Beroende på vad man tror på för scenarier kan det fortfarande vara lönsamt att binda bolåneräntan på fem år, givet att man köpt för att bo och inte för att flytta.
Efter lågkonjunktur kommer alltid högkonjunktur. Sverige kommer uppleva en ekonomisk återhämtning med start 2014 – 2015, kanske redan med start i år. Det kommer inte bli någon kraftig återhämtning eftersom både de svenska och europeiska skuldbergen, tillsammans med lagen om minskande avkastning och ett allmänt stagnerande samhälle, kommer hämma vidare ekonomisk tillväxt.
Alternativet att räntorna inte stiger framöver kommer vi bara uppleva om vi hamnar i någon form av långvarig eller rent av permanent lågkonjunktur, vilket knappast är önskvärt det heller.
I scenarierna nedan har jag grovt utgått från Swedbanks nuvarande bolåneräntor, som förvisso ligger på 2.94% respektive 3.50% och inte exemplets 3.0% och 3.50%. Men inget av nedanstående kommer inträffa, t ex följer aldrig Riksbanken sin egen ränteprognos, så det är inte så noga med att räkna exakt. Exemplen förutsätter inte heller någon amortering. Detta är inte heller något specifikt råd, utan olika tankeexempel. Alla ansvarar som vanligt för sina egna beslut.
Naturligtvis har just du, käre läsare, och alla du känner förhandlat till sig ännu lägre räntor, men eftersom jag tittar på skillnader så spelar det ingen roll, slutsatsen blir den samma. Lovar ni genom inlåsning vara kund hos banken i fem år till kan ni säkert få ytterligare en halv promille lägre ränta. Och kanske en slickepinne?
Scenario A
Detta grundscenario baserar sig på tidigare analys av hur mycket STIBOR-3M kan avvika från reporäntan, och Riksbankens prognoser för reporäntan framöver. 2017 kraschar räntan tillbaka till dagens nivåer efter att bostadsbubblan börjat pysa på allvar 2015 och kraschat 2016, efter att ha hållits i liv över valet 2015. Som vanligt sänker Riksbanken då reporäntan “för sent”.
Enligt detta börjar Riksbanken höja räntan om ett år och reporäntan ligger på 2.0% hösten 2015, vilket tillsammans med högre spread STIBOR-3M och reporäntan ger 4.6% i ränta hösten 2015. Snitträntan hösten 2014 – hösten 2015 blir därmed (3+4.6)/2=3.8%. Hösten 2016 är den rörliga bolåneräntan uppe i 5.4% och snittet blir (4.6+5.4)/2=5.0%. Sedan ligger den rörliga bolåneräntan kvar på 5.4% ett år för att sedan snabbt falla ner till 3.0% igen.
2013 – 2014 3.0% ränta på 1 MSEK blir 30 000:- före ränteavdrag
2014 – 2015 3.8% ränta på 1 MSEK blir 38 000:- före ränteavdrag
2015 – 2016 5.0% ränta på 1 MSEK blir 50 000:- före ränteavdrag
2016 – 2017 5.4% ränta på 1 MSEK blir 54 000:- före ränteavdrag
2017 – 2018 3.0% ränta på 1 MSEK blir 30 000:- före ränteavdrag
Efter att sjuka, barn och gamla i behov av vård, skola och omsorg betalat 30% i ränteavdrag till bolåntagaren och bankens vinster blir den totala räntan under dessa fem år med rörlig ränta 141 400:- SEK vid en skuld på 1 MSEK
Med låst ränta under dessa fem år på nuvarande ca 3.50% blir efter 30% i ränteavdrag 122 500:- SEK vid en skuld på 1 MSEK.
Scenario B
I detta scenario håller visserligen bostadsbubblan sig över valet 2014, men stagnerar 2014 och kraschar tillsammans med högkonjunkturen redan 2015, vilket ger lägre räntor tidigare.
2013 – 2014 3.0% ränta på 1 MSEK blir 30 000:- före ränteavdrag
2014 – 2015 3.8% ränta på 1 MSEK blir 38 000:- före ränteavdrag
2015 – 2016 4.6% ränta på 1 MSEK blir 46 000:- före ränteavdrag
2016 – 2017 3.0% ränta på 1 MSEK blir 30 000:- före ränteavdrag
2017 – 2018 3.0% ränta på 1 MSEK blir 30 000:- före ränteavdrag
Här blir den totala räntekostnaden efter att vård, skola och omsorg betalat för ränteavdraget 121 800:- SEK. För låst ränta på fem år förblir kostnaden 122 500:- SEK. I detta fall lönar det sig alltså att ha rörlig ränta.
Sammanfattning
Den som har 3 MSEK i lån, vilket inte är direkt ovanligt för åtminstone villaägare i våra storstäder, kan alltså spara 56 700:- SEK på att låsa räntan idag, om scenario A inträffar. Pengar som lämpligen används till amortering istället. Scenario B ger ingen besparing och ingen anledning till att låsa räntan.
I slutändan handlar det om man tror på att bostadsbubblan och konjunkturen går ner redan 2015, eller att vi får en längre högkonjunktur och att bostadsbubblan kraschar först 2016.
Bäst hade det förstås varit om man låste räntan på fem år runt 3.20% redan i januari, vilket hade blivit lönsamt i bägge dessa scenarion.
Tror man inte att räntan kommer stiga så tror man också att nuvarande lågkonjunktur kommer hålla i sig.
8 kommentarer
Den ekonomiska konjunkturen är inte en säsong som varierar av exo-mänskliga fatkorer, som vädret. Lågkonjunkturen har staten skapat genom att planekonomiskt diktera att räntan måste vara för låg. Det har orsakat överskuldsättning och felinvesteringar. Utan information om ekonomins i särklass viktigaste pris, räntan, alltså människornas verkliga tidfspreferenser, så blir rationella investeringskalkyler omöjliga för både hushåll och företag.
Hur statens byråkrater dikterar att räntan ska vara i framtiden saknar relation till ekonomin. Det är upp till en handfull gubbar och gummor som har all räntemakt koncentrerad till sig, de styrs inte av utbud och efterfrågan, de styrs av regelverk och särintressen. Deras tendens att alltid vilja sänka och helst avskaffa räntan är minst sagt väldigt stark (eftersom det innebär skapandet av nya Biljoner kronor åt deras mäktigaste särintressen). Innan staten upphör att förstöra ekonomin med sina lågräntediktat, så är en ekonomisk återhämtning omöjlig. Hittills under 5 krisår har ingen åtgärd alls vidtagits av någon stat för att lösa krisen. Det kan lätt dröja 10 eller 20 år innan en lösning påbörjas (behvös en ny Reagan och Thatcher för att ens halvdant göra en reform, och nu av annan typ än den de gjorde i ett samhälle med extremt låga skulder jämfört med idag). Och mest sannolikt kommer räntan under hela den tiden att planekonomiskt spikas fast på noll procent, liksom FED i USA redan har gjort.
Eller Japan, som nu har en statsskuld på över en biljard (även kallat kvadriljon).
Vilket är ungefär lika mycket som antalet möjliga nycklar i Data Encryption Standard (DES), där man lättsamt kan säga att det ansetts omöjligt att räkna så högt.
Är lite språkfascist idag… (du är inte först att bli drabbad..)
Att undvika en kostnad, är det samma sak som en besparing?
Senast jag köpte en bil så valde jag bort att köpa en Ferrari – men sparade jag verkligen 1,5 MSEK på att istället köpa en enklare bil?
Jag förstår principen kring de olika scenario, men likt förbaskat handlar det om att undvika en kostnad. Besparing är ju per definition att du minskar en kostnad som du redan har..
Förvirringen är ibland total kring ekonomiska begrepp, för några år sedan så körde jag en uppskattad "finansskola" på mitt jobb, där skillnaden mellan bland andra Kostnader, Utgifter och Utbetalningar beskrevs… nyttigt var det för många…
Klassikern är ju annars alla fruntimmer som sparat pengar för de kostnader de haft på rean…
Håller inte med.
Du vet nämligen att du kommer ha de där ränteutgifterna för ditt lån, iaf om du som det står i första stycket har köpt för att bo och inte för att flytta.
Så ordet besparing är högst relevant här. Om du däremot tänkte sälja bostaden och bo i en kartong med en alternativkostnad på 0:- SEK i boendekostnad, så är det en annan sak, men det tog jag hand om i första stycket.
Det enda vettiga kostnadsbegreppet är mellanskillnaden mellan det välstånd som följer av ens bästa möjliga handlingsalternativ, och det som följer av ens näst bästa möjliga handlingsalternativ. Att jämföra välstånd vid olika tidpunkter är inte användbart som underlag för beslut om vad man ska göra. Faktiskt så räcker det att rangorda ens ömsesidigt uteslutande handlingsalternativ, det är meningslöst att försöka kvantifiera skillnaden (kostnaden) mellan deras förväntade utfall. Slutsatsen är ju ändå att man väljer det bästa alternativet, oavsett om det är 0.01 eller 1000 bättre än det näst bästa.
Alternativkostnadsbegreppet är en solid logik, om du googlar det så hoppas jag att du finner bra beskrivningar av det. Sånt som välståndsförändringar över tid (istället för som konvekvens av handling), påslagskalkyler, fördelningskalkyler och förväxlingen mellan ksotnad och betalningsflöde kan vara användbara i specifika sammanhang med tungan rätt i mun, men alternativkostnad erbjuder den fullständiga analysen.
Ovan var tänkt som svar till floxer.
Högkonjunktur med stigande räntor snart? I vilket land då?
Spara minst 18.900 kr på att inte binda räntan i 5 år på sitt miljonlån skulle jag säga…