Nationalekonomen Harry Flam menade att vi inte har en bostadsbubbla eftersom det är billigare att hyra bostadsrätten av banken än att bo i en hyresrätt. Det var väl skönt att veta?
 |
| Ingen bostadsbubbla över Gärdet, bara vanliga moln. |
Vi har alltså ingen bostadsbubbla i Sverige rapporterar nationalekonomen Harry Flam.
Det är nämligen billigare att bo i bostadsrätt än i hyresrätt. Då vet vi det.
Låt oss ignorera att det ska vara billigare att bo i bostadsrätt då man tar en risk, binder kapital och behöver betala för underhåll och renoveringar, samt har mycket högre flyttkostnader.
Om den gode Harry Flam tar med den faktiska kostnade för att bo i en bostadsrätt – den som “vanligt folk” väljer att bortse från, hur ser det ut då? T ex transaktionskostnader vid flytt (mäklararvoden säg vart femte år eller hur ofta man nu flyttar), kapitalkostnad (avkastningen du hade fått om din insats investerats på marknaderna istället), underhålls- och renoveringskostnad (slitaget du utför dagligen på ditt boende, men skiter i att sätta av 1000-5000:- SEK i månaden för), samt amorteringar, hur ser det ut då? För att inte tala om höjd månadsavgift när räntan stiger. Och att särskilt nya bostadsrättsföreningar fuskar med artificiellt låga månadsavgifter som inte sätter av medel för slitaget på det gemensamma?
Nu måste väl Harry Flam tagit med dessa i sin beräkning av att det (som sig bör) är billigare att äga sitt eget boende än att hyra. Som nationalekonom kan han ju inte bara tittat på räntekostnaden och låtsats att månadsavgiften inte påverkas av räntan och ignorerat alla de andra kostnaderna?
Harry Flam är ordförande i Finanspolitiska rådet, och kan ju omöjligtvis ha missat totalkostnaderna för olika boendeformer. Det hade ju varit extremt illa om Finanspolitiska rådets ordförande inte vet vad han talar om.
Exempel angående mäklararvode. Om du bor fyra år i en lägenhet, och sedan betalar ett mäklararvode på säg 100 000:- SEK vid flytt, så blir det 2 083:- SEK i höjd boendekostand per månad jämfört med att bo fyra år i en hyresrätt. Men nu har väl Harry Flam som nationalekonom som sagt tagit med det i sin analys av totalkostnaden för olika boendeformer. Vore ju illa att stå på en konferens och uttala sig utan en komplett analys av totalkostnaden.
“När vi pratar om brukarkostnaderna för en bostadsrätt jämfört med en hyresrätt så måste vi också räkna med andra kostnader än månadsavgift och räntor. Den som äger sin egen bostad kan inte ringa värden när kylskåpet går sönder, till exempel. Det tillkommer också transaktionskostnader – tex mäklararvode – vid försäljning. Och då har vi inte ens nämnt risken för en betydande kapitalförlust vid ett prisfall på bostadsmarknaden, som vid ett fall på 10-20 procent snabbt kan äta upp det som en bostadsrättsägare tack vare de låga räntorna tjänat på att inte bo i hyresrätt de senaste åren, och mer därtill.”
90 kommentarer
Ben Bernanke sa väl något liknande 2007? Nu tror jag inte att det är så illa i Sverige men Flams resonemang haltar betydligt, för att vara snäll.
Skillnaden är att USA≠Sverige. Där har du en annan tradition och uppsättning regler vad gäller det finansiella. Liksom en mycket större vana vid "omstarter" – dvs flytta, börja om, osv. Större ekonomisk potential och intern marknad. Här har man dels inte den vanan, dels leker man som om man är ett stort land.
Teheimar: Vi är ett stort land. Vi kan till och med försvara oss mot Ryssland. Det kan inte USA göra. Dessutom är vi störst bäst och vackrast. Vi har världens bästa sjukvård, världens bästa arbets och bostadsmarknad och världens bästa skolor. Vi har världens bästa sommar. Vi är helt enkelt bättre än alla på allt. Vi är übermenschen.
^^
🙂
Jag har börjat ändra åsikt i frågan, och undrar verkligen om det går att säga att vi generellt sett faktiskt har en bostadsbubbla bara för att priserna stigit. Ser jag till närområdet så är det marginellt billigare att hyra, så det känns som en smaksak (och risktolerans) som avgör.
Man behöver ju verkligen inte sätta av femtusen spänn i månaden i underhåll för en vanlig lägenhet, till exempel, utan tusen kronor bör räcka rätt långt. Den största fördelen med att köpa sin bostad är ju att man har låst en stor del av sina utgifter, medan värdet på bostaden förmodligen ökar på tio års sikt (om inte annat så på grund av inflation).
Att hyra kan vara billigare i vissa lägen, och då finns det ingen riktig anledning att köpa, men generellt sett ska/bör det vara billigare att äga.
Så länge räntorna är låga, folk har jobb, man inte behöver amortera särskilt mycket och ränteavdragen är generösa så kommer inte bopriserna att kollapsa. Men det börjar komma allt fler signaler om svårsåld nyproduktion.
Ja, nyproduktionen (både HR och BR) blir intressant att följa! Jag önskar själv att det byggs ordentligt mycket i många år till så att vi till sist får några procents permanent vakans som på civiliserade marknader, men som vanligt kommer nog lågkonjunkturen emellan.
Men det är ju fortfarande ganska svårt att bibehålla värdet på sitt sparande om man nu väljer att inte investera i bostadsmarknaden som stiger mycket mer än inflationen förhållandevis riskfritt. Satsar man på indexfonder+isk och räknar med inflationen på 2% per år bör man ha minst 4% i avkastning per år med en ganska stor risk att värdet halveras inom kort.
Det stämmer, Toni. Bostäder har historiskt sett gett ganska bra avkastning (om man räknar in "hyresvärdet"), men det har börsen också (till högre risk).
Ska pengarna behålla sin köpkraft vid negativa realräntor så krävs det att man tar risk. Problemet med bostadsinvesteringar är att de ofta är hårt belånade, så köper man vid exakt fel tidpunkt (tänk 1990) så kan man råka riktigt illa ut. Men köper man för att behålla >10 år så är det sällan en dålig affär.
Samma sak gäller egentligen också aktier. Det är mycket sällan man förlorar pengar på tio års sikt. Man får gå tillbaka till 1979 för att hitta en period då man hade förlorat pengar på börsen på tio års sikt (perioden 1969-1979 gav en totalavkastning på -17,8%). Under den tiden hade vi hög inflation, så den nominella totalavkastningen var +91,6%.
Frågan är vad som är bäst då om man inte är exponerad mot det ena eller andra. Vänta och se besparingarna ätas upp i värde eller att ändå satsa på börsen eller bostadsmarknaden vid fel tillfälle och sedan vänta 10 år innan man får tillbaka det man hade 10 år tidigare för att igen se det halveras?
Det är bra odds på att pengarna behåller sin köpkraft om man väljer något av de där alternativen (bostad eller börs). Visst, här på bloggen förespråkas att försöka tajma marknaden, men i verkligheten tror jag inte så många klarar av det.
Angående avkastning på börsen: Av alla möjliga tioårsperioder sedan 1870 (det vill säga, 1870-1880, 1871-1881 osv) så har man haft större köpkraft i slutet av perioden i 122 fall, och lägre köpkraft i 15 fall. Ungefär samma sak om man sträcker ut perioden till 20 år, medan om man kör på hela 30 år så är det bara 6 av 117 perioder som gett negativ avkastning, samtliga på 30- och 40-talet.
Allt handlar om vad du tänker dig ha pengarna till. Om du ska använda pengarna inom fem år så hade jag inte lagt in dem på börsen idag. Om du inte har någon särskild plan utan bara vill ha mer köpkraft i någon ospecifierad framtid så tycker jag man lika bra kan ha dem på börsen.
Om du hade haft 5 miljoner idag som du sparat ihop och inte vill förlora köpkraften på. Hade du köpt en global indexfond för 3 miljoner, en svensk indexfond för 1 miljon och en asiatisk indexfond för 1 miljon och inte brytt dig något vidare om du imorgon förlorar 2 miljoner? Det är ju ändå småpengar?
Toni: Jepp, om jag inte hade haft något särskilt behov av pengarna inom tio år.
Du har säkert tjänstepension, hur ser dina placeringar ut där?
Om man är lite mer försiktig av sig så kan man ju alltid placera en viss del av pengarna i obligationer och balansera om — när börsen faller, sälj obligationer och köp aktier för att uppnå önskad balans. Man kan tex välja att maximalt ha 60% investerat på börsen och ha övriga 40% i räntepapper.
Ett annat sätt som ofta rekommenderas är att inte sätta in alla pengarna på en gång utan sprida ut inköpen över tid.
Ett tredje sätt är att vänta på kraschen. Risken blir då att man får vänta väldigt länge. Folk har sagt till mig att de "väntar på kraschen" 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 och nu 2017. Förr eller senare får de rätt, precis som med bostadspriserna, men man kanske ändå köper dyrare än den gången man först fick idén att "vänta på kraschen".
Jag tror faktiskt inte att du hade stoppat in 5 miljoner som en klumpsumma om du hade sparat ihop dom själv. Det är lättare att reka när det gäller andras pengar.
En 60/40 portfölj har dom senaste åren inte gett så där jättemkt mer än just värdebevarande.
För övrigt håller jag med dig om att en del väntar på kraschen. Jag har gjort det jättelänge.
Samtidigt som jag inte tror den kommer har jag svårt att se att priserna kommer fortsätta stiga. Redan idag känner jag rätt många civilingenjörer som inte kan köpa sig en första bostad med dagens räntor p.g.a. maximalt 5 ggr som man får låna hos bankerna. Detta gör att man måste ha en kontantinsats på mkt mer än 15% och det är inte många som har. Vi får förlita oss på att det kommer hit invandrare som tycker att 5 miljoner för en 2a är billigt och har med sig alla sina rikedomar från 3e världen.
Toni: Om så vore fallet så skulle jag ha sålt mina innehav vid det här laget. Du behöver förstås inte tro mig om du inte vill. Kanske jag går ner till 80% exponering eller nåt framöver, vi får se.
De senaste tio åren har den reala totalavkastningen på börsen varit ungefär +101% (2007-2016). En 50/50-portfölj har faktiskt gett nästan samma avkastning (+97%). En 75% aktier/25% räntor har gett lite bättre resultat (+106%).
De senaste fem åren (2011-2016) ser siffrorna ut så här:
100% aktier: +111%
75% aktier, 25% räntor: +80%
50% aktier, 50% räntor: +53%
Skulle du även fortsättningsvis ha räntor och obligationer i din portfölj. Korta räntefonder ger ju en negativ avkastning när marknadsräntorna stiger vilket du själv tror på? Ingen risk att det du kammar hem på aktier betalar du för i form av negativ utveckling på räntedelen eller tror du att räntorna kommer fortsätta sjunka?
Jag är just nu 110% exponerad mot aktiemarknaden i min ISK, dvs jag har 0% räntepapper. Men det kan vara hög tid att ändra på detta, antingen genom försäkringar (köp av säljoptioner) eller genom att hålla mer cash/räntepapper.
Exakt fördelning beror helt och hållet på vad man ska använda pengarna till och ännu mer på vad man har för risktolerans.
En sak är säker, om räntorna stiger snabbt så förlorar man pengar på bred front — fastigheter, aktier och obligationer faller då i pris. Fördelen med att då tex ha 60% aktier och 40% räntepapper är då att man inte förlorar lika mycket pengar, och vid ombalanseringen köper man aktier billigare än tidigare.
Joakim: Vad anser du om att ha den där 40%iga delen på ett sparkonto istället med riskfri 0,9%ig ränta. Detta ger ju åtminstone en positiv avkastning och dom pengarna finns alltid tillgänliga för att köpa på sig mer vid ett fall.
En annan aspekt som du inte nämner är att om man går in med eget sparat kapital och skapar en 60/40 portfölj och portföljen faller med 30% i värde imorgon så reagerar inte dom flesta människor genom att köpa på sig ännu mer i aktiedelen. Dom flesta jag känner sitter kvar i båten alternativt säljer för att inte förlora ännu mer.
Toni: Ja, det funkar att ha det på sparkonto också, absolut. Jag tycker själv att obligationer är alldeles för dyra och därmed riskabla att äga.
Ja, av psykologiska skäl säljer folk när det går ner och köper när det går upp, det verkar svårt att ändra på. Enklaste sättet är att ställa upp fasta regler för sig själv. Om man vet att man inte kan följa sådana regler ska man heller inte ha så mycket pengar riskerade på börsen, men då är det också svårt att få någon köpkraftsökning.
Men, se ovan: Även en 50/50-portfölj ger positiv avkastning, och har gjort så genom historien, även på fem års sikt. På 1970-talet gick det inte så bra, och inte heller på 1910-talet, men de flesta andra perioderna gav positiv köpkraftsjusterad avkastning.
Var och en får bestämma och fundera riktigt ordentligt på vad som är lagom risktagande och hur sparandet ska hanteras.
Kollat in Avanzas nya tjänst Avanza Auto? Det är ganska likt Lysa. Dom tar 0,35% i förvaltningsavgift och max 0,15% i underliggande fondavgifter och kör nån slags allvädersportfölj med omfördelningar åt dig (aktier, räntor, obligationer, ädelmetaller) och presenterar vad du kan förvänta dig efter X antal år.
Jag blev dock inte så imponerad på om man tar en balanserad portfölj med sparhorisont på 5 år.; 16% på 5 år, d.v.s. 3,2% per år – Kommande ISK skatt – Fondavgifter och förvaltning = Cirka +1,2% per år i förväntad avkastning inflationsjusterat
Betydligt högre avgifter än Lysa. Vitsen med de här är minimala avgifter och Avanza missar helt. Sedan finns det dolda kostnader som växlingsavgifter på utländska fonder etc, vilket inte Lysa har.
Misstänker dock att Avanza trots detta kommer få fler kunder än Lysa p.g.a. namnet och för att dom är en aktör som funnits med längre.
Hur mycket lägre kostnad erbjuder Lysa då? Är det för bra för att vara sant så är det ju oftast det.
Kör även Lysa ädelmetaller som tillgångsslag eller är det endast räntor/aktier?
Har för mig 0.19% i förvaltningsavgift och högst 0.15% för fonderna och kickbacks återinvesteras och går inte som vinst till bolaget (likt hos Avanza). Plus inga dolda växlingsavgifter. Något sådant.
I vanlig ordning kan ni tro jag håller med Joakim, och ja jag tycker han fortfarande verkar den bästa indikatorn. Men skulle du Joakim gå all in på bostadsmarknaden idag med en hävstång 1/.15? (familj och allt) Att Cornu haft fel de senaste tio åren säger inget om framtiden, själv har jag också haft fel sen fem år tillbaka. En miljon senare så att säga.. Men orealiserad och snarare till fallhöjd.
Niklas: Det beror förstås helt på. Ska man bo på samma ställe längre än tio år och hittar en bostad som är prisvärd så kan man lika gärna köpa. Föredrar i så fall 30% kontant.
Men det är för mycket annat som spelar roll om man ska köpa en bostad. Lägenheter i större städer tycker jag inte verkar särskilt prisvärda, medan hus på landsbygden ser trevliga ut.
Håller med dig till viss del. Kan man vänta något så är mitt tips att så göra. Att köpa på tio års sikt är en utopi med familj, mycket kan hända. Jag håller med dig om ifall att man håller sig till 30% och villa så bör man komma ut hyfsat skuldfri vad än som händer..
Vänta på vad Niklas? 2010 pratades det också om att vänta 2-3 år och sedan köpa för halva priset. Dom som väntat har snarare väntat in dubbla priset vart 3e år.
Vänta på den kommande priskorrigeringen, vi börjar/har slå(tt) i taket vad gäller lån/inkomst.
Några högre procentuella uppgångar är inte att vänta ifall det inte händer något exceptionellt. Däremot kan det lätt pysa ifrån ett litet hål som växer till tiotals procent rätt snabbt.
Ifall du tvunget måste köpa så förstår jag, samt lider med dig. Jag led med mig själv då jag köpte 2012 efter en kortare exit i HR. Men att gå in på marknaden visade sig rätt, såhär i efterhand. Vad jag menar är att risken är högre nu än då. Och då var den rätt hög.
Till skillnad ifrån Stefan, så tror jag att medelstora städer drabbas av högst procentuellt tapp. Men vi får se.
I Danmark återhämtade sig Köpenhamn bäst/snabbast, i vissa delar av Själland är de inte tillbaka ännu. Hursomhelst när en trea på Södermalm tappar 30% av fem miljoner, då blir det uppradade Christiana cyklar och tårar på bästa sändningstid med banken som skurk.
Eftersom jag har tittat på olika alternativ när/om vi säljer vår fastighet, köper man en bostadsrätt binder man kapital som man kunde ha roligare för, den dagen man säljer bostadsrätten och flyttar in på äldreboende eller i en etta med jordvärme, har man ingen stor glädje av pengarna. Att hitta en bra hyresrätt med en human hyra är inte lätt i närheten av Göteborg, givetvis får man även beakta flyttskatten.
För att inte tala om att avgiften på äldreboendet är beroende av hur mycket kapital du har. Kommunen får i praktiken hela vinsten av din bostadskarriär i det läget.
Det finns dock en maxavgift, så tex en "normal" börsavkastning på tio miljoner ger inte högre avgift än avkastning på fem miljoner.
En sak som är dum i Sverige är att det inte finns fler aktörer som erbjuder "hypotekspension", det vill säga att man belånar sitt boende under pensionstiden. Den som vill kan då bo kvar och realisera delar av vinsten utan att sälja. Har man en obelånad fastighet med ett marknadsvärde på 5 miljoner kan man då tex sakta höja belåningen till säg 1 miljon, vilket ger ett rätt gott tillskott till pensionen över säg 5 års tid.
Jaha Lars, men det är väl bara det kapital man har i likvida medel (bankkonto) som räknas, fast egendom räknas välinte ?
Varför ska man göra så först när man blir pensionär? Givetvis ska man se till att ha ett lagom, inte minimalt, bostadslån under hela sitt liv och ha investeringar/sparkapital vid sidan av. På så sätt slipper man att alltid sitta på gärsgården.
DL: Exakt. Det finns en märklig aversion mot billiga lån och en lagom belåningsgrad. Tidigare tyckte jag som ganska många att "klart man ska amortera sina lån", nu tycker jag inte alls det.
För de som inte gillar risk så kan jag förstå att det känns bra att vara skuldfri, men om man får en "windfall gain" i form av att bostaden plötsligt fördubblats i värde, så är det egentligen ganska dumt att _inte_ höja sin belåning om man oroar sig för att ha ont om pengar framöver.
A propå ekonomer – se klippet: https://www.youtube.com/watch?v=159T2xk27m0
En förenklad analys för två likvärdiga lägenheter:
Om (hyra) < (kapitalkostnad + avgift + inre underhåll + framtida mäklararvode – framtida värdestegring efter skatt), så hyr, annars köp. Kapitalkostnad är lämplig avkastning på hela köpesumman, tex en gissad långsiktig bolåneränta.
Det kanske räcker med en värdeökning i takt med inflationen för att det ska vara lönsamt att köpa i många städer i Sverige?
Jag har svårt att se att inre underhåll egentligen ska vara så mycket större än tusen spänn i månaden för tex en normal fyra. Låt oss gissa lite:
Byt badrumsinredning var 20:e år: 100k, eller 400 spänn/mån
Byt köksinredning var 20:e år: 100k, eller 400 spänn/mån
Slipa eller byta golv var 20:e år: 20k, eller 100/mån
Måla och tapestera om var 10:e år: 20k, eller 100/mån
Nya vitvaror var 10:e år: 40k, eller 200/mån
… går säkert att pressa ner dessa priser en hel del, eller har jag glömt nåt?
Värdestegringen är bara relevant om du flyttar till hyresrätt eller till billigare bostad.
Dina angivna kostnader ovan innebär en standardsänkning. Ett kök idag kan ju gå på 100k om man går till IKEA, förvisso. Du förutsätter också eget arbete, vilket knappast alla kan, orkar, har tid med eller vill.
I praktiken kan du nog minst dubbla kostnaden för badrum och kök när du ska ta in hantverkare. Jmf att du "måste" ha våtrumsintyg på badrummet för försäkringen och inte kan kakla om själv etc.
Har för övrigt just målat/tapetserat om tre rum. Förvisso bara efter 16 år. Var inte speciellt dyrt, men det var då helt eget arbete. Ingen påverkan på privatekonomin då pengarna fanns fonderade via avsättningar för just underhåll och renoveringar varje månad.
Håller med angående värdestegringen. När jag själv tar en snabb jämförelse så räknar jag med 0% värdeförändring för att göra det enkelt. Jag tror dock en hel del räknar med att "bygga eget kapital" på lång sikt i ägt boende och för eller senare realiseras vinsten (till exempel genom att ta ut vinsten i form av senare höjd belåning eller flytta till mindre boende).
Hade jag ägt mitt boende hade jag givetvis velat att värdet skulle stiga så mycket som möjligt.
Visst handlar det om eget arbete, absolut. Helkaklat badrum kan du definitivt få för 100k, det är inget konstigt med det. Men 200k för badrum plus 200k för kök? Då låter man hantverkarna utnyttja en alternativt kör på rena lyxlösningar. Pengarna behöver inte springa iväg om man vet vad man gör.
Som parentes, i föreningar som genomför riktigt stambyte kommer normalt sett kostnaden för badrumsrenoveringen på månadsavgiften istället.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Cornu: Jag skulle hävda att värdestegringen är jätterelevant om man som du i en tidigare kommentar nämnt att du inte trodde priserna skulle falla för då bör man göra bostadskarriär så tidigt som möjligt i livet för väntar man tills det är dags att köpa villa i 35 årsåldern och bott i hyresrätt så måste man ha någon miljon sparad för att få bo i en villa och det är det inte många som har. Det är dock inte lika svettigt för dom som seglat in på marknaden och bytt från 1a till 2a till 3a och till villa. Dom flesta som gjort den resan som jag känner har flyttat in i villan med 50% belåningsgrad genom att knappt sparat något under resans gång.
Han kanske snackade om sin egna situation som skuldfri då han köpte för många år sedan och då är det väl billigare att äga än att hyra men att köpa en 2 rok av PEAB i Gamlestaden i Göteborg för ca. 5 miljoner kontra hyra en 2a i Gamlestaden behöver man ju inte ens lägga tid för en analys för att komma fram till vad som är billigast.
Läs även Per Björklunds sågning av Flams kalkyler: http://perbjorklund.blogspot.se/2017/09/har-finanspolitiska-radet-noll-koll-pa.html
Vet någon intelligentare än mig om det gjorts någon analys kring hur hyresrätters hyror bedöms utvecklas vid räntehöjning?
Hyrorna kommer att stiga om räntorna stiger, men kostnaden för hyresgäster kommer inte att stiga lika snabbt som kostnaden för belånade bostadsrättsinnehavare eller småhusägare.
Min egen hyresvärd har en hyra på i genomsnitt 1 130 kr/kvm/år, och räntekostnader på 106 kr/kvm/år. Då kan man räkna ut att en fördubbling av hyresvärdens räntekostnader skulle innebära en hyreshöjning på omkring 10%.
I de flesta breffar består avgiften till 20-50% av räntor på föreningens lån. Utväxlingen blir alltså mycket större.
Lägg sedan på motsvarande ökning på dina egna lån.
Hans uttalande är ett led i att så in ett frö hos väljarna att bostadsrättsägarna sitter på stora värden på bekostnad av de fattiga hyresgästerna och därmed finns anledning att beskatta bostadsrätten högre (kommmer förmodligen ett sådant utspel snart, nu krattas manegen av lobbyisterna).
Om politikerna bestämmer sig för ett nytt miljonprogram kraschar bostadspriserna. Om politikerna bestämmer sig för ett nytt miljonprogram kraschar högst sannolikt samhällsekonomin alldeles oberoende av bostadspriskraschen, för att vi inte har råd med en miljon arbetslösa nykomlingar som bor i nybyggda lägenheter. Vilket torde ge minst lika destruktiv effekt på bostadspriserna. Bolånetorskarnas enda chans är därför att politikerna bestämmer sig för att inte bygga en massa bostäder, utan istället låta folk bo trångt i decennium efter decennium. Vilken effekt det får på vårat samhälle har jag knappast hunnit fundera på.
En bekants hus har ökat 1000% i värde sedan nittiotalet. Måste vara en bubbla precis som förra gången men detaljerna är lite olika.
Det spelar förvisso ingen roll om vi konstaterar att det är en bubbla eller inte om priserna ändå alltid stiger och aldrig faller.
Men Toni, det händer ju att bostadspriser faller, det var inte så hemskt längesen det hände. Snacket om bubblor är ett försök att pricka "toppen" den här gången, det kan mycket väl bli som i början av 90-talet nån gång i framtiden.
Överallt i samhället är folk ganska eniga om att det är bostadsbrist åtminstone i Göteborg och då kan priserna inte falla. Frågar du mig är det inte hugget i sten att priserna inte kan falla men jag ser idag inte vad som skulle kunna orsaka det under dom kommande 10 åren. Ge exempel? Varför skulle räntorna stiga helt plötsligt? Varför skulle efterfrågan helt plötsligt stiga i världen?
Den enklaste anledningen skulle vara att bankerna blir mer försiktiga med att låna ut pengar, till exempel om vi får en allvarlig lågkonjunktur i Sverige. Som du vet är det redan i praktiken ett tak på hur mycket bankerna lånar ut, så priserna kommer inte att stiga särskilt mycket mer än så.
En annan möjlig anledning (som ligger längre fram i tiden) är att det byggs i väldigt hög takt under väldigt lång tid.
Det _händer_ att priserna faller, som början på 90-talet visar.
Joakim, blir det som pp 90-talet så kan du räkna med att fallet blir minst dubbelt så högt. Vi var nästintill obelånade på 90% talet jämfört mot idag.
Räntorna då låg på 10 – 15%, det säger säg självt hur mycket mer vi kan låna idag i förhållande till månadslönen. Sen ska vi inte ens gå in på amortering. Det presumerades att ditt lån skulle ha betalats av på ca 30 år på den tiden.
Idag är den siffran helt orimlig i förhållande till lånen…
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Okej. Makes sense men berätta varför du tror att räntorna kommer stiga så pass mycket att det får priserna på fall?
Jag säger inte att räntorna kommer orsaka fallet. Det är folks vilja att köpa dyrare än de som köpte sist som kommer att få bostädernas pris att sjunka.
Om räntorna stiger bara 2-3% med dagens lån, då blir det på ett lån om 3 – 4 mille genast dubbla räntekostnaden. Från dina 6000 i månaden till 12 – 15000 kr. Det är få som skulle kunna ta ett lån på 4 mille när räntorna ligger så högt.
Varför jag tror att räntorna höjs är enkelt. Usa flaggar för det, kina kommer att höja. Europa kommer följa på Usa (framförallt nu när europeisk ekonomi går bra). Följer inte vi i Sverige på så kollapsar hela vår industri, valuta och export. Och sedan kommer ändå en bostadskrasch även om det inte berodde på räntorna.
We are fucked basically…
Dave: Negativ syn. Tror du inte lönerna hänger med upp p.g.a. våra kollektivavtal? Stiger USD/EUR kursen och dom flesta stora företag drivs utav utländska koncerner så ser det ju ut för dom som att lönekostnaderna sjunker i Sverige. Då är det inte lika svettigt för dom att höja lönerna tack våra avtal. Det är ju fortfarande billigare att ha en ingenjör i Sverige jämfört med i USA.
Våra löner har knappast ökat sedan 2007 – 2008. Med dagens penningpolitik lär det se likadant ut framöver.
Jag (statlig tjänst) tjänar marginellt högre än vad jag gjorde 2008 och då har jag inte ens räknat med inflation. Nu har jag förvisso bytt jobb. Men kollegor som är kvar ligger på samma nivå.
Ja det är billigare att ha en ingenjör här MEN det ingenjörn producerar i Sverige genererar inga vinster lm vi släpar efter i både valuta och räntor (ingen vinst på exporten). Svensk ingenjör måste jobba 3 ggr mer för att producera på samma nivå som en amerikansk ingenjör. Det är det som hämmar vår export. Vi blir ett i-land jämfört med våra grannar och alla andra i EU.
Just därför kan inte din lön öka så markant. Du kanske tycker att din lön ökat de kommande åren men köpkraften av lönen som ökat är obefintlig jämfört med andra länder. Därav kan man säga att allt annat stiger snabbare än din lön. Precis som det sett ut sedan 2008
U-land ska det vara*
Håller inte riktigt med dig Dave. Min lön har ökat 25% på 5 år. Jag tycker inte att vardagsvaror har ökat med 25% på 5 år. Bostadspriserna har ökat visserligen men inte månadskostnaden för ett bostadslån så jag köper inte ditt resonemang. Det kanske gäller statliga bolag men du vet ju själv att om du byter får du upp lönen om marknaden efterfrågar din kompetens.
Jag misstänker att du började jobba för drygt 5 år sedan som ingenjör. Löneökning är ganska bra i början av ens karriär.
Och att byta jobb för att få högre lön är lite svårt att räkna på. Det kan variera brutalt från bransch till bransch. Framförallt privat.
Vanliga varor har stått still på grund av låg inflation och inte alls stor löneökning om man swr till helheten.
Man kan däremot räkna att bostadspriserna ökat då inflationen överförta till den sektorn istället för vanliga varor.
Nej det är mitt 3e jobb och ja håller med dig om att löneökningen är bättre i början då antalet kronor på en låg lön är en mycket högre procentuell ökning än om du redan har en hög lön.
Kollegor som ligger på 70 000 får ju också en löneökning på 2% per år vilket motsvarar 1400 kr mer i månaden så även om den procentuella ökningstakten minskar med åren för ingenjörer så ökar ju köpkraften i och med att man får mycket mer pengar över.
Det beror givetvis på vilken bransch man jobbar inom. Jag vet inte vilken bransch du jobbar inom men just teknikexportbranschen går ju inte att hålla tillbaka lönemässigt och särskilt inte om du presterar.
Så är det nog för er brasch. Men vi får helt enkelt vänta o se hur lönerna utvecklas. Vi kan däremot bägge två hålla med om att bostäders pris ökat betydligt snabbare än våra löner.
Sen vill jag nog säga att Sverige alltid följer alla andra länder vad gäller penningpolitik. Det slutar i stort sett alltid så förr eller senare. Alltså kan man utgå från detta även denna gång. Vi lever i en mycket globaliserad värld idag.
Japp jag håller med om att bostäders pris har ökat betydligt snabbare än våra löner men det har ändå inte gett så stort utslag på boendekostnaden per månad.
Det som är positivt för Sverige är att vi idag står med 2%ig inflation och slipper höja räntan i väntan på andra som har lägre inflationsnivå. Detta gör att vi får en bättre ekonomi med folk som konsumerar upp sina pengar hellre än att se inflationen äta upp dom alternativt såna som köper bostäder och finansierar företag via aktier och obligationer.
Det har inte gett utslag eftersom räntorna som är kostnaden har fallit ännu mer. Utan räntefallet sedan 2010 hade inte bostadspriserna ökat som det hade gjort.
Stockholms bostadsmarknad nämns särskilt i The Everything Bubble:
http://www.businessinsider.com/infographic-shows-how-close-we-could-be-to-an-economic-bubble-collapse-2017-9?r=US&IR=T&IR=T
I don’t usually predict downturns, but this time I bet my reputation that a downturn is coming. And soon.
Alltså vi har två scenarion. Antingen (1) ligger realräntan kvar där den ligger nu eller så (2) är den inte långsiktigt hållbar med bibehållet nuvarande monetärt system. Om (1) gäller råder ingen överprissättning på bostäder. Om (2) så finns det all anledning att frukta en "bubbla". Flam menar väl att priserna utifrån nuvarande räntenivå (under förutsättning inte realräntan stiger i framtiden) inte är för höga? Personligen tror jag det är nuvarande monetära regim som kommer ryka. Man kommer offra fiatvalutorna och då är det osäkert vem som kommer dra kortaste strået. Min hypotes är nuvarande monetära system ligger som en våt filt över ekonomin. Så fort Diverse centralbanker försöker höja styrräntan hamnar vi i deflationsspiraler (eftersom privat global skuldsättning är ohanterlig vid "normala räntor"). Å andra sidan är 0-räntan skadlig för ekonomin i det att den finansierar diverse zombieföretag a la Japan. Någon gång bör systemet kollapsa och förtroendet för gratispengarna förloras.
För att sammanfatta: priset på tillgångar speglas direkt av priset på pengar (realräntan) och förväntat framtida pris på pengar. Om man menar att vi har en bostadsbubbla så bör man mena att förväntat framtida pris på pengar är för lågt satt.
…Enligt Piketty har realräntan legat runt 5% historiskt sett, så om man menar att detta även bör gälla på lång sikt så är bostadsmarknaden vansinnigt Överprissatt.
Ungefär så. Och med dessa negativa realräntor blir det allt svårare att placera t ex pensionskapital. Så länge bobubblan hålls under armarna så kommer framtida pensioner att utarmas.
Funderat på att bostaden kanske är ens framtida pension med hypotekslån? Övriga får nöja sig med bostadstillägg och överlevnad.
Om man tror vi ska nollränta de närmsta 20 åren är priserna rimliga. Japan har haft låga räntor sedan 1997, så det är ju inte helt taget ur luften.
Precis
Det där med att det är billigare att köpa är snart en lögn. Jag bor i en nyproducerad hyresrätt (4:a) inom tullarna för 16900kr/månad. Om jag tittar på vad en nyproducerad bostadsrätt i samma område i närheten och samma storlek så kostade den 7 625 000 kr. Om man räknar på 1,35% ränta på bottenlånet (85%) och 3,6% för resten av lånet (15% insats) så är det en räntekostnad på 7291 + 3431 / månad. Lägg till avgiften på 4744 per månad så blir det 15 466kr/månad. Det är hela 1434kr/månad billigare!!! Wow! (not?).
Och visst, säg att man har insatsen på 1 143 750kr på banken. Kan man verkligen inte få bättre avkastning än att stoppa in det i bostadsrätten? Vad jag vet är har börsen avkastat väldigt många procent per år.
Finns det verkligen någon anledning att köpa en nyproducerad bostadsrätt i centrala Stockholm i dag när man kan få tag på en nyproducerad hyresrätt med väldigt få år i kön? Jag vet flera som fått lägenheter här på väldigt kort tid. Till och med utan köpoäng. Jo en anledning finns: om man spekulerar i evigt stigande priser…
Exakt så.
Den som spekulerar i att hyran kommer att stiga med 2%/år, medan bostaden också kommer stiga med 2%/år, kan använda det som argument. Om tio år kostar ju då hyresrätten 20 500 kr/mån, medan kostnaden för bostadsrätten är lägre (givet att ultralåga räntor blir permanenta, vilket inte alls är sannolikt), och någon annan stackare ska anses vara beredd att lägga ut 9,3 miljoner för samma lägenhet = vinst ungefär 11 000 kr/mån efter skatt.
Det är denna spekulation i framtida vinst som gör att folk köper idag…
Joakim: Harry Flam som är expert har vid flera tillfällen sagt att folk inte spekulerar överhuvudtaget i Sverige. Det är det som skiljer oss från resten av världen.
Och frågar man varenda köpare, framförallt de födda mitten 80 och framåt, så finns det i stort sett ingen som tror på fallande bostadspriser de kommande åren (även om räntor skulle öka).
Däremot tror nästan alla att deras bostad kommer stiga väldigt mycket i värde på mycket kort sikt och kanske till och med "generera miljoner" till dem.
Om detta inte är spekulation så vet jag inte vad spekulation är…
Haha Ja du Dave. Det är väl ganska självklart att köpare på denna marknaden tror att deras bostad kommer stiga i värde. Annars hade dom väl inte köpt?
Jag känner en hel del som bott i hyresrätt och köpt dom senaste 3-4 åren för att också ta del av uppgången.
Tack för att du svarar på frågan och även håller med.
Vi får se som sagt, bara tiden kan avgöra hur det slutar. Jag är en pessimistisk person.
I am bullish on bubbelville, central banks and japan
Deflation kommer, den måste komma. Sedan börjar den bästa delen av filmen. Frågan är bara när. Kan inte dröja 10 år, inte ens 5.
Du tänker på "printing into oblivion"? Då blir det nog guld som gäller…
Vem bryr sig om bubblor. Har köpt ett hus jag trivs med (sjöutsikt et al). Varför ska jag bry mig? Tänker stanna här tills de bär ut mig. Skulle jag sälja är det 100% vinst, minst. Men det betyder ingenting, jag stannar tills jag blir utburen i en kista.
Ja vem bryr sig. Har man väl nåt sitt mål så är allt bra.
Sen får man väl bara hoppas att barnen klarar av att köpa något, eller generationen efter dem (om man har barn).
Annars får man punga ut en jäkla massa pengar föe att hjälpa dem, typ ta lite nya lån.
Låter ju också hållbart och sunt i en modern demokrati som Sverige…
Jobbar man så har man varken tid eller råd att skaffa barn och dom som inte jobbar behöver inte oroa sig för det löser staten. 🙂
Privatekonomen: Flytta innan bubblan spricker
https://www.svd.se/privatekonomen-flytta-innan-bubblan-spricker
Har inte läst artikeln, men låter som ett tips i stil med "köp lågt, sälj högt"!
Bostad-ägares kapitalförlust-risk-premie anser jag skall sättas till löpande 5% av bostadens hela marknadsvärde – och bör betraktas som förbrukad i troligt kommande värdefall. Observera att ägarens förmögenhetsställning liksom eventuell belåning – saknar betydelse i just denna beräkning.
Exceptionellt låg ränta p g a exceptionella centralbank-interventioner medför exceptionella bostad-pris-uppgångar långt utöver samtidig inkomstutveckling. En pendel-pris-rörelse på ränta som tangerat sitt yttersta låg-dump-läge inför vändningen – lär sedan under åtminstone rimligt överskådlig tid återpendla till att börja med till ett 100-årigt genomsnittsvärde – men på lång sikt hela vägen upp till en ny extrem på t o m högre nivåer än den som tangerades i början av 1980-talet.
Kapitalförlust-risk-premien i ägt boende medför således att till och med andrahands-hyr-boende i Stockholm vinner med sin billigare kostnad än ärligt beräknad total-drift-kostnad i ägarboende!
Att andrahands-hyr-boende är billigare än den totala driftkostnaden inkl kapitalförlust-risk-premien, är en mycket allvarlig indikation om att justeringar är i antågande förr eller senare; antingen genom fallande köp-ägar-priser eller kraftigt stigande andrahands-hyror. Det sistnämnda anser jag föga troligt – helt enkelt p g a att inte ens helt marknadsfria hyror når upp till bostad-ägarens ärligt beräknade total-drift-kostnad inkl den avgörande viktiga avsättningen till kommande kapitalförluster.
Tydligare indikation och varningssignal om kommande värdefall-justeringar är svårt att finna som jag ser det enligt min motivering.