Historiskt pendlar bostadspriserna, både i Sverige och internationellt, runt KPI-inflationen och reala bostadspriser står över tiden stilla. Utmärkande för Sveriges och andra länders bostadsbubblor är att priserna skenar ifrån KPI-utvecklingen.
 |
| “Det finns ingen bostadsbubbla”
Reala bostadspriser i Sverige 1980 – 2013p, normerat år 2000. Både realt mot KPI och mot disponibel inkomst. |
Det samma gäller för övrigt även disponibel inkomst, där bostadspriserna också skenat iväg från våra inkomster och möjligheter att betala av lånen.
Bostadsbubblan i slutet av 80-talet, som sprack 1990, framgår realt bara som en liten pendling runt KPI, och är ingenting i jämförelse med aktuell bostadsbubbla.
SCB:s data lämnar tyvärr en del luckor. Disponibel inkomst finns bara i fasta serier tillbaka till 1995 och fram till 2011. Bostadsrättspriser finns bara från år 2000. Normering har därför skett år 2000. För villaprisindex, som finns tillbaka till 1980, ger en normering år 1998 den tydligaste bilden av hur priserna pendlar runt KPI, vilket finns inritat som en separat linje med en normering på ett index om 83 istället för 100.
Villapriser för 2013 är preliminära, baserat på årets tre första kvartal.
Värt att notera är hur villapriserna följer den klassiska marknadsbubblans anatomi, med en topp och sedan ett fall och en upprekyl och tjurfälla, medan bostadsrättspriserna ännu inte har toppat.
 |
| Marknadsbubblans anatomi |
Grafen ovan gäller riket. Det kan vara ännu värre lokalt eller regionalt. För riket som helhet säger ovanstående att villapriserna ska ner åtminstone 35 – 42% realt och bostadsrättspriserna ska ner 62 – 67% realt.
Bloggrannen Flute har gått igenom hur diverse svenska ekonomer bestämt hävdar att Sverige är unikt och att vi inte har någon bostadsbubbla i Sverige för Sverige är unikt och det är annorlunda nu. Detta är precis som alla insyltade i en bubbla gör runt bubblans topp, oavsett om det kallas ny ekonomi, annorlunda nu eller ny paradigm. Utländska bedömare är dock inte insyltade i skiten och kan se nyktert på det hela.
Vi kan oavsett konstatera att uppgången och kraschen runt 1990 bara var en liten krusning i jämförelse med vad vi upplever nu.
Tillägg: Om någon insider eller visselblåsare har bostadsrättsprisstatistik tillbaka till 80-talet, så tar jag gärna emot den, även om den så bara är en lokal eller regional anekdot från en enda svensk stad. Siffror fanns, ofta redovisade i tidningar och hos mäklare, men SCB har dem inte i sin databas. Av historiska skäl vore det mycket intressant att se utvecklingen 1986 – 2000 även för bostadsrätter.
75 kommentarer
Cornu,
Du måste lägga till Hyresfastigheter i grafen, dels så ger det en bra jämnförelse åt de mindre "kunniga" hur olika kostnader påverkas för boende, dels för att det finns relevans mellan Hyresrätter och Bostadsrätter och det är intressant att se ev sådan avvikelse dels så är det intressant om hyresfastigheter förljer KPI eller om de avviker också.
Utan hyresrätter så är denna artikel tyvärr vinklad och irrelevant för att prata om KPI och boendekostnader
Paul Krugman- "Jag skulle aldrig köpa hus i Sverige” WEBB-TV
Paul Krugman, professor i nationalekonomi och Nobelpristagare, ser inte svenska hem som en säker investering.
Krugman spår ekonomisk istid
PAUL KRUGMAN Krugman varnar för japanskt scenario
http://www.svd.se/naringsliv/pengar/bostad/krugman-jag-skulle-aldrig-kopa-hus-i-sverige_8884464.svd
EO Svensson hävdar att Krugman är ute och cyklar, det är annorlunda nu!
http://www.svd.se/naringsliv/pengar/krugman-har-fel-om-svensk-bubbla_8892596.svd
Cyklar eller ej-han är inte påläst på Svensk bostadspolitik!
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
@Jan: Krugman är inte Nobelpristagare.
Det är fel att ta med hyresfastigheter då hyrorna idag är för låga för bostäder i Sverige eftersom vi inte har haft marknadshyror förrän nyligen. Detta ger hyresfastigheter något för låg värdering relativt bostadsrätter.
Däremot kan man kolla på fastighetsaktier på börsen, där är trenderna tydligare – vissa aktier börjar toppa, andra är än så länge i upptrend.
Nu är en ny ekonom inne i debatten: Harry Flam.
http://www.di.se/artiklar/2014/1/15/ingen-prisbubbla–men-rasrisk/
@Cornu
Endel som hävdat att det inte är en bubbla har utvecklat resonemanget och endel har faktiskt påpekat att det är frågan om att landräntemodellen tillsammans med ränteläge och andra faktorer som faktiskt motiverar dessa priser (bubbla är alltså då i meningen att priserna är uppblåsta på ett sätt som inte är fundamentalt motiverade).
Detta är dock även det beklämmande ifall någon av de faktorer i ekvationen som motiverar prisläget faller undan eftersom det innebär dyrare boende för de som precis har råd med sitt boende (samtidigt som amorteringsfriheten gör att man låst in sig i sitt boende).
Det skulle alltså behövas ett fackförbund för hus och bostadsrättsinnehavare. Hyresgästföreningen sköter ju detta eminent för hyresgäster. Eller gör de det med sin monopolställning på hyresförhandlingar?
@kgb35
Ett problem är ju att man som BR-innehavare inte har förhandlingsposition alls avseende dessa omständigheter (bl.a. pga att man inte har en affärsrelation till dem som påverkar detta).
Det enda man kan göra är att se till att man inte tar sig vatten över huvet när man bjuder på en BR, men det kanske inte är så lätt när (alla) andra verkar gladerligen göra detta.
Mitt utkast var inte alls genomtänkt. Men det är en kunnig motpart som behövs. HSB är kanske en. Hyresgästföreningen en. Men som någon sade en ombudsman blir alltid korrupt. så det löser inget. Hyresgästföreningens monopol är däremot allvarligt. Har själv råkat ut för deras "spel för galleriet".
@kgb35
Det jag menar är att det som hotar BLK i detta fallet är saker som gör lånet "dyrare". I vissa fall kan man ju förhandla med banken om sänkt ränta, men det funkar ju bara så långt. Sitter man med amorteringsfritt så finns det inget utrymme där att bättra på cashflow (hade man amorterat hade man ju kunnat diskutera det som en tillfällig lösning). Gentemot BRF:en så är det ju så att man sitter som delägare där och där är ju problemet att man inte gärna kan förvänta sig att BRF:en inte skall höja avgiften ifall ränteläget kräver det.
Hyresgästsföreningens monopolställning är inte helt lyckad (precis som de traditionella facken). Det tragiska för de intresseorganisationer som vill tillvarata sina medlemmars intresse får rätt svårt att rekrytera medlemmar under sådana omständigheter.
Vi förvaltar idag en villa i en av de större städerna i Sverige.
Vi har definitivt betalat för mycket för villan, men allt är ju relativt. Vi är ju inte i närheten av Stockholmspriser.
I alla fall roade jag mig med att räkna på vad jag skulle få i motsvarade hyresrätt om "om skulle inträffa".
Jag räknade på 100% i lån. 75% till 6% ränta. 25% till 7% ränta. Inga ränteavdrag. Topplånet ska amorteras på 10 år.
Sen tog jag månadskostnaden första året, uppskattade driftkostnaden, och kikade vad jag kunde få för hyresrätt.
Det fanns någon enstaka femrummare som gick att få för denna månadskostnad. De flesta låg dock över.
4-rummare låg alla lägre, men ganska marginellt.
Beräkningen är dock lite mer komplicerad. För en villa har du ett underhållsansvar som kostar. Samtidigt har du andra fördelar som gör att du "sparar pengar".
Garage är "gratis". Kan Kosta upp mot 1000 kr/månad om du har hyresrätt. Vi har två trailerbåtar på tomten. Dessa ska parkeras om du har hyresrätt.
Alla stora prylar till stora båten (ja, den är betald) måste jag hyra varmförråd för om jag har hyresrätt.
Om man ska följa livsreglerna som gäller denna Blogg och dess läsare, så ska lånen amorteras ned till ett absolut minimum.
Om några år framöver sitter då jag och min fru själva i en – av mig själv – väl underhållen villa. Lånen är amorterade till en månadskostnad vi inte får en tvårummare för.
Då blir vi som alla riktig gamla grannarna runt omkring på gatan som sitter men sina betalda och väl underhållna hus: Vi stänger ned 80% av huset eftersom vi ändå aldrig behöver ytorna.
Att flytta blir otänkbart.
Och de yngre med barn – som vill ha tomt – får fortsätta konkurrera med de få villorna som kommer ut till försäljning i området.
Har vi kvar stora lån finns ett litet incitament att successivt byta ned sig i bostad i takt med att barnen flyttar ut.
Dock måste räntorna upp ordentligt och villkoren försämras för att det ska bli aktuellt för oss.
Slutklämmen är väl att höga lån kommer bidra till en snabbare omflyttning på bostadsmarknad i takt med att behoven ändras.
Samtidigt är den inte på något sätt sund nu.
Du jämför med en 4-rummare, sen säger du att ni kommer att sitta i ett stort tomt hus. Logiskt? Jämför med en trea eller tvåa + lägg till avkastningen du kan få på 4 miljoner kronor om du säljer stället.
"Lånen är amorterade till en kostnad vi inte får en tvårummare för". Du jämför ju äpplen och päron. I en tvårummare ingår VA, el, uppvärmning, fastighetsavgift, sophämtning, you name it.
Hyr en tvåa. Sälj huset och sätt pengarna på banken – eller hyr ut det för typ 12000 kr/mån före skatt. Då bor du gratis och får hyran på varmförråd och whatever betald.
Du skriver inte något om vad du kom fram till. Vi sitter i samma båt (hehe) som du men har valt att bo i hyresrätt, vi har en stor parhus 3:a i ett populärt bostadsområde där en villa kostar drygt 3 miljoner. För denna betalar vi 6200 kr/månad och då ingår ett 40 kvm vindsförråd där som vi har fyllt med segel, dynor och andra stora båtprylar. Vi har ett garage som vi betalar 250 kr/ månad för och en båt står gratis hos mina föräldrar och den andra står vid hamnen för 1200 kr/ vinter.
Hur jag än räknar kan jag inte få det att bli billigare att lägga tre miljoner på ett hus.. som dessutom behöver underhåll. Här behöver vi inte ens köpa ny duschslang.
Först: Vi bor inte i villa för att ägna oss åt spekulation.
Vi bor "just där" för att det var där vi ville bo. Så att hyra ut eller hitta på några andra ekonomiska resonemang om avkastning hit eller dit är fullkomligt ointressant
@Ben Dover: Jag jämförde med 4/5-rummare idag. Syftet var att försöka räkna fram hur mycket vårt hus skulle kunna gå ned vid en bostadskrasch (i nära framtid)
Slutsatsen var att vid ränteökning och villkorsförsämringar så blir det trots det svårt att hitta en hyreslägenhet som prismässigt matchar villan.
Men beräkningen blir komplicerad, jag vet. Mycket beror på husets skick.
Men visst är det allmänt större risk att sitta i eget hus.
Vi kan ju bli arbetslösa och tvingas flytta in i en två och sälja huset till skambud.
@Ben Dover: Texten "Lånen är amorterade …" var ett framtidsscenario.
Om 10 – 15 år kommer vi inte behöva vårt stora hus längre. När det sker kommer huset vara i mycket bra skick (om jag följer min underhållsplan)
Den framtida underhållskostnaden under våra kvarvarande år kommer då sannolikt vara ganska låga.
Har jag fortsatt någorlunda höga lån finns alltid ett incitament att flytta i syfte att sänkta hyreskostnaden.
Pengarna som jag då "inte amorterar" används för konsumtion (bil, resor, nya segel, ..)
Eller så skär vi kraftigt i kostnader och "tokamorterar".
Då – om 10-15 år – sitter vi med så låga skulder att det inte finns ett enda incitament att flytta.
@ S/S Josefine
Slutsatsen är väl egentligen inget annat är att det är komplicerat att räkna på det egentliga värdet på ens bostad.
Vi kommer flytta oavsett, när barnen vuxit upp och flyttat hemifrån. Och vi kommer flytta skuldfria även om bostadskraschen sänkt priset med 30%.
(och den som då köper mitt hus kommer då ha mindre boendekostnad än en 4-rummare hyreslägenhet, räknat 6-7% ränta, 10 års amortering på topplån, inga ränteavdrag. Underhållskostnaden kommer vara minimal de närmsta 30 åren. Så det är bara att gratulera dessa nya ägare)
I ditt fall låter det som att du hittat en bra bostad. 40 kvm vindsförråd är i min erfarenhet ovanligt.
250 kr/månad för garage betalade jag på 90-talet i en förort. Bara att gratulera.
1200 kr/vinter för båt är också bara att gratulera.
6200 kr/månad är ju också bara att gratulera. Vi hade en trea innan vi flyttade till villan.
Det ligger 15 minuters cykelväg från där vi bor nu. För den betalde vi 8500 kr/månad 2007.
Har du renoverat helt i titan?
@Kingedward24
🙂
Nej, men visst väljer jag material med omsorg vad det gäller både pris och kvalitet. Jag gör det mesta själv. Och jag tvekar inte att använda begagnat. Stenläggning till garageuppfarten går alldeles utmärkt att köpa begagnat.
För övrigt kan man nog räkna typ:
Dränering: 40 – 50 år (Nyss bytt. Det förra höll 40 år. Har gjort det mycket bättre nu, så 50 år är nog lågt räknat)
Tak: 40 – 50 år (vårt är 40 år. Börjar ge med sig. Nästa tak kommer bli bättre)
Värme: 20 – 25 år. Vårt är nytt
Elinstallation: 40-50 år. Vårt är nytt
Kök & badrum: Svårt att säga. Sannolikt håller kök (ej vitvaror) & badrum långt längre än folk idag har dem kvar.
Har man villa måste man räkna med att lägga ned mycket arbete själv. Annars blir det dyrt. Har du hyreslägenhet måste du (i bästa fall) vara med och lägga undan pengar för att (relativt) välbetalda svenska hantverkare ska gör allt underhållsarbete, och till ett pris som ökat med minst 30% sedan ROT-avdraget infördes. I sämsta fall räknar hyresvärden fel, och då får "vissa hyresgäster" ta en onormalt stor del av hyresökningen i samband med större underhållsarbete
OK, men då är vi ju överens om att det blir massor att göra om 30 år eftersom allt har en livslängd 20-40 år?
Ekolodet. Den som amorterat ner sina skulder kan garanterat flytta om 10-15 år.
Men om man inte amorterat kanske huspriserna kraschat ner under din skuldsättning. Lika lätt att flytta då?
Då – om 10-15 år – sitter vi med så låga skulder att det inte finns ett enda incitament att flytta.
Read my lips: I det läget kan du öka avkastningen på ditt kapital rejält genom att flytta. De flesta skulle se det som ett typexempel på just "incitament".
Sen kan man värdera andra saker än pengar – t ex att man trivs i området, har sina vänner där, jobbigt att flytta bohag, etc etc och det är helt naturligt.
Men din rent monetära kalkyl är – vill jag hävda – helt åt skogen när du säger som du gör.
@Kingedward
Japp, så är det. Fast inte mitt bekymmer.
Och sannolikt inte nästa ägare heller, som köper av mig om 8-10 år.
I alla fall inte de stora, trista, dyra underhållen, som sannolikt håller typ 40 år från det han köper huset, för ett inköpspris 30% under dagens värdering pga bostadskraschen. Det blir ett riktigt kap 🙂
@Cornu
Så är det. Inget jag är rädd för. Så stora lån har vi inte, och så djupt kommer vi inte falla, även om vi kommer dras med i nedgången.
Men visst kommer det finnas många som kommer sitta mycket illa till, och som kan tvingas bo kvar.
Jag gjorde beräkningar för att bedöma hur långt vårt hus kunde minska från dagens värdering genom att jämföra med kostnaden för ett alternativt boende.
Och då räknas inte att bo fyra pers i en "tvåa" eller bo i husvagn på camping.
Men som jag sagt är det svårt att ge en riktigt bra siffra. Den "äkta" månadskostnaden för en villa beror väldigt mycket på skicket på villan då du flyttar in i förhållande hur länge du planerar att bo kvar.
@Ben Dover: Jag bor där jag bor för att jag vill bo just där jag bor. Och jag flyttar precis när jag behagar, och jag kommer flytta till ett utvalt ställe för att det kommer vara precis där jag vill och leva mitt liv till jag dör.
Jag skiter fullständigt i spekulation, avkastning eller annat liknande trams.
Mitt resonemang handlade mer i allmänna termer om att "höga lån" kan bidra till en sundare "bostadsmarknad" så till vida att man som ungdom flyttar från hyresetta/tvåa/trea till villa (när barnen kommer). Sen byter man ned sig till hyresfyra/trea i takt med att barnen flyttar hemifrån.
Har man för låga boende skulder flyttar "man" inte från sin stora villa (läs "man" rent allmänt. Jag kommer göra något helt annat).
Jag tycker det du skriver låter väldigt mycket som psykologisk alibisering, där du rättfärdigar dina egna beslut för att övertyga dig själv till något du egentligen var tveksam till ursprungligen.
Jag bor där jag bor för att jag vill bo just där jag bor. Och jag flyttar precis när jag behagar, och jag kommer flytta till ett utvalt ställe för att det kommer vara precis där jag vill och leva mitt liv till jag dör.
Jag skiter fullständigt i spekulation, avkastning eller annat liknande trams.
Precis, och det är dig väl förunnat – men att många tycker och agerar som du är nog en bidragande anledning till att bostadsmarknaden ser ut som den gör. Och, förmodligen, en känga åt frimarknadsteorin eftersom det bevisar att folk inte alls är några perfekt känslokalla, profitmaximerande aktörer.
Ja, och då faller lite jämförelsen med vad en lägenhet kostar också, om man ändå inte kan tänka sig att bo i en.
Måste nog tillstå att jag tillhör samma kategori, knappast finansiellt sunt boende men bra livskvalité. Det är trevligt att bo 10 minuter från jobbet samtidigt som man odlar sin egen potatis, men knappast ekonomiskt rationellt.
@Cornu
"Jag tycker det du skriver låter väldigt mycket som psykologisk alibisering, …"
Nja, men visst ibland när rollen som 'fastighetsskötare' konkurrerar för mig med mitt fritidsintresse så funderar jag på alternativen. Fast i en familj är man ju många om sådana beslut.
Jag gjorde min beräkning för att veta hur stor 'ekonomiskt risk' vi sitter på eftersom bostadskraschen kommer före vår plan att flytta.
Btw, innan jag fortsätter: Går det att 'tråda' kommentarerna typ 4-5 nivåer? Kanske en trevlig programmeringsövning när vargen sover och det är blött i marken 🙂
Och så måste jag ju påpeka att jag använda "mig själv" som scenario för att beskriva ett 'fenomen' jag tror inte är helt ovanligt.
Jag försöker förmå min gamla mamma att lämna den stora villan i bra skick, och men obefintliga lån, mot en lägenhet. Det är omöjligt. Hon tänker omedelbar månadskostnad.
Inga rationella ekonomiska argument funkar (t.ex. att vinsten på villan täcker hyresökningen hela hennes liv). Visst bränner hon mitt arv om hon flyttar, men jag är rädd om min gamla mor. Jag har samma sak med svärmor. Där är det än värre. Inga lån, och lägenheterna är dyra. Helt omöjligt att få dem att flytta från sina stora hus (och nej, jag kan inte hjälpa dem med dagliga fastighetsskötarsysslor).
Nu är inte läget i Stockholm på något sätt sunt. Det är inte det jag säger.
Det jag säger är att jag lägger mina lån på en nivå rekommenderad av Riksbankschefen, och räknar på en ränta om 4%, tar bort avdrag, och sedan jämför detta med alternativt hyresboende i min omgivning, så ser jag inte att ett byte skulle vara ekonomiskt motiverat. Med de lån jag har idag, och idag är jag en BLT, så finns anledning att släppa huset till hugande barnfamilj och sedan ta deras 3:a.
OBS: Bara för tydlighetens skull: Personen "jag/vi" kommer göra något helt annat.
"Med de lån jag har idag, och idag är jag en BLT, så finns anledning att släppa huset till hugande barnfamilj och sedan ta deras 3:a."
Ett förtydligande. Med dyrare räntor och försämrade avdragsvillkor skulle det gå att motivera bytet nedåt i storlek
Intressant att det skjuter på från år 2000 och framåt.
Jag köpte själv bostadsrätt år 2000 i en medelstor stad då när jag flyttade hemifrån.
En 1:a på 50m2 och 1950 kr i avgift. Den kostade ca 40.000 kr.
Jag bodde där till runt 2010 och sålde då för ca 400.000 kr och avgiften låg fortfarande på 1950 kr.
Vilket är "rätt" pris för den lägenheten? 40.000 eller 400.000? Alternativpriset (att hyra en 1:a) är ju mycket högre än om man skulle låna 85% av 400.000 och att spara ihop till kontantinsatsen (60.000 kr) är ju inte heller så svårt.
Om vi betänker läget att räntan går upp till 7%. Din BRF är med största sannolikhet belånad och kommer att tvingas höja avgiften. De 400 000 du har i lån kostar nu helt plötsligt dubbelt så mycket i månaden. Vad blir din boendekostnad?
Visst kommer hyrorna att höjas även i HR om räntan stiger men i betydligt mindre utsträckning då belåningsgraden hos hyresvärdar är lägre och viss reglering av marknaden förhindrar att hyresvärden dubblerar priset.
Senast jag kollade så var det väldigt låg belåning, något i stil med 1.000-2.000 kr per m2 och lånen var bundna på olika löptider och vid olika tidpunkter så jag tror inte det hade påverkat så mycket.
Faktum kvarstår att du har en högre belåningsgrad i ditt BR boende jämfört med vad din hyresvärd har i en HR. Du blir därmed känsligare för högre ränta.
Då kommer man till frågan om bostadsrättens fördelar överväger den risk man tar. För en 400kkr lägenhet med låg månadsavgift gör den säkert det men för väldigt många av landets BR gör den troligen inte det med dagens prisbild.
"Faktum kvarstår att du har en högre belåningsgrad i ditt BR boende jämfört med vad din hyresvärd har i en HR. Du blir därmed känsligare för högre ränta."
På vilket sätt är detta ett faktum? Min Brf har lägre belåningsgrad än de flesta fastighetsbolag. Vad bygger du detta antagande på?
Ett prisexempel från 80-talet i Bromma:
1980 köpte familjenen bostadsrätt på 54 kvm för knappt 100 000:-.
1983 sålde vi den för 170 000:- och flyttade pga trångboddhet istället till en nybyggd hyreslägenhet med en hyra på 6000:- .
Idag ligger priset på drygt 2 000 000:- och hyreslägenhetens hyra på 9000:-
Är bostadsrätten övervärderad eller?
Din hyra har alltså bara stigit med 50 % de senaste 30 åren? De flesta andra hyresrätter har stigit mer än inflationen ( alltså 3-dubblats)
DN kör en snyftare i dagens tidning om de stackars unga vuxna som inte har föräldrar som kan pröjsa till kontantinsatsen. Det är ju "nästan omöjligt att spara till kontantinsatsen" är slutsatsen…
http://www.dn.se/ekonomi/svart-att-spara-ihop-till-kontantinsatsen/
Intressant.
Mäklarsamfundet säger att det tar 20 år att spara ihop till kontantinsatsen till en etta om man sparar 600 kr/månad (bygger på att genomsnittsettan i Sverige ska kosta 1,2 MSEK, verkar inte riktigt men ändå).
Undrar om Mäklarsamfundet vågar tänka tanken fullt ut och fundera på var problemet ligger, eller om deras svar bara är att det måste bli lättare att låna mer pengar och att bolånetaket är ett otyg?
Problemet skrev jag, borde vara problemen. Om man anser att det snabbt ska gå att spara ihop till en bostad med 600 kr/månad finns ett problem till, minst.
Om man inte kan spara mer än 600kr/mån så är ett av problemen att man med en ränteökning på 0.9%-enheter skulle få sin ekonomi slagen i spillror – får man öht lån under de premisserna?
Eller är det så att man inte VILL spara mer än 600kr så är det ju inte vårt (andras) fel.
Sen är ju frågan om hur angeläget det är att flytta till egen bostad – bor man kvar hemma och har jobb så bör man ju enkelt ha ett utrymme att spara det tiofaldiga (eller till och med mer).
Såg på TV häromdagen att Norges bostadspriser börjat sjunka. Kanske de befinner sig i tjurfällan just nu. Kanske man kan jämför Norges och Sveriges belåningsgrad för att göra en prognos när vi når tjurfällan? Eller är Norge och Sverige allt för olika för att kunna jämföras?
Du kan kolla lite på ett bloginlägg hos Flutetankar 9e januari:
http://flutetankar.blogspot.se/2014/01/varfor-sprack-danmarks-bostadsbubbla.html
Intressant läsning där Flute dristar sig till att anta ett sambande mellan skuldernas storlek och disponibel inkomst.
Här i Linköping verkar bostadspriserna öka 10% varje månad. Men räknar jag på en vanlig 2a som ligger på höga 1.5 miljon så blir ändå månadskostnaden acceptabel om så räntan skulle stiga 2% och lånebeloppet är 70%. Ränteavdraget gör det gynnsamt.
Skulle vilja få det lite mer förklarat på vad som skulle få priserna att krascha utan att räntorna stiger kraftigt. Är problemet att ingen amorterar?
Du kan ju inte gärna förutsätta att räntorna inte stiger. De är ju artificiellt låga just nu underhållet av centralbankerna. En rimlig ränta ligger betydligt över de +2% du räknar på.
Tyskland är sedan medeltiden Sveriges främsta handelspartner. Fortfarande går huvuddelen av vår export dit. Kina har gigantiska problem och om Kina backar, så går Tyskland i recession (dessutom höjer de minimilönerna i Tyskland – ytterligare recessionsdrivande) – och då kommer nog svenska exportföretag, som redan har det ganska tufft, att drabbas hårt. Eftersom a-kassan är så usel, så måste den som blir arbetslös sälja, vilket inte var fallet under 90-tals krisen. (och jag har inte nämnt stigande räntor.) Där har du en alternativ anledning till priskrasch.
Här är Jeremy Warner: jag gillar honom. http://www.telegraph.co.uk/finance/comment/jeremy-warner/10543117/A-world-economy-on-the-brink-of-fracture.html
Särskilt hans poäng om valet till EU-parlamentet i maj. Front National ser ut att bli största parti från Frankrike… Liksom Gert Wilder från Nederländerna. Vad tror du att 25% fascister kommer att betyda för den politiska stabiliteten i EU? Och politisk instabilitet ger ekonomisk instabilitet.
(Sverige har 20 platser av drygt 700 platser. Frankrike har 73 platser. Vi har verkligen jättemycket att säga till och påverka inom EU.)
Om jag inte missminner mig så har vi ett handelsunderskott till Tyskland. Vi importerar mer än vi exporterar. Stänger vi handeln med Tyskland så skapar vi i teorin fler jobb i Sverige när importen upphör.
Sveriges största exportmarknad, netto, är Norge, om jag inte minns fel.
Man kan lika gärna säga att exporten skulle rasa eftersom de produktionsmedel vi köper från Tyskland inte skulle vara tillgängliga.
@Cornu: jepp, vi har handelsunderskott m Tyskland. Men om det blir recession i Tyskland, tror du inte att tyskarna kommer att importera ÄNNU mindre från Sverige då?
"Tyskland är Sveriges största handelspartner
Sverige exporterade 2011 varor till Tyskland för ett värde av cirka 120 miljarder kronor, vilket utgör mer än 10 procent av den totala exporten. Importen från Tyskland till Sverige uppgick samma år till cirka 200 miljarder kronor vilket motsvarar 18 procent av den totala svenska importen. De viktigaste svenska exportvarorna till Tyskland är papper och pappersmassa, maskiner och kemiska produkter. Sverige importerar främst maskiner, fordon och fordonskomponenter, kemiska produkter och elektronik från Tyskland." (Sweden abroad)
Jag bor i en 2:a i BRF med god ekonomi i Stockholm. Skulle räntan stiga till 6% och ränteavdraget avskaffas (85% belåning) skulle månadskostnaden bli drygt 10k, nu är det såklart betydligt billigare.
Hela poängen med bostadsrätt för mig är att man amorterar och på så sätt sänker sina boendekostnader. Om 10 år har jag halverat min räntekostnad och om 20 år är den lika med noll. Sammantaget tjänar jag garanterat på bostadsrätt jämfört med hyresrätt, givet att jag bor kvar under liknande förhållanden.
@Erik
Med det resonemanget bör du dock förvissa dig om att föreningen också amorterar eller har låga skulder – annars kommer ju räntan återspeglas på avgiften.
Absolut. Många av föreningens lån ligger redan bundna på räntor långt över dagens räntenivåer, och tittar man på historiskt så har lånen amorterats flitigt och avgifterna sällan höjts mer än 1-3% (dvs samma som hyresrätt).
Frågan är om marknaden kommer att vara kapabel att värdera föreningarnas vitt skilda ekonomiska situationer ifall en eventuell räntebubbla spricker, eller om de bra föreningarnas borätter helt enkelt kommer att handlas till extrem rabatt och de då dåliga blir rimligt värderade. Återstår att se 🙂
@Erik
Om marknaden kommer att vara kapabel kanske man kan se hur kapabel den är idag. Hur vanligt är det t.ex. att en BR-spekulant granskar föreningen öht? Hur vanligt är det att den som verkligen köper den har gjort det?
Kanske kan man tänka sig att det blir bättre ifall de som inte gjort det bränner sig och inte längre är del av marknaden, men jag skulle tro att det krävs rätt mycket innan det blir slut på naiva köpare som inte ens vet vad de köper för något.
Jag tänker att detta delvis kommer göras automatiskt. Föreningarna med bristande ekonomi kommer i slutändan få höja sin avgifter eller gå i konkurs (vad händer då?). De föreningar med god ekonomi och mindre avgiftshöjningar kommer alltså ha bostadsrätter som är billigare att bo i över tid och blir dyrare att köpa.
Många idag stirrar blint på avgiftens absoluta tal som enda utvärdering av föreningen. Dessa borätter blir dyrare nu och kommer svida värre att äga vid prisras. Det kan alltså vara fördelaktigt att köpa bostadsrätt nu i föreningar med god ekonomi och höga avgifter i förhållande till liknande lägenheter.
@Erik Men då har du lånat cirkus 500 000kr eller? Grattis. En tvåa i närförort idag kostar närmare 2 miljoner. Så det är lite längre amorteringstid då. Bara för att räntan är lägre. Visst känns det värt?
Nja, snarare 1,5 Mkr. Amorteras av på 20 år, 6000/mån. Vid 6% ränta blir månadskostnaden 7500 kr + lite avgift och annat smått och gott. Förhoppningsvis kan man klumpamortera större summor vid gynnsamma tillfällen.
Jag vet att författaren till bloggen här tror att det går rätt snabbt att få en hyresrätt runt Stockholm. Det är inte min erfarenhet, och jag har bott i Stockholm hela mitt liv. Klart man kan ha tur, men alla kan inte ha det. 🙂
Cornu: När det gäller gammal prisstatistik: fråga SCB. Fråga! Min erfarenhet är att de är mycket sjyssta. Jag behövde bilstatistik förr-förra året och då satt det en liten tjänsteman och knappade in ett excel-dokument åt mig! Mind: de vill nog inte göra det gratis om det gäller gigantiska mängder data, men du frågar efter 5 år. (Och än har inte sossarna slaktat tjänsterna, så de har ganska gott om tid.Det står ett namn längst ner på sidan för den prisstatistik som du använder. Den personen har nog inte så mycket att göra just nu utan kan hjälpa dig.)
En annan sak: läste precis SVD att handelsöverskottet beror på "växande positiva avkastningen på landets utländska investeringar, så kallade faktorinkomster". Men då kan man väl köpa lägenheter för avkastningen på HM-aktierna som är hög pga att HM inte betalar barnarbetare så bra?
Utbud på bostäder:
1993 var antalet hus i storstockholms län 221 384, invånare 1 686 230
2012 var antalet hus i storstockholms län 266 030, invånare 2 155 475
Detta ger:
1993 var antalet hus /invånare i storstockholm = 0,131289326
2013 var antalet hus /invånare i storstockholm =0,123420592
Antal hus / invånare är således -6.0%.
När det gäller flerbostadshus:
1993 fanns 592 773 antal flerbostadshus i storstockholms län
2012 fanns 709 945 antal flerbostadshus i storstockholms län
Beståndet / antal invånare 1993 = 0,351537453
Beståndet / antal invånare 2012 = 0,329368237
Skillnad i bestånd / invånare är -6.3%
Grovt förenklat så har utbudet krympt med ~6%. Intressant att de flesta hävdar att det är obefintligt byggande som ligger bakom 300% värdestegring.
Räntorna… 1993 var 3-Mån hos Swedbank 13.75%. Idag är den 2.69%, en sänkning alltså med 80.4%.
Skulderna:
% av disponibel inkomst har dubblerat från 93% till dryga 180%. Men distributionen kring medeltalet är grovt positivt skevt. De som var inne på marknaden efter kraschen ånjuter en mycket låg skuldsättningsgrad när 70 och 80-talisterna ligger på många hundra %.
Lönerna:
Upp reellt strax över 50%.
Priser på bostäder:
Upp reellt ~300%.
Räntorna är minimerade och skulderna skenar. Men som du säger Cornu, inga löner kommer att kunna betala av dessa skulder. Luftslottet Sverige. Jag vill inte ens tänka på hur övervärderad börsen blivit av samma anledning.
Märkligt att kapitalmarknaden inte "rekapitulerat" än. Men så är få saker rationella idag.
Intressant med lägenheter där…
Jag har en äldre släkting boendes i Årsta. Hon har bott där i drygt 40 år, och således har jag själv rest till och från huvudstaden flera ca 5 gånger/år sedan tidigt 90-tal.
Det Årsta jag såg då är betydligt mer tätbebyggt än tidigare. Flera parker finns inte kvar på grund av nybyggen. För att inte tala om liljeholmen, som genomgått en totalförändring med tillhörande konsumtionstempel för BLT.
Det har byggts mycket bostadsrätter i åtminstone den delen av Stockholm. Det är helt enkelt bara att öppna ögonen.
För att inte tala om Hammarby sjöstad, dit jag under många år åkte på konserter. Hur många bostadsrätter har inte där uppförts under 20 år? Där fanns verkligen nästan ingenting för 15 år sedan, bara industrilokaler som vittrade. Och idag… varje kvadratmeter bebyggd med bostadsrätter.
Njae, det är väldigt mycket hyresrätter i Hammarby Sjöstad.
Men visst har det varit stor förtätning i vissa områden, Årsta är ju inte direkt tätbebyggt dock.
Enligt dina siffror skulle det alltså räcka att bygga 17,000 lägenheter för att komma till samma kvot som 1993, och vill man ta höjd för mer invånare i Sthlm kan man bygga 50,000. Jag förmodar att de flesta lägenheter behöver vara 1:or pga en stor andel singelhushåll.
En billig lösning vore att bygga höghus med 1000 enkelrum (25 våningar x 40 enkelrum) och en gemensam kök & bad per våning. Femtio sådana höghus kan lösa bostadsbristen för unga inom ett år. Dessutom bör man begära offert från kinesiska byggbolag som bevisligen kan bygga snabbt och billigt, något som svenska byggbolag inte klarar av.
Men jag tror knappast den politiska viljan finns – det skulle ju sänka värdet på politikernas egna bostäder och deras korrupta vänner i byggbranschen skulle också gå miste om miljarder i övervinster.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Vilka av er här, som konstant skriker om denna bubbla, bor i ägt boende?
Jag.
Jag med. Hård amortering.
Jag.
Fast jag är lite så där on the fence vad gäller bubbla om jag ska vara ärlig.
Efter att ha bott i UK så inser man att man helt enkelt bara kan vänja sig vid en bostad som kostar båda njurarna och dessutom ligger 1 timmes idiotpendling på igenkorkade motorvägar från arbetsplatsen. För det har ju britterna gjort.
Jag med.
Men med sydeuropeiskt stuk, vilket innebär minimal finansiell risk jmfrt med Sverige.
En sak är säker i alla fall. Alla har en åsikt när det gäller bostadspriserna. Generellt sett är denna åsikt (självklart) anpassad till den personens bostadssituation.
Intressanta tider.
test
Se där ja. Automagisk fått mitt nick utbytt…
Jag utgår från att aktiemarknaden generellt har bättre koll på "rätt" pris än vad kreti och pleti har som budar max för att vinna en budgivning. Rena fastighetsbolag är dessutom hårt belånade, därmed kommer deras aktiekurs att gå upp och ner med hävstång, när insiders väl börjar sälja bör det initialt synas tydligare än på BR-priserna.
Ex på aktier som man bör följa:
https://www.avanza.se/aktier/om-aktien.html/5501/jm
https://www.avanza.se/aktier/om-aktien.html/5330/peab-b
https://www.avanza.se/aktier/om-aktien.html/5344/wallenstam-b
https://www.avanza.se/aktier/om-aktien.html/5459/fast–balder-b
https://www.avanza.se/aktier/om-aktien.html/5353/castellum
https://www.avanza.se/aktier/om-aktien.html/5300/fabege
https://www.avanza.se/aktier/om-aktien.html/43267/dios-fastigheter
https://www.avanza.se/aktier/om-aktien.html/5357/fast-partner
https://www.avanza.se/aktier/om-bolaget.html/5434/kungsleden
Villapriserna måste följa produktionskostnaden, produktionskostnaden följer inflationen.
Priserna kan inte öka mer för då får vi en bubbla som en dag spricker det är oundvikligt.
Inflation på 2% och produktionskostnad som stiger med 2%
En villa som kostar 2 miljoner kommer att kosta 5 miljoner att producera om 50år.
En befintlig villa som är valunderhållen kan stiga till samma pris.
Men befintliga villor kan inte stiga med ex 4% det går inte helt enkelt.
14 miljoner räknat från dagens produktionskostnad.
en villa som redan är överprissatt ex 5miljoner och med en orimlig ökning av 4% så skulle villan kosta 35 miljoner.
Desto fler år man räknar på ju mer orimligt blir det.
Bara BLT kan förneka exponentiell beräkning.
Banker som beviljar lån räknar med att räddas av staten, dom har betalt en del ekonomer för att sprida ut budskapet att det inte är någon bubbla, dom gör pengar på utlåningen och dom vill öka utlåningen.
Säljer dom sen bolånen så får någon annan ta smällen, USA där sålde man paketerade lån till dumma svenskar.
Skuldkvot är inte ett bra sätt att räkna, det visar bara om folk har råd att betala inte om priserna är rimliga.
Sen är villor på mindre attraktiva områden i dag väldigt billiga, det går att få en väldigt fin villa för en halv miljon.
Nej, det finns ingen bostadsbubbla. De återgår till de långsiktigt historiskt korrekta nivåerna. Alltså svindyrt!
Vi hade några decennier med ovanligt låga priser tack vare statliga bidrag och andra politiska program. Men nu är det slut med låga priser för boenden.
@Lord Metroid
Dock skall man ha i åtanke att priset för boendet är starkt beroende av räntan och räntan är ju rekordlåg. Stiger räntan för mycket så är det inte troligt att prisnivån kan uppräthållas.
Hej,
Mitt namn är Dr Calvin Cien från Ubth Specialist Hospital.
Är du i skuld och du vill betala din skuld? Vill du starta ett företag? Behöver du en ny lägenhet där man kan bo bekvämt och glad? Här är en chans för dig att få vad du behöver som gör dig glad och bekväm. Vårt sjukhus är utfört tjänster att köpa njurar från personer som vill sälja sina njurar. Detta för att informera er om att vi behöver personer som kan hjälpa till att erbjuda sin njure för att hjälpa vårt tålamod som verkligen är i behov av att köpa en njure för dem att överleva. Vi erbjuder summan av $ 300,000.00 dollar för en stark och frisk njure och våra kontor är belägna i olika länder som Storbritannien, USA, Grekland, Sydafrika, Nigeria, Spanien, Portugal etc.
Om du vill sälja din njure, kan du helt enkelt kontakta oss för mer information med nedanstående uppgifter.
E-postadress: [email protected]
Hemsida: http://ubthspecialisthospital.gnbo.com.ng
Hälsningar,
Dr Calvin Cien.