Bengt Hansson på Boverket hade inte bara bostadsrättspriser tillbaka till 1970, utan även villapriser (“egna hem”) tillbaka till år 1952. Nedan redovisas dessa som index, både inflationsjusterat (realt) och nominellt. Man kan notera att bubblan är betydligt mindre när det gäller villor än bostadsrätter.
Vi har sedan 1952 haft tre reala bubblor, även om den första inte syns i allmänhetens medvetande, då priserna aldrig föll nominellt.
Den första bubblan toppade 1979, efter en real uppgång på 27% sedan 1974. Den inflationsjusterade kraschen 1979 – 1985 var på 36%.
Därefter tog bubblan 1990 vid, med en real uppgång på beskedliga 39% från 1985. Bubblan 1990 kraschade sedan reala 27% och bottnade realt först 1996. Nedgången höll den gången på i sex år, även om det allra mesta av nedgången skedde åren 1990 – 1993.
Index ligger i snitt på 88.30 åren 1952 – 1999. Uppgången från denna snittnivå i förhållande till inflationen är 95%, vilket alltså inte är speciellt mycket när man jämför med klubbmedlemskapen i bostadsrättsföreningar, som stigit 521% från medlet 1970 – 1999. En korrigering ner till denna medelnivå innebär ändå att villor inflationsjusterat ska ner 49% i pris.
 |
| Inflationsjusterat villaprisindex hela Sverige 1952 – 2013 (år 2000 = 100) |
Nominellt blir bilden annorlunda. Bubblan 1979 syns inte, då den höga inflationen maskerar nedgången i priserna. Detta visar på en av utvägarna ur en bostadsbubbla – mycket hög inflation. Det var också denna höga inflation som gjorde att dina föräldrar blev rika på sin bostad och att inflationen amorterade lånen. Idag har vi ingen inflation, dagens KPI-siffra visar återigen på prisdeflation med -0.2% för KPI. Det finns ingen inflation som kan ta hand om dagens bostadsägares skuldberg.
1983 – 1991 steg villapriserna nominellt (dvs i kronor) hela 117%. Den efterföljande kraschen var beskedlig, med nominella 19% på två år. Sedan låg priserna stilla till 1996 och år 1999 var priserna tillbaka på 1991 års nivåer. Ändå finns det hushåll vars ekonomi fortfarande är sargad efter 90-talskraschen…
Från 1999 har nu villapriserna stigit 131% i landet som helhet, en större uppgång än 1983 – 1991. Tittar man från 1996 till idag har priserna stigit 186%.
 |
| Nominellt villaprisindex för hela Sverige 1952 – 2013 (år 2000 = 100) |
Bubblan är i allra högsta grad verklig även hos villor, men långt ifrån lika illa som för bostadsrätter. Samtidigt har nu även villapriserna återigen tagit fart under 2013, efter att ha planat ut 2010 – 2012.
Även om villapriserna ska halveras, eller ner inflationsjusterat 49%, så är det mycket värre för bostadsrätter. Bostadsrätterna behöver inflationsjusterat krascha 86% för att återställas till det medel som gällde fram till 1999.
Sedan får vi se hur detta uppnås. Antagligen får vi en kombination av en real och nominell priskrasch. Det bästa scenariot är kanske att vi får en utveckling som 1979 – 1985, dvs hög inflation som betar av villapriserna. Men vi kan alltså inte både korrigera bostadsrättspriser och villapriser på det viset, på grund av de stora skillnaderna i prisrörelserna denna gång. 1979 – 1985 kan sägas vara guldlockslösningen, inte för varmt, inte för kallt, utan perfekt stillastående villapriser.
Men än så länge talar inget för att vi är på väg mot hög inflation. Snarare verkar vi sitta fast i det japanska scenariot med prisdeflation, åtminstone för stunden.
Villaägare ska åtminstone vara mindre oroliga än bostadsrättsägare. De äger något på riktigt, och är inte bara medlemmar i en skuldsatt klubb, som skiter i den reala tillgångens underhåll. Villaägaren som skiter i underhåll kan åtminstone inte skylla på någon annan.
Samtidigt är dock generellt villor dyrare än lägenheter, så även en nedgång på 20 – 30% kan handla om miljonbelopp, vilket kan bli mycket illa om man tvingas sälja på grund av förändrade familjeförhållanden.Vilket var den vanliga orsaken till krossade hushållsekonomier under 90-talskrisen. I en ständigt stigande marknad kanske man kan skaka av sig förändrade familjeförhållanden, eller den vanliga orsaken, som mäklare kallar det, men när marknaden går åt fel håll så kan det bli mycket brutalt.
76 kommentarer
Ingen fara, det är annorlunda nu
Det är ju det. Som Cornucopia skriver:
"Snarare verkar vi sitta fast i det japanska scenariot med prisdeflation, åtminstone för stunden."
Dvs. räntorna kommer förbli superlåga. Svårt att se vad som ska "krascha" den här "bubblan" på kort eller medellång sikt. Numera hyr folk av banken. Det är ett paradigmskifte som inte är så lätt att skifta tillbaka från.
Visst, om spelplanen ändras drastiskt kommer priserna klart påverkas. T.ex. om bankerna börjar kräva amortering på 30 år, om bolånetaket sänks till 75%, etc. Men att priserna skulle krascha 86% reellt utan exogena faktorer, näääää, det kan ni glömma.
Tror du har helt rätt. Ingen med inflytande eller makt (politiker, banker, riksbanken, F.I.) har något intresse av att sätta båten i gungning. Därför blir det ingen drastiska åtgärder, konsekvenserna blir allt för allvarliga – man riskerar att ej bli omvald, få sparken eller värre.
@Blue Horseshoe
"Dvs. räntorna kommer förbli superlåga. Svårt att se vad som ska "krascha" den här "bubblan" på kort eller medellång sikt. Numera hyr folk av banken. Det är ett paradigmskifte som inte är så lätt att skifta tillbaka från."
Det ena hänger ihop med det andra – låg ränta gör ju att steget från att hyra av banken till att äga är större än någonsin. Man betalar ju "vad man kan" i ränta och med låg ränta så är detta litet i förhållande till vad bostaden kostar.
"Visst, om spelplanen ändras drastiskt kommer priserna klart påverkas. T.ex. om bankerna börjar kräva amortering på 30 år, om bolånetaket sänks till 75%, etc. Men att priserna skulle krascha 86% reellt utan exogena faktorer, näääää, det kan ni glömma."
Ja, om bara banken börjar kräva amortering på 30år så kommer folk att inte hyra av banken längre efter 30år. Stiger räntan (med fallande priser till följd) så kommer också steget till att vara skuldfri ägare vara mindre. Dock har myntet ju en baksida som ingen levande politiker vill ta i ens med tång…
@Anonym
Ditt resonemang förfaller bygga på antagandet att låntagarens handlingsutrymme är i det närmaste intecknat när räntan är betald, att det inte finns utrymme för varje sig amortering eller ökad egen insats.
Undrar hur stort andel av bolånekunderna som har den situation?
@Mats Karlsson
Inte riktigt, hade låntagarens handlingsutrymme varit intecknat så hade det inte funnits utrymme för att påverka situationen oavsett "räntenivå". Det det snarare bygger på är att handlingsutrymmet står i proportion till "räntekostnaden" – dvs att handlingsutrymmet kanske är lika stor som "räntekostnaden", eller 50% av räntekostnaden eller 140% (samma storleksordning). Detta ger isf att tiden det tar för att ta sig ur skuldslaveriet är lång när räntan är låg. Amorteringsfrihet förvärrar på det sätt att en amorteringsnorm hade dels gett att man per automatik gjort sig skuldfri så småningom, men även att man dessutom haft större utrymme för att amortera utöver det.
Utrymmet skiljer sig från låntagare till låntagare – några (förhoppningsvis få) ligger nära gränsen och för dem så är de mer eller mindre fast och riskerar påtagligt att torska dit.
Tack för det sista stycket. Jag trodde att jag skulle behöva påpeka att procenten det faller (eller ökar) inte är så viktigt i sig, utan först när man kopplar samman det med ett faktiskt pris blir det intressant.
Där ligger ju, som Cornu påpekade, villorna generellt sett mer illa till även om minskningen blir mindre i procent sett.
Är de inflationssiffror vi ser verkliga? Vi har ju en ökning av penningmängden som är betydligt större än inflationen. Var tar de pengarna vägen? Är det så att regeringen i praktiken ökar de disponibla inkomsterna och finansierar det via ökad penningmängd, och på det sättet i praktiken minskar skuldernas storlek relativt disponibel inkomst?
Vi har väl haft husprisökningar på några procent årligen sedan 2008? En ökningstakt lägre än ökningen av pengamängden? Håller regeringen på att försöka låta bubblan pysa ur med hjälp av dold inflation och riktade åtgärder för att hålla nere fastighetspriserna (bolånetaket).
Så länge inte pengarna når den stora massan är det lugnt. Som det ser ut nu är det bara höjdarna som får del av pengarna, dvs de rika blir rikare.
Den dagen som det trycks pengar för att höja sjuksyrrornas och arbetarnas löner det är då man ska köpa guld!
C:a 1000 M3-miljarder parkeradesmellan mitten på 2005 till slutet av 2007 vilket idag är cirka 1300 miljarder. Dessa verkar aldrig nå ut till marknaden kan man tro..
Skillnaden mellan villor och BR kan väl bero på att nybygge av en Villa är alltid ett alternativ för varje köpare.
Sen kan olika stödformer av byggande spela ett spratt före 1990-då dessa avskaffades helt.
1984 byggde vi med en garanterad ränta på 6-7% ? Vilken förmån det var då (eftersom verkliga räntan låg kring 13%?)!
Jag ifrågasätter att fastighetspriser alltid skall följa den allmänna prisutvecklingen i samhället.
Om vi föreställer oss att kostnaden för ett boende består av två utgiftsdelar, underhåll (inklusive energi) och räntor, vi bortser från avskrivning (som inte är kassaflöde) och låtsas att den balanseras av kassamässig avsättning till underhåll.
Med denna betraktelse är priset på tillgången (fastigheten) endast en residual utifrån de två kostnadsposterna med beaktande av hur stor andel av min inkomst jag vill lägga på mitt boende.
Om underhållskostnaderna går i himlen, låt säga att energipriset tripplas, minskar mitt utrymme för räntor ooch jag vill följaktligen betala mindre för fastigheten, likaså om räntorna sticker iväg. Vi har sett motsatsen när fastighetsskatten gjordes regressiv och likaså när förmögenhetsskatten togs bort, då steg priserna. Fastighetspriset är en residual.
Naturligtvis har vi idag byggt in risker i systemet när räntor på 3% har blivit detnya normala istället för räntenivåer på 5-6%, men det är inte samma sak som att fastighetspriserna skall ner för att de inte följer den allmänna prisutvecklingen.
Tittar man tillbaka till 1996 så finner man att BOENDEKOSTNADEN har följt reallöneutvecklingen tämligen väl.
Så länge inget särskilt sker med arbetslöshet, räntor eller kostnaden för underhåll (inklusive energi) så finns det inte skäl för fallande fastighetspriser bara för att de inte följer prisutvecklingen för andra varor i samhället.
Nej, boendekostnaden ignorerar numera amorteringar och underhåll, dubbelt upp i bostadsrättsföreningar.
Titta på faktiskt boendekostnad, inklusive slitage och upparbetat behov av framtida renoveringar, samt amorteringar. Kör forna tiders 20-30 års amorteringstider på dagens priser, så får du se på boendekostnad.
Dessutom är de låga räntorna bara tillfälliga.
Att räntorna är låga är sant, graden av tillfällighet får vi veta någon gång i framtiden. Personligen tror jag att det blir låga räntor lång tid framöver och det är verkligen inget sundhetstecken.
Att amorteringskulturen 1996 skulle vara väsensskild från den vi ser idag är för mig obekant, jag vet faktiskt inte, men jag har inget minne av att det var särskilt annorlunda.
Att amortera för att falla ner död och då vara stenrik, den tankefiguren har jag aldrig förstått. Mina barn skulle förstås bli glada, men hur det skulle gynna mig mer än erhållandet av barnens materiella kärlek förstår jag inte. Huvudsaken är väl att fastigheten vårdas i TILLRÄCKLIG omfattning genom lämpligt underhåll.
Den poäng jag försöker plocka är att fastigheters prisutveckling inte nödvändigtvis behöver vara kopplad till prisutvecklingen på bananer, TV-apparater och pocketböcker utan prisutvecklingen är istället kopplad till vad du är villig och har möjlighet att avstå för ditt boende.
Observera att jag inte invänder mot dina förtjänstfulla redovisningar av vissa brf-föreningars svajiga ekonomiska planer där eviga lågräntor och obefintligt underhåll florerar, det jag ifrågasätter är att priser på fastigheter nödvändigtvis skall följa andra priser.
Jag köpte villa 1997, med god timing. Bankens krav var som långsammast 30 års amortering av hela lånet. Valde 21 års amortering. 5-års räntan var då runt 8%.
Grattis till timingen, själv sålde jag 1996 efter att knappt ha överlevt kronflytning, höga räntor och reducerad avdragsrätt.
Dock:
Varför dö stenrik?
Varför koppla fastighetspris till priset på bananer, TV-apparater och pocketböcker?
@Sverigeakrobat
"Mina barn skulle förstås bli glada, men hur det skulle gynna mig mer än erhållandet av barnens materiella kärlek förstår jag inte."
Egoistkulturen personifierad, men säg vad finns kvar av dig om hundra år? Skrönor om en snål egoist till farfar? Eller är det minne av en hjälte som friat dem från skuldslaveri?
Om det är Anonym eller Sverigeakrobat som är allra mest infekterade av den semitisk-kristna moralen lämnas som en övning åt läsaren, men minns vad Kalle Marx sa:
Welches ist der weltliche Grund des Judentums ? Das praktische Bedürfnis, der Eigennutz. Welches ist der weltliche Kultus des Juden? Der Schacher. Welches ist sein weltlicher Gott? Das Geld.
Är det inte minst lika egoistiskt att fundera på vilket eftermäle man kommer få? Alternativt – eftermälet spelar väl bara roll om man är anfäktad av nån slags österländska mentalsjukdomar, dvs religion? Den som är ateist skiter väl i vilket?
Precis att lämna ut sina barn till en onödigt låg start i livet är grymt och strider mot alla naturens "reproduktionslagar". Men det verkar vara socialistens dröm att andras barn skall råka ut för det.
a) Det är alltså "en onödigt låg start i livet" att dödsboet äger fastigheter som är belånade? Personligen tror jag att immateriella tillgångar spelar större roll än materiella – åtminstone om det inte rör sig om tiotals miljoner.
b) Bra, då är vi överens om att det är fullt naturligt och rimligt att en gigantisk andel av världens 9 miljarder människor söker sig hit för att ge sina barn en bra start i livet?
@Anonym
Själv skulle jag uppskatta om mina föräldrar satte sprätt på sina pengar istället för att ge dom till mig. Det skulle väl snarare vara jag som är egoistisk om jag förväntar mig att ärva deras pengar?
@Sverigeakrobat
Du läser på fel blogg om du vill ha medhåll i dessa frågor 🙂 Generellt sett är folk här pessimister (även om de ser sig själva som realister) om man jämför med genomsnittssvensken. Därav följer att de är extremt riskaverta och genom att belåna sig ökar risken.
Mina barn älskar mig naturligtvis för den jag är, inte för vad jag äger. Fina ungar.
Menar alla härvarande pessimister (realister) att priserna på fastigheter naturlagsenligt följer priset på bananer, TV-apparater och pocketböcker?
@analysing
Vem har sagt att man skall förvänta sig att ärva massor av pengar. Det jag noterar är att Sverigeakrobat tänker så enkelspårigt egoistiskt.
Givetvis väljer man själv vilka värderingar man har och tydligen är det många som väljer det egoistiska sättet att se på det hela: den som dör med störst underskott vinner…
Jag noterar att saken driver lite off topic när mina barns framtida förmögenheter (jag LOVAR att de skall få det hyggligt ställt även om jag nu bor i hyresrätt, har andra bostäder i världen) förefaller vara intressantare än huruvida fastighetspriser är korrelerade med priset på bananer.
Frågan kvarstår till alla hugade:
Är (skall) fastighetspriser över tid (vara) korrelerade med priset på bananer, TV-apparater och pocketböcker?
Givetvis väljer man själv vilka värderingar man har och tydligen är det många som väljer det egoistiska sättet att se på det hela: den som dör med störst underskott vinner…
Egoismen beror ju helt på varför man har underskott.
Cornu,
Intressanta kurvor.
Om man sätter prisuppgångarna i relation med politiska regleringar under tidsperioden, hur ser det ut då? Det jag tänker på, är ju att vi trots 30% ränteavdrag ändå har mindre generösa bidragssystem för boende idag än vi haft tidigare när det mer eller mindre gick att dra av räntekostnader rakt av om jag förstått mina föräldrar rätt som varit villaägare sedan 60-talet. Dessutom kom ju förändringen kring uppskov av reavinsten som borde verkat hämmande, men trots dessa förändringar har vi dessa kurvor… DET tycker jag gör en lite mörkrädd.
På 70-talet fick man väl i praktiken dra av 85% av räntorna. Ändå skenade inte priserna. En ränta då på 15% motsvarar dagens räntor. (0.15*0.15=0.0225 mot dagens 0.7*0.03=0.0210)
Det är precis det som är min poäng. Om man kunde plotta in de viktigaste politiska regelförändringarna likt dessa (som jag tror varit klart negativa för de som äger boende) skulle utvecklingen av bostadspriserna se ännu mer sjuk ut…
Självklart har vi en bostadsbubbla. Den som inte ser det är helt blind.
"Intressanta kurvor."
Anar man lite homo-erotik och Männerbund här månne?
Nej, det är som vanligt bara du som drömmer homoerotiskt och blir upphetsad av varenda ordalydelse.
Haha, exakt. Verkar även som om vår Bend Over utgår från att jag är man.
På 70 talet hade man väldigt svårt att få lån! Villorna såldes med de lån man hade lyckats få!
Det är svårt att jämföra alla olika regler och priser.
Politiker har stor makt!
LO visade igår att VD lönerna var som lägst 1980. Ta fn för det med 80% skatt på alla inkomster inkl avkastning på kapital (om man inte tog ut det efter 5 år då det var NOLL)
Villaägare ska åtminstone vara mindre oroliga än bostadsrättsägare. De äger något på riktigt, och är inte bara medlemmar i en skuldsatt klubb, som skiter i den reala tillgångens underhåll. Villaägaren som skiter i underhåll kan åtminstone inte skylla på någon annan.
Vet att du är en riktig villavurmare, men håller inte med om slutsatsen för gemene man om ofta inte är särskilt påläst om byggnadskonstruktion eller vet hur man bäst bör undersöka vad som för de flesta är den viktigaste affären i livet. 10-årsregeln för dolda fel är en minst lika sjuk risk varje villaägare tar som det här med progressiva avskrivningar i BRFs. Det är dock lättare att lära sig läsa en årsredovisning och förstå var riskerna ligger i en BRF för den som vill riskminimera än att göra det kring huskonstruktion och nödvändigt underhåll för ett hus.
Energipriser och skatter påverkar dessutom villor betydligt mer då man har större beroende till bil med villa och vi har haft en urbaniseringstrend i Sverige som i min mening (tyvärr) mycket väl motsvarar det ökade intresset för BR i förhållande till villor. Oavsett valutgång, har jag extremt svårt att se att den pendeln kommer svänga tillbaka i någon närtid utan allt skall göras för att folk skall in till städerna. Det senaste skatteutspelet från Borg med ökade skatter på bränsle (som inte påverkar storstädernas innerstadsbefolkning) är ytterligare ett steg i den riktningen.
Bra påpekande om bränslepriserna. Givet, chockhöj skatten på fossila bränslen, så man kan tvinga in ännu fler till staden och hålla bubblan vid liv.
@klarsynth
Dock skall man vara på det klara med att det är normalbegåvningar som driver BRFer. Det är iofs troligt att det i föreningen finns folk med mer kompetens än en själv, men man skall ha klart för sig att det också krävs mer kompetens för att driva en BRF. Dessutom är det inte säkert att medlemmarna tillsatt de mest kompetenta i styrelsen.
Dessvärre så är det nog många som inte inser vilka risker de tar när de köper BR eller ÄR.
@Anonym,
Det är normalbegåvningar som köper villor med. Även om det är i mindre skala, får du då normalbegåvningar som skall driva hela sin "villaförening" helt på egen hand.
I en BRF kan du välja att engagera dig på det sätt du vill och dessutom så klart på förhand, – med större insyn på det som påverkar din totala ekonomi, kunna dra slutsatser om hur bra föreningen är sammansatt, fungerar, hur ekonomin ser ut, och hur du själv ev. kan bidra. Det är betydligt lättare att med låg risk köpa en bostadsrätt än en villa förutsatt att man lär sig vad en BRF är och hur man läser en årsredovisning.
Men visst, är man insatt i byggteknik och känner att man klarar sig bra själv och har god självdisciplin när det gäller sparande för oförutsedda utgifter och man har en stabil relation, så är nog bästa köpet en villa. Jag håller helt med om det. Men det gäller en minoritet enligt min högst personliga erfarenhet.
@klarsynth
Visst är det normalbegåvningar som köper villor och visst är man ensam, det är ett minus, men å andra sidan behöver man bara driva en "villaförening" med bara en lägenhet, det är ett plus.
Om man har bättre insyn i BRF:ens ekonomi än man har i sin äganderätt så har man tämligen dålig koll på sin ekonomi och man skall kanske tänka både en och två gånger innan man skuldsätter sig för att köpa en bostad.
För att kunna göra en vettig affär så måste man känna till riskerna. Troligen är det lättare med en BR lättare att sätta sig in i alla risker och bedöma dem, men det kräver nog en insikt som jag inte tror att alla bostadsköpare har. Hur många är det som t.ex. kontrollerar vilka det är som sitter i styrelsen (det kan ge en ledtråd på hur väl medlemmarna sköter sin förening)?
"10-årsregeln för dolda fel är en minst lika sjuk risk varje villaägare tar…"
Nej, inte i praktiken. Omaket och kostnaderna för att få rätt avseende dolda fel är så stora att det skall till riktigt stora fel för att köparen skall orka ta en strid om det.
@Mats Karlsson,
Och? Det var liksom det som var min poäng… Det räcker med en snabb sökning i forumet på byggahus.se för att se vilka glada optimister som köpt en villa utan att ha någon aning om hur oskyddade de är rent rättsligt. Såväl i teorin som i praktiken.
@Anonym,
Den "lägenhet" du har i en villa har 100% andel i det tak, den fasad, den uppvärmning, försäkring, etc. etc. som du bara har del av när du äger en bostad tillsammans med andra i en BRF.
Gör följande lackmustest: Vad skulle du hellre köpa helt osett genom att bara läsa om ett objekt på nätet utan att ens titta på det? En bostadsrätt eller en villa? För mig är det helt självklart att jag hellre rekommenderar normalbegåvningar som vill minimera sin risk att köpa en bostadsrätt och inte en villa. Har ägt såväl flera villor som flera bostadsrätter genom åren och erfarenhetsmässigt är det tveklöst förenat med större risk att köpa det senare.
Håller man sig till ett par enkla råd är det rätt lätt att köpa BR:
– belåning under 5 ksek/m2 med differentierade lån sett till bindningstid
– friköpt tomt
– linjära avskrivningar under max 100 år
– rimliga amorteringar och en tydligt upprättad underhållsplan
– minst 20 bostadsrätter och max 100 i BRF
– låg omsättning (max 10%) de senaste åren på BRs
Kan så klart lägga till ett par krav/pros/cons jag har personligen, men bara med ovan kommer man långt för att undvika att åka på den typ av nit man kan sitta med när man inser att villan man köpt har något gigantiskt fel man inte hade någon aning om och som tidigare ägare eller byggbolag som fullt medvetet skapade felet gjorde det 10 år tidigare. Varit i den typen av process och lärt mig the hart way trots att jag var långt mycket mer försiktig på att kontrollera vad jag köpte med oberoende parter innan köp än vad gemene man verkar vara…
Skall så klart vara "Har ägt såväl flera villor som flera bostadsrätter genom åren och erfarenhetsmässigt är det tveklöst förenat med större risk att köpa det förra än det senare. och inget annat.
@klarsynth
Jo det är ju enklare att granska en BR på distans än en ÄR. Helst av allt skulle man kanske välja HR ifall man behöver skaffa bostad på distans (dessvärre verkar dock hyresmarknaden ha urartat lite på sina ställen).
Är vi bostadsrättsägare helt enkelt mindre begåvade, alternativt har mindre bondförnuft, än de som har eget hem. Av dem krävs åtminstone en liten form av tänkande för att sköta underhåll och avsättning till kommande reparationer. Är vi alltför många som bor i brf som tror att vi fortfarande bor i hyreshus och någon annan tar hand om skötsel/underhåll och risker?
Iskall räknemetod visar att en BR- och villa-ägare i t ex Sthlm – med dagens salupriser – omöjligt kan få, ens med äkta marknadshyra (t ex företag), tillräckligt för att kunna täcka sina totala drifts-kostnader. Där finns testet som visar dagens spekulativa köp-priser!
Gör en egen känslighetsanalys. Hur ser ekonomin ut om du skulle hyra tilltänkt bostad? Ta den möjliga netto-uthyrnings-intäkten = kallhyran (vad som finns kvar netto efter betalning för löpande förbrukningsavgifter typ värme, el, v/a, BR-avgift m m, som en procentuell andel av bostadens saluvärde:
Genomsnittlig nettohyresintäkt ända sedan romartiden ligger på 7,5% av bostäders faktiska marknads-kapitalvärde i hela världen, men det har förekommit 20% i nutid i t ex Florida o Las Vegas/Nevada i USA (köp!). Stockholm är numera nere på sketna 3% eller mindre när ägare till BR:er o villor hyr ut. Ju högre marknads-kapitalvärde per kvm, desto lägre tenderar den procentuella uthyrnings-avkastningen att bli för ägaren – och då mäter vi med hjälp av helt fri hyressättning utan begränsning! I praktiken täcker ägarens möjliga hyresintäkt bara den faktiska el alternativa räntan på innestående bostadskapital.
Nästan inget blir över till kostnader för renovering / underhåll / avskrivning / administration, och absurdast av allt: Ingen kompensation för den betydande ägar-risken; d v s att bostadsmarknaden kan rasa inför en framtida tidpunkt för önskad försäljning – men här har det gått så långt att det blir ägar-förluster redan om priserna står stilla. Det finns därmed en underliggande ägare-förväntan på kompensation ur möjlig framtida reavinst genom ytterligare stigande försäljningspriser från en redan exceptionellt hög nivå. Således solklar spekulation = kalkylerat finansiellt risktagande! En sansad o analytisk bostadssökande skulle ju starkt överväga att hyra något ur ett relativt stort utbud av 1-årskontrakt även i Sthlm!
Slutsats:
Se till att hyra – givetvis även på andrahands-kontrakt el direkt av BR- eller villaägare! Betrakta det eventuella temporära omaket att inte få äga – som en sund spekulation med extremt goda odds till din fördel. Du lär kunna få köpa din utvalda drömbostad 30-50% billigare längre fram. Det kan handla om miljoner kr att slippa ta ansvar för på nedåtsidan – bara genom att låta ett cykliskt händelseförlopp få verka över tiden. En pendel som nått sitt ena ytterlighetsläge har alltid ett spegelvänt ytterlighetsläge också – dit kommer vi även denna gång! Tidsramens storlek och var den hamnar i tiden är omöjligt att veta – bara att oddsen ser fina ut för avvaktarna som hyr…
2.000 års vägledning säger mycket (!!!)
Med samma argument fast med en helt annan kalkyl-hyr vi sedan 1990 ut lgh i en villa.
Uthyrningen täcker löpande kostnader inkl en och annan underhållsinsats.
1990 kunde vi säkert sälja för X kronor-nu kanske 6X kronor! Vad spelar en nedgång till 5X för roll då?
Jag antar att du syftar på att er uthyrning ger er bidrag till de synliga förbruknings-kostnaderna som faktureras till er; typ v/a, el, uppvärmning, försäkring, utgiftsränta på faktiska lån, fastighetsskatt o dyl.
Om ni bor utan lån eller delvis med belåning, måste ni beräkna en alternativ placeringsränta på det latenta kapital ni har upparbetat i villan, vilket är en mycket viktig – men alltför ofta missad driftskostnad när man löpande "bor i sitt kapital" Aktuellt saluvärde – eller inköpspris om det skulle ligga högre – är värdet man beräknar med t ex 3% bankränta, som skulle gå att få på frigjort kapital i alternativ placering. Men för att utmana, skulle man kunna ta väsentligt högre ränta, som går att få på placeringar inom specialutlåning och aktier. Då blir ert boende tydligt dyrare i f h till vad ni annars kunnat få i avkastning på kapitalet om ni sålt villan och i stället t ex hyr bostad.
Intressant teoretiskt resonemang men i praktiken skiter marknaden fullständigt i detta och tuffar på. Ungefär som humlan som teoretiskt inte kan flyga men gör det ändå.
Visst, det kommer "korrigeringar" i prisutveckligen men som tydligt syns i de prisindexdiagram som visas här så är trenden över lång tid stigande.
"Se till att hyra – givetvis även på andrahands-kontrakt el direkt av BR- eller villaägare! Betrakta det eventuella temporära omaket att inte få äga – som en sund spekulation med extremt goda odds till din fördel. Du lär kunna få köpa din utvalda drömbostad 30-50% billigare längre fram."
Om det skulle komma ett prisfall av denna storlek framgent så räkna med att kriterierna för att få låna till ett köp blir många gånger tuffare än idag. Jag tror få ens kommer att få träffa en bankman och lägga fram sin förfrågan. Så då gäller det att en riktigt fet kontantinsats (minst 30-40%) och den sparar man knappast ihop genom att hyra i 2:a hand och betala marknadshyror. Har du någonsin bott i andra hand i en storstad? Gissningsvis inte, då hade du nämligen inte förringat det "temporära omaket" med att bo så då det som regel innebär ett flitigt flyttande med det slit och den psykiska press det innebär.
Men visst, det står dig fritt att moralisera. Akta dig så att du inte trillar av din höga häst.
Gäsp, nettohyran är inte 7.5 % i världens större städer, att börja svamla om romarriket när det är helt andra låneförhållanden idag (för att inte tala om stabilitet i samhället) Du kan såklart sitta o hyra och vänta på att 7.5 % ska dyka upp, men jämförelsen med Las Vegas och Florida, där skyskrapor smälldes upp mest överallt håller inte riktigt…
RE@Mats Karlsson:
Resonemanget är ju inte det minsta teoretiskt, utan tvärtom real-adekvat så det skriker om det. Alla borde snarare reagera över allt känslomässiga förhoppnings-prat som förekommer om priser hit, inflyttning dit och nya tider m m. Det om något är ett teoretiskt resonemang! 2.000 års statistik för ett genomsnittligt hyrespris på 7,5% är en utmärkt vägvisare som temperaturmätare på var marknaden befinner sig nu. Florida och Las Vegas gick från typ 3% till 20% på c:a 24 månader. Den så kallade divergensen stängdes genom fallande salupriser medan hyrorna i dollar räknat legat i stort sett oförändrade. Procentuell hyresavkastning på bostäders saluvärde bör man därför använda som en mycket trovärdig vägledning huruvida låg, normal eller hög prisvärdhet råder för bostadsköp på aktuell marknad. Med denna SUVERÄNT vägledande indikator, skulle jag själv aldrig köpa under 7,5%, men allra helst över 10%. Om man får 20% så är det bara att slå till på köp så de skräller om det. Snacka om pendelrörelse på 2 år i USA. Men samma drastiska pendelrörelse har skett över hela världen genom historien, och inte minst i modern tid för PIIGS-länderna, Island, Japan m fl. Bara för att Sveriges bostadspriser tuffat på, betyder inte det att redovisad värderingsprincip sluta att gälla, utan bara att den är viktigare än någonsin att hålla koll på. Ser upp!
RE@Anders:
Du resonerar ju så tokigt som jag tycker: Du räknar (spekulerar) med att kapital-värdeökningar utan vidare skall fortsätt o anser således att det inte är värt att hyra och vänta in lägre salupriser. Men glöm ej: Enbart för att kunna komma fram till det historiska genomsnittet på 7,5% behöver salupriser mer än halveras – eller att den helt fria marknadsmässiga hyresbetalnings-viljan mer än fördubblas, alternativt en kombination. För mig är det troligast att divergensen till genomsnittet på 7,5% stängs genom fallande salupriser!
@ Cisco Kid:
Du gillar att snöa in på vetenskapliga resonemang, fine. Men i verkligheten styrs marknaden till en övervägande grad av smått irrationella beslut, känslor och ego. Visst, du kan tycka och säga att detta är "fel" men det ändrar inte faktum att det är så människor agerar.
Det vi nu upplever är en smärtsam omställning till omvärlden. Sverige är inte längre än skyddad verkstad (och kan inte återvända dit heller). Vi är nu med i samma liga som resten av Europa med allt vad det innebär av ojämlikhet och större sociala skillnader. Vi kan inte längre styra upp marknaden så att den överensstämmer med våra värderingar och preferenser. Med all sannolikhet är låga räntor här för att stanna, liksom hög arbetslöshet, sociala klyftor, segregation och motsättningar mellan olika grupperingar. Det gulle-gull samhälle jag växte upp i på 60 och 70-talet är long gone.
@Mats Karlsson:
Vad jag framför allt vill förmedla är ett redskap bland flera – som stöd för bostadsvärderingar. Redskapet har visat sig fungera bra genom årtusendena eller enbart under ett århundrade. Media o den stora publiken har fortfarande inte upptäckt möjligheten i det o börjat använda det brett – eller värst: kanske inte ens begripit innebörden. Inom kommersiella fastigheter är sådant resonemang ett fundament för många. Självklart kan reala bostads-marknadspriser fortsätta ännu längre upp innan uthållig vändning nedåt och vidare över i nästa normalt förekommande överdrift: "Undervärdering". Masspsykologins hemligheter rår ingen matematik på – det är jag den första att fullt hålla med om. Men så länge jag kan ge ett praktiskt o etiskt stöd åt folk att inte dras in i en privatekonomiskt farlig spekulations-spiral, så fortsätter jag att ta fram argument!
F ö älskar jag marknader som "löper amok" åt ena eller andra hållet – för då kan jag motvalls-positionera mig på extremer – vilket känns mycket enklare i långa loppet – och efter över 30 års eget agerande visat sig fungera bra. Det spännande o intressanta för mig är att en marknad, oavsett underliggande vara el tjänst, kan löpa amok i en tidsram beräknad i år och decennier men även sekunder o minuter inom trejding
:-/)
Ska även BNP ner till 1997 års nivå?
http://www.elato.se/imgdump/se_kpi_manipulation_1997.png
Reala villapriser är ett skämt?
Varför adderar du 45?
För att flytta upp linjen så det blir tydligt att dom följer varandra precis under 80-talet. Man kan säga att ekvationen modellerar KPI utifrån BNP. Vad jag vill visa är att modellen fungerar bra fram till 1997 då sambandet bryts. Precis det år som LWs villaprisindex skjuter iväg.
Vill man göra bluffen ännu tydligare kan man lägga in disponibel inkomst,
http://www.elato.se/imgdump/se_kpi_manipulation_1997_2.png (strecken är lite taggiga för jag räknar ut månadssiffror från årssiffror lite primitivt…).
(Nu ska länken fungera)
@Björn
Men genom att addera 45 så får du linjer att följa varandra som inte följt varandra annars. Att multiplicera med en faktor kan motiveras genom det faktum att en procentuell uppgång blir den samma om man har multiplicerat med en faktor.
Genom att göra en sån korrektion så hade man ju lika gärna kunnat ordna det så att det är först från och med början av 90-t som kurvorna börjar följa varandra.
Tillägg: Hade du inte haft dessa termerna så hade man KANSKE kunnat se något "meningsfullt", men nu är det bara en fråga om att försöka få kurvor till att passa med varandra (men det kanske var det du ville illustrera?).
Det var det jag ville illustrera vilket kanske inte framgick så tydligt. Är alla med?
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Jag tror ni som väntar på en nergång kommer att få vänta länge. Jag har kompisar som INTE köpte bostadsrätt i Stockholms innerstad på både 90-00- och 2010-tal och de väntar fortfarande på nergången så de kan "göra ett fynd". Under tiden har de betalat till en hyresvärd. Själv har jag bott i 2 BR och numera Villa. Skulle marknaden dippa ser jag det som en köpsignal för att gå in i något större, såvida bostadskostnaden är hanterbar. Invest in land, they don't build it anymore. Och ännu hellre i en sjötomt i en storstad 😉
Sverige består väl nu för tiden av två delar. De tre tillväxtregionerna+residenstäder/univeritstorter och den andra delen dvs resten. Vore intressant och se hur tabellerna ser om man helt separerar dessa delar i från varandra, speciellt avseende utvecklingen efter 1990.
Det handlar såklart om jordräntan, jordräntan stiger i takt med utvecklingen. Vi ser ökad jordränta som ett resultat av IT-utvecklingens effektivisering och automatisering i samhället. Teknikutvecklingen har skapat en otrolig inflyttning till städerna som minskat alternativen* lokalt i städerna samtidigt som landsbygdens alternativ* ökat iom utflyttningen.
* https://www.youtube.com/watch?v=7HZANYxnkWk
Det är alltså inget konstigt att vi sett denna utveckling i fastighetspriserna. Nu måste vi bara inse att vi behöver börja beskatta ekonomisk ränta såsom exempelvis jordränta och mineralränta… dela på våra allmänningar. För vi kommer inte kunna fortsätta flytta till oexploaterad mark så som våra förfäder gjorde. All mark ägs redan av någon. Vi kommer nu istället behöva använda marken effektivare istället för att använda mer mark som våra förfäder. Gamla recept fungerar helt enkelt inte.
Jag vill se dessa kurvor justerade för gällande ränta. Helst inklusive gällande räntebidrag. Tror bubblorna skulle försvinna ganska rejält.
Sen kan man ju diskutera att vi nog har en obligations-/ränte-bubbla som i sin tur rubbat värderingen av det mesta i vårt ekonomiska system. Men det är ju en annan sak.
Jag gjorde något liknande för något år sedan. En mer detaljerad version i enighet med det du beskriver vore väldigt önskvärt om data finns lätt att tillgå. (jag minns att jag inte orkade uppdatera min pga datasamlingsarbetet) http://goo.gl/YofA4V
Räntor
http://www.riksbank.se/sv/Riksbanken/Forskning/Historisk-monetar-statistik/Rantor-och-aktieavkastningar/
Ge mig en fil med bostadspriser så gör jag gärna kalkylen.
Hittade siffror från 1981 till 2006 hos SCB och viktar man kapitalkostnaden mot räntan så har vi aldrig under den perioden bott så billigt som "idag". http://www.ladda-upp.se/bilder/ursbgmtzjmybbg/
Vi har alltså kanske inte någon bostadsbubbla utan snarare i så fall en obligations-/ränte-bubbla?
Fil med bostadspriser
http://www.ladda-upp.se/bilder/hgqwquhxhzgcl/
Det visar sig ganska tydligt att det är de låga räntorna som är den felande länken. Tror man att räntorna ska förbli på dessa nivåer i det oändliga så kanske vi inte har någom bostadsbubbla.
Korträntan sedan 1856 som jämförelse.
http://www.ladda-upp.se/bilder/jldjqyjtynyxqk/
Skulle man helt hypotetiskt lägga in en normal 6% ränta idag så skulle bostadskostnade hoppa upp nivåerna i slutet av 80-talet.
@Kent
Det där (sista) ser nästan ut som cornus bubbelgraf (björn- och tjur-fällorna finns knappast med dock). Set ur den synvinkeln är vi i efterslängen i slutet och isf bör det hela normalisera sig igen till en ränta på 4-6%.
Anonym, Du menar om man tar inversen på räntan så här?
http://www.ladda-upp.se/bilder/fchmhukilweyvs/
Jag är inte så mycket för teknisk analys, särskilt inte när man försöker göra egen TA för då saknas dessutom den självuppfyllande placeboeffekten.
Förr eller senare tror jag nog vi går tillbaka till historiskt normala räntor då dessa nivåer endast kunnat hållas genom export av inflation till asien samt att den faktiska inflationen dolts med manipulerad statistik. Men inom överskådlig tid kommer nog våra politiker göra allt för att hindra det eftersom 6% ränta vore katastrofalt förödande med de skulder som folket har idag.
Och andra sidan kanske det under de kommande 10 åren skapas en dubbeltopp i den inverterade kurvan och då blir det en bubblegraf helt enligt skolboken.
Sista kurvan är bara den andra halvan av första grafen. dvs från början av 1900-talet till 2006.
@Kent
Det var den sista kurvan dvs den som var från miten av 1800-t till nu. Fram till 30-t ligger räntan på 4-6% sen sjunker den vid depressionen och så småningom stiger upp som en "bubbla" och har nu krashat. Den nuvarande låga räntan får då anses vara en överdriven låg ränta som så småningom bör återgå till det normala 4-6%.
Med nuvarande räntenivå så förefaller det som att det bara finns ett håll den kan ändras på (det är ju mer troligt att den stiger med 4%-enheter än att den sjunker med 4%-enheter iaf).
Ja, anonym jag pratar också om den kurvan som visar räntan. Jag inverterade den bara nu i sista inlägget. Det flesta är ju vana att se bubblor som stigande kurvor, därför inverterade jag kurvan så att djupdykningen med extremlåga räntor ser då istället ut som en uppgång.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Den här kommentaren har tagits bort av bloggadministratören.