Läget att binda bolåneräntan på fem år, igen?

Vi fortsätter med BLK:s nästa mest uppskattade ämne, efter talet om att bostadpriserna ska stiga i all evighet. Nämligen bolåneräntan och hur mycket av frukterna av ditt arbete som ska tillfalla de som lånat ut till ditt boende.

Räntegapet och 5-årsräntan år 2000 – januar 2013 Notera att tidsaxeln inte är helt linjär, då alla punkter innebär en ränteändring, inte ett givet tidsintervall.

Tittar man på Swedbanks historiska bolåneräntor sedan millenieskiftet, så är nu 5-årsräntan nere på den lägsta 5-årsräntan sedan 2005. Samtidigt är nu räntegapet mellan 5-årsräntan och rörlig ränta (3-månaders ränta för tillfället) nere på minimala nivåer, rent av historiskt låga nivåer.

För första gången sedan 2005 sammanfaller nu obefintlig räntegap med rekordlåga 5-årsräntor.

Sist detta hände steg 5-årsräntan från 3.59% till 6.48% innan den akuta finanskrisen satte igång hösten 2008. 3-månadersräntan steg från 3.65% till 6.45% på tre år. Naturligtvis kan ni säga att det är annorlunda nu, men trots kraschade rörliga räntor hösten 2009 – 2010, så tjänade den som band sin ränta sommaren 2005 på att ha 5-årsränta.

Nu skulle jag inte länka till gammelmedia, men tyvärr har Jon Weman skrivit en rätt läsvärd kulturkrönika och gjort det fjäskande draget att nämna den här bloggens mästrande kring bostadsbubblan, så jag får väl reciprokera och faktiskt länka. Weman påtalar korrekt att någons skuld är någon annans tillgång, då någon lånat ut dessa tillgångar. Han menar att problemet med skuldbubblan är att allt mer av tillgångarna sitter hos en allt mindre del av befolkningen. Vilket är korrekt. Samtidigt ligger en betydande del av bankernas upplåning för bostadsutlåningen utomlands. Stämmer det nu dessutom att marknadsräntorna kan ha bottnat, så kan vi vänta oss stigande bolåneräntor från det här läget.

Det har rests kritik mot att binda sina lån på 5 år med fast och ansvarsfull amortering, då det kan göra dig sårbar för banken och mindre likvid. Men låt då motsvarande tänkt amortering på 5 år ligga kvar som rörligt lån, t ex 30% av skulden.

Vad den som fortsätter ha rörlig ränta i det här läget säger är att den rörliga räntan ska fortsätta falla på grund av varaktigt fortsatt dålig konjunkur. Det är fullt möjligt att t ex Nicole Foss deflationsscenario kommer utspela sig och då stämmer det förstås att räntorna går nedåt. Men det är i så fall bolånetagarens minsta problem.

Swedbanks 5-åriga respektive 3-månaders eller rörliga bolåneränta. Notera att tidsaxeln inte är helt linjär, då alla punkter innebär en ränteändring, inte ett givet tidsintervall.

Man ska komma ihåg att vi just nu har höga realräntor med obefintlig KPI-inflation. Med drygt 4% i KPI-inflation 2008 var i själva verket den reala bolåneräntan lägre på den tiden, runt 2%. Idag är den reala bolåneräntan uppe runt 3%.

Var och en fattar sina egna beslut, men i det här läget rekommenderar jag att man åtminstone ska överväga att binda delar eller hela sin skuld på 5 år. Normalt skulle man annars haft rörlig ränta och amorterat mellanskillnaden. Mellanskillnaden är dock idag obefintlig. Sedan tog förstås de flesta inte chansen att amortera 2009 – 2010, utan tog mer lån istället.

Sammanfattningsvis så var det lönsamt att binda på 5 år vid den här situationen 2005. Det kan mycket väl visa sig vara en bra affär på 5 år (dvs kom inte och dra några slutsatser inom några månader, det är omöjligt att uppnå perfekt timing) även den här gången. Vad vi kan vara ganska säkra på är att det inte är annorlunda nu – räntorna fortsätter inte nedåt för evigt.

Relaterat så har nu Crister Gardells hedgefond Cevian funnit sig fullinvesterade i börsen och går ut och haussar om att börsen ska dubblas, i ett hopp om att alla privatpersoners pengar återigen går in på börsen, så Cevian kan sälja av till fårket till dubbla dagens priser. Specifikt varnar han för att obligationsbubblan kan spricka, dvs räntorna kan vara på väg uppåt. Säger inte att han har fel, även om det förstås är en partsinlaga.

Horisontellt streck visar låst ränteläge

Tillägg och förtydligande: För den som inte tror att det var lönsamt att binda på fem år sommaren 2005, så har jag förtydligat med grafen ute till höger. Ett horisontellt streck visar den bundna 5-årsräntan i ca fem år. Utrymmet ovanför linjen upp till den rörliga räntan är fram till 2009 större än utrymmet under när de korta räntorna kraschade. Hade man dessutom en ansvarsfull amortering på sitt låsta lån, så var dessutom skulden större under de tre första åren än de två sista och det var i så fall ännu mer lönsamt att låst lånen på 5 år.