Både bostadsrättspriserna och villapriserna är ner sedan årets högsta nivåer, vilket i fallet bostadsrätter inte säger så mycket. Trenden är dock tydligare för villapriserna i landets huvudstad, där de kvalitetsjusterade priserna rört sig horisontellt i två år, trots rekordlåga räntor.
 |
| Kvalitetsjusterade villapriser
i Stockholm. Källa: Valueguard-KTH |
Sedan prisrekordet i början av 2011 har villapriserna i Stockholm fallit 3.74% och “de evigt stigande bostadspriserna” är bara upp 1.11% på två år, sett till prisstatistiken som släpptes i juli 2010 och ner 1.30% sedan juli 2011.
Överlag har villapriserna pendlat runt en stabil nivå i huvudstaden i mer än två år, ca 145 i Valueguards index. Dock tror många fortfarande att priserna ska stiga för evigt, någon annan förklaring till att med lånade pengar köpa till de här prisnivåerna kan man inte hitta.
 |
| Kvalitetsjusterade bostadsrättspriser
i Stockholm. Källa: Valueguard-KTH |
På bostadsrättsfronten är det värre, då höga priser är negativt eftersom det tvingar fram allt vansinnigare skuldsättning och risktagande. Där ligger priserna istället nära toppen från förra månaden och något under tidigare topp i början av 2011. Samtidigt har alltså bostadsrättspriserna därmed stått stilla i 1.5 år.
Ser man till säsongen och månaden juli är dock trenden upp för bostadsrätterna. På 12 månader har priserna på klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar i Stockholm stigit 4.21% och 9.86% på 24 månader. En tydlig skillnad mot villorna. Det är svårt att påstå att bubblan inom klubbmedlemskap spruckit än i Stockholm, men festen är över för villaägarna. En del har bara missat att det hela och tror fortfarande på efterfesten.
När man för villaägare lägger på kostnader för lagfarter 1.5%, pantbrev 2% och vid framtida försäljning (2-4%) så kommer i teorin ingen som köpt en villa sedan dippen 2009 ligga på plus om de säljer idag. Inte ens den som med lånade pengar timade ett köp perfekt på dippen i december ligger på plus när man justerar för kostnaderna om man ska ta “vinsten”. Har man dessutom lagt ner pengar på renovering så blir det en ren förlustaffär att köpt villa i Stockholm de senaste åren. Fast folk låtsas förstås inte om sådant. Speciellt inte om man sitter med ett antal miljoner i skulder. Då är det bättre att hålla fast vid illusionen att priserna ska fortsätta stiga för evigt.
Speciellt om man är en stockholmare, som vi ju vet är både snyggare och mer intelligenta än alla andra svenskar, rent av snyggast och smartast i hela världen.
35 kommentarer
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Hade tänkt att ge ett uttömmande svar, men plötsligt har jag drabbats av homeopatisk förtunning. Återkommer med svar senare.
?
Jag tog bort kommentaren 14:19.
😉
OT: SVD censur
Skrev följande kommentar till artikeln Malmö inget mångkulturellt föredöme i svd och fick den censurerad.
Tydligen följer de samma censurpolicy som Avpixlat, det går bra att kritisera muslimer, men kritiserar du judar så blir du censurerad.
”Oy, en förfasad jude som citerar två andra förfasade judar över hur dum Ilmar Reepalu är.
Ett liknande angrepp på Ilmar kom för en tid sedan från judinnan Paulina Neuding, också här på SVD.
Å ni förfasade judar, varför förfasas ni inte över era rasistiska trosfränder i (SD). Dessa anti-pk krigare som ständigt ”glömmer” nämna sin egen trosinriktning när de spyr galla över muslimer och pigmenterade människor i största allmänhet. Dessa folkvalda rasistsionister som står i riksdagens talarstol och fördömer mig, bara för att jag är brun.
Jag förfasas över sionister som medvetet blandar ihop begrepp som antisemitism och antisionism.
Harry, Harry, det ÄR relevant att nämna sin religiösa tillhörighet, om man är jude och kritiserar muslimer.
Vad tycker du?”
Vad tycker ni?
Varför vill du diskutera SVD censur på en ekonomi-blogg?
Detta är tydligen okej.
”Det är ganska fascinerande att se hur det här fungerar.
När etniska svenskar blir offer och far illa i Malmö så reagerar ingen. INGEN. Tvärtom låtsas man som om det inte existerar något problem, eller i alla fall som att det beror i så fall på svenskarna själva.
När en handfull ortodoxa judar däremot får glåpord efter sig så kissar hela etablissemanget ner sig, och internationella företrädare och till och med sändebud från USAs president (!!) åker till Malmö och skriker sedan ut sin avsky.
Tack för att ni alla visar med all tydlighet att inte alla är lika mycket värda. Och vilken folkgrupp som är överlägset mest värd i era ögon.
Med "ni" åsyftas även Sverigedemokrater som Kent Ekeroth, pöbeln från Avpixlat och liknande.”
Skrivet av någon annan.
Trilsker, lägg ner nu. Håll dig till ämnet. Punkt.
Okej.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Hade varit intressant om Valueguards statistik istället sträckt sig till åtminstone år 2000, då hade man tydligare sett vilket extrem uppgång det varit och hur dipparna vi nu ser bara är den första lilla justeringen på en längre period av nedgångar…
jaha och?
Det var riktat till trilsker
Jaha priserna fortsätter uppåt om än långsamt. Trots att det har snackats om bostadsbubblekrash här på bloggen i evigheter. Vem vet nån gång kanske du får rätt…
Har vänner i Malmö som måste realisera förluster på över 1 miljon kronor om de skulle sälja idag, de är livegna och kan inte flytta utan att sätta sig i skuld för livet. I populära områden i Malmö-regionen har det gått ner 16 % på ett halvår enligt Mäklarstatistik. Men Sverige/Stockholm är förstås unikt, det som hände på 70-talet, det som hände på 90-talet och det som hände i USA, Grekland, Spanien, Irland, Danmark m.fl. kan förstås inte hända här – men vänta nu, det händer redan! Öppna ögonen och ta till dig av underlagen så ser du att "kraschen" eller vad du vill kalla det redan börjat. Om du begär att någon ska ge dig ett exakt datum för när bubblan brister hemma hos dig får du nog sänka förväntningarna.
En investeringsexpert menade för någon månad sedan att världsekonomin bara har ett halvår kvar att leva. Vi får väl se vad det får för effekt på bostadspriserna om det besannas. Kan bli intressant.
Dagens tävling! Jag kommer nedan presentera några negativa utsikter som eventuellt slår in i framtiden (3 till 20 års sikt). Vänligen kontra dessa med lika starkt positiva händelser så jag får lite hopp. Liten lek med eventuella framtida rubriker =)
3 år – 20 år (halvvägs till pension för mig)
– Bensinpriset slår rekord – Peak Oil förändrar våra liv
– De privata skulderna växer – Lånen går inte att betala tillbaka
– Pensionen minskar fortfarande – Varningar om uteblivna pensioner
– Bostadsvärdet sjunker fortfarande – Äntligen kan de flytta
– R.I.P Euron – 20 år efter kollapsen ser vi spåren av skadorna
– Alla utbildar sig – Utbildningens betydelse har minskat
Visst. Det saknas lite förklaringar och undertexter. Men kan vara kul att "leka med" eller bara så några frön om att det kommer bli "tuffa tider, för en del" (P.Gessle) =)
Men insikten och diskussionen kring detta ger oss alla fördelar.
bostaden, det har ingen som helst relevans att du kan hitta enstaka fall som gör förskräckliga bostadsaffärer. Finns givetvis fler fall åt andra hållet iom att priserna stiger och är riktigt nära ATH. Och det är ganska långt ifrån en krash skulle jag vilja påstå. Här har dessutom krashen hållit på några år enligt ett evigt tjatande på bloggen trots att priserna vägrar gå ner.
Det fattar ju vem som helst med någonting innanför pannbenet att priserna kommer att stiga från dagens nivåer *på sikt* det ser som vanligt inflationen till.
Inte ens inflationen kan fixa högre bostadspriser om inte också lönerna stiger en massa. För hur skulle folk ha råd att köpa bostäder som kostar 100.000 kr/kvm eller mer om inte lönerna stuckit iväg riktigt duktigt? DN hade idag en artikel om 70-procentiga lönesänkningar i amerikanska Scranton. Det blir inga höjningar av bostadspriserna på det sättet. Tvärtom kan det bara ge en krasch i bostadspriserna.
Klart som korvspad att lönerna stiger i samklang med inflationen. Det finns dessutom fortfarande ett stort utrymme att öka andelen av utgifterna till bostaden för merparten av Låntagarna.
Vi behöver rejält höjda bostadskostnader(ränta, nya avgifter..) för att få en krash eller en kraftig ökning av massarbetslösheten.
Du tror att löntagarna alltid kommer kunna kompensera sig med högre löner när saker stiger i pris. Det förefaller verkligen inte som ett realistiskt antagande, även om vi skulle lyckas undvika massarbetslöshet. Våra företag har väldigt svårt att klara konkurrensen från låglöneländer som Kina m fl. Hur kan man då tro att löntagarna alltid skall kunna kompensera sig för ökade levnadsomkostnader? Tror du verkligen på en återgång till åttiotalets politik med stora löneökningar som snabbt bara blev luft i lönekuverten? Det gör inte jag. Ökar levnadsomkostnaderna så ökar levnadsomkostnaderna och då är det något man får ta snarare än försöka kompensera sig med stora löneökningar som snabbt bara ytterligare ökar levnadsomkostnaderna kraftigt för alla och skadar utrikeshandeln.
Du missar också att bankerna inte lånar ut mer än de gör. De som redan tagit stora lån kan bita ihop och betala högre bostadskostnader, men när bankerna inte släpper in fler som lägger 50% eller mer av sina löner på sina bostäder så kan priserna inte längre stiga.
Slutligen tror jag enormt mycket på tilltagande massarbetslöshet, på grund av låglönekonkurrensen, fortsatt automatisering och en på grund av ohållbara skuldnivåer kraschande världsekonomi. Regeringen måste vara otroligt kreativ med att hitta på låtsasjobb för att undvika det. Men folk med låtsasjobb kan knappast bidra till höga bostadspriser.
"Du tror att löntagarna alltid kommer kunna kompensera sig med högre löner när saker stiger i pris. "
Svar ja. Det finns anledning att anta det genom att titta historiskt.
" Tror du verkligen på en återgång till åttiotalets politik med stora löneökningar som snabbt bara blev luft i lönekuverten?"
Nja inflationen är lägre numera så också löneökningarna. Men visst löneökningarn kommer fortfarande att bli till luft. Men ökar levnadskostnaden pga inflation minskar bostadens andel av den totala kostnaden och lånet "sjunker i pris".
"Du missar också att bankerna inte lånar ut mer än de gör. De som redan tagit stora lån kan bita ihop och betala högre bostadskostnader, men när bankerna inte släpper in fler som lägger 50% eller mer av sina löner på sina bostäder så kan priserna inte längre stiga."
Vore alla lägenheter villor sålda till dagens priser så har du rätt men så är givetvis inte fallet.
Som en tidigare skribent skrev så hade det varit intressant att se ett diagram som sträcker sig längre back, t.ex. 2000. På sådant sätt bör man väl kunna följa ökningen av priser och om det börjar röra sig neråt på totalen, eller?
Valueguard finns bara från 2005.
Jag tror att de som köpte i Malmlöinnan danskinvasionen, och speciellt de som köpte innan bron, fortfarande ligger plus. Därför hade ett diagram med längre historik varit intressant.
Än så länge är de väl bara skilsmässor och andra hastigt uppkomna situationer som kommit i kläm. Än så länge har folk jobb.
Men de verkliga riskobjekten är väl nyproducerade bostadsrättslägenheter där byggaren lyckats få betalt 2ggr (1 gång via insats,1 gång via fastighetslån).
Det vi ser nu (att index går ner en månad eller två) har hänt 5 ggr tidigare sedan botten 2008. Bara genom att titta ett par månader bakåt går det inte att avgöra vart priserna kommer att gå. Man måste ha ett längre perspektiv.
Som jag kommenterade i förra inlägget, kan man se en långsiktig trend fyra år bakåt på +5 proc per år. Även om index skulle gå ner till nivåer från sommaren 2007 (innan det stora raset började), så bryts inte den trenden.
Av historiska data kan man inte dra annan slutsats än att borättspriserna kommer att stiga långsiktigt 5 proc per år. Enstaka år kommer det naturligtvis att stiga mer, andra mindre eller rent av falla som kurvan visar.
Malmö är undantaget. Staden toppade 2007 på en nivå som övriga landet inte har nått förrän i år.
Någon efterlyste äldre data. Anekdotiskt: Efter finanskrisen på nittiotalet, när kronan tvingades flyta fritt, föll priserna på bostadsrätter 2 mil nv om Sthlm ca 50 proc, minst. Till en bra bit under sitt "rätta" värde. Sen steg de 6 ggr på 12 år. Men efter det har det inte hänt så mycket. En fyramiljonersvilla kunde man få för en miljon.
Har lagt ut längre data, dock ej kvalitetsjusterat, på bloggen förr.
Så vad du säger är att BR ska stiga 5% om året för alltid, för de har gjort det de senaste fyra åren? OK.
Du må kalla dig ateist, men nog har du en religion.
Nej, inte för alltid lika med 1000 år, men 5, 10, 20 eller 50 år, eller tills trenden vänder. Jag litar mer på en trend som går fyra år än en som går fyra månader i det här fallet. Och det handlar inte i första hand om att sia om framtiden utan mer om att få lite perspektiv på vad som händer i nuläget.
Jag undrar, det fall i bopriser som du tror på, räknar du med i storleksordningen som det 2007-2008 (ca 20 proc) – eller något mycket värre? Festen är över för villaägarna, skriver du, så du måste tro på en vändning ganska snart?
Att man inte kan räkna med att gå plus på en villa som man köpt 2009 eller senare är väl inget konstigt. Inte många tvingas sälja så snart, och i så fall: Allt ägande innebär en risk, brukar du ju säga. Den smällen får man ta och komma igen.
Problemet med boende är väl att det både är en investering och en nödvändighet – man måste ju ha någonstans att bo. Och går det att överbelåna sig så gör man det. Det är lite samma effekt som när man ska köpa en begagnad bil och har satt maxpris till 50.000, och kommer därifrån med en för 150.000 – hur gick det till? Jo, bilen bredvid kostade bara 10.000 mer och hade ditten och datten, osv.
Och bankerna tjänar ju pengar på det så de vill gärna låna ut pengarna flera gånger (fractional reserve banking).
Vilket tyder på att varken låntagarna eller bankerna (marknaden) kan, eller har rätt incitament för att värdera riskerna korrekt, åtminstone inte i ett längre perspektiv. Och det kan tyvärr inte heller de debila politikerna, som i princip skulle kunna stifta effektiva regler, men ofta verkar i eget intresse. Således lär vi framledes få se återkommande minikrascher, och emellanåt stora krascher.
Och prognosen för hösten ser dyster ut med tanke på Eurodebaclet och de svarta svanarna som på senare tid bleknat betydligt, till nästan vita. Men det är ju ordning och reda i Sveriges ekonomi så varför oroa sig …
Kommentar: Nej, man väljer sällan fritt, när man ska köpa bostad (lite av "en nödvändighet"). Visst man kan hyra i stället för att köpa, om man tror att priserna ska falla mycket, men om man har barn i småskoleåldern, så kanske man inte vill vänta 10-15 år på att köpa det där radhuset. Men då är det bra att veta om man har haft turen att köpa i en svacka, som efter finanskrisen på nittiotalet eller oturen att köpa på en topp som 2007. Toppen 2007 var betydligt brantare än den topp som eventuellt bildas nu, så om det faller nu behöver det inte bli lika dramatiskt, om man tycker att det var det, som då.
Banken kräver att man klarar betydligt högre ränta än dagens för att bevilja bottenlån, men om man lånar resten dyrt kan det bli tungt när räntorna stiger – topplånen är ju alltid rörliga och för eller senare skall även bottenlånet bindas om.
Om du köper en bil för 150tkr när du satt ett maxpris på 50tkr så har du dålig budgetdisciplin (som kan riskera att ruinera dig). En sak som skiljer bilköp från bostadsköp är att det nog inte är många som räknar in en realisationsvinst i köpet vilket verkar vara vanligare vid bostadsköp.
Sen vet jag inte hur andra finansierar bilköp, men jag hoppas för deras egen skull att de använder en finansiering som tar höjd för att bilen högst troligt innebär en betydande realisationsförlust (dvs antingen använder sparade pengar eller tar lån med hög amorteringstakt).
Slängde ut SCB:s statistik för bostadsrätter i ett nytt inlägg.
http://cornucopia.cornubot.se/2012/07/medelpriser-bostadsratter-2000-2011.html
Går tyvärr bara tillbaka till år 2000. Svårt att få BR-data längre än så, och SCB har bara för begagnade lägenheter.
Hmmm… Är det inte en HS-formation vi ser i första grafen?