Nordea har citerats av nyhetsbyrån SIX News för att påtala risker med stillastående eller fallande bostadspriser under 2016. Hushållens älskade konsumtion är hårt kopplat till bostadspriserna och en analys av Nordeas resonemang visar på 1% tapp i BNP vid 10% tapp i bostadspriserna under 2016.
Nordeas ursprungliga och korta analys hittas i nyhetsbrevet Strategy Sweden, och i PDF:en hittar man de grafer som ska illustrera resonemanget på sidan två och sex. För enkelhets skull har jag återskapat en motsvarande graf, kompletterad med en prognos för utvecklingen av hushållens konsumtion vid 10% bostadsprisfall.
 |
| Villapriser och hushållens konsumtion. Data: SCB |
Det finns några småskillnader mot Nordeas graf här. Jag har bara gått tillbaka till 1998 och har därmed bara med helårsförändringar sedan första kvartalet 1999, mot 1996 för Nordea. Nordea anger “house prices” istället för “housing“, så jag använder här villaprisernas utveckling. För 1999-2015 får jag ett medel på +7.1% mot Nordeas 6.5%. Tillväxten i hushållens konsumtion (fasta priser 2014 och säsongsjusterad BNP-siffra) får jag till 2.4% mot Nordeas ca 2.5%, pga olika tidsperioder.
Principen kvarstår dock. Korrelation mellan villapriser och hushållens konsumtion är 0.52, dvs stark korrelation.
Nordea gör här ett implicit antagande om kausalitet, att den ena ger den andra, och implicerar därefter att om villapriserna står still eller faller, så kommer konsumtionen påverkas.
Kvoten mellan de exakta värdena för konsumtion och villapriser blir 0.333 och jag har då räknat på BNP-effekten av 10% nedgång i bostadspriserna under 2016.
Enligt detta resonemang kommer 10% nedgång i villapriserna (mörk streckad linje ovan) leda till ca -1% (-0.931%) i relativ BNP-tillväxt under 2016 på grund av 37.5 miljarder SEK lägre hushållskonsumtion under 2016.
Nordea har alltså upptäckt att bostadsbubblans fall är tillväxthotande för svensk del. Vi pratar dock om en relativ BNP-påverkan. Inte att hela BNP kommer gå ner 0.931%. Att det inte blir -3.33% i BNP-fall beror på att priserna först når -10% mot slutet av året.
Däremot kommer fallet bli betydligt större 2017 om inte priserna återhämtar sig och hela Sveriges ekonomi riskerar därmed att gå in i recession 2017 om bostadspriserna faller 10% under 2016, givet antagandena.
Fortsätter dessutom prisnedgången 2017, vilket inte är orimligt ser det ännu mörkare ut för svensk ekonomi.
Allt detta bygger förstås på antaganden, men är ändå ett intressant scenario.
Kanske relaterat så uppmanar nu Nordeas privatekonom Ingela Gabrielsson hushållen att sluta ha buffertsparande och festa upp pengarna istället. Tydligen säger sig 23% av svenskarna nästan ha uppnått ett Wibblekonto med hela nio månadslöner i sparande. Eller som det heter, göra “något trevlig och roligt” med pengarna istället för att spara dem.
“Ett allmänt sparande kan man gott och väl lyfta ut från buffertsparandet och hantera på ett bättre sätt. Dels genom att faktiskt använda sitt sparande till något trevligt och roligt, och dels genom att placera en del på lite längre sikt, det vill säga med lite större risk och chans till bättre avkastning.”
Dock saknar 8% av svenskarna helt sparbuffert.
Med tanke på hushållens svarta tro på framtiden så är det inte konstigt att ganska många ligger med en buffert på banken. En annan anledning kan vara att man ser vart börsen är på väg och gått likvida under året.
Och med en möjlig krasch i bostadsbubblan så lär många behöva den där sparbufferten. Sedan är det trevligaste och roligaste här i livet gratis.
34 kommentarer
Hur relaterar fallande villapriser till fallande konsumtion? Ge gärna exempel från vardagslivet.
Minskande boende kostnader (som nästan alla vill ha) med minst samma inkomstnivå ger mer i plånboken till konsumtion. Men racet kommer nog starta mellan politiker(skatter) och banker(räntor) för att lägga vantarna på den ev. uppkomna marginalen.
Det finns en eufemism att folk konsumerar mer när bostadspriserna stiger för de känner sig rika. Ett annat sätt att beskriva det är när huspriserna stiger går boendet att använda som bankomat genom att ständigt höja belåningen. Bankomaten betalar då resor, bilar, renoveringar etc. Slutar man att använda huset som bankomat faller konsumtionen, börjar man dessutom att ammortera (t ex p g a fallande priser) faller konsumtionen ännu mer.
Du har även de som cashar hem och flyttar till billigare, och får en slant över, och så att säga konsumerar köparens bostadslån. Faller bostadspriserna blir detta svårare.
Jovisst men jag tror det är ett marginalfenomen att använda huset som bankomat. Det kan bara röra dom som bott länge och dessutom måste de ta hänsyn till latent reavinstskatt. I höstens debatt ang. amortering så visade sig att 9 av 10 låntagare amorterar.
En sak som är säker är att utlånarnas d.v.s. bankernas resultat kommer bli sämre eftersom lånevolymen över tid kommer att då minska. Men som sagt detta är precis vad alla vill, få ner skuldbördan och minska risken så det är märkligt att det nu ses som ett problem i stället.
@Sjunkbomben
Google "wealth effect" och du kommer finna otaliga exempel och förklaringar till vad som händer när folk känner sig rikare, som i när värderingen på tillgångar de äger stiger, alt fattigare.
Själv ser jag korrigerade villapriser som något positivt i det längre perspektivet men det kommer garanterat leda till att avg joe på kort sikt konsumerar färre vattenskotrar, golfset och teppanyakihällar vilket aggregerat gör att hushållens konsumtion minskar.
Om jag betalar 15ksek i ränta och 15ksek i ammortering per år och miljon som jag lånat, men samtidigt höjer belåningen på boendet varje år med 150ksek för ngt som behöver "fixas". Betalar jag då egentligen in ngt till banken ö h t? Hyman Minsky kallade det för Ponzi.
Det finns förstås många scenarier. Majoriteten av de som äger sin bostad är långsiktiga så en prisnedgång påverkar de som byter bostad. En negativ påverkan uppstår först då försäljningspriset understiger belåningen, antingen avstår man då försäljning eller så blir det en kreditförlust. En positiv påverkan blir det för övriga då de får ökad disponibla inkomster (som då enligt ovanstående länkar inte konsumeras utan sparas)
Alla andra som inte säljer sin bostad kommer ha exakt samma kostnader så länge räntor och skatter/avgifter är oförändrade.
Det är nog mer dystert om bankerna får problem i samband med en prisnedgång med tanke på kapitaltäckning m.m. men det är inte låntagarnas fel utan de har själva satt sig denna sits med hopp om att staten kommer och räddar.
Vid stigande bo-priser kan fler belåna huset för köp av bil mm. En billig kreditkran som skruvas åt när priserna faller. När priserna är stigande vågar fler sälja & köpa nytt – fler bosatdsaffärer, större omstättning och större kreditvolym. Flödet av nya krediter är avgörande. När banker beviljar krediter så skapas nya pengar som bidrar till ny efterfrågan och stimulans åt ekonomin. Vid fallande priser avvaktar fler och flödet av nya kredipengar saktar av och ekonomin saktar av. 2015 ökade penningmängden med totalt uppemot 270 miljarder. Det mesta kom från hushållens bo-krediter.
Notera att detta kan vara partsinlaga. Det är "viktigt" att informera politiker om vikten med att hålla bostadspriserna uppe. Kanske vill man varna för amorteringskravens inverkan på tillväxten?
Detta är intressant och faktiskt ganska positiva nyheter. Jag skulle säga att sex _månadsutgifter_ som säker (likvid) reserv är en tillräcklig buffert om man har fast jobb och arbetslöshetsförsäkring (tolv månadsutgifter om man är egenföretagare eller tidsbegränsat anställd). Mer än så är onödigt mycket och kan sparas mer långsiktigt i aktier/fonder eller amorteringar etc.
Dock få som har denna buffert. I sig inget nytt i jämförelse med de siffror jag visat på sparkapital tidigare. Högsta 20% äger 80%, paretoprincipen.
Lejonet ryter!
Seabased tar ett steg framåt meddelar Ny Teknik.
Blir det fredagsmyset månne?
Kul om det fungerar, givetvis.
De flesta gör av med alla pengar de tjänar, varje månad. Så för ett normalt hushåll kan vi slarvigt säga att det rör sig om att man bränner ca 40kkr/månad?
Hur många hushåll har minst 240kkr i likvida medel? Inget medelvärde nu, utan hur många hushåll? Huset är inte likvida medel.
Seabased AB har jag en månadslön insatt i.
Frågan är om det är sparande eller spenderande?
"Ur hand i mun" är väl inte ett sätt som jag skulle vilja rekommendera nån leva. Fast det är nog en utbildnings- och läggnings-fråga. Vi 50 talister hade sparbok/bössa i klassen och fick spara och slösa gratis. Samlade tidningar när det var klassresedax.
Undersökningen från Nordea visar ju att 35% av hushållen har sex månader eller mer sparat. Det är betydligt mycket mer än vad jag trodde. Men det kan ju också vara så att man räknar riskfyllt sparande i sin buffert och inte bara banktillgodohavanden…
Men jag är inte förvånad — folks nettoinkomster har faktiskt gått upp en del senaste åtta åren, samtidigt som utgifterna inte gjort det. Då bör också sparandet ha gått upp.
Angående paretoprincipen, den stämmer ju sällan speciellt noga, utan det kanske är 10-90, 25-75 eller 1-100. Är det inte bara så att det vore otroligt osannolikt med likhet? Att 50% av investeringarna ger 50% av vinsten, att 50% av invånarna har 50% av sparkapitalet osv?
Gratis på sikt vet jag väl ej.
Kostar väl en del att hålla kidsen vid liv?
Svenska staten har stor skulder. Jag inbillar mig de kronorna finns som tillgångar hos pensionsfonder. Svenska "bostadslånare" har stora skulder. Vet någon vilka som har konton där dessa skulder är tillgångar? Jag fatta att banken har lånat av någon som kanske har lånat av någon men följer man kedjan måste det till slut finnas konton som står på plus. Vet någon hur jag tar reda på vilka det är som i slutet äger alla skulder/pengar?
En ledtråd är att penningmängden är lika stor som skuldmängden. Det finns med andra ord i princip lika mycket pengar på bankkonton som alla bolån omfattar (samt övriga lån, inklusive statsskulden).
Det förstår jag. Men vem äger dessa bankkonton. (Om man tillexempel tycker att svenska bolåntagare är skyldiga för mycket tycker man väl samtidigt att några andra borde ha mindre tillgångar. Eller i alla fall andra tillgångar. Vore intressant att vet vilka dessa andra kan tänkas vara.)
Det finns en risk att deras undersökning är fullständigt värdelös. För att det skall vara meningsfullt så måste man ju definiera vad man menar med buffert. Det kan ju vara så att vad NB menar med buffert skiljer sig från vad andra menar med buffert.
På samma sätt så blir deras rekommendationer än definitivt nonsens då de inte definierar där heller vad de menar med buffert.
Vidare är det inte så självklart att man bör ha sparandet för oförudsedda kostnader på ett räntesparande. Beroende på sannolikheten för det oförudsedda så kan det ju vara rimligt att placera pengarna så man får bättre avkastning. Det beror också på vilka resurser man har i långsiktigt sparande också.
Jo det där med kausalitet är rätt intressant!
Shoppar folk mer för att priset på begagnade bostäder gått upp? Eller kan det vara så att hushållens konsumtion och bostadspriserna gått upp för att vi haft bra rellöneutveckling och på det ganska stora skattesänkningar?
Man har ju de senaste 10åren räknat med en inflation på 2% i avtalsrörelserna medans utfallet blivit i närheten av noll, detta har gett kraftigt höjda löner. Som väl har Sveriges företag lyckats att effektivisera sin verksamhet så pass att de höjda lönerna inte lagit igenom på priserna ut, därför den låga inflationen.
Finns en flora av svenska och internationella studier gällande hur huspriser samvarierar (med skiftande antaganden om kausalitet). Konjunkturinstitutet släppte t.ex. den här i våras: http://www.konj.se/english/publications/working-paper/working-paper/2015-03-17-macroeconomic-effects-of-a-decline-in-housing-prices-in-sweden.html
Vågar man ha sparat något?
Då är väl risken att staten snor dom framöver…
Även om insättningsgarantin finns…
Madrassen tycks vara fördelaktigare.
Med det resonemanget kan man ju också säga att risken finns att staten tar ditt hus och din madrass.
Med det resonemanget kan man ju också säga att risken finns att staten tar ditt hus och din madrass.
Hej Cornu! Dina diagram är ofta väldigt intressanta men ovanligt svåra att läsa på grund av färgvalet. Visst är diagrammen snygga men skulle du inte kunna tänka dig att ändra färgerna så att de skiljer sig mer från varandra? Det här sista diagrammet är extra svårt att läsa – man får använda uteslutningsmetoden för att förstå vilken kurva som är vilken.
Instämmer!
Och i april konstaterar vi att bostadspriserna har stigit ytterligar 15-20%, bubbelbabblarna har fel som vanligt.
Jag hoppas att siffrorna stämmer, det är då förvånande många som har förvånande mycket sparat. Hur kan det då komma sig att så många köper på avbetalning när de har pengarna? Till exempel ett par hörlurar på elektronikjätten för 179:-. Har bevittnat detta i verkligheten och min haka dök snabbare än stockholmsbörsen. På något sätt rimmar denna företeelse illa med allmän ekonomisk beredskap eller kunskap. Fast det kanske bara är de åtta procenten som gör så vad vet jag.
Ja tills de till slut får rätt, och då slutar den skulddrivna ekonomin att fungera..
Konsumtionen har de senaste 7-8 åren fått en skjuts för att räntorna gått ned. En sjätteklassare förstår att detta inte kan pågå ad infinitum. Om räntar vänder upp kan man rentav förvänta sig en dämpande effekt på konsumtionen, o därav BNP.
Att försöka undvika detta är lite som att försöka undvika någon av fysikens lagar. Just deal with it liksom.
När bostadspriserna stiger, används en del av prisuppgången till konsumtion (detta kallas house wealth effects). Forskningen är visserligen inte helt enig på denna punkt, mycket tyder dock på att det är just förändringen av husförmögenhet som leder till en tillfällig konsumtionshöjning. Så länge priserna fortsätter stiga så underhålls ekonomin hela tiden med nytt kapital varvid konsumtionsnivån bibehålls på en högre nivå. Så fort priserna börjar stå stilla går konsumtionen ner till ursprunglig nivå. Kontinuerliga prisstegringar kan alltså få det att se ut som om ekonomin går betydligt bättre än den de facto gör. Vid prisfall sker det omvända och konsumtionen blir lägre än ursprunglig nivå.