Dags för lite äkta, kramvänligt fredagsmys igen. Den här gången är det dags för citat från Finansinspektionens rapport Stabiliteten i det finansiella systemet, en riktigt härlig mysläsning där allt är mer rosa än i My Little Pony.
Man konstaterar att bostadsbubblan (vars existens man förstås förnekar) främst är ett hot mot den reala ekonomin, givet de patetiskt snälla “stresstester” man gjort:
“FI:s stresstester visar att de flesta hushållen klarar stora räntehöjningar och hög arbetslöshet, även i kombination med bostadsprisfall. FI bedömer därför att hushållens skuldsättning framför allt innebär risker för realekonomin, snarare än stora kreditförluster på bankernas bolån. Risken för realekonomin handlar framförallt om att skuldsatta hushåll som en följd av exempelvis ett boprisfall eller högre räntor kan komma att minska sin konsumtion”
Det ni. Svenska banker kommer inte drabbas av ett boprisfall, men den älskade konsumtionen kan bli lidande. Notera nu att FI:s stresstest är 20% boprisfall. För faller priserna snabbare än så blir problemen exponentiellt större. Vid 30% prisnedgång kommer 57% av de belånade hushållen ha större skulder än vad bostaden är värd, så FI väljer 20%.
Notera att FI pratar om nya lån, vilket är alla som tar nya lån för renoveringar, bostadsbankomaten, byter bank eller flyttar under sin bostadskarriärbana. Det handlar alltså inte om förstagångsskuldslavar, men de 2% av svenskarna som helt skuldfritt äger en bostad omfattas inte i statistiken.
“För de flesta hushåll utgör bostaden den största investeringen. Hushållen finansierar en stor del av bostadsköpen med lån från bankerna, och ett nytt bolån uppgår i genomsnitt till cirka 70 procent av bostadens värde.42 Bostadslånen utgör drygt 80 procent av de svenska hushållens totala skulder till kreditinstitut.”
Nu är förvisso en bostad konsumtion och inte en investering, men bostadspriserna stiger ju hela tiden, så även Finansinspektionen missar det.
Sedan konstaterar man att det inte finns en bostadsbubbla minsann.
“Det finns även ett flertal studier som undersöker bostadspriserna utifrån fundamentala drivkrafter. Dessa analyser ger inte heller något entydigt svar på om bostadspriserna är övervärderade. De flesta av dem visar dock att förändringar i ett antal fundamentala faktorer sedan mitten av 1990-talet har bidragit till de ökande bostadspriserna, och därmed även den ökade skuldsättningen. Faktorer som andelen hushåll som äger sin bostad, låga realräntor, avskaffad fastighetsskatt, urbanisering i kombination med en dåligt fungerande hyresmarknad, lågt byggande, högre disponibelinkomster och en ökad amorteringsfrihet tycks ha bidragit till prisuppgången.”
Vad man säger här är alltså att slut på amorteringsfrihet, högre räntor, återinförd fastighetsskatt, en fungerande hyresmarknad, högre byggande etc kommer sänka bostadspriserna. Om motsatta engångseffekter höjer dem, så är det en logisk konsekvens. Vad är då sannolikheten för att vår kommande rödgrönrosa regim går in och pillar här?
“För hushåll med nya bolån uppgick den aggregerade skuldkvoten till cirka 380 procent 2013. Sett till alla hushåll med bolån var kvoten cirka 280 procent. […] ammantaget är hushåll med bolån avsevärt mycket högre skuldsatta än den svenska hushållssektorn som helhet där skuldkvoten är drygt 170 procent. Detta är helt naturligt eftersom alla hushåll inte har skulder, och att bolånen utgör den överlägset största delen av hushållens skulder.”
BLT är skuldsatta. We get it. Hur skuldsatta?
“I genomsnitt har hushållen med nya bolån drygt 40 procent av sin månadsinkomst kvar att leva på vid lånetillfället efter det att nödvändiga kostnader är betalda.”
Hoppla. Så vad händer om priserna faller blott 20%?
“Konjunkturinstitutets empiriska analys visar att om bostadspriserna faller 20 procent under ett år för att därefter återhämta sig, förväntas hushållens konsumtion falla med som mest 1,8 procentenheter jämfört med om prisfallet inte hade skett. Återhämtningen i konsumtionen blir långsam och det dröjer mer än fyra år innan hushållens konsumtion återgår till den ursprungliga nivån. Arbetslösheten stiger som mest med 1,4 procentenheter för att sedan falla tillbaka mot utgångsnivån. Effekten på arbetslösheten blir större och återhämtningen blir något långsammare i situationer – som i dagens läge där Riksbankens manöverutrymme antas begränsas av att styrräntan inte sänks lägre än till 0,25 procent.Ett alternativt scenario är att bostadsprisfallet blir mer utdraget, vilket var fallet i Sverige under 90-talskrisen. Om man antar att bostadspriserna faller med 20 procent under ett år och därefter är oförändrade under tre år ger det mer varaktiga konsumtionseffekter. Hushållens konsumtion faller då som mest cirka 2,2 procentenheter efter fyra år (Tabell 1). Arbetslösheten ökar som mest med cirka 3,3 procentenheter.”
Ooops. 3.3 procentenheter höjd arbetslöshet. Vid blott 20% fall i bostadspriserna och sedan stillastående priser i tre år. Idag är arbetslösheten 8.0%. Vid 20% boprisfall under några år så stiger den till 11.3%.
Vad som händer om bostadspriserna faller mer än 20% är något som man inte vill tala om.
Vi kan väl använda fantasin. T ex 30% boprisfall och fem år innan priserna börjar stiga igen? Hm? 20% och ett år ger 1.8 procentenheter ökad arbetslöshet. 20% och tre år ger 3.3 procentenheter. Fem år och 20% borde då ge 1.8+(3.3-1.8)/2*5=5.55 procentenheters höjd arbetslöshet. Men vad blir effekten av 30% nedgång? Låt oss slänga på 50% ökad arbetslöshet som ett tankeexperiment, dvs 5.55*1.5=8.325 procentenheters ökad arbetslöshet för totalt över 16%.
Nåja, trevligt fredagsmys ändå. Bostadspriserna kommer aldrig falla, så oroa er inte. Det är annorlunda nu och allt kan bara stiga uppåt. Att priserna på lägenheter i individuella fall kunde falla 85 – 95% (ibland 100%, då de fick ges bort gratis) under 90-talskrisen bortser vi från. Annorlunda nu, som sagt. Absolut. 16% arbetslöshet skulle ju inte heller ge upphov till en självförstärkande utveckling med ännu mer boprisfall och ännu mindre konsumtion.
Tacos ikväll?
44 kommentarer
Men det var de facto annorlunda – från Wikipedia:
Bank-, finans- och fastighetskrisen i Sverige 1990–1994 var en kris på 1990-talet som till största del berodde på avskaffade kreditmarknadsregler för bostadsmarknaden. Krisen berörde fastighets- och finansmarknaden samt banksektorn. I kombination med fast kronkurs, valutaspekulation av George Soros med flera, skattesänkningar, samt en växande offentlig sektor, gav krisen upphov till sviktande offentliga finanser.
Förutsättningarna är annorlunda idag, att dra direkta paralleller med 90-talets kris är inte meningsfullt, man måste se till den idag rådande situationen.
"Tacos ikväll?"
Jo, troligtvis. Möjligen slår jag på stort och köper färdig "pulled pork" istället för köttfärs.. Tur att de viktiga frågorna får komma fram, trots fredagsmyssvammlet. Funderar på att kolla på "Wolf of Wall Street" också.. är det nåt att ha, vad säger proffsen?
WOWS rekommenderas! Förmodligen det närmaste en veritabel dokumentär man kan komma.
Dock bör draget svin begränsas då det kan vara beroendeframkallande.
Be-draget svin?
Är det det som i denna blogg betecknas BLT?
Tacos i all ära, popcornsfrågan är förstås vem som får skulden för alltihop i gyttjebrottningen efteråt. "Nån annan", förstås, men vem får ikläda sig rollen av "Nån Annan" den här gången?
How 'bout them ekonomibloggare.
Sossarna kommer skylla på moderaterna, moderaterna på sossarna, sdarna på invandrarna, vparna på de rika, f!sarna på männen osv osv.
Eller f!sarna kommer förstås bara skylla på de vita männen, de är ju trots allt inte rasister.
Förbereder för springnota den här gången.
Jag tippar på HGF och den organiserade hyresgästen som allmänt skällsobjekt och utpekad syndabock.
För inte så väldigt många år sedan hade varken nyliberaler eller ombildningsfrälsta någon lust att prata sig varma för den så hopplöst otidsenliga hyresrätten. Behövdes hyresrätten överhuvudtaget kunde man undra? Hyresrätten var för många helt enkelt rejält ohipp och ointressant på alla möjliga vis – annat än som en potentiell ombildningsaffär då såklart. Tröskeln för att bolåna fortfarande var löjligt låg, och priserna skulle fortfarande stiga under oöverskådlig tid, kändes det som. Tjatet om "marknadsmässiga" hyror var mest ett partsintresse för Fastighetsägarna enbart. "Homo bostadsrätt" i gemen brydde sig ärligt talat inte för egen del.
Sedan dess har någonting hänt uppenbarligen. Priserna stiger något fortfarande, men en malande oro gör sig alltmer påtaglig – en oro som helt enkelt inte fanns där tidigare. Nu gäller det att skriva om historien, och framförallt hitta en passande syndabock att skylla den uppkomna situationen på. Och den tendensen kommer nog bara att tillta i takt med att kraschen brakar igång på allvar.
Vad är skillnaden på Fi (finansinspektionen) och Fi (feministiskt initiativ) ?
Den ena har en könskvoterat styrelse 50-50, den andre har enbart ett kön i styrelsen.
Hihi! Jag har också funderat på detta!
@Cornu: Det var svaret jag sökte, hehe.
Vad mysigt! Bara att hålla i hatten! 16 procents arbetslöshet kommer medelsvensson säkerligen att ta med lutherskt jämnmod. Ingen risk för protester eller missnöjesröstning.
Själv ska jag fredagsmysa till att börja med genom att bli bjuden på maten. Troligen blir det en läcker fish & chips och några goda öl.
+1
Räkna inte med det. Det kan nog hända att det hela löper amok och att någon till och med knyter näven i fickan.
Nån Annan: Det jag skrev var ironiskt om det inte framgick tillräckligt tydligt.
Hur stor kommer ett "verkligt" boprisfall uppgå till, tror ni? Vad är rimligt/sannolikt?
Jag tror det har potential att bli tämligen stort. Det är ju många spekulanter som baserar sina bud på vilken ränta de har råd att betala och stiger räntan (vilket man kan anta att den kommer göra så småningom) så kommer det att direkt göra att dessa bara har råd att lägga motsvarande lägre bud – då lär det bli ganska tunnt med folk som har råd att hålla priserna uppe. Lite beroende på vilken ränta man räknar med så kan man nog tänka sig att priserna faller en 30-50% (i förhållande till t.ex. utvecklingen av dispositiv inkomst).
Det beror väl på vad som triggar ett sådant boprisfall? Om det är en röd-grön röra som kommer till regeringsmakten och miljö-mupparnas näringslivsfientliga idéer så kan det gå hur illa som helst på grund av att jobben helt enkelt forsar ut ur landet.
Om det inskränker sig till obligatorisk amortering på max 50 år, nedtrappning av ränteavdrag och återinförd fastighetsskatt så blir det nog bara en avmattning eller marginell prisnedgång.
Sedan finns ju alla varianter däremellan.
@Mats Karlsson
Att det bara blir en avmattning vid obligatorisk amortering (motsvarar 2% av lånesumman per år) och avvecklat ränteavdrag (motsvarar kanske knappt 1% av lånesumman) dvs man går från att årligen betala runt 2% av lånesumman till närmare 5%. Att det skulle finnas (gott om) köpare som har utrymme till denna ökning betyder att de skulle ha tämligen goda marginaler – en sak är säker med en sån ändring så skulle det definitivt glesas ut bland hugade spekulanter ifall priserna inte sjunker.
Det behövs dock inte mer än att räntan stiger till mer normala nivåer för att motsvarande slag mot BLK:s ekonomi skulle bli verklighet.
Tror med på ett segregerat boprisfall där det faller på vissa ställen (där folk inte vill bo) men håller sig på andra ställen (där folk tävlar om att bo). D.v.s. den nuvarande trenden fortsätter fast mattas av något när det tillgängliga låneutrymmet för fårket i genomsnitt är utarmat. På sikt följer väl t.ex. plaskdammen Stockholm alla andra städers utveckling, t.ex. New York, där bara superrika har råd att bo. För vilken superrik skulle inte vilja bo i Stockholm, se bara på Notch som ju köpte det dyraste han kunde hitta. En föregångare, helt klart, för att göra Nordens Venedig till ett vibrerande New York.
Ska det börja falla över hela spektrumet måste arbetslöshet drabba även heta områden som storstadsregionerna. Och just nu verkar det i allmänhet vara brist på penningstinn högutbildad arbetskraft där, därav importen. Kanske är det så att bristen på dessa faktiskt blir den utlösande faktorn.
@ Anonym:
Kom ihåg att boprisfallet förutsätter att bostäder faktiskt byter ägare. Om jag t ex köpt en villa för x miljoner och marknaden går ned så har jag ju bara ett problem med detta i fall jag måste sälja. Blir det avmattning eller fall på priser så tror jag omsättningen på fastigheter sjunker väsentligt då möjligheten till 'bostadskarriär' bleknar.
Och vad är en "normal ränta"? Tittar man på snitträntan de senaste åren ligger den på strax under 4% på 3-månaders. Utrymmet för en väsentligt högre ränta i Sverige än i omvärlden (och i synnerhet i vårt närområde) är ytterst liten. Det skulle förvåna mig enormt om räntan skulle stiga nämnvärt under överskådlig framtid. Själv amorterar jag på mitt bolån med 15.000:- per månad. Banken hade problem med detta då deras system inte klarade detta utan lite trixande. De ville helst att jag amorterade mindre och istället köpte in mig i fler av deras fonder (nej tack).
@Mats Karlsson
Att man kan sitta kvar i sin bostad kan vara beroende på att man faktiskt kan betala räntan ifall den höjs. Även om omsättningen sjunker kommer det troligen fortfarande finnas viss omsättning då endel faktiskt måste sälja av en eller annan anledning och då kommer det bli beroende på hur pass köparna är beredda att betala.
Vad en normal ränta är kan man kanske inte ge ett entydigt svar på, men ser man historiskt så har välräntan legat på runt 4-5%. Att basera sin prognos på att räntan inte kan stiga mer än i euroområdet (ok vi har NOK också, men annars så är det närområdet) bygger på antagandet att räntan där inte heller kommer stiga.
Att du har ett utrymme på 15tkr/mån att spela på betyder inte att alla i BLK har dessa marginaler, det är de som har tightast ekonomi som kommer vara de som faller bort vid en räntehöjning (eller motsvarande ändring av regler) – och de kommer falla bort genom att dels utebli som hugade spekulanter, men även i form av att de blir tvugna att sälja sitt boende.
@Anonym
Sen är det i första hand de som klivit på den senaste tiden som verkligen är i riskzonen. Övriga kan räkna hem en ganska bra värdestegring även vid ett prisfall på t.ex. 20%.
Det är många som tror att priserna kommer att stå sig där folk vill bo mest, ex. "homogena" områden.
Då skall man tänka på att det är där folk idag belånar sig mest för att köpa en bostad. Det blir alltså grymt värdefall i dessa områden när det blir svårare att låna pengar.
Områden som inte är så populära idag står sig bäst, och kommer dessutom att bebos av mer solventa ägare.
Varför mer solventa ägare i mindre populära områden?
@Nån Annan
Det stämmer, eller rättare sagt de som inte har lån till vad nuvarande marknadsvärde medger (finns nog en och annan som passat på att ta ut extra lån på sin bostad nu när bostadspriserna gått upp – det finns nog en och annan som klivit in den senaste tiden som skjutit till betydande belopp ur egen ficka).
Det finns endel som riskerar att tvingas sälja pga räntekostnaden blir ohanterbar, det finns endel som riskerar att tvingas sälja pga att de avlider, endel för att de skiljer sig, endel för att de hittar jobb på annan ort osv. Det kommer även vid en sur marknad förekomma viss handelsvolym ändå och då är det frågan om det finns hugade spekulanter nog för att hålla priset uppe.
Sen om man kan sitta kvar i sitt boende så behöver inte prisutvecklingen innebära någon större katastrof (inte heller ifall man behöver sälja och man får ihop till att betala tillbaks lånen)…
@Anonym
Det jag ville belysa är att alla inte är i samma sits, utan att i fronten där vågen bryter är där som problemet är. Och det ger ju förstås tillfälle för våghalsar att prova sina förmågor, och surfa hem en god vinst. Dock, vad gäller kreti och pleti finns det förstås en del som faller ifrån, men majoriteten sitter säkert sedan 5-10 år tillbaka. Ingen utröstning där.
"Dispositiv inkomst"? Inkomst som går att avtala bort?
@Nån Annan
Man kanske får revidera min prognos/gissning lite för att ta höjd för det egna kapital som finns tillgängligt på bostadsmarknaden, men jag är inte så övertygad om att det gör så gigantisk skillnad egentligen. Poängen är att priset i mycket bestäms av vad folk är villiga att lägga på räntor – en ränteökning bör inte gå obemärkt förbi. Korrigeringen innebär att de som har egna pengar att köpa för kan betala en viss summa utöver vad räntekostnaderna hade tillåtit dem.
@Blue Horseshoe
Japp – den som inte önskar den kan avtala bort den;)
Jag menar naturligtvis disponibel…
Tillägg: och skulle någon ha problem med att avtala bort sin dispositiva inkomst så kan jag nog hjälpa till att lösa problemet så att han slipper de pengarna…
Nja, ett större hinder för bostadskarriären är väl egentligen den nuvarande reavinstbeskattningen på bostäder. Utformningen av uppskovet gör ju att det egentligen inte längre går att göra karriär, möjligen undantaget en flytt från ett attraktivt bostadsområde till ett mindre attraktivt, och du kommer aldrig ha råd att flytta tillbaka…
Dessutom alla äldre som funderar på att flytta, men skjuter upp det så gott det går eftersom de upptäcker att deras nuvarande boende är billigt att bo i, men nästan hur de än gör så blir ett nytt boende dyrare…
Så, det är i en fallande marknad man har störst chans att göra karriär i sitt boende, paradoxalt nog.
Håller med , alla onyttiga gamlingar borde tvingas att flytta till Kiruna eller nåt annat ställe där de inte vill bo, där Nån Annan kan ta hand om dem, precis som Kofi Annan gör,
Växjö kommun är redan inne på detta: http://www.smp.se/nyheter/vaxjo/pensionarerna-ska-lockas-fran-villor-till-lagenheter(4319749).gm
Då ska man veta att det är noll problem att få tag på bostäder utanför staden.
FIs rapport låter kusligt lik Fed reserves bedömning av den amerikanska bostadsmarknaden 2006. Och bara 5% av lånen var subprime, så det skulle inte spela någon roll om de kånkade. Ja, för ekononin som helhet. Ungf som Sverige där det inte spelar någon roll om (att) avgifterna för nya bostadsrätter kommer att höjas pga eu-direktivet om förbud mot progressiv avskrivning. Det är annorlunda här…
en skillnad mot 90-tals krisen är att regeringens slakt av a-kassan innebär att folk kommer att tvngas flytta vid arbetslöshet. (Tilläggsförsäkringar gäller i 5 månader.)
Problemet i USA (2008-2009) var att det slog mot finansieringen av bostäder. Även om det bara slog mot en liten del av lånen, så blev det totalstopp i finansieringen av nya bostäder.
Det ledde till totalstopp i byggbranschen, och det leder i sin tur till en allvarlig nedgång i konjunkturen, stigande arbetslöshet vilket i sin tur sänker konjunkturen ytterligare och leder till mer arbetslöshet i en "ond" spiral.
I USA ligger bostadsfinansiering utanför banksektorn. Hade den i stället legat där hade problemet aldrig uppstått. Skälet till att problemet uppstod vara att från slutet på 90-talet så etablerades att alternativt förfarande i finansieringen och övervakningen hängde inte med. Transparensen blev obefintlig och pensionsfonderna (i t ex Europa) underskattade kreditrisken.
Tittar man på de kreditförluster som uppstått som direkt konsekvens av prisnedgången på bostäder är inte heller det så mycket. Däremot är de indirekta konsekvenserna desto större.
Missbedömningen som gjordes vara att man trodde att kreditförlusterna skulle kunna tas och hanteras utan större störningar. Men då de låg helt utan för banksystemet och var beroende av förtroende så havererade det totalt. Det är lätt att förstå i efterhand men de som bedömde i förväg misslyckades med det.
Inte en ledningarna på de inblandade företagen lyckades göra korrekta bedömningar.
Byggkostnaderna stödjer bostadspriserna i en bristsituation.
Vi har inte fri hyressättning och därför byggs få nya hyreshus.
Hyreshus omvandlas till Bostadsrätter.
Lån övergår från fastighetsbolag till de enskilda ägarna.
Så ökar lånen och tillgångarna!
0,25 ligger skuldkvoten på där de äldre är rikare än barnen.
Barn som via föräldrarna kan få tillgång till bostäder.
Fastighetsskatter har ett fel-de tas ut på en ickerealiserad intäkt-vilket drabbar likviditeten!
Jag ser det snarare som att fallande bostadspriser kommer att dra med sig byggkostnaderna neråt.
EU genomförde stresstester för de spanska bankerna strax innan finanskrisen och det resulterade i lugnande besked á la Finansinspektionen.
Resten är historia.
Tror konsumtionen faller bra mkt mer än 1,8% vid ett 20% prisfall.
Många skulle se hundratusentals kronor gå upp i rök. För många villaägare rör det sig om mijonbelopp.
Om inte det lägger sordin på stämningen vet jag inte vad som gör det.
Varför använder man siffran -20%? Det är väl troligare att det blir -40?
Säg att Irak-eländet eskalerar en aning, plus att Ukrainakrisen också eskalerar en aning. När sen bobubblan spricker finns ingen botten.