Kommer ni ihåg att jag nämnde att avstyckad tomtmark börjat återföras till ursprungsfastigheten enligt källor hos Lantmäteriet? Nu har Lantmäteriet publicerat en rapport (cred: bloggrannen Bobubbla på Twitter) som visar på att obebyggd tomtmark befinner sig i ett prisfall i Sverige. Sedan toppen 2011 har nu priserna fallit runt 10%.
 |
| Källa: Lantmäteriet (PDF) |
Nedgången är betydligt långvarigare och större, både procentuellt och nominellt, än nedgången 2008 – 2009 om man ska tro rapporten (PDF). Detta baserar sig på faktiskt genomförda affärer i fastighetsregistret och inte på mäklarnas godtyckligt inrapporterade affärer.
Under tiden rapporteras det i media om stigande priser på bostadsrätter och stillastående priser på villor (Schibsted/SvD, Bonnier/DN). Samtidigt konstaterar Svensk Fastighetsförmedlings VD att antalet objekt till salu nu blivit färre. Som om det skulle innebära en starkare marknad? När man inte tror sig kunna få betalt det man vill för bostaden så säljer man inte, utan drar bort sitt objekt från marknaden och övervintrar. De enda affärerna som genomförs är i princip de där säljarna får igenom fantasipriser.
Beskedet är annars “ingen anledning till oro”. Bara så ni vet. Svensk Fastighetsförmedling tycker inte att ni ska oroa er. Låna 4 – 5 MSEK bara, ingen fara.
Det är också svårare att fuska med villastatistiken, där man tids nog får facit via SCB:s fortsatta bevakning av faktiskt genomförda affärer via registrerade lagfarter. Så benägenheten att rapportera in affärer hos villor korrekt är nog större hos mäklarkåren än när det gäller bostadsrätter. Kom ihåg att det för mäklaren bara är att kryssa för (PDF) om man inte vill att en affär ska ingå i statistiken.
Så nu kommer väl argumentet med “bostadsbrist”. Lantmäteriet skriver att i Stockholm, Göteborg och Malmö finns det 14 000 obebyggda tomter för permanenta året runt-hus (ej fritidshus). I landets 69 största kommuner finns det 23 000 obebyggda tomter.
Det är alltså knappast något problem att få tag på en tomt i våra större städer om man vill. Och priserna är nu på väg i rätt riktning. Finns ingen anledning att lägga några överbud. I övrigt konstaterar Lantmäteriet att av den generella prisökningen på 800 000:- SEK för en villa sedan 2003 beror 500 000 på ökat pris på tomtmarken och 300 000 i ökat pris på byggnaden. Medelpriset var 1.2 MSEK 2003 och 2 MSEK första kvartalet 2012. Av en uppgång på 66 procent kan 41 procentenheter skyllas på tomtpriset.
Totalt i landet finns det nu ca 60 000 obebyggda villatomter, varav åtminstone 23 000 finns på attraktiva större orter. Samtidigt kan man bygga en villa för 1.5 MSEK idag om man kan leva med 90-talsstandard. Det är inte speciellt konstigt att villapriserna stagnerar trots fallande räntor.
Tyvärr är villor fortfarande generellt dyrare än bostadsrätter landet runt, vilket innebär att det rör sig om större pengar för de som förköpt sig. Dessutom är det inte sällan unga barnfamiljer som köpt dyrt och sent och till hög belåning. Även om barnen inte har ansvar för sina föräldrars beslut, så kommer de drabbas när familjeekonomier krossas.
Det här är inte heller något gott besked för de som köpt jordbruksmark eller skog till helt orealistiska priser, som bara går att räkna hem om man kan stycka av till tomtmark. Bubblan inom jordbrukspriserna har redan börjat pysa och mäklarna själva säger att det är riktigt illa.
Bloggrannen Bobubbla har uppmärksammat samma rapport från Lantmäteriet och konstaterar också att normalbegåvningen bostadsminister Attefall (kd) varit i USA och där lärt sig att man kan använda subprime-lån, lån till folk som inte borde få låna, för att få igång bostadsbyggandet.
37 kommentarer
Av "storstäderna" så stiger malmö mest.
Tydligt att nergången var en björnfälla ; )
Du ska inte läsa så mycket rubriker av stressade journalister. På 12 månader, dvs justerat för säsongen, är Malmö den enda storstaden med fallande priser.
"Tyvärr är villor fortfarande generellt dyrare än bostadsrätter landet runt" Hur tänker du då? Min uppfattning är att det är precis tvärtom räknat per kvadratmeter.
Det är väl bara i storstäderna som lägenheter är dyrare per kvm?
Jag pratar inte om per m2, utan totalt pris. Det är det totala priset som du ska betala och det totala priset du förlorar pengar på.
Det är inte den känslan jag har. Även på landet kan det ju finnas brf som räknat per kvadratmeter är dyrare än dito småhus, speciellt om tar hänsyn till skulden i bostadsrättsföreningen.
Detta var ju intressant Cornu. Så du tror alltså att småhusbubblan är ännu större än brf-bubblan?
Tyvärr för vem? Jag finner det tämligen rimligt att köpeskillingen för en fastighet (där man blir fullständig ägare(*)) är större än för en bostadsrätt (där man blir delägare i en BRF som dessutom har belånat fastigheten – så man blir bara partiell ägare(*)). Iaf ifall man tar per m2, men eftersom en äganderätt antagligen dessutom är större än en bostadsrätt så bör ju även detta göra äganderätten dyrare.
(*) Fullständigt ägande avser jag att man äger direkt eller indirekt via juridiska personer som har objektet obelånat (den egna belåningen avses alltså inte).
Det var väl trevligt att du lyckades hitta lite negativa nyheter om bostadsmarknaden trots dagens statistik 🙂
14000 obebyggda tomter är för övrigt ingenting, och det hjälper inte heller särskilt mycket mot bostadsbristen så länge ägaren av tomterna inte säljer dem… Det är 14000 obebyggda tomter, inte 14000 tomter som är till salu. Stor skillnad.
Nej, men jag antar att det är fastigheter med typkod 210 (Småhusenhet, tomtmark till helårsbostad) eller liknande – tomterna är alltså avsedda att bebyggas med åretrunt-boende.
Det kan finnas olika skäl till att man inte har alla fastigheter till försäljning. Ett skäl kan vara att ägaren själv har för avsikt att bebygga marken i egen ägo (för att sedan sälja fastigheten eller bo i huset) – en annan möjlighet är att man faktiskt sålt fastigheten till någon som tänkt bygga där (det förblir en tomtmark även efter försäljning). Ett annat skäl kan vara att man av taktiska skäl inte lägger ut alla fastigheter till försäljning i syfte att få ut högsta möjliga pris.
Jaha, och din poäng är?
Att dessa 14000 obebyggda tomter är avsedda att bebyggas. Antingen har ägaren till dessa avsikt att bebygga dem eller avsikt att sälja dem till någon som har tänkt att bebygga dem.
Ditt resonemang haltar för att det är inte försäljning av obebyggda tomter som löser "bostadsbristen" utan bebyggning av obebyggda tomter.
1. Så länge de är obebyggda löser de ingen bostadsbrist oavsett om de säljs eller ej. Om det finns planer på att bebygga dem inom en nära framtid framkommer dock inte ur statistiken, och det faktum att de är avsedda för att bebyggas betyder inte att de kommer att bebyggas, vilket du ju själv påpekar.
2. Även om de bebyggs ASAP, så löser 14000 nya bostäder i storstadsregionerna ingen bostadsbrist.
För övrigt var min poäng med att påpeka att det inte var 14000 till salu mest en kommentar till Cornus påstående om att "Det är alltså knappast något problem att få tag på en tomt i våra större städer om man vill".
Att de ska gå att få tag på förutsätter ju att de är till salu…
Jag antar att det faktum att man får betala fastighetsskatt för en obebyggd tomt gör att det inte är troligt att man avstyckar tomter (även avstyckningen kostar endel också) bara för att det är kul.
Sen är det inte säkert att bara för att en tomt inte dyker upp på booli så betyder inte det att den inte är till salu.
Nejnej, ok. Det är hur lätt som helst att få tag på en tomt i attraktivt läge. Det kryllar av dem! Överallt! Att inte samtliga bostadssökande i Stockholm bara tar en och bygger sig ett hus istället för att stå i den där förbannade bostadskön är ett jävla mysterium.
Men vem är det som kan bygga/leverera ett hus för 1,5 millar? Kollade precis på Myresjöhus priser och de ligger ju skyhögt över. Skulle vara spännande att kolla på nån som verkligen försökt leverera ett modernt hus billigt.
Smålandsvillan.
Älvsbyhus
http://www.alvsbyhus.se/pris/uppsala-l%C3%A4n/0/0/14/
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Vet du vad lantmäteriets index är uppbyggt av? Den bygger på försäljningar av obebyggd tomtmark för småhus (taxkod 210-211). Det står tydligt att de har gallrat bort köp bort där köpare och säljare är släkt med varandra eller har annan intressegemenskap. Problemet med deras statistik är nog att de inte riktigt har koll på hur en försäljning går till vid nyproduktion av ett småhus. Man maximerar vinsten på markköpet och låter byggnationen på marken gå riktigt dåligt eftersom byggentreprenaden är momsbelagd men inte markköpet (finns andra för- och nackdelar också, men orkar inte skriva om detta). Det är därför byggbolag alltid har en byggdel som går riktigt dåligt man gör fina vinster på marken (aldrig tänkt på det när du läser en årsredovisning från något av de stora byggbolagen??)
Det hela är alltså en konstruktion där man ser till totalkostnaden för hela småhuset (mark+byggnad) och fördelar det så skattetekniskt fördelaktigt som man kan. Därför säljer man ofta över den obebyggda marken väldigt dyrt (för att kunna erbjuda ett konkurrenskraftigt totalpris till kund). Detta är en metod som ökat de senaste 5-10 åren, vilket har fått till följd att markpriset ser ut att stiga. Så är inte fallet och det går inte att dra sådana slutsatser du gör utan att de facto kontrollera försäljningsmaterialet. Stora delar av försäljningsstatistiken är nämligen försäljningar som görs av Jm, Götenehus, Peab bostad mm.
Så era slutsatser är helt enkelt fel (med det vill jag dock poängtera att jag inte har någon åsikt om vi har en bobubbla eller inte, utan vill bara upplysa om att ni har fel i sak).
/fastighetsproffs
Är man intresserad av att betala mer moms idag eller var vill du komma?
Nej, det borde funka så att man minimerar momsen, genom att ta ut mer pengar vid försäljning av mark till kund och mindre pengar när samma kund sedan bygger huset? Entreprenören gör sedan del av bygget till "självkostnadspris" för vinsten har han redan fått tidigare när han sålde marken. Makes sense?
Belii har rätt. Man vill ju minimera moms till slutkund. Slutkunden vill ju betala så lite som möjligt och struntar i vad marken och byggentrepenaden kostar. Byggbolagen säljer ju marken så dyrt de kan och byggentrepenaden går precis ihop sig (Skatteverket godkänner inte hur vidlyftiga upplägg som helst där byggnation uppenbart går back).
Det jag menar med det jag skrev är att man inte ska jämföra äpple och päron.
Att markpriserna är en konstruktion av ett totalpris är ett faktum. Att priserna börjar gå ner för dessa konstruerade markpriser kan vara ett tecken på att färdigproducerade objekt får rabatteras och då sjunker även markpriset i konstruktion (eftersom inte bygget enligt Skatteverket får gå hur dåligt som helst). Detta är dock inte samma som att pris för obebyggda tomter generellt faller eller åtminstone kan man inte dra några absoluta slutsatser utifrån det materialet.
M.P, jag är övertygad om att det finns den sortens konstruktioner , men jag har svårt att se detta som ett nytt påfund (såvida inte skattetekniska regler förändrats. Hela konstruktionen är för enkel så att säga). Möjligen skulle tomter som säljs utan entreprenad pressa ner priserna om de ökat i antal jmf. med entreprenad om det du säger stämmer, men som sagt, varför skulle det vara nytt, har vi nya skatteregler kring detta?
Subprimelån finns redan i Sverige. Det borde Attefall veta. Här stavas det Bluestep.
Med skillnaden att hos Bluestep får du betala en extra hög ränta som du beräknas ha råd med, istället för att skjuta upp räntebetalningar som banken VET att du INTE har råd med, som i fallet subprime…
Cornu, vågar du fortfarande sia om när och hur mycket priserna på villor och bostadsrätter ska gå ner?
Min egna bedömning är att priserna kommer att bestå så länge bankerna inte kräver att den totala utstående bostadslånestocken minskar (av valfri anledning) eller att räntorna skjuter i höjden. Lågt bostadsbyggande håller uppe priserna även vid marginellt ökande arbetslöshet.
Jag ser inga som helst tecken på varken ökande räntor eller minskad bolånestock för tillfället, och regering och riksbank skulle göra allt för att motverka dessa faktorer om de skulle bli aktuella.
Priserna kanske går upp eftersom det finns planer på att höja bolånetaket…
<a href="http://www.di.se/artiklar/2012/10/11/ministern-vill-se-over-bolanetak/>Utspel av Attefall ang. bolånetaket</a>
Statistiken grundar ju sig på en peroid då köparna inte visste om det utspelet.
Men nästa tre månader kan man ta med "Attefall-effekten" 🙂
Vem köper en tomt-utan att vilja bygga?
Det kostar 1% på taxeringsvärdet att äga den!
Så det är lätt att förstå den som säljer om han inte vill bygga!
jo men om marken ligger på något ställe som anses realvärdessäkert tror jag det finns alla anledningar på att ligga på den (tänk 2 % historisk avkastning på marknadsvärdet…och inte tax.värdet).
Du kan få justering för taxvärdet för den obebyggda tomten för avsaknad av markanläggningar (va-anslutning, trädgårdsanläggning), vilket minimerar skatten. Tax.värdet förutsätter tomtvärdet för en bebyggd fastighet (och avsedd fastighet är obebyggd).
Så det är inte urkasst att ligga på en obebyggd tomt är bra läge.
Ja, man har lägre taxeringsvärde på en obebyggd tomt än en bebyggd dito (precis som marknadsvärdet också skiljer), men det ändrar inte faktum att man skall punga upp 1% av taxeringsvärde i skatt på tomten.
Bara att stycka av tomten kostar ju pengar och är den avstyckad från en lantbruksfastighet så är det ju rent korkat att göra något sådant om man inte har tänkt sig att det skall byggas en bostad. Det är liksom en bättre affär att låta bli att betala massa pengar till skatteverket och lantmäteriet. Värdet på marken utvecklar sig likadant oavsett.
Om du får stycka från en lantbruksfastighet i närhet av tätort är det bara att tacka och ta emot. Priset från lantbruksmark till avstyckad tomt går från 30 kr/kvm till 1000 kr/kvm. Jag hade betalt 20000 kr för en avstyckning alla dagar i veckan. Tror inte du förstår värdet av att få avstycka tätortsnära.
Du jobbar inte fastighetsbranschen misstänker jag?
Civilingenjör i lantmäteri
Det finns folk som äger lantbruksfastigheter i närheter av tätorter – var tror du annars man får marken ifrån när tätorter växer (geografiskt)? Rimligen stiger dessa i pris av ovanstående skäl då ägaren kan stycka av tomter – rimligen säljs dessa med vinst. Rimligen så har jordbruksmarken nära tätort redan stigit så du kommer nog inte över jordbruksfastigheter så billigt heller.
Aldrig är du nöjd.
I förra artikel skriver du om lager, magasin, förråd. Ved, potatis, konserver, säd, pengar för ett helt år (men det var på Wibbletiden). Nu har vi i landet ett förråd av tomter, villor, lägenheter att ta av då dessa tar slut. Ändå är du missnöjd.
Och tänk på ECB som borde få Nobels ekonomipris – man har samlat på sig så många statsobligationer så att även nästa generation får nog av dem.
En bekant sitter "fast" i en nyproducerad lägenhet i kungsbacka. De svarta husen i backen ovanför ingvars mack. Mäklaren tog bort objektet men avser att lägga ut det igen för att det inte skall synas att det varit till salu.
De stigande priserna i gbg kan vara resultatet av att nyproducerade hus är färdiga och att de affärer som genomförs är gamla åtaganden….