Fick lite gammalt prisdata för klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar från 1996 från en läsare. Dessvärre är de i grafform, så jag avrundar priserna till närmaste hela tusentals kronor.
Återkommer med ett mer omfattande inlägg, men för er som vill bli lite nostalgiska så följer avrundade priser per kvadratmeter från årsskiftet 1996-1997.
Stockholm
Närförort 6 000:- per m2
Innanför tullarna 14 000:- per m2
Göteborg
Hisingen 2 000:- per m2
Göteborg Öst 3 000:- per m2
Göteborg Väst 3 000:- per m2
Linnéstaden 4 000:- per m2
Centrum 5 000:- per m2
Malmö
Ytterområden 1 000:- per m2
Centrum Öster 2 000:- per m2
Centrum Väster 4 000:- per m2
Good times!
Lätt att bli nostalgisk. Sålde själv en bostadsrätt 1 km från Avenyn i Göteborg, gångavstånd till Chalmers etc just 1997. Fick ca 3 500:- per m2 för den efter att ha haft tre enskilda spekulanter som tittade på lägenheten på tre månaders tid. Istället köptes en villa för 4 000:- per m2, 18 km från Brunnsparken i Göteborg, mäklarsjöutsikt, 150 m till “egen” badstrand (som ingen annan använde) i en ren källsjö etc.
Ja, det var tider det…
Bostadsmarknaden var i stort sett död. Eftersom ingen ville sälja med förlust, så flyttade man helt enkelt inte och det fanns alltså vare sig köpare eller säljare.
21 kommentarer
Är lite förvånad över diskussionen om bostadspriser. Särskilt Stockholmspriserna. Bor sedan 20 år i Stockholm och följer ganska regelbundet priserna. Här verkar det som om de flesta tycker att bostadspriserna stått ganska stilla eller bara ökat lite. Jag har en bestämd uppfattning om att priserna nära nog fördubblats under de senaste 5-6 åren. Jag kan ju ha fel! Har inga "bevis" eller tjusiga grafer att visa, men tittar på priserna på 2-or och 3-or i innerstaden och tycker mig se att man kunde få en 3-a för 2-3 miljoner för 5-6 år sedan och att den idag kostar 4-6 miljoner. Och då följer jag bara annonserna. Har naturligtvis ingen aning om vad det verkliga försäljningspriser blivit, men det brukar ju snarare bli mer än annonspriset! Har jag helt fel i min uppfattning, eller?
Nu tar vi det en gång för alla:
En fastighets värde är summan av alla framtida nettohyror omräknat till nuvärde. För att kunna beräkna nuvärdet måste man ha en kalkylränta (internränta).
Poängen med att äga en fastighet i stället för att placera förmögenheten i "riskfria" statsobligationer är att hyrorna stiger med tiden.
Antag att, du spekulerar på en fastighet med 10 lägenheter som inbringar 10 ggr 4000 kr per månad i nettohyra. Nettohyran per år blir alltså 12 ggr 40 000 kr lika med 480 000 kr på fastigheten.
För att du skall kunna fastställa fastighetens ekonomiska värde, måste du dels ha en uppfattning om hyresutvecklingen och dels bestämma dig för vilken totalavkastning (internränta/kalkylränta) du vill ha.
Du rådbråkar all tillgänglig hyresstatistik och kommer fram till att tre procents årlig hyresutveckling är ett försiktigt antagande.
Du gillar verkligen den här fastigheten av någon anledning, och därför nöjer du dig med 7 procents totalavkastning (kalkylränta).
Voila! Nu vet du hur mycket du kan bjuda på objektet.
Formeln för fastighetens värde är enkel:
HYRESINTÄKTEN GGR HYRESTILLVÄXTEN / (KALYLRÄNTAN – HYRESTILLVÄXTEN)
eller i ditt fall:
480 000 x 1,03/(1,07-1,03) = 12 360 000 kr.
Vad har nu detta med en trea i innerstaden att göra?
Jo, den ekonomiska poängen med att äga en lägenhet eller en bostadsrätt i stället för att hyra är att månadsavgiften för bostadsrätten är lägre än hyran för hyresrätten.
Analogt med fastighetsexemplet ovan så är en bostadsrätt som är 4000 kr billigare per månad än en hyresrätt värd 1 236 000 kr.
En trea för 4-6 Mkr skulle i så fall kosta 12 945 – 19 417 kr mindre per månad än en hyresrätt. Hmm! Här föreligger minst en gravad hund.
Om man sänker sin kalylränta blir förstås priset högre, men det gäller att inte ha lägre kalkylränta än alla andra, om man inte skall förköpa sig!
Larva dig inte! Det var ju inte detta jag diskuterade!
Nej han svarade på något annat men visade även en värdering på bostadsrätter som även jag tycker den borde vara. Bostadsrätt bör inte vara dyrare än hyresrätt eftersom vinsten går till föreningen.
Insatsen give lägre månadskostnad för dem som kan betala kontant.
Det bjuder jag på, Arne Plahn. Jag ville bara visa, att man ska tänka sig för innan man köper en trea för mellan fyra och sex miljoner 🙂
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Det har du ju alldeles rätt i och du förnekade förvisso inte mitt påstående!
1992 köpte en arbetskamrat en etta i Birkastaden för 350.000 kronor. Två år tidigare, då han fortfarande var sambo, tittade han på en trea i samma område och den låg på 650.000 kronor.
Det var tider det.
Källa till siffrorna? att du fått det av en läsare visst, men läsaren måste väl ha fått det någonstans ifrån?
Det fanns en annan problematik då som folk verkar ha glömt. Bankerna godkände inte de nya låntagarna. Hade man 2 kommunalanställde som ville sälja godkände helt enkelt inte banken de nya kunderna…strunt samma om de hade bra inkomster och inga betalningsanmärkningar.
Om man multiplicerar priserna med 1,19 får man dem i dagens (2011) penningvärde. Enligt KPI (källa: slarvigt tog jag data direkt från http://sv.wikipedia.org/wiki/Konsumentprisindex).
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Som 80-talist vill jag inte köpa till dagens priser. Jag hade extrem tur (!) att kunna hyra i city och gör det tills ja "vet" eller förstår vart priserna samt världen är på väg. Jag har personer i min närhet samt bekanta som har problem med att sälja eller köpt till överpris även mot dagens svaga (?) marknad. Dock "behöver de någonstans att bo"…förklaringarna är många. Det är en svår diskussion med många infallsvinklar. Men jag är övertygad om att priserna är för höga för framtiden. Jag har varit fattig en gång – aldrig mer! Cash is king!
Köpte bostadsrätt för runt 750kr/m2 – sålde för 8500kr/m2. Pengarna använde jag för att köpa större bostadsrätt någon kilometer längre från centrum så det gick ungefär plus minus noll, kanske lite minus om man räknar med vinstskatten.
Jag tror inte på någon stor nergång och heller inte på någon generell nergång, dvs att alla bostäder sjunker lika mycket.
Att i en så liten stad som jag bor i (runt 40.000 innevånare) kan skilja så mycket mellan en lägenhet "nära" centrum och en lägenhet lite längre ifrån centrum (då det är en liten stad så rör det sig om 2 – 3 kilometer) är dock orimligt tycker jag.
Betyder det att lägenheterna i "centrum" kommer ligga still och de utanför "centrum" fortsätter stiga eller vice versa?
Det var nog lite låga siffror för Stockholm.
Jag gick noga igenom marknaden och bjöd på ett 50-tal lgh i början av 1998 innan jag slutligen köpte. Jan-april 1998 låg innerstadspriserna på 18 000-24 000 kr/m2 och i närförort på ca 12 000 kr/m2. Förvisso var det en snabb uppgång under åren före, men knappast SÅ snabb på ett enda år. De priserna verkar snarast referera till några år tidigare
I de graferna jag har hade priserna stigit till 22000 årsskiftet 1998-1999 innanför tullarna och 10 000:- per m2 i närförort. Så det verkar väl stämma väl med din uppfattning, men kanske med 6 månaders eftersläpning. Sedan kanske du bara tittade på de fräschaste objekten?
Mina siffror i blogginlägget var att se som slutet 1996, medan du pratar om mitten 1998. Av upphovsrättskäl kan jag inte lägga ut graferna, tyvärr. De är även av dålig upplösning, därav mina avrundningar.
Mitt förslag är att sänka gränsen för det 30 procentiga avdraget underskott av kapital från dagens 100 000 kr till 50 000 kr. Underskott däröver är avdragsgillt till 21 procent istället för 30 procent.
Den som idag har ett lån på 2 500 000 kr och 4 procents ränta ligger idag exakt på gränsen. Ett par kan idag tillsammans ha 5 Mkr i lån och få full skattesubvention. Många har också lite buffertsparande, aktieutdelningar och fonder vilket gör att lånet kan vara ännu lite större och ändå får man fullt avdrag.
Jag tror detta skulle minska hushållens balansräkningar genom ökade amorteringarna och därmed minska riskerna för en bostadskris.
Jag tycker att avdraget inte borde finnas alls. Folk som bor i hyresrätt kan ju inte göra avdrag för räntan som hyresvärden betalar. Utan ränteavdrag skulle (om alla räknar kapitalkostnaden enligt ovan) priserna på bostadsrätter och äganderätter ligga lägre – det skulle alltså inte behöva resultera i högre boendekostnader i motsvarande grad.
Vägen dit är dessvärre troligen inte politiskt gångbar när övergången drabbar alltför många väljare – man är ju investerad i högre grad på grund av subventionering. Politiska beslut som minskar fastighetens/bostadsrättens värde lär inte bli särskilt populära – att införa bolånetak/amorteringskrav har också negativ effekt på priset, men dessa beslut tas inte av folkvalda.
Jag håller med om att avdraget inte borde finnas alls. Ska man vara realistisk och utgår från dagens skattesystem, skattenivåer och tar hänsyn till vad som är politiskt genomförbart (så att Anders Borg fortfarande kan bli återvald) så tycker jag att det vore lämpligt att halvera 100 000-kronors gränsen till 50 000 kr.
Ang. avdrag och hur en del ekonomer anser att man bör reformera skatte systemet. lyssna på:
http://www.npr.org/blogs/money/2012/07/18/156928675/episode-387-the-no-brainer-economic-platform
en del dock relevant mest för USA.