Sveriges Redovisningskonsulters Förbund, SRF, ej att blanda ihop med FAR, förklarade igår i ett utskick till medlemmarna att progressiva avskrivningar i bostadsrättsföreningar bryter mot lagen. Man förstår inte hur FAR kan backat i frågan.
SRF organiserar 6 000 medlemmar, som bistår 300 000 företag och organisationer med redovisning. FAR har 6 500 medlemmar.
SRF har inte varit med i den publika debatten och verkar inte tillfrågats i ämnet. Från medlemsutskicket:
“Kärnfrågan har varit huruvida en BRF kan göra progressiva avskrivningar på byggnaden eller inte. Det är kopplat till hur årsredovisningslagen (ÅRL) och god redovisningssed ska tolkas.
[…]Mediadebatten har handlat om att de ändrade redovisningsreglerna kommer att leda till en chockhöjning av avgifterna. Frågan har fått sådana proportioner att det är fullständigt klart att något måste göras.”
Kontentan hittar man nedan. Det är alltså inte ens en fråga om att få Bokföringsnämnden, BFN, att yttra sig, utan lagen är enligt SRF tydlig. Man går alltså rakt emot FAR här, som tvår sina händer och hänvisar till BFN. FAR vill också att nya bostadsrättsföreningar ska få undantag och skriva av progressivt, vilket SRF inte håller med om.
“Enligt vår uppfattning är det inte möjligt att göra progressiva avskrivningar på en byggnad. Detta då förslitningen av en sådan tillgång i normalfallet alltid sker linjärt. Det har inget att göra med att en BRF från och med 2014 måste välja mellan att redovisa enligt K2 eller K3. Lösningen är därför inte att vädja till BFN om att ändra i reglerna.En BRF är en ekonomisk förening och ska enligt gällande regler upprätta en årsredovisning enligt ÅRL. En BRF ska dessutom följa bostadsrättslagen. Den lagen innehåller bland annat ett krav på att stadgarna ska innehålla de grunder enligt vilka medel ska avsättas för att säkerställa underhållet av fastigheten, men även andra regler som får direkt eller indirekt påverkan på föreningens årsredovisning.”
Avslutningsvis uppmanas medlemmarna i SRF att upplysa alla bostadsrättsföreningar att progressiva avskrivningar antagligen bryter mot lagen.
”Medlemmar som biträder vid upprättande av en årsredovisning i en BRF för 2013 bör upplysa föreningen om att progressiv avskrivningsmetod med största sannolikhet inte är förenlig med ÅRL och god redovisningssed. Det är sedan styrelsens beslut hur årsredovisningen ska upprättas.”
Ord och inga visor. Progressiva avskrivningar bedöms alltså som olagliga. Ska nya bostadsrättsföreningar få undantag från lagen kan vi med säkerhet bekräfta existensen av en bostadsbubbla, om priserna är så uppskruvade och avsättningarna så pressade, att man riskerar krascha bubblan om BR-klubbmedlemmar ska behöva betala för förslitningen av byggnaden de faktiskt står för.
SRF har förstås helt rätt här. Förslitningen är linjär, och det bör därför även avskrivningarna vara.
En annan fråga är att egentligen borde avskrivningarna och avsättningarna till underhåll vara ännu högre. Byggkostnaderna skenar betydligt snabbare än inflationen och avskrivningarna borde inte bara vara linjära – de borde utgå från en linjär grund, och därtill ska avsättningarna höjas med åtminstone dubbla inflationen ovanpå detta, för att spegla de skenande byggkostnaderna.
Som en läsare påtalar kostade bygget av Ölandsbron på 60-talet ca 80 MSEK. Underhållet av bron har sedan dess kostat över 1000 MSEK, vilket visar att enbart avskrivningar på nyanskaffningskostnaden inte räcker, då man inte kan bygga en ny bro för 80 MSEK idag, snart 50 år senare. På samma sätt kommer en bostadsrättsförening som skriver av linjärt på 50 år knappt ha råd med att lägga om taken, byta fönstren, renovera fasaden och byta stammarna till dagens nyanskaffningskostnad.
Ölandsbron är ett extremt exempel, eftersom delar av kostnaderna handlade om felkonstruktion, men så finns det också en latent bomb i massivt byggfusk och felkonstruktioner i många nybyggd abostadsrättsföreningar idag. Enstegstätade putsfasader är bara toppen av isberget. Andra exempel är exempelvis ihålig betong på grund av fusk med fraktionsstorlekar på stenen i betongen. Glöm inte att knacka på alla synliga betongväggar när du tittar på en nybyggd lägenhet. Låter det ihåligt måste i princip hela huset rivas och byggas om från början.
Räknar man endast med 2% inflation blir kostnaderna 169% högre på 50 år, men byggkostnaderna stiger alltså betydligt snabbare än så, åtminstone det senaste decenniet. Stiger de 4% om året i 50 år kommer kostnaderna ha stigit 610% på 50 år, vilket visar att det behövs betydligt högre avsättningar idag.
Att tvinga fram linjära avskrivningar i alla bostadsrättsföreningar är en bra början. Men avsättningarna behöver vara större än avskrivningarna.
För att förtydliga – avskrivningar är en kostnad och ger utrymme för att kvitta intäkter, utan att göra och behöva skatta för vinst, och används lämpligast till amorteringar, för att minska föreningens kostnader. När man amorterar bort skulderna helt fonderar man avsättningarna och bygger upp en kassa inför kommande renoveringar, som därmed inte bör påverka medlemsavgifterna.
30 kommentarer
"Ord och inga visor. Progressiva avskrivningar bedöms alltså som olagliga. Ska nya bostadsrättsföreningar få undantag från lagen kan vi med säkerhet bekräfta existensen av en bostadsbubbla, om priserna är så uppskruvade och avsättningarna så pressade, att man riskerar krascha bubblan om BR-klubbmedlemmar ska behöva betala för förslitningen av byggnaden de faktiskt står för."
Undra vad det här leder till. Nu hinner inte regeringen få igenom en lag innan de lämnar över och nyttan med en sådan lag kommer troligen sossarna till gagn (eller snarare frånvaron av ändring som riskerar krascha bubblan).
Jag har ett dunkelt minne att jag läste i Teknisk Tidskrift att någon högre chef för bygget av Ölandsbron hade gjort några betongprov och konstaterat att det gick bra att använda Östersjöns bräckta vatten vid betongtillverkningen. Han talade om hur mycket han hade sparat genom att slopa de två tankfartygen för färskvatten ( ett vid bygget och ett för att hämta nytt vatten ).
Salt i betongen var nog inte helt bra.
Enstegstätat var nog inte heller så bra idé. Nu tror jag dock inte det hade kostat +920 miljoner extra utäver de 80 miljoner som det kostade att bygga bron. Byggkostnader verkar stiga snabbare än KPI. Avskrivningar får alltså ta det i beaktning samtidigt som man tar höjd för renoveringskostander pga eventuella felkonstruktioner (som enstegstätade hus eller bräckt vatten istället för färskvatten).
Har SRF alltid haft denna uppfattning?
Hur har man reagerat tidigare under åren?
Gissa om peak oil och peak everything kommer göra det extremt dyrt att bygga i framtiden. Om husen vore exkluderade från termodynamikens andra lag kunde bostadsägarna gynnas mycket kraftigt när det blir kollosalt dyrt att bygga nya hus, men givet att husen förfaller så riskerar bostadsägarna att bo i ruiner när de inte längre har råd att underhålla husen.
Då är det kanske bättre att bo i tält. Ruinerna behöver inte vara mer värda än tält. Kanske till och med mindre. Ett hus kan man tvingas/åläggas att riva, till kraftiga kostnader. Ett tält är lättrivet och lättflyttat.
Det här är bra. En av många surdegar som skapat onaturliga obalanser. Kommer svida i en del skinn men det är inte sämre för det. Hoppas de orkar stå fast och att lagen inte ändras samt börjar tillämpas.
Nästa pilsner att tömma måste bli avskaffandet av ränteavdragen. När det är gjort kommer byggbranschen inte längre kunna fortsatta ta ut övervinster i flera led inom sin sedan decennier snedvridna och korrumperade nisch. Jämför kostnaderna på kontinenten.
Dags för smarta styrelseledamöter att begära utträde?
Om olagliga avskrivningar gjorts i föreningen kanske föreningen egentligen haft negativt eget kapital, borde upprättat kontrollbalansräkning osv. Det finns risk för att t.ex. en ny styrelse (med en korrekt upprättat bokföring som visar att föreningen är konkursmässig), väljer att stämma den gamla styrelsen.
@Björn
Frågan är om inte beslutad ansvarsfrihet skyddar tidigare styrelse från att bli stämda i detta fallet. Årsmötet har väl trots allt haft tillgång till resultaträkningen och där kunnat se hur avskrivningar har gjorts?
Hur skulle föreningen bli "konkursmässig" för att man tidigare gjort felaktiga avskrivningar?
Och som Anonym påpekar, har man beviljat en styrelse ansvarfrihet så är de fria från ansvar…
Är ingen jurist men detta är vad jag inbillar mig… Om stämman inte godkänner exempelvis 2013 års balansräkningen så blir det svårt att ge ansvarsfrihet, vilket leder till att styrelsen saknar förtroende och avgår. Sedan tar en ny styrelse vid som tar hjälp av en extern part för att upprätta en ny balansräkning. Resultatet av den bestämmer vad som händer sedan. Vissa medlemmar väljer i detta läget att flytta om det ser illa ut.
Rättelse: BRFer behöver inte upprätta någon kontrollbalansräkning verkar det som. Jaja kanske någon annan kan belysa detta bättre.
@tolvtretton
För att en korrekt åtgärd för felaktiga tidigare avskrivningar är att skriva ned värdet på tillgångarna som inte avskrivits i tillräcklig omfattning.
@Björn
Jo, men som sagt det kräver att stämman inte beviljar ansvarsfrihet för styrelsen. Har man gjort det så är det svårt att utkräva ansvar – iaf för omständigheter som var "kända" vid tidpunkten för beviljandet av ansvarsfrihet.
Anonym: Det gör ingen skillnad, eftersom det inte påverkar föreningens betalningsförmåga. Föreningen blir alltså inte det minsta mer konkursmässig än den var innan. Konkursmässig är man om man inte kan betala räkningarna, inte för att siffrorna på sista raden är negativa.
@tolvtretton
Jag antog att man med konkursmässig menade negativt eget kapital.
Det blir bara ett bestående problem (på pappret) om det nya bokförda värdet överstiger verkligt värde. Annars kan man ju bara skriva upp värdet till aktuellt marknadsvärde igen och åter hamna på plus…
Det bokförda värdet av fastigheten är i praktiken rätt oviktigt för en brf…
@tolvtretton
Bortsett om det nu finns regler för hur man skall bokföra fanskapet. Det är ju lite det det handlar om – ifall reglerna (förutsatt att man skall vara tvungen att skriva av på viss rimlig tidsperiod) har egentlig betydelse och det menar jag att de har: gör man avskrivningar så bör/måste man dra in avgifter för att balansera upp egna kapitalet.
Jag har svårt att se trovärdigheten i någon juridisk person som uppvisar minus på egna kapitalet oavsett ifall man är tvungen eller inte att göra något åt det.
Men som sagt i praktiken i övrigt vore det bättre att man såg till att man har en rejäl och realistisk undehållsplan (och fonderade medel för den).
Det är tillåtet att skriva upp värdet på fastigheter till verkligt värde enligt bokföringslagen, och för du det uppvisar du ju aldrig något minus… Men du har helt rätt i att det som spelar roll är om man skapar utrymme för underhållet, inte hur man bokför värdet på fastigheten…
@tolvtretton
Men då är ju iaf DET problemet löst. Det andra är själva planen – man kan/bör ju inte planera för att tillgångars värde skrivs upp (eller?).
Jag tänkte lite mer på hur man BORDE bokföra inventarier som hålls vid liv med löpande underhåll. Egentligen borde man ha underhållsplan och göra reserveringar för underhåll istället alternativt skriva av de olika renoveringar (och initialt de nybyggda motsvarigheten) enligt förväntat renoveringsbehov.
Kan inte en förening som använder progressiva avskrivningar ändra till en väldigt lång linjär avskrivningstid om de måste? Då borde den årliga avskrivningen för en relativt ny förening bli ungefär samma.
Trodde egentligen att avskrivningstider (inte bara för byggnader) var något man inte fick välja själv hur som helst men Flutes genomgång visar på ganska stora skillnader mellan olika brf:er.
Avskrivningen skall spegla egendomens livslängd. Att ha 1000 år eller mer som linjär avskrivning vilket de flesta nya bostadsföreningarna har i avskrivning de första åren är inte rimligt. Tror inte det hör till god redovisningssed att tro att bygget skall stå i tusen år direkt…
50 år är nog en rimlig tid men sedan måste föreningen också ta höjd för att underhållskostnader verkar stiga mer än KPI.
Jag lekte lite med en ekonomisk plan tidigare och ändrade om den progressiva avskrivningen till linjär. Deras ekonomiska plan finns på adressen http://bostad.lansfast.se/data/CFil/48H2AR1H/G6KTDOVC_q70_mFile_cmNone.pdf.
Planen med progressiv avskrivning har 2% hyreshöjning per år vilket krävs för att klara av avskrivningarn. Konsekvensen av detta blir följande:
* Efter 11 år har 17.8 miljoner betalats i räntor till banken
* Hyra år 1 för lägenhet på 75 kvm är 3719:-/mån
* Hyra år 11 för lägenhet på 75 kvm är 4531:-/mån
* Kassabehållning exklusive underhållsfond efter 11 år är 1 409 723:-
* Samtliga lån är betalda efter 36 år och totalt har då 42 miljoner betalats i räntor och hyran för 75 kvm är 7581:-/mån.
Om man istället ändrar planen till linjär avskrivning på 100 år för den del som föreningsmedlemmarna inte har stoppat in (totala bygget ska kosta 290 miljoner och medlemmarna stoppar in 150 miljoner) samt att istället för att höja hyran 2% per år så lägger man att föreningen skall ha 150 tkr indexerat upp 2% per år i vinst varje år efter första året så blir konsekvenserna följande:
*Efter 11 år har 15,2 miljoner betalats i räntor till banken
*Hyra år 1 för lägenhet på 75 kvm är 4906:-/mån
*Hyra år 11 för lägenhet på 75 kvm är 5000:-/mån
*Kassabehållning exklusive underhållsfond efter 11 år är 1 665 000:-
*Samtliga lån är betalda efter 26 år och totalt har då 24 miljoner betalats i räntor och hyran för 75kvm ligger på 5306:-/mån.
Mycket stabilare avgift, minskad risk och minskad inbetalning av räntor till banken eftersom lånen betalas snabbare och större kassa initialt de första 14 åren. De som gynnas av en plan med progressiv avskrivning är de som säljer snabbt till någon som inte förstår ekonomiska planer, byggföretaget och bankerna.
De som gynnas av plan liknande den jag tog fram är de som tänkt bo i föreningen mer än 10-15 år. Visserligen är det först efter 30 år som man har betalat mindre total hyra i mitt exempel mot orginalplanen men redan efter 16 år har hyran stigit så pass mycket i orginalplanen att det är billigare avgift i mitt exempel. Billigare avgift lär betyda högre värde också eftersom låneutrymmet för köparen då ökar. Det är väl där också svagheten i min plan finns eftersom säljaren av föreningen, byggföretaget, inte kan hitta lika många som har råd att låna samma antal miljoner som idag och betala en dryg tusenlapp mer i avgift till föreningen.
1200:- mer i hyra första året alltså vilket inte är någon katastrof. Dock kanske jag borde räkna om det med 50 års linjär avskrivning. Utfallet blir då följande:
*Efter 11 år har 12,1 miljoner betalats i räntor till banken
*Hyra år 1 för lägenhet på 75 kvm är 6275:-/mån
*Hyra år 11 för lägenhet på 75 kvm är 5830:-/mån
*Kassabehållning exklusive underhållsfond efter 11 år är 1 665 000:-
*Samtliga lån är betalda efter 15 år och totalt har då 12,9 miljoner betalats i räntor och hyran för 75kvm ligger på 5606:-/mån.
Det blir alltså rätt så mycket högre hyra till en början men eftersom man betalar av lånen så pass snabbt och slipper betala så mycket i ränta, särskilt mot progressiv avskrivning så sjunker faktiskt hyran år efter år.
Men som sagt, hade föreningen haft 50 års linjär avskrivning istället för progressiv avskrivning på dryga 1000 år de första åren så skulle låntagaren haft 2500:- mindre i månaden att betala ränta för vilket kan räknas om till 1 miljon i lån med 3% ränta…
Även om man kan påvisa att en styrelseledamot har gjort fel så finns det i de allra flesta fastighetsförsäkringar en så kallad ansvarsförsäkring för styrelseledamot som föreningar brukar teckna. Många av försäkringsbolagen erbjuder en sådan försäkring och det är ytterst ovanligt att en styrelseledamot behöver betala något skadestånd från sin privata ekonomi när man har en sådan. Speciellt när styrelsemedlemmar efter bästa förmåga har arbetat för föreningens bästa. En sådan försäkring skyddar med all säkerhet styrelseledamöter som ovetande har använt fel avskrivningsmetod. Det är intressant hur revisorerna har missat detta år efter år trots att de ska vara proffs på detta.
Jag har följt diskussionerna här och debatten om det här med de nya avskrivningsreglerna. Personligen förstår jag inte hur man kan påstå att en linjär avskrivning skulle ge samma kostnad för alla medlemmar över hela den perioden. Om en BRF tar 3 miljoner i kostnader för avskrivning för år 2014 så är det en större kostnad än under år 2090 om det även då ska skrivas av med 3 miljoner detta år. Jag kan inte se rättvisan i det. Räkna på vad 3 miljoner är värt år 2090 med 2% inflation. Sunda föreningar amorterar av och fonderar för yttre underhåll och håller sina fastigheter i gott skick hela tiden. Man tar i alla fall kostnader över tiden. I fall fungerar det så i flertalet föreningar. Varför belasta BRF ännu mer med dessa nya avskrivningsregler.
@Marcus: Visst har du rätt i det. Det är därför man inom BRF jobbar med yttre fond. Avsättningen till denna ökar i takt med kostnadsökningarna, vilket gör att rättvisan kan behållas mellan medlem idag och medlem år 2090.
Tex Årsredovisning ny förening idag:
Avskrivning: 3 miljoner, Redovisat resultat: 10 000 kr.
Samma förening år 2090:
Avskrivning: 3 miljoner, Redovisat resultat: 125 miljoner.
Utrymmet i RR är det som kan användas för yttre fond.
En BRF blir bara konkursmässig om den inte längre kan betala sina fakturor. Balansräkningen saknar helt betydelse (till skillnad från te x AB).
Avskrivningen är inte heller jätteviktig, efter som BRF inte längre är ett skattesubjekt.
Det viktiga är att nu uppmärksammas allmänheten på att majoriteten av föreningarna inte sätter av till underhåll, och att redovisningen skönmålas för att detta svarta hål inte skall synas.
För att räkna på det, så får man följa pengarna istället. Blir det tillräckliga pengar över för att kunna sköta ett vettigt underhåll över tid? Eller kommer föreningen tvingas uppta nya lån när underhållsåtgärder kommer? Förhoppningsvis får vi mer rättvisande marknadsvärden efter denna debatt och genomlysning av tingens ordning.
Fast problemet med att avsätta pengar motsvarande vad det kostar att ersätta framtida reparationer blir att föreningen på sikt kommer att sitta på väldigt stora kapitalreserver. Och föreningen går ifrån att förvalta och sköta bostäder till att förvalta enormt stora summor.
För när lånen är betalda återstår bara banken. Och varför skall medlemmarna överlåta till en inkompetent styrelse att förvalta dessa pengar?
Det rimliga vore att föreningen är skuldfri dagen när huset eventuellt är förbrukat och att hela värdeminskningen läggs på de som bor/bott i huset. Samt att men sprider ut underhållet över tiden så att man betalar för den verkliga förslitningen och inte lassar över den till kommande medlemmar.
Lösningen borde vara att det nybyggda huset delas upp i olika delar, tak, stammar, väggar och att de olika delarna skrivs av med olika avskrivningar baserat på sin livslängd. Och de delar som "aldrig" kommer att bytas ut utan att huset rivs och byggs upp på nytt inte alls skrivs av.
Har lite svårt att förstå upprördheten över avskrivningens utformning.
Många föreningar låter föreningen gå med underskott motsvarande avskrivningen vilket är helt möjligt och legalt, det går ju inte ut några pengar ur föreningen och kontrollbalansräkning är inte aktuellt.
Man kan till och med SAMTIDIGT bygga upp en underhållsfond i föreningen vilket faktiskt är riktiga pengar som kan användas.
Men den centrala frågan är varför dagens boende i en förening inte skall kunna förfoga fritt över sin förmögenhetsmassa?
Av vilken anledning har de idag boende ett ansvar gentemot den som köper en lägenhet av dem om 5, 10 eller 20 år? På vilket sätt skiljer sig detta ansvar från det som en villaägare har, skall en villaägare åläggas att underhålla på visst sätt för att göra en framtida ägare glad?
Den som kan "lida" av ett bristande underhåll är ju den som bor och den lider också den ekonomiska skada som kan bli följden när den skall sälja sitt icke underhållna hus eller lägenhet.
Om det vore så att detta icke-underhåll skulle kunna ske i hemlighet så vore saken annorlunda men nu är det helt transparent, det är bara att öppna ögonen.
Visst är det ett aber att det finns ett filter i form av föreningen mellan boende och fastigheten men det kan knappast vara avgörande.
Eller är lägenhetsköpare rent allmänt korkade?
En slutsats av dessa finansiella bomber är nog att pendeln kommer att gå tillbaka till hyresrätter igen. Åtminstone i de enklaver i storstädernas innerstäder där nybyggen kunnat säljas till hutlösa priser och glädjekalkyler. När dessa föreningar spricker och bara gulaschbar… förlåt husbaroner kommer de nog att kallas… har råd att köpa upp konkursboena får vi hyresrätten tillbaka i stor skala.
Kanske sker lagom till att marknadshyror återinförts? Sannolikt tillfälligt i så fall för inget kan skapa reglerande lagstiftning så snabbt som ett utpekande av "onda profitörer".
En fråga: Vad är egentligen relationen mellan hemräknat värde på en hyresfastighet med dagens hyresreglering jämfört med vad dessa brf-hus säljs för? Räcker hyresfastighetsvärderingen ens till för att täcka föreningens lån?
@viktualiebroder
Angående värdering av huset så har man ju fallet vid ombildning till BR att beakta – det är ju normalt inte så att hyresvärden måste "tvingas" att gå med på försäljningen eftersom han säljer det dyrare än vad fastigheten så som hyresfastighet betraktat är värd. Vad jag sett för annonser på hyresfastigheter så verkar det vara så att man räknar med en kalkylränta på runt 7%, BLK räknar väl (ofta "fel" och) med betydligt lägre kalkylränta.