Enda argumentet mot en bostadsbubbla är att 1900-talet var ett undantag och att vi nu återställer bostadspriserna till 1800-talets nivåer. Eller att landräntan återställs. Långa tidsserier med lönekvot på huspriserna i Stockholm kan tala för detta.
 |
| Stockholms bostadspriser som löneindexkvot 1957 – 2017p. Massa brister i underlaget. |
En snabb kontroll av huspriserna i Stockholm kontra löneutvecklingen för manliga arbetares vägda medeltimlön (2013 en månadslön på 33 212:- SEK givet 168 arbetstimmar i månaden) visar att vi förstås har en bostadsbubbla ur ett efterkrigsperspektiv.
Inte ens bubblan runt 1990 är att betrakta som en bubbla i jämförelse med det vi har nu, när man justerar för löneläget.
Metoden är dålig då vi har allt färre arbetare i det post-industriella samhället och detta speglar vare sig löneutvecklingen för tjänstemän, men framför allt inte nettolönen efter skatt. Minns jag rätt gick ju sosseriet ut med sina under lagar och skatter vi digna ner när det infördes en skatt på arbete om 1%.
Nedanstående graf tar alltså inte hänsyn till ett massivt höjt skattetryck, och mer intressant hade därför varit nettolön efter skatt.
Jag har inte orkat ta fram samma data för åren 2014 – 2017, utan bara slängt in 3% löneförhöjningar om året som schablon för dessa år. Tidsserien är också manliga arbetare och inget annat. Det tar inte hänsyn till utvecklingen av arbetsmarknaden och lönerna för kvinnor. Jag har inte brytt mig om att titta på ett vägt medel för dessa, då Riksbanken inte levererar en sammanställd lönenivå för bägge könen, utan separarerar detta och tittar enbart på män. Så i slutändan visar grafen nedan bara vad den visar, och inget annat. Husprisindex dividerat med bruttolön för manliga arbetare.
 |
| Tidsserie 1875 – 2017. |
Ur ett 140-årigt perspektiv är alltså huspriserna i Stockholm låga sett till lönen och möjligheten att amortera av sin skuld eller köpa kontant. Landräntan håller i så fall på att återställas. Istället för att snällt stå med mössan i hand hos brukspatron för att få ett kyffe att bo i när man jobbar på bruket, så får man snällt stå med mössan i hand hos banken som är den nye hyresvärden för att få ett kyffe att bo i när man koodar agile Java.
Ekonomifakta har en graf, men inget rådata, över skattetrycket i Sverige från år 1900 och framåt. Jag orkar inte sitta och skriva av allt manuellt, men är 1900 var skattetrycket 7.6%. 2017 var det 44%. Om detta schablonmässigt låtsas vara skatten på inkomst (vilket det inte är) så förändras grafen ovan kraftigt.
I grafen är huspriset 133 år 1900 och 30 år 2016. Justerat för beskattningen så blir index istället 133/(1-0.076)=144 respektive 30/(1-0.44)=54. Kvoten mellan dessa blir alltså mindre och dagens löneindexkvot högre om man justerar för “skattetryckslön”.
Om någon läsare orkar läsa av alla punkter i Ekonomifaktas tabell kan man justera ovanstående för skattetrycket under åtminstone 1900-talet och framåt.
Om landräntehypotesen stämmer så kan även justerat för skattetrycket huspriserna fortfarande stiga exempelvis 2.5x i Stockholm och forna tiders struktur med löneslavar med mössan i hand är återställd och 1900-talets samhällsbygge med minskade klyftor är borta.
Det blir då yngre generationer, som inte har en bostadskarriär i bakgrunden, som blir de som får stå med mössan i hand. I framtiden jobbar vi för att ha råd med tak över huvudet och kanske lite mat också i bästa fall, givet landräntehypotesens inträffande. Större delen av din lön kommer då gå till boendet.
63 kommentarer
Den här kommentaren har tagits bort av bloggadministratören.
Det är synd att Cornu aldrig skriver om grundproblemet, d.v.s det skuldbaserade penningsystemet; istället skrivs det hela tiden om effekterna systemet skapar.
Det är grunden till kapitalismen, eftersom skuldsystemet leder till en accumulering av tillgångar. Ingen trickle down eller annant trams. Samtidigt som det såklart bygger på tillväxt, vilket ger ett ökat välstånd på pappret.
Skuldbaserat i den meningen att varenda krona har skapats genom att någon tagit ett lån och att varor och tjänster blir uppskattningsvis 30% dyrare p.g.a detta.
Att tillväxt bara ger ökat välstånd "på pappret" måste vara dagens höjdarkommentar. Postat på en smartphone eller Mac?
Vill påpeka att Parsitstopp är bannad. Endast en idiot försöker då posta här.
Rolf: notera nu att fenomenet predaterar det du kallar för skuldbaserade ekonomin. Har jag rätt för mig har fast egendom varit da shit sedan järnåldern (då det inte längre vart mäkta märkvärdigt att äga metallbitar).
Mycket som förändras…
http://familjejordbrukarna.blogspot.se/2017/09/bonde-soker-fru.html
Hittade lite intressanta siffror på scb som stöder tesen att huspriserna inte är märkvärdigt höga om man ser till boendekostnad I förhållande till inkomst. Både "boendekostnad som andel av disponibel inkomst" samt "Boendekostnad-mer-an-40-procent-av-inkomst-europa.xlsx" visar att boendekostnadskvoten har legat ganska still sedan 2008 samt att Sverige inte sticker ut I jämförelse med övriga Europa.
Med en väldigt låg ränta – Ja.
Boendekostnad som andel av disponibel inkomst kommer nog stiga ganska rejält om/när räntorna stiger MEN om räntorna stiger så skulle det betyda att inflationen är på väg upp och då även lönerna och då får vi fenomenet som Cornu brukar beskriva hända på 70-80 talet – inflationen äter upp lånen.
Du köper ett hus och tar lån på 1 miljon och har en lön på 30.000 kr/månad. 10% ränta och 10% inflation (och vi säger att man får 10% i löneökning)
År 1 – 100.000 i ränta på din årsinkomst på 360.000 kr. (ca 27%)
År 2 – 100.000 i ränta på din årsinkomst på 396.000 kr (ca 25%)
År 3 – 100.000 i ränta på din årsinkomst på 435.000 kr (ca 22%)
År 4 – 100.000 i ränta på din årsinkomst på 478.500 kr (ca 20%)
År 5 – 100.000 i ränta på din årsinkomst på 526.350 kr (ca 19%).
…
År 15 – 100.000 i ränta på din årsinkomst på 1.364.300 (ca 7%).
Om räntorna sticker så sticker också priserna nedåt. För precis som du säger tror jag att den enda avgörande faktorn på priset för en bostad är vad man i slutändan behöver betala i månaden.
Överallt eller bara i "överhettade områden"?
Långsiktigt eller kortsiktigt?
Om inflationen ligger på 10% så borde väl även bostäderna hänga med prismässigt? Tänk på att hyrorna kommer stiga 10% per år. Byggkostnaderna kommer stiga 10% per år osv.
Du missar en viktig sak, inflationsmålet är inte 10 % utan 2 %. Alltså: om inflationen sticker kommer räntorna sticka ännu mer för att hålla nere inflationen. Vi kommer därför inte hamna i scenariot du beskrev.
Icke räntan äter upp lånen i dagsläget. Självklart betalar alla bolånister ränta och amortering motsvarande räntan vi hade i ränte/inflationssamället på sjuttiotalet dvs drygt tio procent.
Här kommer länken också.. http://www.sverigeisiffror.scb.se/hitta-statistik/sok/?query=boendekostnad
Jag tror att det finns en aspekt som saknas i jämförelsen med historiska data; andelen kvinnor i arbetskraften. Jag säger inte att det förklarar eller rättfärdigar dagens nivåer men det har definitivt spelat roll då man behöver se till hushållets disponibla inkomster, inte den enskildes. Svårt att ta hänsyn till men jag litar på att du har en lösning cornu
Ja, för om något hände under 1900-talet så var det att kvinnorna gick ut i arbetslivet på bred front, vilket också fick som effekt att hushållets disponibla inkomst dubblerades. Dock tas skatt ur båda inkomsterna och det vore kanske bättre att inte beräkna löneindexkvoten på brutto- utan på nettolönen..
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Ett enklare sätt att nå 1800-talets situation är väl att helt enkelt toksänka ingångslönerna för lågutbildade och nyanlända? Fast det kanske redan skett för den stora gruppen svart arbetskraft utan upphållstillstånd som bor i stan? Ute i förorten är det ju inte helt ovanligt med 10-20 pers i vissa lägenheter så 1800-talet kanske redan är här?
Helt rätt, bara det att medelålders vita män och framförallt kvinnor inte märkt det än.
Bra graf det där. Man ska väl också ta hänsyn till produktiviteten i byggsektorn ökat avsevärt. Även om det är svårt att tro det när man ser byggprisindex de sista decennierna, så skulle jag tro att produktiviteten ökade avsevärt från mitten av 1800-talet till mitten av 1900-talet då ny teknologi (förbränningsmotor, elmotor, betong) gjorde byggnation mindre arbetskraftsintensiv. Sen har vi klart fått standardhöjningar som drar i motsatt riktning, men ändå… Så att vi ska upp till 2,5x nuvarande priser kanske är att ta i, men att ta utgångspunkt i bostadspriserna år 1993 kanske inte heller är riktigt korrekt…
Precis. Det dumma är dock att just byggsektorn har usel produktivitetsutveckling — ungefär noll sedan 60-talet, om jag minns rätt.
Men ja, det är ju betydligt billigare att bygga nu än på 1800-talet. Den prisnivån når vi inte igen förhoppningsvis!
Det där med skattetrycket är naturligtvis också väldigt viktigt. Här är en längre tidsserie än den hos Ekonomifakta.
http://fof.se/artikel/skatterna-har-sjunkit-sedan-millennieskiftet
Ja, precis. Ökad produktivitet har gjort i stort sett allting billigare sedan 1800- talet. Så sent som 60- och 70- talet utgjorde mat en betydande andel av utgifterna för de flesta hushåll. Det är idag mycket billigare trots högre kvalitet och större utbud.
Jag förstår inte varför boendekostnader skulle utgöra ett undantag från den allmänna prispressen som ekonomisk tillväxt ger. Förklaringen är troligen en komvination av socialistisk bostadspolitik, en centralplanerad socialistisk ränta, krångliga planprocesser och en allmänt korrupt byggbransch. Kommer vi tillrätta med bara ett par av dessa saker bör priserna snarare sjunka.
@Joakim:
Ja, på 60- och 70-talen byggde man rationellt! 😉
Man byggde flera tusentals standardiserade "normaltreor" staplade på varandra i stora Le Courbuierinspirerade "bostadsmaskiner" på billig mark som man plansprängt och jämnat ut för att byggkranarnas banor skulle täcka in byggen på både höger och väsnter sida.
Att människor sedan inte trivdes i dessa sov- och bostadskomplex är en annan sida..
Exakt.
Det har tyvärr inte hänt något på produktivitetsfronten sen dess inom bostadssektorn. The Economist hade en bra genomgång av detta för en månad sedan, samma mönster i hela västvärlden. Helt annan utveckling i industrin.
Näsbydal framhölls ju som VÄLDIGT inspirerat av Le Corbusier på sin tid, var definitivt ett "miljonprogram" men jag tror de flesta trivs där idag. Täby kommun är väl inte direkt en slum?
Miljonprogrammets förfall i vissa delar kan kanske ha helt andra skäl? Som typ att de förvaltas av kommunen, som ju i stor utsträckning brukar upplåta bostad åt folk som inte kan fixa den på annat sätt, dvs slödder på samhällets botten som var det redan INNAN de flyttade in i ett miljonprogram.
Till exempel. Men hey, dumförenklade förklaringar är ju roligare.
Eller så kan man anställa UFC-fightern Ilir Latifis storebrorsa som områdeschef, då jävlar blir det nog ordning 🙂
https://jobb.victoriapark.se/people/42864-arben-latifi
Fatta inte vad ni pratar om.
Bor inte alla här på Strandvägen 27, typ?
https://www.skeppsholmen.se/sv/object/index/s-899317/
Ben, du kan väl ändå inte förneka att visa av modernismens concept har let till en del problem?
För den som orkar borde väl grafen ovan justeras för:
– Skattetrycket (högre skattetryck idag kommer göra att skillnaden mellan 1875 och 2017 nästan halveras)
– Byggprisindex (lite oklart hur det kommer påverka, men om vi antar att 2017 är indexeringsnivån kommer antagligen 1800-talsstaplarna pressas ner medan 1940-1990-talsstaplarna kommer pressas upp lite)
Har datat för skattetrycket nu. Återkommer.
Okej!
Skattetrycket är avsevärt flera gånger högre idag än i slutet på 1800-talet. men så också lönerna.
Produktivitetsutvecklingen har varit enorm även om det säkert finns ytterligare "dö-kött" kvar att skära i byggindustrin.
Lönerna för "arbetare" var för murare etc. höga i slutet på 1800-talet medan man idag visst hyr in "polacker" eller "balter" från ngt bemanningsföretag – som ju som blodsugande mellanhand också skall ha en vinst – för 150:-/h
Byggmaterialpriserna torde idag vara lägre pga effektivare produktion och import från lågkostnadsländer.
Strålande analys och inte så långt från sanningen om du frågar mig.
Skuldslav är ju något negativt i tredje världen men det hippaste man kan vara i stockholm…
Lite OT men jag hoppas att "redaktören" godkänner.. 😉
Jag reagerade lite på skrivningen..
".. Istället för att snällt stå med mössan i hand hos brukspatron för att få ett kyffe att bo i när man jobbar på bruket, så får man snällt stå med mössan i hand hos banken som är den nye hyresvärden för att få ett kyffe att bo i när man koodar agile Java…"
Om vi tittar lite på detta resonemang från en annan vinkel.
Exv. en nyexad "civilare" etc. med föräldrar som också är högutbildade – dock ej Löfvens mening med högutbildade – uppvuxen i ett "bättre" område i utkanten av en större stad. ..
Hur stor är sannolikheten att denne efter några år i början av karriären vill fortsätta att bo i ett [valfritt utanförskapsområde] ?
Kommer konfiskatoriska flyttskatter radera bort den inneboende förmögenheten hos föräldrar och omöjliggöra att genom arv kunna bo och leva "på samma sätt" och med "samma (eller bättre) standard.
I det "gamla bondesamhället" var ju själva grundtanken att "gården" skulle lämnas över i ett bättre skick till ätteläggen än när man själv tog över den..
Det kommer tillbaka. Klantänket alltså.
Det dunkelt sagda är det dunkelt tänkta.
Lite oklart vad "flyttskatt" har med saken att göra om man nu ska bo i ett utanförskapsområde, de flesta av dem är hyresrätter.
Sen har det aldrig, åtminstone i Malmö, varit problem att lämna "utanförskapsområden" om man har en fast anställning. Stena, Heimstaden m fl tar ju i princip emot folk som har en stadig inkomst. Och Rosengård m fl områden har en sjuhelvetes omsättning på hyresgäster just därför, ingen som kan lämna väljer att bo kvar.
Vad jag avsåg var att konfiskatoriska flyttskatter omintetgör för någon att exv. via ett arv tillgodogöra sig värdestegring hos föräldrars fastigheter…
Du får behålla åtminstone 78% av den nominella värdeökningen i alla fall, ju. Till skillnad från många andra länder har vi dessutom ingen skatt på arv och gåvor.
Om vi leker med tanken att föräldrarna köpt huset för en miljon, och att dödsboet säljer huset för fem miljoner, så återstår alltså 4 120 000 kronor för barnen att dela på (om vi låtsas att inga renoveringsutgifter inträffat som kan dras av från vinsten).
Det "saknas" i detta exempel då 880 000 kronor om barnet/barnen ska köpa ett likadant hus. Men det känns inte som ett stort problem i just detta exemplet.
Hurra! Jag fick 170 Climeonaktier! Vad snälla de är som låter alla va med.
Hur många fyllde du i att du ville ha då?
Exakt, finns ju ganska mycket som talar för att 1900-talet kommer bli en parentes, läs tex Piketty. Ganska få personer som har det mesta av jordens tillgångar i sina valv. Svårigheten att få tak över huvudet kommer sätta rejäla käppar i hjulen på tillväxt och konkurrenskraft. Blir framtida generationer som får betala kalaset, är helt övertygad om att flyttlasset kommer gå ut ur landet istället för inom om inget görs.
"..Ganska få personer som har det mesta av jordens tillgångar i sina valv.."
Ja, de närmast snuskigt stormrika arabiska kungahusen i oljestaterna kring persiska viken exv. .. 😉
Vi har en kreditbubbla som i sin tur leder till en bostadsbubbla, börsbubbla, osv. Att vi har en kreditbubbla beror delvis på att systemet bygger på tillväxt och när väst inte har förmått leverera tillväxt sen typ 80-talet har lösningen varit att sänka räntan från 15% till noll som vi ser idag. När man sänkt räntan och kontinuerligt ökat penningmängden genom expansiv penningpolitik har man man även varit tvungen att definiera om hur inflationsmåttet beräknas för att på så vis dölja den inflation som vi idag har. Trots att den officiella inflationen är låg. Att man får betydligt mindre för 500 kr på ICA jämfört med för 5 år sedan tror jag de flesta skriver under på och när det skapas nya digitalt varje gång någon tar ett lån bör det rimligen urholka tidigare pengars värde.
Aha, du menar att inflationen är underrapporterad, det vill säga att priserna stigit mycket snabbare än vad KPI visar?
Låt oss ta huvudgrupperna då, 2012 -> 2016:
Mat: +6%
Alkohol/Tobak: +8%
Kläder/Skor: +6%
Boende: -3% [på grund av låga räntor]
Inventarier och hushållsvaror: -3%
Hälso- och sjukvård: +3%
Transport: -1%
Post- och tele: -16% [kroniskt sjunkande pga billigare produkter och tjänster]
Rekreation/kultur: -1%
Restauranger och logi: +7%
"Diverse varor och tjänster": +6%
Har du något belägg för att de här sifforna inte skulle stämma, till exempel för matkassen?
I så fall, vad är, menar du, den faktiska prisökningen på mat sedan 2012? Helst utan argument som "det känns som om allt är dyrare".
I Göteborg när jag började jobba 2011 kostade lunchen 70 kronor på restaurangerna på Göteborgs kanske tjänstemanstätande område Lindholmen. Idag ligger dom på mellan 95 och 100. Mig veterligen är detta en ökning på 35,7%. Att lunchpriset inte ökat lika mkt procentuellt i Arvidsjaur skiter jag i. Transportkostnaden har också ökat rejält mkt 2012-2016 i Gbg och med västtrafik men där kanske det räknas in att folk tvingats börja cykla i snöslasket för att ha råd med annat och därmed har man sänkt kostnaden för transporten.
Ja, det är ett problem det där med anekdoter. Maten kanske har blivit bättre också under tiden, så var det i alla här i (ett annat tjänstemannatätt område), där lunchen gått upp från 70 (eller var det 75?) kr år 2011 till 85 idag med bättre kvalitet.
Så maten blir alltså bättre och inflationsjusteras därmed?
Intressant. Är det mat-Tina och Per Morberg som är SCB-s sakkunniga i frågan?
Nej nej, men det är svårt att jämföra lika med lika om nu restaurangen rycker upp sig, byter ägare och satsas på bättre råvaror.
Jag vet inte riktigt hur SCB hanterar just restaurangerna i KPI. Både mitt och Tonis exempel visar ju att lunchrestaurangerna i vårt område höjt sina priser med 20-35% medan restaurang-delindex bara stigit med 9% (tog en titt nu separat på restauranger).
Finns säkert äkta sakkunniga i denna fråga som kan hjälpa till med en eventuell undersökning…
Ungefär som med datorer.
Det blir bara snabbare och snabbare hårdvara och segare och segare mjukvara.
Så då inflationsjusterar man får hårdvaran och låtsas som att mjukvaran inte existerar.
Du kör väl ändå med ett friskt OS och friska program? Då slipper man sådana problem.
Ja, man måste vara medveten om kvalitetsjusteringarna när man tittar på priser. Annars får man hålla sig till att följa prisutvecklingen på till exempel lök och potatis, eller hyra på exakt identiska lägenheter där någon standardhöjande renovering inte utförs.
Ja, jag kör Chrome OS eller någon annan Linux-variant.
Nu kör dock majoriteten Windows och då måste man ju lägga 20 tusen för att maskinen ska snurra på ett vettigt sätt mellan de ständiga uppdateringarna.
Kanske det, kör båda delar och upplever inga problem. 5 år sedan jag köpte ny dator senast och den fungerar alldeles kanon, även när man lirar Paradox-spel.
Inte alldeles lätt tyvärr det här med priser, korgjusteringar och kvalitetsjusteringar, men någon bättre allmän metod än den som SCB kör med tror jag inte vi hittar. Det mesta andra är tyvärr anekdoter eller konspirationsteorier (som nötterna bakom Shadowstats som tror att inflationen är 5-10% per år sedan 90-talets början). En av de bästa och tyngsta prisserierna som man själv lätt kan kolla upp är det här med "hyror i befintligt bestånd", som ju inte stiger särskilt snabbt. Jag ritade en bild på detta för länge sedan som stödjer tanken på att prisökningarna på konsumentvaror/tjänster sjunkit:
Hyreshöjningar på tio års sikt under olika tidsperioder
Paradox spel är så optimalt programmerade så de kör jag på min pentium 3-dator från millenieskiftet med win2000. Inga problem!
Jag läser i morgontidningen att priserna ute i landsorten dubblerats de senaste 5 åren. Den högsta prisökningen har skett ute i svenska landsbygden, i områden som Västerbotten, Norrbotten, Blekinge och Dalarna…
Det måste bero på den enorma inflyttning i de regionerna.. Eller hur…;))??
Där rök det sista tjatargumentet från alla som hävdat som ett mantra att prisökningen i Stockholm beror på inflyttningen. Än en gång: DET ÄR GRATIS PENGAR ATT LÅNA SOM LIGGER BAKOM BOBUBBLAN!!
Tänk att det ska vara så svårt att förstå…eller så vill man inte förstå, kanske?
Håller med, först gick kvinnorna ut i arbetslivet när inte det räcker till så kan man alltid göra pengar fria dvs Fiat. Frågan är om nuvarande skuldsättning är spiken i kistan. Men har iaf vart en trevlig resa senaste 50 åren. Räknar kallt med helikopter pengar och mer qe. Finns inget alternativ till att löpa linan ut. Kul dock med bitcoin som joker.
Det var väl knappast något nytt under solen, att attraktiva orter på landsbygden följt med utvecklingen. Är du lika reaktiv som morgontidningarna så kommer du alltid vara hopplöst efter 🙂
Det som skiljer då och nu, är att man inför fler och fler spelregler, medans insatsen (dvs risken) hela tiden ökat i och med den kraftiga uppgången. Uppgången torde således vara begränsad med idag givna regler och ränta.
Frågor man bör ställa sig;
– Är sannolikheten större att räntan går upp än ned?
– Kommer i förlängningen bankerna ställa högre eller lägre krav på en
blivande långivare?
– Kommer konjunkturen förbättras eller försämras?
Niklas: Jag tror inte att du läste mitt inlägg så noga. Var i mitt inlägg står det något om "attraktiva orter på landsbygden"…? Det var ju inte precis Båstad, Torekov eller Falsterbo (dit det dessutom inte heller är någon inflyttning utan än en gång bara gratislån som pumpat upp priserna) jag skrev om utan Västerbotten, Norrbotten, Dalarna och Blekinge…
I västerbotten har antagligen Umeås expansion dragit upp priserna, I Norrbotten Lulea och malmfälten. Det är knappast Sorsele och Överkalix som dragit upp priserna
Svaret är i själva verket billig energi. Det är vad som skiljer århundradena åt.
Man borde väl också dela med hela rikets samlade BNP efter skatt snarare än lönen för män. Att två personer i hushållet numera arbetar snarare än en gör ju också att betalningsförmågan ökar.
Kanske finns det något som verkar i motsatt riktning (man får köpa in mer tjänster till hushållet?), men ändå.
Nja, betalningsförmåga är relativt. En eller två generationer tillbaka drog ofts en arbetare (mannen) runt ett hushåll med några barn, villa och bil. Ser snarare ut som att två arbeten behöver kompletteras med en side business hos många moderna par nuförtiden. Betalningsförmåga är ju relativ till omkostnader.
Ja, det är ju det som är min poäng. Att fler arbetar idag gör att bostadspriserna kan vara högre.