Lägenhetspriserna faller nu i Köpenhamn rapporterar danska tidningen Finans. Speciellt gäller detta nyproduktionen, som är prissatt högre än existerande lägenheter. Man kan och bör fråga sig i vilken mån de fallande priserna kommer sprida sig över sundet till Malmö i den så dynamiska Öresundsregionen?
En nyproducerad lägenhet om 85 m2 kostar ca 600 000:- DKK mer än en befintlig ägarlägenhet1.. En befintlig lägenhet kostar ca 32 000:- DKK per m2, medan nyproduktion kostar ca 38 000:- DKK per m2. Detta kan jämföras med i medel 24 851:- SEK per m2 i centrala Malmö enligt Mäklarstatistik.
Det verkar som man förbyggt sig (igen) i Danmark och specifikt Köpenhamn. Priserna ska nu ha fallit 3.3% från toppen och andelen nyproduktion av lägenhetsköpen faller mycket fort.
Det är fortfarande dyrare med en lägenhet i Köpenhamn än i Malmö, då restid och resekostnad förstås påverkar prisbilden. Men de allra flesta sundpendlare i denna dynamiska region pendlar till Köpenhamn och inte tvärt om och blir det billigare i Köpenhamn kan det förstås leda till att man flyttar till den dejligere sidan av sundet.
Än så länge stiger fortfarande lägenhetspriserna i Malmö och det är förstås inte säkert att en än så länge måttlig nedgång om 3.3% behöver sprida sig till den svenska sidan.
 |
| En grupp vänner har tjejfest på en dansk takvåning. |
1. I Danmark har man främst ägarlägenheter, dvs den boende äger faktiskt något och är inte bara medlem i en klubb likt svenska bostadsrätter, med nyttjanderätt för en av klubbens lägenheter.
19 kommentarer
Innan priserna sjönk i CPH förra gången bodde det många danskar i Malmö, som flyttade tillbaka över sundet när de tyckte att priserna gått ner till mer anständiga nivåer. Detta var en av de stora faktorerna som tog ner prisnivån i Malmö en del. Så frågan är, hur många Köpenhamnare bor i Malmö nu? Troligtvis inte så många, då priserna i CPH inte motiverat ekonomisk flykt de senaste åren.
Det kanske kan vara på din plats att bidra med lite bättre jämförelse för de som inte har DKK-kursen i blodet.
24 851 SEK per m2 i centrala Malmö ska jämföras med 39 680 SEK för befintlig lägenhet i Danmark. Nyproduktion i Danmark ligger alltså på 47 120 SEK. Detta innebär inte i första hand något tryck nedåt på Malmö-priser.
Nej precis som jag sa så kommer troligtvis inte priserna i malmö påverkas så mycket denna gången, som svar på sista meningen, "Än så länge stiger fortfarande lägenhetspriserna i Malmö och det är förstås inte säkert att en än så länge måttlig nedgång om 3.3% behöver sprida sig till den svenska sidan."
De danskar som flyttar har flyttat. De som bor i exil gör det pga de hatar Danmark, eller älskar någon som danskarna hatar dvs inte ger uppehållstillstånd trots äktenskp, barn ihop mm mm. Sedan är ju svenskarna "rövpulles" av danskarna eftersom man arbetar i Danmark och skattar där trots att de normala är att man skattar där man bor. Malmö m omnejd förlorar ca 2 miljarder per år i skatteintäkter. Istället kompenseras svenska staten mes några hundra miljoner av den danska, fast de pengarna försvinner i statliga skattediare såklart.
Men eftersom Malmös ekonomi kommer implodera snart , med kraftigt sänkt kommunal service kommer bostadspriserna minska även där
Många av de nyanlända som nu fördelats ut i landet kommer nog efterhand att söka sig mot Malmö.
De danskar som flyttar har flyttat. De som bor i exil gör det pga de hatar Danmark, eller älskar någon som danskarna hatar dvs inte ger uppehållstillstånd trots äktenskp, barn ihop mm mm. Sedan är ju svenskarna "rövpulles" av danskarna eftersom man arbetar i Danmark och skattar där trots att de normala är att man skattar där man bor. Malmö m omnejd förlorar ca 2 miljarder per år i skatteintäkter. Istället kompenseras svenska staten mes några hundra miljoner av den danska, fast de pengarna försvinner i statliga skattediare såklart.
Men eftersom Malmös ekonomi kommer implodera snart , med kraftigt sänkt kommunal service kommer bostadspriserna minska även där
Då är alltså snittpriset för en lgh i Köpenhamn ca 40 KSEK
Då är det ju ingen risk att priserna i STHLM sjunker
För en lgh i STHLM måste nu vara värd minst 3 ggr en lgh i Köpenhamn
En viktig skillnad mot Sverige är att det finns fler boendeformer än hyres- och köberätt. Hyresrätterna är stenhårt hyresreglerade, bl.a. därför kan du fortfarande hitta femvåningshus utan hiss på Amager (dvs innerstad) med toalett på bagtrappan och dusch i källaren eftersom man inte som i Sverige kan "standardhöja" och dra upp hyrorna hur mycket som helst. Lägg till att det byggdes mer per capita i början av 1900-talet i Danmark än i Sverige och att danskarna rev betydligt färre hus för att bygga grandiosa 1960-talspalats så finns det än idag ett ganska stort och slitet bestånd fastigheter.
http://www.dr.dk/nyheder/regionale/hovedstadsomraadet/90000-lever-uden-bad-og-toilet-i-lejligheden
I Sverige valde vi att riva och ROT:a det som inte revs under efterkrigstiden. Innerstäderna blev lyxreservat istället för att vara normala socio-ekonomiska kvarter i alla skalor som det fortfarande är på många håll i Köpenhamn (Falkoner Allé i Frederiksberg kan räknas in där med).
En konsekvens av det som kunde synas i populärkulturen. När Pusher 1 kom ut 1996 var Vesterbro ett område där missbrukare bodde högst upp, eftersom de som kunde ville bo närmre marken. Då husen saknade hiss blev våningarna högst upp de mest oattraktiva, tänk barnfamiljer och pensionärer som ska släpa upp grejer. Ungefär som i det antika Rom, där de fattigaste bodde högst upp utan kök och andra bekvämligheter.
(För den som funderar på att köpa lägenhet i Danmark ska jag kanske upplysa om att antalet kvadratmetrar beräknas annorlunda än i Sverige, i Danmark räknar man in från ytterväggen. En lägenhet på 59 kvm i ett hus byggt 1910 kan inomhus visa sig vara rätt så liten ifall där finns tjocka ytterväggar)
Bra skrivet Herbert!
Det bör dock tilläggas att den största skillnaden mellan DK och SE är bankernas förhållningssätt till amortering. En dansk bank skulle aldrig basera en kalkyl på något annat än att du ska kunna amortera av lånet på 30 år. Sen kan du definitivt få amorteringsfrihet, men kalkylen ska hålla för 30 års annuitet. Därför är priserna lägre i DK.
(Angående kvadratmeter i Danmark: utöver yttervägg inkluderar man även "del av trapphus" i kvm-beräkningen. En dansk kvadratmeter är gissningsvis 10-15% mindre än en svensk.)
Anledningen till att det revs så mycket på sextiotalet i Sverige var hyresregleringen från 1942 som i praktiken frös hyrorna i 1942 års priser. Konsekvensen blev att hyresvärdarna inte kunde få tillbaka pengarna för underhållet och husen förföll. Det blev mer ekonomiskt att riva och bygga nytt. Samma fenomen kunde för övrigt iakttagas i DDR. En kul detalj var att även bostadsrätter och villor var prisreglerade fram till 1969. Om du tyckte att du betalat för mycket för din villa kunde du överklaga till hyresnämnden!
Berätta mer! Har du någonstans där jag kan läsa på om detta, det låter mycket intressant för att utveckla min dystopiska hållning till Sverige och dess allehanda galenskaper genom tiderna.
Lyssna på Jan Jörnmarks podcast om svensk bostadspolitik. Finns på Expressens podcaster.
Det fanns även renoveringsförbud vilket var praktiskt eftersom det legitimerade en rivning när husen förslummats tillräckligt mycket. Staden skulle förnyas och det gamla ohälsosamma skulle bort. För övrigt lever skillnaden mellan gamla och nya hus kvar i dagens hyresregleringar där äldre hus oftast har mycket lägre hyror trots större boendekvalitéer och mer centrala lägen.
För övrigt hade ingen av er velat bo i gistna träkåkar med utedass. De flesta rivningarna var motiverade. Problemet är väl snarast de fula byggnader man ersatte med.
Iblandekonomi, Det byggs trähus även idag. Vore det inte mer rationellt att bara bygga en toalett i befintligt hus istället för att riva hela huset och bygga nytt hus med toalett?
Jag har en fundering kring risken för ett snabbt annalkande paradigmskifte på bostadsmarknaden där svenskarna framöver inte i lika stor utsträckning långsiktigt kommer investera långsiktigt i sitt boende. En vilja till hög belåning hör samman med en stark tro på välfärdsstaten och Sveriges långsiktiga stabilitet. Om denna rubbas tror jag vi snabbt kan se en förändring där folk hellre lägger pengar på snabba statusmarkörer eller börjar flytta pengar från Sverige. En jämförelse är Ryssland där många rika under lång tid flyttat pengar från landet istället för att investera i den något skakiga hemmanationen. Vi bor trots allt rätt stort i Sverige men om den resursstarka massan börjar bo kvar i treor i närförorten istället för att flytta till den nybyggda villan i Täby kommer många branscher börja få problem. Här har den stora invandringen ett stort inflytande. Under lång tid har vi sett white flight från från vissa städer, förorter och vissa stadsdelar vilket gynnat byggbranchen när många etniska svenskar belånat sig för att flytta till "rätt områden". Men vad gör tex Borlängeborna när de inte kan komma runt frågorna genom att flytta? Mot detta kan sägas att invandrarna på intet sätt är en homogen grupp. Här finns stora grupper som både är integrerade och rätt kapitalstarka. Men hur ser deras flyttmönster ut?
Japp, din analys är fullständigt korrekt. Många kommer lockas av att sälja av för att realisera sin vinst. De bedömer riskerna med att sitta kvar i bostadsrätt/villa som för höga. De kommer därför acceptera betydligt högre bostadskostnad i andra hand eftersom de bedömer att det är för en kortare tid. Realiserade pengar flyttas lämpligen ut ur landet medan det fortfarande är tillåtet.
Bostadspriserna i Moskva är fortsatt mycket höga.
Med tanke på hur mycket närmare Europa det ligger och hur mycket trevligare Köpenhamn är som stad jämfört med Stockholm så borde lägenheterna vara 2-3 ggr dyrare där. Ett vettigt lägenhetspris i Stockholm är 20-30 tusen kvadraten. Köpenhamn har också den stora fördelen att inte ligga i ett land där politikerna blivit fullständigt sinnessjuka.