Villapriserna 1952 – 2014p, BNP, KPI och disponibel inkomst

Nedsidan i villabubblan är betydligt lägre än för bostadsrätter. Med snällast möjliga normering ska villapriserna ner mellan 23% och 55%, mot exemplet från igår där bostadsrätterna skulle ner 68% – 88%.

Alla värden är nominella, inklusive BNP och disponibel inkomst.

Normeringen har gjorts så snäll som möjlig genom att sätta den på toppen av förra bubblan år 1991 – i praktiken säger man då att det inte var en bubbla 1991. Ändå är alltså villapriserna övervärderade idag, men långt ifrån lika mycket som bostadsrätterna. Villapriserna har också stigit betydligt mindre procentuellt än bostadsrätter.

Nominella villapriser, KPI, BNP och disponibel inkomst 1952 – 2014p (index 1990=100)

Är man istället maximalt elak och lägger normeringen på år 1996 blir utfallet förstås annorlunda. I det fallet ska villapriserna ner 45% (BNP) till 62% (KPI). Se graf nedan.

Samma graf, normerad 1996.

Reala villapriser 1952 – 2014p

Jag brukar slänga mig med 30 – 40% ner för villapriserna, vilket är en så god uppskattning som något.

Villapriserna har dock alltid följt KPI, och pendlat runt detta. 

Inte osannolikt baserat på att en villa faktiskt är en real tillgång, med tillhörande reala kostnader, istället för den finansiella tillgång som ett klubbmedlemskap i en bostadsrättsförening innebär.

Den aktuella reala bubblan blir tydligast om man redovisar reala villapriser, vilket jag gör ute till höger. Man kan här se att bubblan gick in i en bubbelfas runt millennieskiftet.

Notera att villapriserna avser ett medelindex för hela landet. Det finns delar av Sverige där villorna inte har bubbelpriser, och det finns delar, speciellt i stortadsregionerna, där bubblan är ännu värre.

Tillägg: Professor Lars P Syll letade fram en av mina gamla grafer, som visar reala bostadsrättspriser och reala villapriser visualiserat med olika regimer och händelser. Slänger in den nedan igen. Normeringen här ligger på 1984 och året före Novemberrevolutionen.

Ovanstående graf illustrerar också fint vilken bubbla som är värst – bostadsrätterna eller villorna.