Valueguards kvalitetsjusterade statistik pekar på relativt kraftiga nedgångar i villapriserna i hela landet.
I landet generellt är villapriserna ner 2.5% på en månad, men det gäller alltså bara de större orter där man har ett underlag stort nog för meningsfull statistisk behandling. Vad som sker på mindre orter är okänt.
 |
| Kvalitetsjusterade villapriser i Malmö
Källa: Valueguard-KTH |
I Stockholm föll villapriserna 0.8%, i Göteborg 1.7% och i Malmö 3.1%. Malmös villapriser är nere på nivåerna innan vårens återhämtning, dvs prisnivåer från 2009 eller för den delen 2007. Medräknat lagfartskostnader, pantbrevskostnader, renoveringar och vid försäljning mäklararvoden så finns det antagligen rätt få som tjänat några pengar på villaköp i Malmö de senaste åren.
För villorna i landet som helhet så är hela vårens uppgång utraderad och priserna är tillbaka på nivåerna från årsskiftet 2011 – 2012. Det är dock en bit kvar ner till hösten 2011 års priser. Det samma gäller Stockholm och Göteborg, där vårens återhämtning är borta.
Bostadsrätterna föll med 1.8% i Malmö på en månad, men är upp 0.1% i landets större orter som helhet. Undantaget Malmö är lägenhetspriserna på toppnivåer och den redan tidigare tydliga skillnaden mellan marknaden för villor och klubbmedlemskap blir alltså allt större.
Det finns flera förklaringar till skillnaden mellan villor och lägenheternas klubbmedlemskap. Klubbmedlemskapen i bostadsrättsföreningar kostar generellt mindre än villor, rent nominellt, utan hänsyn till ytan. Man behöver alltså låna mindre pengar. Man kan köpa en lägenhet i Stockholm för 2 MSEK, men det behövs 4 MSEK för en villa. Vidare får inte bolånetaket samma effekt, då bolånetaket inte omfattar föreningens skulder, medan man måste låna till hela priset på villan. När folk helt enkelt inte kan låna lika mycket och saknar tillräckliga kontantinsatser blir det en sektorrotation, där villor faller hårdare i pris än klubbmedlemskapen, som istället stärks. Än så länge. Men som exemplet Malmö visar att när prisfallet tar fart så kommer även bostadsrätterna dras med, även om de gynnas rent belåningsmässigt. För nybyggda lägenheter kan man också dölja belåningen genom sänkta avgifter och att föreningen inte amorterar, vilket lurar de flesta och kan hålla uppe priserna. Trots allt har väldigt få föreståelse för vad de köper när de betalar för ett klubbmedlemskap i en bostadsrättsförening. För villor finns inga sådana möjligheter att dölja verkligheten.
46 kommentarer
Jaha, så idag är det 1-månaderssiffror som gäller, och 12 månader är plötsligt ointressant? 😉
Sverige BR +0,1% +0,6% +6,3%
Stockholm BR +0,4% +0,8% +7,6%
Göteborg BR -0,1% +2,3% +9,5%
Malmö BR -1,8% +0,9% +0,1%
Medelst. städer BR -0,1% -0,3% +4,8%
1 månad, 3 månader respektive 12 månader – Bostadsrätter.
Ganska rejäla uppgångar om man bortser från Malmö.
Men fortfarande har man inte nått tillbaks till toppnoteringarna 2011…
Anonyn: Det gällde bostadsrätter, och där är vi en bra bit över toppnoteringarna från 2011 (förutom i Malmö).
Vilket också står i blogginlägget. "Undantaget Malmö är lägenhetspriserna på toppnivåer "
Visst, jag tänkte på villor. Frågan är var bostadsrättsvillor och ägarlägenheter hamnar i statistiken.
Eftersom statistiken på bostadsrätter kan mixtras ganska friskt (och blandar man ihop bostadsrätter och äganderätter bara för att man inte skiljer på upplåtelseform och byggnadstyp) så kan man ju fråga hur mycket man kan lita på den. Det som torde vara klart är hur prisutvecklingen på fastigheter utvecklats.
"Det finns flera förklaringar till skillnaden mellan villor och lägenheternas klubbmedlemskap. Klubbmedlemskapen i bostadsrättsföreningar kostar generellt mindre än villor, rent nominellt, utan hänsyn till ytan. Man behöver alltså låna mindre pengar. Man kan köpa en lägenhet i Stockholm för 2 MSEK, men det behövs 4 MSEK för en villa. Vidare får inte bolånetaket samma effekt, då bolånetaket inte omfattar föreningens skulder, medan man måste låna till hela priset på villan."
Dumheter! De som tittar på en villa vill oftast ha större lägenhet än en etta. Mer än en etta får du inte i sthlm för 2 miljoner. Förklaring ligger nog mer i att det inte är lika attraktivt att bo i ett hus och lägga halva frididen på rust och underhåll. Unga barnfamiljer vill hellre bo centralt med all tänkbar service runt hörnet.
Jaså. När folk behöver en bostad, men bara har lånelöfte och kontantinsats för att köpa något för 2 MSEK, så blir det en lägenhet, då villa inte finns till det priset. Punkt. Finns gott om exempel på barnfamiljer som köper små lägenheter just för att de inte har råd/krediter till något större.
Och eftersom Valueguard kvalitetsjusterar så spelar själva storleken ingen roll i deras statistik.
Det är iofs, i Stockholm, ofta billigare att köpa en villa i tunnelbaneförort än en trång fyra i stan… Men att inte alla vill bo i villa kan förstås omöjligen vara sant?
Finns för övrigt, även på ganska kort pendelavstånd till Stockholm, gott om villor och radhus under/runt 2 miljoner, även nyproduktion (även om dessa är bostadsrätter – men det är ju bostadsrättslägenheten för 2 miljoner också…)
ddd, Valueguards statistik är bara för Stockholms kommun, Göteborgs kommun och Malmö kommun när det gäller Stockholm-Göteborg-Malmö.
Var hittar du villor och radhus för 2 MSEK i Stockholms KOMMUN? Sist jag skrev något om det fanns det BLT-containers för 6.5 MSEK ett stenkast från Rinkeby.
Anledningen till att Valueguard gör så har med kvalitetsjusteringen att göra, och den fungerar inte på rätt sätt över kommungränser.
Varför måste villan ligga i Stockholms Kommun?
När det gäller bristande insikt i vad man köper så bidrar ju inte hemnet et al till att öka insikten genom att man inte skiljer på upplåtelseform i sökfiltren – man kan söka på lägenhet eller villor (men som bekant kan både villor, radhus och lägenhet ha vilken upplåtelseform som helst).
ddd, därför att det är så Valueguards kvalitetsjustering är konstruerad. Den tittar på objekt inom samma kommun och justerar t ex för avståndet till kommuncentrum.
I det svenska indexet ingår fler kommuner i Stor-Stockholm, men när det gäller objektens placering är det relativt kommuncentrum och inte relativt Stockholms centrum.
För övrigt: här har du några exempel i Stockholms Kommun.
Radhus under/runt 2 miljoner.
Men ditt resonemang om att man köper br för att man inte får låna till villa har ju ingenting med kommungränser att göra…
ddd 10:07, fair enough. Inte BR-radhus? De räknas till HOXFLATSTO inte HOXHOUSESTO.
Det är i vissa fall svårt att avgöra, eftersom många mäklare "döljer" att det är BR, men familjen som bara får låna 2 miljoner bryr sig nog inte nämnvärt om det. Avgiften på äldre br-radhus motsvarar ofta driftskostnaden för ett friköpt, så kostnadsmässigt är det ganska neutralt.
Åtminstone Granskogsvägen/Hässelby och Duvholmsgränd/Vårberg är inte BR (fler orkade jag inte kolla)
Det finns exempel på radhus som misslyckats med försäljning som fristående och ombildats till BR.
Sen kommer partytricket att Granskogsvägen inte är en fastighet som säljs heller då huset verkar stå på ofri grund.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Låter fullt vettigt.
Ok, nu blir man lite nyfiken över vad det stod i kommentaren 🙂
"Trots allt har väldigt få föreståelse för vad de köper när de betalar för ett klubbmedlemskap i en bostadsrättsförening."
Ja tittar man på mäklarstatistik så talar det sitt tydliga språk 25tkr/m2 för BR mot 17tkr/m2 för ÄR, folk verkar till och med vara villiga att betala mer för BR. Lägger man till BRFens lån är det ytterligare ännu mer.
De betalar för läget, mer än för ytan.
Ställer en fråga till alla som har samma funderingar eller redan erfarenhet av detta:
Om jag "måste" ge mig in på marknaden i nuläget och misstänker att priserna kan falla. Hur kan jag på ett effektivt sätt hedga mig mot prisförändringar?
Har ni någon specifik aktie/termin/option som genom t.ex. belåning får en korrelation mot bostadspriserna på -1? Vad är kostnaden för denna hedge isf?
Jag vill inte ha någon dyr försäkring utom använda ett instrument som ge mig mostvarande avkastning som huset tappa i värdet. (Utgår ifrån att min marknastro är neutral och jag vill inte tjäna pengar på fastighetens värde)
Hälsningar,
Wolf
Lycka till…
En möjlig variant hade varit att ta negativa positioner i t ex Swedbank, men de kan man ju stoppas ur innan fallet inträffar, speciellt om det dröjer några år innan det tar fart på riktigt.
Dock finns det betydande motpartsrisk och politisk risk i sådant läge. Får bankerna problem så finns ju risken att staten gå in och baila ut dem vilket gör att kursfallet kan utebli, dessutom så är motparten ofta i samma branch som bolåneinstituten så problem för Swedbank kan innebära problem för motparten (om man använder derivat).
Det rimliga alternativet är att man biter i det sura äpplet och se till att man har en buffert iform av eget kapital när man går in på bostadsmarknaden. Ju större andel eget kapital man har i bostaden destu bättre har du säkrat värdet – du minskar din hävstång genom att belåna huset i mindre grad. Själva värdet på huset består i att det är ett hus där man kan bo och kommer högst troligt gå att sälja för vad det kostar att köpa ett likvärdigt hus någon annanstans.
Köpa säljoptioner i fastighetsbolag, företag inom byggbranschen eller liknande som kan tänkas sjunka i pris om bubblan spricker. Här finns möjligheten att titta på hur dessa bolag gått på börsen vid tidigare fastighetskrascher och leta efter någon korrelation. Kan dock bli svårt att avgöra eventuell avkastning och kan bli dyrt om nedgången dröjer. Tror du inte på någon nämnvärd uppgång kan du ju finansiera det med att ställa köpoptioner i samma bolag.
En annan idé är att sälja sin fastighet idag och hyra tillbaka densamma (eller motsvarande bostad) för att sedan köpa igen efter nedgången. Men eftersom du inte äger idag kan du ju lika gärna hyra direkt och vänta med att köpa.
Återigen, det är något fel på statistiken. Var 5:e annons tas bort och läggs in igen till ett lägre pris men priserna skall alltså befinna sig på toppen? Något är väldigt fel….
Är det möjligen så att de nyproducerade lägenheterna som kommer ut på marknaden ställer statistiken på ända? Avtal som ingåts ett år tidigare fullföljs och får priserna att se oförändrade ut?
Kan det vara så att säljarna lägger ut till höga priser (vad de tror de kan få) och sedan sänker det priset när de inte får det. Priset som de verkligen får är fortfarande högre än innan och alltså stiger priserna iaf?
Jag är inne på din linje. Det luktar manipulation, det jag ser ske på bostadsmarknaden och känslan i hela samhället som helhet borde ge fallande priser på alla typer av boenden.
Det är (åtminstone i stockholms innerstad) precis som Wofser säger – man börjar med ett tokhögt pris och hoppas att någon nappar, för att sedan sänka till ett mer "normalt" pris om man inte hittade någon tok att sälja till. Eftersom några lyckas sälja till tokpriserna dras medlet antagligen upp.
Det stora felet är att osäljbara objekt, som bara skulle gå att sälja om de sänktes kraftig i pris, inte hamnar i statistiken, då den baserar sig på avslut, inte på ointresse. Bara intressant objekt är med, osäljbara objekt får i praktiken samma pris som medlet.
Det är därför vi ser nybyggnationen krympa ner mot noll!
Det är också så att 30% av avsluten inte rapporteras in till Mäklarstatistik och därmed inte heller vidare till Valueguard. Mäklarna väljer själv om objekt ska rapporteras in, finns ett enkelt kryss att göra om en affär t ex är för kass för att rapporteras.
Därav är det egentligen bara SCB:s data för lagfarter som går att lita på, och då bara för villor.
…och nyproduktion går fortfarande inte att sälja.
En liten snabbrapport från Nederländerna:
I området runt mig finns det nu radhus (det är den vanliga "villan" i NL) som legat ute till försäljning i 1½ år. Ett exempel är ett hus som legat ute i snart 2 år, och har sänkts i pris från 249000 till 149500. Fortfarande inget intresse. Normalt här för bara 3-4 år sedan var att ett hus såldes på bara några veckor.
Tack vare att jag försökt hänga med lite i utvecklingen, bland annat via Cornucopia, bor vi fortfarande i hyresrätt.
Kraschen som NL står inför kan vara betydligt större än den för Sverige.
Här har vi även haft momshöjning från 19% till 21% förra månaden.
Jamen det är ju i NL. Där råder ju inte samma bostadsbrist som i Sverige.
Här i svedala är ju allt annorlunda begriper du väl!
Haha, precis! Här finns det hur mycket som helst att bygga på, det är bara att gräva upp lite mer från havet!
Det som hänt här är förståss att hela marknaden är fastfrusen, och folk behåller sina hus hellre än att sälja dem till ett pris som understiger deras lån.
Det var vanligt innan "krisen" att man på ett bräde kunde låna 110% av köpeskillingen… Så självklart var det att det skulle fortsätta upp, Upp, UPP! Nu verkar festen vara över.
Tack för rapporten från verkligheten i NL. Vi har haft följande nedgångar sedan 2008, tror jag minns det rätt från BKN:s rapport. : Irland -40%, Danmark -20% och Holland -10%.
Var hade Sverige legat utan regeringens åtgärder med fastighetsskatt, förmögenhetsskatt samt ROT? Kanske mellan NL och DK i nedgång vad vet jag och vi hade då haft en 15% nedgång bakom oss vid det här laget.
Enligt denna genomgång
http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Netherlands/Price-History
har NL gått ner i 4 år och väntas gå ner med 5% år 2012:
Kolla förresten in detta stycke i genomgången, det låter bekant gällande ett annat land, nämligen Sverige:
"According to a recent IMF report, the generous Dutch mortgage tax relief, which allows homeowners to deduct the full cost of their mortgages from tax, is distorting the housing market. It also means that Dutch banks are faced with higher risks because the large amount of tax relief encourages people to spend more on a house than they can actually afford."
( sätt in amorteringsfrihet och bildandet av SBAB här istället för Sverige )
Kons: Oj, du hade koll på siffrorna, tack för info!
Nu är det ett nytt grepp i NL, vi kommer nu inte få ränteavdrag om vi inte betalar av på 30 år (detta gäller endast nya lån)! Det är stor skillnad från tidigare amorteringsfria lån. Så nu händer det grejjer!
Om någon skriver ett köpekontraktet på att köpa en villa idag och köpebrevet skrivs på i april 2013, ganska standard med ett par månader mellan. Hamnar priset på detta i statistiken för denna månad eller april 2013?
Känns som det "borde" va april 2013 då man vet man säkerhet att köpet gått igenom, fast samtidigt så är ett påskrivet köpekontrakt bindande..
Vad använder sig mäklarstatistik av? och då även valuegard för dom använder sig av mäklarstatistiks uppgifter?
Mäklarstatistik använder den informationen som mäklarna har skickat in, SCB's baserar sig på lagfarter och den information som finns i dessa.
Det rimliga är att ta datum köpekontraktet ingicks, det är ju marknadsläget den dan som är avgörande. Man gör ju så när det gäller råvarupriser och inte när leveransen sker.