oss om vilka lagar det.är du syftar på…
Nu blandades de in två saker.
1. Långivaren kan inte säga upp lånet pga av en allmän prisnedgång som påverkar värdet på säkerheten.
2. Kan du inte betala en amortering så absolut har långivaren rätt att säga upp lånet men det gäller förstås helt oberoendet av värdet på boataden/säkerheten. Sedab finns det lite skyddsmekanismer här också.
Det är väl yngre som har de stora skulderan och de äldre som äger sin bostad. Själv är jag i mitten av livet med en betald bostad. Känns skönt att inte behöva bry mig om lån och marknadsvärden. Min största utgift för boendet är elen med ca 6 kWh/år. Då ingår värme, varmvatten och hushållsel samt värme av garaget.
6 kWh el per år? Du missade inte några nollor?
Jo, he he. Inte mindre än 3 nollor. 6000 kWh/år ska det vara.
Kan vara relevant o tänka på hur besparingar som dessa bolånetorskar har också. Sitter folk på en miljon i aktier, fonder o dylikt så får man nog omprioritera och sälja av dessa för att amortera ner lånet. Många har ju de senaste 20 åren låtit bli att amortera och istället sparat i fonder o dylikt.
Alla kommer naturligtvis att hinna sälja på toppen. What could possibly go wrong?
Lika många eller än fler har nog lyxrenoverat, bytt bil och åkt på dyra resor. Det är sällan samma hushåll som har stora lån och stora likvida tillgångar.
När tror ni det är dax att trycka på sälj-knappen då? Har vi inte passerat bäst-före-datum redan?
Vet ej, så klart. Följer mest de nordamerikanska börserna och för Dow är trenden fortsatt upp/risk on. Personligen har jag övervikt mot kontracykliska instrument (läs guldbolagsaktier) av det som inte är likvider, men jag har då en lite längre placeringshorisont, dvs ej dag trading.
Hade varit intressant om det gick att få fram statistik på detta, oavsett vad så finns det såna människor som gjort på det sättet då det inte är många som tjänat på att amortera när räntan varit så låg.
SIWOT: Kör du allvädersportfölj?
Trollol
Så har det varit historiskt, men kanske inte framledes.
Toni
Nja, är mer en contrarian. Köper hellre det som är impopulärt än hoppar in sent i en trend, inom rimliga gränser. Försöker hitta en edge i mindre bolag som inte följs av 20 stora mäklarhus. Deltar i private placements vilket kan ge vissa förmåner (half a warrant…).
Varför skulle det vara fel att ha stora övriga tillgångar samtidigt som man har skulder? Jag skulle nog generellt säga det motsatta då dels blir belåning stranden lägre och dels är tillgångarna lite mer diversifierade.
Det är inget fel men det är inte det normala. De som påstår att stor skuldsättning inte är ett problem eftersom sparandet i samhället är stort har en socialistisk grundsyn eftersom spararnas medel med tvång ska täcka upp ev kreditförluster.
SIWOTI: Det stämmer att man inte kan dra några stora slutsatser bara för att det totala sparandet är stort, men det finns också ett samband mellan höga inkomster, högt sparande och hög skuldsättning.
De fattigaste har till exempel inte möjlighet att belåna sig och bor i högre utsträckning i hyrt boende. På samma sätt har de rikaste i mycket mindre utsträckning använt sig av blancolån.
I första hand är det belåningsgraden som är det viktiga.
SIWOTI: nu var det dock på individnvå som avsågs.
Ledtråden till varför det blir fel ligger i svarsalternativen där en som inte äger sin bostad anses ha noll i belåningsgrad – trots allt är bostaden värd 0kr och varje skuld skulle då innebära oändlig belåningsgrad. I det fallet bör man ju se till på andra tillgångar och så bör man också göra i alla fall.
Notera att det alltjämt är på individnvå som resonemanget gäller.
Med dagens bolåneräntor på strax över 1% så ser jag mitt bolån (belåning 41-50%) som en fin hävstång på mitt privata sparkapital. Skulle kunna betala av alltihop på en gång men som läget är just nu så har jag 3ggr så mycket att placera som jag skulle haft annars…
Många här tror att räntan styrs från svenska riksbanken vilket inte är sant. Har ni lyssnat frekvent på http://www.bloomberg.com på deras direktsändningar så säger många av deras "experter" att räntan kommer sticka upp snart när 10 årig bonds och 30 årig bonds möts (yields)och då spelar det liksom ingen roll om vi har ett litet "skuttland" som är högbelånat som heter Sverige.
Det är inte riksbankerna som bestämmer detta det är de som köper/säljer bonds i grund och botten…..
Om Reichsbank köper bostadsobligationer så kan man hålla räntan på bolån nere?
Dessutom finns det rätt många artiklar med en enkel googling på hur man trodde på exakt samma sak 2012, 2013, 2014 o.s.v. "Inom 3 år har vi en styrränta på 4%" o.s.v. Har det hänt? Nope. Med det sagt är det inte uteslutet att räntan går upp men USA kan lika gärna råka ut för en lågkonjunktur och börja sänka.
Men Riksbanken köper ju med qe.
Toni: de kanske haft fel om utvecklingen av räntan, men att tro att riksbanken kan stå emot marknaden är lite naivt – det funkade ju sisådär på 90-talet. Om marknadsräntan börjar ticka uppåt måste helt enkelt riksbanken snällt följa med på det stora hela.
Ett av omvärlden beroende land som Sverige kan inte ha en ränta som alltför mycket avviker från den i omvärlden.
Det skulle inte ens hjälpa att bygga en anti-bond-rate skyddsvall…
Nu när vi är överens om att Riksbanken inte kan avvika allt för "mycket" från omvärlden gäller det att definiera värdet av "allt för mycket". Just nu avviker vi från FED med några procent. FED kommer ju fortsätta höja. 3-4 höjningar inom 1-2 år. Kommer Riksbanken ligga still? Om ja så är avvikelsen accepterad. På samma sätt kan ECB ha en ränta på +2,5% och Sverige kanske ligga kvar på -0,5%.
Ca 200 pers på den här domedagsbloggen har alltså en belåning på 70% eller mer, det var värre än jag trodde.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Jag skulle vilja flika in en till fråga egentligen: Hur många har känt sig tvungna att ta sådana lån för att:
– "alla gör så"?
– "någonstans måste man bo"?
– "de vanliga orsakerna" dvs annars blir det svårt att fortsätta förhållandet, man känner sig lite tvingad av sin partner, bo i hyresrätt förefaller liksom fel och fail?
Just för att det finns ju ekonomiskt sensibla personer (och som läser denna blogg så de är intresserade och kanske oroade), men hushåll är inte nödvändigtvis bestående av ensast ekonomiskt sensibla personer.
Teheimar, jag tror det är rätt många.
Sen flnns det säkert en grupp som inte vill bo i storstäderna men som tvingas dit pga arbetsmarknaden för att bli nya låneslavar. Dvs där det kommer krav på boende och där det mesta av den förvärvande inkomsten försvinner i kostnader för bostaden.
@Teheimar: Flockbeteendet är djupt rotat i Sverige och indoktrinerat i svenskarnas själ. Vi är extremernas land när det gäller i princip allt både på gott och ont. Jag frågade en som precis köpte en jättedyr lägenhet varför han köpt då han bor i en fin och billig hyresrätt med bra standard. Hans svar var att det inte känns bra att kasta pengar i sjön i en hyresrätt för köper man en bostadsrätt så har man något när man går i pension. När jag frågade om han inte var rädd för en priskorrigering nu efter så många år av uppgång så svarade han att: Om inte någon annan förlorat på det så finns det ingen anledning att tro att jag skulle bli först.
Så var det med den saken. Tror det mindsetet är vanligare än vad dom flesta nationalekonomer på den här bloggen tror.
Toni: jag instämmer, skrämmande.
Vet en på jobbet som sa "att bostadspriserna aldrig kommer att gå ned för det kommer inte politikerna att tillåta".
Jag är en av de som röstade 80% (vilket vi har just nu med aktuell värdering) och känner ingen oro alls. Vi köpte på absoluta toppen på grund av att vi hade behov av något stort och långsiktigt, första ägda bostaden. Gick in med ungefär 67% belåning och är i dagsläget på 80% belåning. Vi hade kunnat amortera ner det lägre men bundet i 5 år med 1.2% ränta med amortering på rak 30-årstakt.
Rasar det mer och blir mer än 100% belånat har vi likvida medel motsvarande cirka 33% av lånet att tillgå.
Tillägg, lånets storlek är 2.4 bruttoårslöner i hushållet.
Tim: Har ni gått från 67 % till 80 % belåning, bostaden har alltså tappat i värde? Hade det varit jag hade jag varit orolig, tur ni har likvida medel annars. Varför tryckte ni inte in mer pengar i kontantinsats?
Teheimar, hakar på med frågan: Vad är en bostad värd, så mycket jag får låna? Eller man måste köpa nu för haka på tåget. Eller handlar det om "en ljus och fin planlösning med mkt plats för vänner". Gamla hus dyrare än nyare trots ofta mkt dyra underhållskostnader.
Som sagt mkt psykologi som kan ge stora svängningar. Och så så har vi mantrat ristat i sten. Ingves (ja just Ingves) kommer hålla räntan låg länge. Som en trygg mjuk bomullsinpackning som får ger känslan mer spelrum än förnuftet.
@Mr Perfect: Har den personen bott i Göteborg? Jag har hört exakt det citatet flera gånger.
På grund av värdetappet som skett ja. Vi gick inte in med mer pengar eftersom jag ser ett egenvärde i att ha mer pengar likvida än bundna i bostaden. Målbilden är hushållets nettoårslön i likvida medel före vi amorterar/sparar i aktier och dylikt, vi gick alltså in kontant i den graden att denna mängd kunde behållas.
Blir värdet på bostaden lägre än lånet kan banken säga upp lånet.
https://www.privataaffarer.se/articles/2007/10/09/banken-kan-saga-upp-dina-lan-sa-har-skyddar-du-dig/
Konsument lagen betyder ingenting. Finns fler lagar banken kan använda.
Och jag kan garantera att bankerna tar hem säkerheterna idag också, om dom inte tror på gäldenären. Chansen att folk kommer få bo gratis på bankens bekostnad är noll.
Artikel från 2007. Lagen är ändrad.
Jag vet, det var därför jag skrev:
"Konsument lagen betyder ingenting. Finns fler lagar banken kan använda.
Och jag kan garantera att bankerna tar hem säkerheterna idag också, om dom inte tror på gäldenären. Chansen att folk kommer få bo gratis på bankens bekostnad är noll."
Dessutom är det tveksamt ifall de kunde det med gamla lagen heller. Har du sett ett rättsfall där banken haft rätt att säga upp länet?
Tvivlet bygger på att granska förarbetena till gamla lagen där det framgår att det avser minskningar som mer ligger i gäldenärens kontroll vilket ett allmänt prisfall INTE gör.
Du fortsätter att hänvisa till dessa "andra lagar" utan att kunna specificera. Så länge du inte kan specificera vilka du syftar på så bör man nog betrakta det som Bull och foliehatt…
Allt kommer ner till om banken tror man kan betala på lånet. Om inte, så blir det tvångsförsäljning. Om värdet faller under bolånet kan dom säkert göra om differensen till blancolån. Och med kreditvärdighet noll får man säkert sämsta räntan. Blancoräntan idag 5-30%. Då tvingar dom dig till den sämsta, men vi är generösa, säg 20%. Säg vi startade med villa för 9 miljoner, värdeminskning 30%, och tar bort vår insats på 15%, då har vi 15% kvar till blancolån. Dvs 1.5 miljoner SKr. 15% på det 225.000kr/år.
Det kan bli existensminimum hela livet.
Vi har exempel här:
https://blogg.avanza.se/hemberg/2017/05/05/var-forsiktig-med-bostadskop/
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Anonym: ja, banken kan säga upp lånet även idag om värdet blir mindre än lånet, även med nya regler. Banken kan tex hänvisa till "långivaren befinner sig i en ekonomisk kris" eller "inte på rimliga villkor kan låna upp medel" osv. Dessutom finns säkerligen tunnare förklaringar än dessa. Tror du själv att du kommer få bo gratis på bankens bekostnad? Naiviteten vet inga gränser.
Av texten du länkar till att döma framgår inte orsaken explicit, men läser man mellan raderna verkar omständigheterna vara ANDRA än att banken sa upp länet.
Jag noterar att du fortsätter ducka frågan om vilken lag du syftar på? Vilket belägg du faktiskt har för att banken har rätt att säga upp avtalet sådär.
Tycker det mest låter mer och mer som fantasier när du inte konkret kan hänvisa till någon lag eller rättsfall.
Idag kan vi göra en god gärning och reda ut det här med "kan banken säga upp mitt lån?" en gång för alla, tycker jag.
Det är sant som Spartacus säger. Enligt förarbetena till konsumentkreditlagen framkommer att banken kan säga upp lånet vid "synnerliga skäl". Ur propositionen:
"Vid bedömningen av vilka konsekvenser en begränsning skulle få måste det beaktas att en kreditgivare kommer att ha kvar möjligheten till förtidsbetalning, t.ex. om konsumenten är i dröjsmål med betalning. Vidare kan bostadskrediter sägas upp vid räntebindningstidens slut, om det finns synnerliga skäl (33 § sista stycket). Det kan handla t.ex. om att kreditgivaren inte på rimliga villkor kan låna upp de medel som behövs för att täcka de utestående krediterna eller andra liknande förhållanden (se bet. 1991/92:LU28 s. 13)."
Teoretiskt kan då till exempel en total härdsmälta på marknaden för säkerställda obligationer göra att bankerna inte kan refinansiera sig.
Men, att tro att detta skulle hända i stor omfattning är riktigt, riktigt långsökt.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Vi bor i en attraktiv sommarstugefastighet med extra stor tomt i Stockholms skärgård, med en belåningsgrad på 25% och vi har inga barn. SBAB vill nu att även vi ska amortera 1% på våra lån. Snart måste alla amortera oavsett belåningsgrad, verkar det som. Vi har inga andra lån, men vi har 500.000 på banken plus lika mycket i en andel i ett dödsbo och välskött ekonomi. Vi måste vända på slantarna under resten av våra liv, medan våra odugliga arvingar kommer att smörja kråset på våra sparpengar, när vi har gått bort.
Sommarstugefastigheter kan hanteras annorlunda av bankerna, inte säkert de har samma förmåner som fastigheter avsedda för helårsboende.