Bonnier/DN har genomfört en massiv granskning av byggandet av 25 000 lägenheter. Slutsatsen överraskar inte någon – nämligen att den största bromsklossen är byggbolagen, som medvetet håller tillbaka byggen med bygglov för att pressa upp priserna och mjölka bolånetorskarna. Därmed kommer inte heller regeringens åtgärder som förenklad bygglovsprocess att öka byggandet.
Man hittar de två artiklarna från DN här och här. Innehållet bekräftar bara det som skrivits här tidigare – att byggbranschen själva pressar upp priserna på olika sätt och håller tillbaka byggandet.
I snitt tar det tio år att bygga lägenheter från idé till inflyttning. 73% av detaljplanerna och 96% av bygglovsbesluten överklagas inte. Och när överklaganden av detaljplaner sker tar det i snitt 8 månader, dvs endast 7% av byggprocessens tid. Ändå tar byggbolagen tio år på sig att färdigställa sina projekt.
“Men beskrivningen är överdriven, visar DN:s granskning. Det normala är att ett byggprojekt inte överklagas. Av alla de lägenheter som färdigställdes i flerbostadshus förra året var det 73 procent av detaljplanerna och 96 procent av bygglovsbesluten som inte alls har varit föremål för överklagande.”
Så varför gör då byggbolagen en så stor sak av överklagandena? De fåtaliga överklagandena kostar förstås pengar, men är framför allt ett sätt att skylla bristen på nybyggande på någon annan. Och därmed dölja att man bygger för lite för att kunna ta hutlösa priser för lägenheterna när de sedan ska säljas.
Det råkar också vara så att bostadsrättsprojekt tar längre tid att färdigställa än hyresrätter. Man vill ju inte översvämma marknaden och krascha priserna.
“DN har pratat med flera källor på byggbolag med stor insyn i verksamheterna. Att bygga i etapper är en medveten strategi för att bostadspriserna inte ska påverkas negativt. DN:s uppgiftslämnare uppger att företagen har kapacitet att bygga snabbare, men att de avvaktar av marknadsskäl.”
Byggbolag sitter också och håller på byggbar mark, utan att starta projekten.
Bra grävt av DN, men inte överraskande. Byggbolagen agerar helt företagsekonomiskt rationellt – så länge det finns kunder med dåligt omdöme och som gärna betalar hutlösa priser för lägenheter, så kommer man se till att hålla nere byggandet så man kan få ordentligt betalt. Företags mål är att tjäna maximalt med pengar, inte att lösa samhälleliga problem. Synd bara att politikerna gått på att det är överklaganden som är problemet, vilket det alltså inte är. Byggbolagens “lösningsförslag” bör ses ur vinkeln hur byggbolagen kan öka sina vinster, t ex genom regelförenklingar.
Den enkla sanningen är att byggbolagen har en mjölkko i form av bolånetorskar med tillgång till billiga krediter hos bankerna. Man kommer fortsätta mjölka den kon maximalt och med minsta nödvändiga ansträngning. Vill man få fart på byggandet kan man förstås förbjuda byggandet av bostadsrätter (och ombildningar), så försvinner det problemet och byggherrarna (=de som äger fastigheterna som ska hyras ut och alltså inte säljas som bostadsrätter) får istället skynda på om de vill få några intäkter via hyror. Fast det är klart – med tanke på hur lätt det är att få ett kontrakt på en nybyggd hyresrätt idag (de har ju inte gamla lägenheters reglerade hyresnivåer) så är det bostadsrätter folk vill flytta till. Då kan man ju få betalt för att bo.
58 kommentarer
Bra analys! Rätt sjukt att det gått såhär långt. När "bostadsklipparna" försvann från marknaden pga amorteringskravet måste man ha en annan drivande faktor. Korthuset börjar rasa snart antagligen.
Di har en artikel i pappersupplagan om hur hösten kan utveckla sig och på det fler och fler mäklare men inte fler objekt – vi vet vart det betyder..
Offentligt ägda byggbolag?
Jag har längre pläderat för kommunalt rikstäckande byggbolag(fanns förr ett stort fackföreningsägt bolag BPA som kursade pga korruption m.m) där man låter de boende få del av markprisstegringarna samtidigt som man(likt övriga privata sidan) anställer arbetskraft från öster till lägre relativlöner(men utan mygel) via t.ex bemanningsbolag. Det viktiga är att utnyttja kommunalägd mark utan spekulation när bostäder behövs.
Ja ni undrar förstås över varför kommunerna hellre önskar reavinster på mark för att fylla budgethålen och samtidigt bara ta in rätt folk i sina kommunbostäder?
Svaret är: Tar man ansvar eller inte genom att få behovet av bostäder både snabbare och billigare tillfredsställt? Bostadspriserna är sedan länge inte en funktion av behovet(med viss reservation för flykting politiken) utan pga priset på pengar och spekulation. Man behöver inte vara kommunist för att påstå det!
Nja, vad jag upplevde så går reavinsten till att pumpa ner pensionsskulden, speciellt nu efter att den inte får vara en anvsarsförbindelse i årsbokslut längre.
Om en kommun hade sålt för att täcka minus så hade de framgått tydligt i boksluten och det hade tagit hus i helvete.
@Kommunaltj; "Nja"? Vinster på tillgångar kan användas till "budgethål" eller som "subventionering"(eller nya utgifter), t.ex av hyror. Inget principiellt fel i att ha låga relativ-hyror för sina skattebetalare. När det gäller pensionsskulden så ska den kostnadsföras som brukligt i enlighet med t.ex pensionsreformen, dvs efter verklig intjäning och inget annat.
Med budgethål menas nödvändigtvis inte aggregerade hål(lägre inkomster än utgifter) utan även eftersatta utgifter eller återupprättande av service etc.
Det tar inte alls hus i helvete, det tar sig inte alls eftersom det inte sipprar ut via media om det ens diskuteras politiskt. Följer man kommunpolitiken inser man snabbt att det är mkt vanligt att engångshändelser räddar årets resultat, antingen reaförsäljningar eller extrautdelningar eller andra bokföringsmässiga trix. Precis som rttck säger.
Fast det gör de jyh ändå, kan Ni visa någon kommun som säljer Mark tokdyrt och sedan täcker budgethål?
Kommuneerna har mer ångest över att föra in pensionsbomben i böckerna än ett minus-resultat.
Detta är en icke-nyhet av en nutida "grävare". Tragiskt att det presenteras som en nyhet eller "skandal". Man måste förstå hur byggande fungerar. Kravet på vinst och hur man kan dölja vinster(t.ex via pågående projekt) påverkar liksom formell byggkapacitet inkl. kompetens. Att bygga är stora projekt och sköts de dåligt får det lätt stora konsekvenser. Givetvis är bankerna i symbios via stabilt växande marknadspriser.
"Byggbolag sitter också och håller på byggbar mark, utan att starta projekten."
Viktig aspekt. Byggbolagen som mark-investorer är den största anledningen till markpris-inflation. Man investerar långsiktigt och bygger inte förrän man uppnått avkastningskraven.
Fast kommunerna har väl markmonopol (eller vad det nu heter). Kommer kan beslagta marken och börja bygga. Markägaren får finna sig i det och får en symbolisk summa.
Sen om de borde använda det eller inte är en annan sak.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Expropiering har särskild lagstiftning och kan inte användas hur som helst! Och knappast för att bygga bostäder. Ett byggbolag lär inte heller förvärva eller behålla en fastighet om man upptäcker att en kommun kan tänkas få exprop-planer för en motorväg t.ex. Byggbolagen sitter på "facit" när det gäller all byggnation idag och i morgon.
Markmonopolet betyder bl.a att kommunen avgör disposition och förköpsrätt. Ingen vill väl hamna i en situation där man som investerare inte förstått kommunens planer?
Tydligen så har inte kommunen förköpsrätt längre, den har ansetts spela ut sin roll. När det gäller expropriation så brukar den inte ske till en symbolisk summa, i första hand brukar väl egendomen förvärvas på marknadsmässiga grunder och endast i andra hand genom expropriation där betalningen brukar vara ganska rimliga.
Det monopolet kommunen har i sammanhanget är planmonopolet, men kommunala planen kan liksom beslut om expropriation överklagas och prövas av en högre instans.
Det torde inte föreligga någon större risk för ett företag att behålla en fastighet om man upptäcker att det finns expropriationsplaner för en motorväg. De investeringar man har gjort i fastigheten (inklusive inköp) bör man kunna få tillbaks vid en eventuell expropriation. Dessutom så låter en plan där man först planerar bostäder i ett område och sedan får för sig att det skall bli en motorväg genom området som något som kommunen skulle få igenom ifall det överklagas – låter helt enkelt som en dålig planering, dålig konsekvensanalys osv.
Det saknas ändå byggjobbare för att bygga fler bostäder än så här.
Att vara byggarbetare är ju ett s.k. "enkelt jobb" utan akademisk utbildning. Det kan vem som helst bli. Det är inga problem. Värre vore om det saknades böcker eftersom författare är ett s.k. svårt jobb och kräver lång utbildning.
Knappast, de är i Tyskland och UK och renoverar men titta på byggena idag ser vilka länder de kommer ifrån.
Glömde skriva att ändrade regler för ROT och inte längre stigande bostadspriser slår ut alla enmansföretagarfirmor och därmed måste dessa söka jobb inom byggsvängen, ergo mer svenska byggjobbare
Intressant fenomen Rickard. ROT i sig innebar en ökad överetablering. Fusket som affärsidé mao.
Nej, det innebär bara en återgång till svartarbete. Bara för att ROT förändras så försvinner inte underhållsbehoven.
Möjligen kan vissa lyxbetonade renoveringar bli lidande av ändrat rotavdrag.
ROT innebär iofs även statsavlönat svartarbete eftersom vi vet att det handlar om fakturerings-brott…….mtrl = arbete. Därför kommer den lata brottslingen lämna ett svartarbete för ett annat.
Att fuska med materialkostnad är nåt gammalt som folk klamrar sig fast i. Skatteverket har mängder med stickkontroller på detta nu för tiden (sen 2-3 år tillbaka nu), det och mycket annat.
Hur görs stickkontrollerna och hur kontrollerar man att man faktiskt fuskar med materialkostnaden? Varje företag är väl fri att offerera vilket pris de vill för materialet och vilket pris de vill för själva arbetet?
Anonym;
Inga kommentarer! Du får boka in en tid att få maila vår presschef och hoppas på svar. Tack och adjö!
Rätt simpelt. Dom kräver kvitton på materialet du köpt in till bygget, samt kalkyl på materialåtgång. Säger du att kunden har köpt materialet själv så kräver dom kvitto av företaget som sökt rot ändå, trots att kunden köpt det. Offert eller kontrakt måste skickas med som underlag. Du måste även speca hur mycket tid olika arbetsmoment tagit…
@Anonym
Glömde säga att du inte får ta vilket pris du vill för materialet. Du kan inte köpa in material och sälja det för ett pris som är lägre än det du köpt det för. Kanske funkar för nån enstaka grej om du gjort nåt felköp nån gång, men som helhet så får inte ditt inköpspris överstiga det du debiterar för materialet. Dom analyserar även ditt årsbokslut, gör du förlust på material så är du i farozonen för revision.
Fusket jag tänkte på var att helt enkelt lägga marginalerna på arbete. Säg att du köper material för 40tkr, har arbetskostnade på 40tkr (inkl löneskatter) och vill tjäna 40tkr – då kan man fakturera 40tkr på material och 80tkr på arbete och sen 10tkr moms på materialet.
Vad skall SKV säga om ett sånt upplägg? Det finns väl Inga regler om hur mycket marginal man måste lägga på olika varor och tjänster?
Det vill jag inte kalla för fusk. Idag är det dessutom så extremt små summor det blir i det hela, säg att du köper in material för 50k och normalt fakturerar 55k (konsumenttjänstlagen vid löpande arbete). Till det skulle du ha 100k i arbetskostnad. Istället sätter du de 5k i marginal och tar 105k i arbetskostnad, du "fuskar" till dig hela 2k i rotavdrag… på ett jobb som går på 155k innan rot, 2k som för övrigt går till kunden.
Så att säga att det du kallar för "fusk" är ett problem…. har iaf jag svårt att hålla med om. Däremot finns det företag som köper in material för 50k och debiterar 10k för det… och tar ut allt annat som arbetskostnad, det där är fusk, och min definition av fusk avser det som skatteverket inte tillåter.
Nu är det nog inte bara 5tkr som det kan röra sig om. Bortsett från vinsten så utgör också kostnader som inte faktureras något som läggs på de fakturerade beloppet och det är inte givet att det pålägget måste läggas på ena eller andra posten.
Sen har vi ju också fusket med att man offererar extra för att kunden kan göra föravdrag och det tillfaller byggaren. Sånt fusk drabbar inte bara staten utan även konkurrenterna eftersom kunden rimligen jämför offerterna utifrån kostnad efter föravdrag.
Kostnader som "inte faktureras något" fanns även innan rot och är vare sig fusk eller något konstigt. Det är inbäddat i timpriset. Eller vill du företagen ska specificera ännu mer? Typ:
"självkostnad anställd 5 timmar á 250 kr, vinst 5 timmar á 50 kr, övriga kostnader som inte syns 5 timmar á 100 kr"?…. och enbart 250 kr ska va rotberättigat??
Eller missförstår jag dig?
Vad menar du förresten med föravdrag? Att företag debiterar i förväg och gör arbetet efteråt? Det är ett rent fusk och det görs stickkontroller på detta med. Hur tillfaller det byggaren förresten? Byggaren tar väl 100k oavsett om kunden har rot eller inte.
De kostnaderna kan också bakas in i marginalkostnaden och det är däri möjligheten till styra över mellan arbetskostnade och materialkostnad.
Med föravdrag menar jag kanske rotavdrag (min lur tyckte bara att föravdrag var rätt stavning). Det betyder att en byggare som förvisso offererar högre pris kan uppfattas som billigare för att kunden får högre avdrag. Och då kommer endel av avdraget till byggaren godo.
Finns det lönsamhet i att bygga så byggs det på en fungerande marknad. Det är klart att byggbolagen vill tjäna maximalt med pengar, men bygger inte bolag A, så kan ju bolag B, C eller D bygga. Men som sagt, det byggr ju på en fungerande marknad.
Med världens högsta byggpriser och en byggsektor som gång efter annan beslagits med att upprätta oligopol och karteller så är det ju rinmligen något i marknadsregleringen som inte funkar. Krongliga regler som gynnar ett fåtal storbolag kanske?
Vi ligger på fjärde högsta byggkostnaden i Europa. Det ska tydligen vara dyrare att bygga i Norge, Schweiz och Island. I Portugal är det inte så dyrt, men å andra sidan så behöver de väl inte ha så varma och isolerade bostäder på vintern.
DN kan följa upp med en artikel om byggbolagens marginaler också.
Tyvärr är alarmistiska artiklar värdelösa för ingen kommer reagera.
Det är kul hur folk klagar på de stora vinsterna byggbolagen gör, men när de investerar i fonder eller aktier så är det ett krav på stora vinster. Ironiskt det där…
Problemet är oligopolet, och oligopolet beror på byggnads – bara större aktörer orkar hålla på med byggnads i större projekt.
Vill man lösa problemet är det bara en ska att göra, nackskott på byggnads, och fri konkurrens från polacker och varför inte syrier.
sedan kommer byggbolag att växa fram, lägg på lite expropriering från bolag som bara sitter på mark så börjar dom också.
Cornu missade att nämna (nu, har nämnt det innan) att på liknande sätt hålla uppe priset och liknande konspirationsteori er kräver en konspiration (eller annorlunda uttryckt en kartell eller annars icke-fungerand marknad).
Lösningen torde vara att tillse att det finns en fungerande marknad. Eventuellt borde det grävas mer och djupare här, men de socialistiskt skolade journalistena kanske inte klarar av att dra slutsatsen att detta är ett tecken på en kartell innan de situation eller annat som gör att marknaden inte funkar…
OT: Nu är det inte långt till minusränta på den svenska 10-åringen. En tydlig signal att nu handlar det bara om valuta och aktier som placering….eller möjligen sedlar….och kanske även guld redan nu.
Det ingen hitintills nämnt är att det inte ligger i någon av de etablerade parternas intresse att det byggs mer eller till lägre priser. Det hela blir på en slags tyst synkronisering där alla inblandade arbetar i samma riktning och "köper" varandras bortförklaringar även om de utåt stundtals påstår någonting helt annat.
-Kommunerna/kommuntjänstemännen vill inte att bostadspriserna riskerar att falla då de är personligt investerade. Inte heller vill de ha några större mängder nyinflyttade som inte tillhör kategorin som banken gärna lånar ut 1++ MSEK till.
-Byggbolagen vill maximera sin vinst enligt ovan.
-Byggfacken vill maximera byggkostnaden och hålla nere byggtakten för att förhindra att nya aktörer etablerar sig vilket blir en risk om den mer inhemska arbetskraften inte räcker till.
-Kommuninvånarna vill inte se sjunkande bopriser eller att kreti och pleti flyttar in i rimligt prissatta hyresrätter i just deras kommun.
-Banker mfl institutioner gör fina vinster på nuvarande system så varför gynna något nytt alternativ med den risk det innebär för ett sämre utfall?
-mfl
Som Cornucopia? har skrivit så många gånger förut så kommer det inte att byggas billiga bostäder innan nuvarande paradigm bryts. Nästan alla personer med inflytande i samhället, dvs de som redan har arbete och bostad ordnat, blir nämligen förlorare vid det scenariot.
Det är väl lika bra att det inte byggs fler bostäder. Låt var och en bygga sitt eget boende.
Det är precis därför vi har något som kallas för statlig politik, dvs ngt som siktar mot vinster för hela samhället på längre sikt. Inte bara det som gynnas just nu och som riskerar att få motsatta effekter om inget görs.
@rttck
Men just nu lever vi i ett Sverige med starkt decentraliserad samhällsförvaltning. T ex sitter kommunerna på "planmonopolet" och om de är tillfreds med att byggbolag sitter och håller på byggbar mark så blir det så.
@Frihet: Tror du att staten vill tillåta det? Tror inte det kommer hända, äganderätten är något som skall luckras upp och inte stärkas tydligen.
Demoman;
Det är väl bara att köpa en bit skog utan grannar och bygga sig ett litet självförsörjande hus utan postlåda. Vem kommer att märka det? Hur svårt kan det vara? Har fungerat under hundratals år.
@Ocke 18:01
Jag tycker din lista, över de parametrar som styr de ohemult höga bostadspriserna, haltar högst betänkligt då du inte har tagit med massinvandringspolitiken.
Med denna cementeras en långvarig, relativt kraftig befolkningsökning i Sverige och särskilt i de så kallade tillväxtregionerna, enligt den klassiska prisstyrande utbud-och-efterfråge-modellen. Med stor befolkningsutveckling fås stor efterfrågan på bostäder, och därigenom kan man ta ut högre priser på utbudet av bostäder.
Det är nämligen så här att flyktingarna har förtur i bostadskön till hyresrätterna när de får PUT i exempelvis en tillväxtkommun. De går före många infödda svenskar, som har arbete och som vill bo i hyresrätt, när dessa flyttar in i denna tillväxtkommun. I brist på hyresrätter, känner sig dessa infödda ofta tvungna att köpa bostadsrätter till ohemult höga priser.
Trots att den omvandlar Sverige till en Failed state, så omhuldas den destruktiva massinvandringspolitiken, och den därigenom säkrade befolkningsökningen, av hela Sjuklövern. Man tror att den förhindrar att den kreditfinansierade bostadsbubblan imploderar. En imploderad bostadsbubbla är den svenska regimen väldigt rädd för. Att sedan Sverige förvandlas till en Failed state är de inte rädda för, ty de tror inte att det kan hända. Deras analytiska begåvning räcker inte till för att nå ett sådant logiskt resultat.
Så när Stefan Löfven skanderade på Medborgarplatsen i september 2015 under parollen ”Refugees welcome”, så ömmade hen samtidigt för bostadsbubblan.
Eller är det bara lilla jag så tycker så här?
@gruelse
Håller med.
Vad klagar ni på? Reinfeldt och (m) sa att ju att de skulle "bygga Sverige" med hela 200 000 nya bostäder. Ja i år byggs det hela 53000 nya bostäder. Ta det gånger 4 = över 200 000 nya bostäder innan valet 2018 trots att Reinfeldt förlorade och inte kunde uppfylla sitt val-löfte. Det blev uppfyllt ändå.
Allt är alltså helt i sin ordning.
Betalar inte för DN, men det låter som snarast som en konspirationsteori, alternativet en sönderreglerade marknad där inte nya aktörer kan komma in och de befintliga har bildat en kartell + 0% räntor för marken så det inte kostar något att skjuta upp byggandet.
Tror vi står inför ett stundande paradigmskifte. Rent historiskt har det varit ett val många människor gjort att bo i lägenhet kontra villa lite beroende på personlig preferens. Men så är det inte i de flesta länder i världen där villor är till för en rik överklass. Sverige vandrar sakta ditåt i takt med att städerna förtätas med nybyggda lägenheter men utan plats för villor och tomter i centrala lägen. Slutsatsen blir att huspriserna kommer falla mindre än villor vid ett kommande prisras.
Slutsatsen blir att huspriserna kommer falla mindre än villor vid ett kommande prisras? Du menar att lägenheter kommer falla mindre antar jag.
Skillnaden är att i Sverige har du bostadsrätter, i övriga världen ägarlägenheter. Villapriserna kommer snarare falla mindre eftersom BRFs priserna stigit mycket mer speciellt i centrala delar och därmed har fallhöjd.
Det är lättare att bedöma en ägd fastighets ekonomi än en krånglig BRF, det visar om inte resultatet av rak/progressiv amotering…
För övrigt vill jag tacka bostadsbubblan som gett mig så mycket…
Det är svårt att förutse framtiden (!) men kanske blir det såhär: guldpriset kommer att stiga dramatiskt fram till Den Stora Kraschen. Sedan kommer det sjunka tillsammans med allt annat. Då finns kanske ett fönster att köpa, men det gäller att vara snabb. Passar man inte på kommer priset kanske vara lågt men egentligen irrelevant då ingen vill sälja till något pris. Signalen kommer vara ett jättefall i guldpriset till kanske $3-400 per uns.
Detta är naturligtvis bara spekulation! Och man kanske inte ska glömma bort att även om man har guld är det värdelöst om ingenting produceras i den verkliga ekonomin.
Ibland använder kommunerna överklagandena som en ursäkt för att dom inte har pengar. T.ex vill alla föräldrar här i min by att en ny skola ska byggas, men någon oidentiefierad individ överklargar hela tiden och sen är det den där arkiologiska aspekten med fornlämningar överlallt som måste undersökas förstås. Barnen som behövde skolan för 12 år sedan är vuxna nu. Kommunerna är panka och det går inte att höja skatterna mer utan att det blir kontraproduktivt. Dom har målat in oss i ett hörn helt enkelt.
Oidentifierad typ? Kan man överklaga anonymt? Annars är det väl bara att kolla upp vem som överklagat?
Antagligen är det någon stackare som inte har något bättre för sig och vars enda sociala liv handlar om korrespondens med diverse myndigheter…
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Jag förstår inte att rasistiska kommentarer tillåts på denna bloggen. Att ifrågasätta massinvandringen borde vara förbjudet.
Alla borde vara tacksamma för att vi får riktiga män med skägg hit. Folk som vill jobba och ta hand om våra gamla och unga tjejer. Bara förra året fick vi ett helt nytt Uppsala med riktiga män. Tänk bara hur mycket jobb det skapar att bygga lägenheter åt dessa riktiga män. Tänk på hur mycket tryggare Sverige blivit nu när vi har dom här.
Tänk att jag trodde Uppsala hade mer folk än 74000 personer? Det är nettoinvandringen 2015. Ungefär 35000 ensamkommande ungdomar. Tänk att Uppsala kändes betydligt större när jag bodde där?