Hästgårdsbubblan har ännu inte spruckit

Dags för anekdotvarning. Kan konstatera att hästgårdsbubblan inte spruckit och att priserna lokalt verkar ha dubblats sedan 2006.

Bor på gångavstånd till en liten by med drygt 1 000 invånare och full service (tre dagis, skola F-9, vårdcentral, apotek, tandläkare, bank, mataffär, frisör, krog, nybyggt gym, trä- och järnaffär, folkpark, badstrand, minigolf, café, kiosk, bensinmack, elljusspår, fotbollsplaner, sporthall, bibliotek, två bilverkstäder mm). Bor man i byn klarar man sig rent av utan bil, då allt detta finns inom 5 minuters gång- eller cykelavstånd. Av förklarliga skäl är det sällan något till salu i byn, utan enklaste möjligheten är att bygga nytt på något av de nya villaområden med på gränsen till strandskyddets 300m och närmare till badstranden än skolan. 

Samtidigt uppnås en trevlig mix av högt och lågt. Mångmiljonärsbarn/barnbarn till kända företagare går i samma klass som barn till ensamstående undersköterskor, då villor blandas med endast två bostadsrättsföreningar, men desto fler tvåvånings hyreshus, som också huserar en del flyktingar med uppehållstillstånd, men inte fler än att de inte har annat val än integration. Miljonärsvillor (i amerikansk bemärkelse, dvs flera dollarmiljoner) ligger granne med arbetarklass, och medföljande prestrigelöshet råder, både socialt och i skolan. Företagare finns det gott om, arbetslösa är dock få.

Priserna har minst dubblats sedan 2006. Då kunde man få en villa i byn för 1 – 1.5 MSEK. Idag kostar de lätt 3 MSEK, om de alls är till salu. Samma verkar gälla hästgårdar som då kostade 2 – 3 MSEK och idag kostar 5 – 6 MSEK.

Kom ihåg att det inte finns något alls positivt med stigande bostadspriser – säljer du behöver du köpa en ny motsvarande dyr bostad, då alla priser stiger – allt du får är en latent skatteskuld där staten har rätt till mer och mer av din bostad den dagen du väl läggs in på slutförvar i äldreomsorgen. Faller istället priserna kan du fortfarande köpa motsvarande annan bostad, men staten får istället en skuld till dig i form av avdragsrätt för reaförlust på bostaden. Miljoner på pappret i bostadens värde är inte värt något om du inte flyttar till hyresrätt.

En del hävdar att jag är en bitter typ, som missat bostadsbubblan, vilket är rätt lustigt, eftersom jag bott i villa sedan köp nästan på botten 1997. Sedan 2006 verkar även de sk “hästgårdspriserna” dubblats i pris och jag sitter alltså med en obehaglig latent orealiserad skattesskuld baserad på ca 100% av inköpspriset på gården, plus realiserad latent skatteskuld på villan från 1997. 

Några exempel: Nybyggd villa från 2007, ej i byn, för 3.495 MSEK. En “hästgård” på 3.5 hektar för 4.975 MSEK. Den egna gården är större på alla sätt och har egen sjö. 3.5 hektar är rätt desperat att hålla häst på, då man behöver minst två hästar pga djurskyddslagarna och en 1 – 1.5 hektar lätt går bort i gårdsytor, vägar, paddock etc och varje häst (djurenhet) kräver ungefär en hektar bete. Annan “hästgård” för 5.2 MSEK med 3.8 hektar mark. Även här är den egna gården större på alla sätt. Sedan finns en mer riktig gård för 6.225 MSEK med 16 hektar mark och två villor, varav den ena med pool. Fortfarande för lite mark för full egen försörjning ekonomiskt. Den egna gården landar någonstans mellan dessa 5.2 och 6.225 MSEK, då det dessutom finns sjö och är gångavstånd till byn. Om jag inte minns fel gick 5.2 MSEK-objektet för ca 2.6 MSEK 2005 – 2006.

Helt sjukt och minst 100% prisökning på snart nio år.

Annat kul exempel är ett nybyggt lyxhus från 2009, som är till salu för 5.7 MSEK. Baserat på 3.495 MSEK i pantbrev har värdestegringen varit avsevärd. 

Alla dessa objekt är på landet utan gångavstånd till byn, där det inte finns villor till salu.

Inträdesbiljetten ligger alltså på övre medelklassghettonivå, väl på Stockholmsnivåer. Tack och lov lär inblandningen av kommunala hyresrätter, utan avsikt till ombildning, hindra ghettofiering, tillsammans med den mycket låga omsättningen av objekt.

“Hästgårdsprisutvecklingen” 1999 – 2013 i utvalda län och riket

För att reducera anekdotvarningen vänder vi oss till SCB.

Det är svårt att få fram statistik för utvecklingen av priserna för sk hästgårdar, dvs jordbruksfastigheter med för lite mark för att kunna bedriva rationellt kommersiellt försörjningsjordbruk på. Men en möjlighet är att titta på jordbruksfastigheter med låg andel jordbruksmarkstaxeringsvärde.

Några dubblade priser hittar man inte i Västra Götalands län, som följer riket någorlunda med blott 10% prisökningar sedan 2006. Däremot har priserna stigit 71% i Hallands län sedan 2006, och gränsen till Halland går bara några kilometer bort i dessa gamla anti-auktoritära stråtrövargränsbygder. Osäkerheten i statistiken är dock stor, då vi pratar medelpriser och enskilda större eller mindre fastighetsaffärer kan ge stor påverkan på medelpriserna, då volymerna ofta är låga.

Känns iaf som lokala bubbelpriser här i anekdotvärlden.

Tidigare hade “hästgårdarna” stigit snabbare i pris än villorna. Övning till senare tillfälle är att jämföra med villaprisernas utveckling och se om detta fortfarande gäller. Spontant känns det som att villapriserna eventuellt dragit iväg snabbare de senaste åren, vilket är ett sundhetstecken. Med en hästgård köper man inte bara en bostad, utan enorma kostnader man inte har i en villa, då få kan få intäkter från gården att täcka upp med.