SEB:s Boprisindikator (pressmeddelande) är tillbaka i ett överhettat läge, inte olikt 2006 – 2007. Indikatorn ligger nu på 51, då 61% av de tillfrågade i Demoskop/SEB:s mätning tror på fortsatt stigande bostadspriser och endast 10% på fallande priser (61-10=51).
Nivån 61% för antalet positiva är en nivå vi såg 2006 – 2007, även om man kunde se högre nivåer tidigare under förra decenniet. Med en positiv rörelse i både indikatorn och bopriserna såg man denna nivå senast i mars 2007, varefter bostadspriserna ganska snart toppade ut. Då var det dock en svalnande högkonjunktur i Sverige, mot lågkonjunktur just nu. Hushållens skulder var också “bara” 2 029 miljarder SEK eller 67.84% av BNP, mot 3 067 miljarder SEK och 85.43% av BNP idag. Men optimismen finner alltså inga gränser och med en konjunkturåterhämtning är det rimligt att priserna också fortsätter stiga för stunden. Till de rörliga räntorna sticker iväg.
 |
| SEB Boprisindikator. Klicka på bilden för förstoring. Procent negativa hittar vi nedåt och procent positiva uppåt. |
Boprisindikatorn är vare sig en ledande eller eftersläpande indikator, utan följer med mycket hög korrelation (och kausalitet) utvecklingen av bostadspriserna.
Stiger bostadspriserna så tror det svenska BLT-fårket att priserna kommer fortsätta att stiga och denna tro svalnar när priserna faller. Det finns alltså inget prognosvärde att prata om i indikatorn, som alltså bara avspeglar aktuell utveckling av bostadspriserna.
 |
| SEB Boprisindikator som staplar. Valueguard-KTH:s boprisindex för Sverige, HOXSWE, i bakgrunden. |
Det hela är alltså väldigt intressant rent psykologiskt. Indikatorn indikerar möjligen att bostadspriserna som publiceras från Mäklarstatistik och Valueguard den 17:e september nästa vecka kommer visa på nya höjder och nya rekordpriser.
Mycket talar oavsett nu för att svensken kommer ta på sig rejält mycket mer skulder till kraschen 2015 – 2016, i sin tävlan om vem som kan betala mest för en bostad. I synnerhet läget i konjunkturcykeln och återhämtningen i svensk ekonomi fram till åtminstone valet. En räntehöjning från Riksbanken vore nog på sin plats i det här läget, för att dämpa skuldsättningsviljan.
29 kommentarer
Däremot skulle man kunna säga att indikatorn är självuppfyllande. När allt fler tror på t.ex stigande priser så bör c.p. även priserna stiga eftersom de tillfrågade får sin egna uppfattning bekräftad av "alla andra" vilket därmed ökar optimismen ännu mera. Alltså kommer allt fler under stigande indikator-värden att acceptera allt högre köpepriser.
Tillit styr ekonomin i hög utsträckning!
Eller förväntningar. Därför har vi en centralbank vars uppgift är att dra undan bålskålen för att förhindra missallokeringar och framtida skador i realekonomin. Inflationsstyrningen från 70-talet kom dock att dominera räntestyrningen istället för att bedöma andra realfaktorer som t.ex skuldsättning, beskattning och kapitalströmmar. Centralbankerna har oftast kämpat på fel slagfält eller i fel(gamla) krig. Eller med fel vapen annorlunda uttryckt. Vi har haft 13 år av inflationsexport pga arbetskraftsarbitraget från 2001. Allt medan investeringstillväxten i väst krymper sedan 80-talet. Nu försöker man hoppas på ökande inflationsförväntningar som ett kvitto på att västekonomierna kan öka sin pricingpower igen. Blir det demand-pull eller cost-push-inflation framöver? Det visar sig de närmaste åren. Fortsätter börserna att gå i otakt med realekonomierna så tror jag vi har svaret.
Så länge inte räntan sticker upp eller arbetslösheten stiger eller fastighetsskatten höjs eller det införs förmögenhetsskatt eller staten inför någon annan speciell reglering, så kommer inget särskilt att hända med bostadspriserna.
Det är BOSTADSKOSTNADEN som avgör värdet av den underliggande tillgången.
Den exogena faktor jag kan se är om det blir världskrig och att bostadskonsumenten av det skälet väljer att dra in klorna.
….eller ett redigt börsras förstås. Men att priserna skall falla för att de lämnat KPI-banan är inte trovärdigt.
Jag tycker nog lite annorlunda här. De långa räntorna fortsätter att stiga för att privata placeringar upplevs tryggare än offentliga d:o(statsskulder). Kapitalutflöden från EM fortsätter vilket kan ge ytterligare säljtryck i västliga statspapper (valutareserver). Räntekurvan(yield-) kan mao fortsätta att stiga(positivare lutning). När väl de korta räntorna stiger genom centralbanks-beslut bör det vara en signal att realekonomierna stabiliserats och förstärkts på längre sikt. Då först bör aktiemarknaderna sälja på denna goda nyhet(sell the news) och samtidigt handla ner de långa räntorna. Ett klassiskt mönster. Men där är vi verkligen inte ännu. Långt ifrån. 2015-2016 möjligtvis. Problemet är dock den globala skuldsättningen. I förening med stagflationsrisker kan CB tvingas att höja! Stagflation innebär i allmänhet svaga statsfinanser. Vår budget har blivit oerhört känslig för svag konsumtion. Svag ekonomi innebär negativa reformer, dvs skattehöjningar etc.
Som du indikerar styr bostadskostnaden och de flesta har fortfarande rörlig ränta på sina lån. En ränta som bedöms
ligga still ännu en längre tid framöver.
I princip alla utländska institutioner som berör Sverige (EU, IMF, OECD mfl) vill att vi ska göra som resten av världen och införa amorteringskrav.
Boendekostnaden i Sverige är en chimär, eftersom en stor del inte amorterar och inte räknar med udnerhållskostnaden när de säger att de "hyr av banken". När man hyr av en hyresvärd så står hyresvärden för underhåll och reparationer.
Svenska "bankhyrare" lever på lånad tid. När priserna väl faller kommer omvärlden, som finansierar bolånen, snabbt dra öronen till sig pga brist på amortering och räntorna riskerar sticka iväg som ett spjut.
Sedan kan förstås bubblan alltid pumpas upp lite till. Blir bara värre när den spricker.
Cornu; Vad sunt förnuft säger och vad folk faktiskt gör är två helt skilda saker. Först och främst är det väl folk som redan sitter med pappersvinster som driver priserna idag. Alltså inte förstagångsköpare längre. För det andra upplever jag att regeringspartierna(läs M), som du själv indikerat, duckar i frågan där man hoppas kunna häva sig över valet via nytt jobbavdrag m.m.
Visst kommer vi att få en mer positiv avkastningskurva och sannolikt kommer också räntorna att stiga, de kan knappast sjunka i någon större utsträckning.
Dock har bankerna varit väldigt tjuriga under många år och envisats med att använda en ränta i trakten av 7% vid kreditprövningen innan de medgivit lån, vilket innebär att det finns gott om kudde vid stigande räntor.
Det som förutom världskrig och börsras allvarligt och raskt skulle påverka bostadspriserna är en stigande arbetslöshet när hushållskassan krymper. Dock skall man ha i åtanke att väldigt många bostadsägare har en stor elasticitet i sitt konsumtionsmönster, de flesta kan nog vänta ett år med den nya bilen eller TVn och även dunjackan kan hänga med ett tag till, prioriteringen ligger nog på att bo om pengarna tryter.
Det jag ifrågasätter är den av alla chefsekonomer och Cornu antagna korrelationen mellan KPI och fastighetspriser.
Jodå, priserna kommer återvända till KPI tids nog. Oroa dig inte över det.
Sedan är det en enorm skillnad på att klara 7% i ränta på kreditprövningen och att behöva betala 7% i ränta. När folk inte bara ska testa att de kan betala mat + ränta till banken, utan också ska betala den där testade räntan så lär det påverka priserna.
Sedan har du självförstärkande effekter, som att boprisfall kommer leda till stigande arbetslöshet, som leder till ytterligare prisfall etc.
Den korrelationen är ganska tydlig sedan åtminstone 60-talet såvitt jag vet. Varför skulle det vara annorlunda nu? Eller annorlunda uttryckt; "This time it is different" eller?. Det som hänt är ju att räntan inte längre speglar kapitalet och att bankerna i princip fått fri utlåning(innan bolåntetak). Allt under en gynnsam demografisk situation.
Jag äger inte bostad och har inga bostadslån.
Men för mig är det oklart varför det skulle vara en naturlag att bostadspriser skulle "komma ner till KPI".
Komma ner till KPI = vara prissatt i förhållande till andra priser så som det var på 60-70-80 tal.
Jag tycker det saknas bevis för att det är just den prisrelation som gällde under den tidsperioden som är för alltid gällande.
Jag tror att priserna nu är högre än vad som är långsiktigt hålllbart, däremot, och att vi kommer se en korrektion nedåt, men det är oklart hur stor detta blir.
I normalfall brukar bubblor innebära att KPI och bostadspriserna "möts på vägen". Disinflationen pga arbetskraftsarbitraget m.m har dock förändrat situationen en del. För min egen del tror jag därför att bostadspriserna realt sett kommer att falla under mycket lång tid när väl toppen nåtts.
"Jodå, priserna kommer återvända till KPI tids nog. Oroa dig inte över det."
Cornu,
Kruxet är ju att vi redan idag har en betydligt högre inflation än den officiella, uppmätta… Beror ju bara på vad man mäter och bostadspriserna ingår inte i KPI.
Noterar förresten att Norman och Kinberg Batra iaf. verkar medge att vi har en elefant i rummet:
http://www.di.se/artiklar/2013/9/10/debatt-darfor-gor-vi-om-makrotillsynen/
Tråkigt bara att man likt Tepco i Japan bara putsar lite på fasaden utan att göra något ordentligt åt problemet.
Kostnad för boende ingår visst i KPI, med vikt 262 (av 1000).
Hur som helst så har KPI väldigt lite med bostadspriser att göra, eller några verkliga priser över huvud taget egentligen, utan är en teoretisk konstruktion avsedd att återspegla kostnaden för att leva i en statisk värld.
Bopriserna kommer ALDRIG tillbaka till KPI.
@Björn
Har du något belägg för det påståendet? Att KPI inte har med några verkliga priser öht dvs.
Boprisindikatorn och BLT fungerar likadant som dem som brukar förlora pengarna på börsen och dess psykologi. Man hoppar på tåget för sen och så länge börsen stiger tror man att kurserna stiger ytterligare. Alltid friskt påhejade av de flesta börskrönikörer. När det gäller bostäder så klart mäklarna.
När sen kurserna vänder ner och tappar 50% eller mer av värdet och ex svenska bank och verkstads aktier kan köpas för närmare 1/10 då ska man inte köpa.
Då är domedagen här.
Här är en jämförelse mellan Sveriges och Danmarks bubblor…
http://elato.se/imgdump/se_dk_housing_bubbles.png
För 15 år sedan var skuldsättningen i Sverige och Danmark ungefär samma. 2008/2009 vänder det ner i Danmark.
I Sverige gav Riksgälden 2008 ut 150 miljarder extra i (Riksbanken belåningsbara) statsskuldväxlar. Senare 2009 köpte Riksbanken bostadsobligationer direkt av bankerna för 480 miljarder.
Detta är svårare för danska Nationalbanken att göra eftersom danska kronan är kopplad till Euron. Istället har man sänkt räntan till noll.
Här är danskarnas problem i ett nötskal:
http://elato.se/imgdump/dkk_sek_eur.png
Väldigt intressanta och talande grafer.
Har priserna återgått till KPI i de länder de "kraschat"?
Men vilket kraftigt styrverktyg riksbanken får när befolkningen är så högt belånad och antagligen kommer vara högre belånade i framtiden. Samhället blir alltså ännu känsligare för några banktjänstemän/stokastiska variabler.
Mvh
Andreas Jarebro
andreasjarebro.blogspot.se
Alla pratar om krasch. Hur mycket ska priserna ner då? IMF tycker ju övervärderingen är 15%.
Vet inte om jag skulle kalla det krasch om priserna gick ner 15%. De flesta borde idag ha bostäder som är belånade till max 85% efter att bolånetaket infördes och priserna fortsatt upp efter det.
Cornu,
de BNP värden du anger – är det nominell eller real BNP?
Om vi antar att KPI historiskt underestimerats med ca 5% årligen från år 2000, som tex John Williams (shadowstats)- hur ser relationen bostadspriser/KPI ut då?
Lyssnat på en väldigt intressant podcast på Financial Sense med Jens O.Parson (han heter något annat i verkligheten) – hans tes är att det finns ett underliggande tryck på inflationen ska ta fart på grund av för höga tillgångspriser i obliigations-, fastighets- och aktiemarknaden. Kan man inte tänka sig att allt löser sig med inflationen?Fast räntorna torde ju sticka iväg då? Centralbanker och regeringar må ju hellre lösa eventuellövervärderingar på bostäder med en högre inflation än en "krasch"?
Ska man jämföra nominella skulder med BNP är det förstås med nominell BNP.
Man kan tänka sig att allt "löser sig" med inflationen. Vilket dock kommer innebära rejält höjda räntor.
Säg inflation på 5%, löneökningar på 6%, men räntor på 8%. Lönen ökar med 6%, men räntorna ökar med 300% mot idag. Blir rätt tufft för BLT.
I snitt ligger räntekostnaden i spannet 4.8% – 7.9% av BNP (baserat på 3 mån + 2%) 1998-nu vilket med nuvarande kronutlåning på 168% av BNP innebär en ränta på 2.81% – 8.1% ungefär 95% av tiden, med ett snitt på 5.5%. 8% idag motsvar ungefär 6% ränta 2002.
Rättning: det skall naturligtvis stå att 6% ränta 2002 motsvarar 8% idag.