Det finns ju en del som fortfarande befinner sig i förnekelsefasen kring bostadsbubblan och pratar om att bostadspriserna bara skall upp, UPP, UPP! Andra har gått vidare till ilska och skyller på banker, politiker, Finansinspektionen, Riksbanken, den elaka marknaden eller rent av ondskefulla bloggare. En del är i förhandlingsfasen och pratar om att om bara räntan sänks eller om bara ekonomin kommer igång igen eller att vi minsann har köpt vårt hus för att bo i och inte behöver oroa oss över tillfälliga hack i kurvan.
Då kan det vara bra att kliva tillbaka exempelvis sex år i tiden, till 2006.
Inte ett moln fanns på himlen. Vi var i en superkonjunktur proklamerades det från svenska storföretag, en superkonjunktur som skulle hålla på för evigt. Bostadspriserna steg och skulle stiga för evigt. Vi hade inte ens nått 2007 års stagnation här, utan det fanns inte ett moln på himlen.
 |
| Villaprisutvecklingen på 12 månader
juni 2006. Källa: SCB |
Och som bostadspriserna steg. I landet som helhet steg villapriserna med 12% på ett år och där bostadsbristen var som störst (dvs i Jämtland – där skogen är i vägen för bebyggelsen – ironi) steg de med 19% på ett år.
För att inte tala om omsättningen. Tittar man på SCB:s småhusbarometer för juni 2006, motsvarande den som kom i förra veckan nu i dagens 2012, så köptes/såldes det 9 967 småhus i landet mot dagens 4 284. Enbart i Stor-Stockholm bytte 1395 villor ägare mot dagens 718.
Där kan man tala om tjurmarknad.
 |
| Villaprisutvecklingen 12 månader
juni 2012. Källa: SCB |
En del tror alltså att vi lever kvar i dessa tider och pratar om evigt stigande bostadspriser.
Verkligheten är en annan. På tolv månader har inte priserna stigit 12% i hela landet, utan fallit 4%. Istället för +19% på ett år i markbristens Jämtland är det -7% på ett år.
Nu fortsätter en del att förneka att bostadsmarknaden stagnerat och börjat falla, men då vet man att de befinner sig i förnekelsefasen. Åtminstone när det gäller villor.
För det är 2012 nu. Inte 2006. Men en del drömmar biter sig kvar. Drömmen om de snabba, enkla pengarna på bostadskarriären.
Sedan 2007 är det tvärt om väldigt få villaköpare som ligger på plus. För det finns transaktionskostnader i form av lagfart och pantbrev, samt vid försäljning även mäklararvode. Till det kommer de självförverkligande renoveringar enligt inredningsmagasinens värderingar som man gjort. Och räknar man räntorna som en utgift så ligger förstås ingen alls på vinst sedan 2007, inte ens de som prickade botten 2008-2009 och annars har en liten chans att ligga på plus till idag. Men om priserna fortsätter ner så måste man nog inom något år ha köpt sin villa 2006 eller tidigare för att fortfarande ligga på vinst vid försäljning. Så var det med den bostadskarriären.
Istället får jag in en del anekdotiska exempel. T ex från en gräddhylla utanför en av våra svenska storstäder, där en familj gjorde en förlust på 200 000 kronor på ett halvår då ändrade familjeförhållanden tvingade fram en försäljning av huset. Den förlusten var oräknat investeringar i renoveringar av bostaden, oräknat pantbrevskostnader, lagfarter och mäklararvodet vid försäljningen. Från annat håll har folk haft ute sin villa till salu i flera månader utan ett enda bud. Och på en annan gräddhylla har en säljare inte lyckats få ett enda bud på ett helt år, trots renoveringar och upprustning under tiden. Det är mentalt svårt att sänka priset, enklare att lägga sexsiffriga belopp på renovering för att höja attraktionsvärdet, men det verkar inte hjälpa.
29 kommentarer
Tycker om historier från verkligheten. Tro på mina historier om ni vill. När jag tänkte efter så var dom fler än jag trodde (Småstad). Vi har koll på varandra här =)
Vän 1:
Köpte min mormors gamla lgh för 1050´ aug -11. Den sålde jag för 450´-04. Nu, mkt välrenoverad trea, bra hyra i höghus i "bra område". Dessa går nu för 650´-750´. Dom vill flytta då de oplanerat fått dotter – sandlådan 8 våningar ner. Dock kan de inte ta förlusten.
Vän 2:
Köpte kåk för 2,4. Nu säljs de för strax över 2 milj. Dock kommer de nog bo kvar så länge verkligheten tillåter.
Fd flickväns far:
Köpte jan -10 en lgh i gamla stan för 3 milj när hans ftg gick bra. Han hade tänkt gå i pension iår (62) men kommer nu få lov att jobba mer då företaget inte går bra längre. Har inte kontakt idag.
Fd hyresgäst:
Flyttade från kille som köpte loss deras lgh för 650´. Bra affär sa ja till henne. Idag ligger de på ca 450´.
Brors kollega:
Köpte nybyggd lgh 2001. Caschade ut med 500´plus exkl. skatt 2005.
Fd flickvän:
Försökte sälja lgh för 450´ hösten -11 vilket inte gick. Ingen kom på visning. Hon är belånad med 470´.
Kollega:
Köpte lgh mars -11 för 900´. Försöker sälja för 895´utan bud, en visning, på ca 50 dagar.
Bror:
Prutade 350´på ett radhus och gav 1 milj för det. En kompis till honom köpte två dörrar bort för 1400 milj med motiveringen "man måste ju bo". Liknande skick förutom ett bättre badrum i de dyrare. Bror har en kompis som är "badrumsmeckare" så det är lugnt.
Jag:
Någon månad innan ja såg inslaget med Cornu på svt hade jag skaffat ett lagom lånelöfte på 650´ och skulle köpa en lgh. Dock skaffade en ny hyresrätt vilket jag är glad för idag. I de område jag kikade på kostar nu lgh 450´ (fd 600´).
Vän:
Köpte nybyggd trea för 1,8 milj. Ehh han bryr sig inte. Han har idag råd att vara dum även om jag kan anse annat.
Nu kommer jag inte på fler. =)
Nu laddar vi för fotbollen!!
Sverige!!
"Försökte sälja lgh för 450´ hösten -11 vilket inte gick. Ingen kom på visning. Hon är belånad med 470´"
OUCH! Ibland glömmer man att det är verkliga människor med verkliga pengar…
Jag planerar att flytta inom några månader till en hyresrätt, varav två seniorer i lunchrummet reagerade…
"Om jag vore du skulle jag inte tveka en sekund på att köpa. Det är köpläge och du kommer inte att ångra dig…"
"Ja och min dotter sålde nyss sin lägenhet och konstaterade att hon i princip bott gratis under sina år i bostadsrätten…"
När jag försökte förklara att jag inte vill ta miljonlån i ett läge med rekordlåga räntor som bara kan gå uppåt, där marknaden är mättad och redan faller och som jag tror kommer att fortsätta falla så var det ingen som förstod vad jag menade. När jag sedan lite lugnt och sansat tog upp min oro för skuldsaneringen i inte bara för länderna i södra Europa utan även den som väntar oss svenskar så var oförståelsen total.
"Jag har aldrig ångrat att jag köpte…"
Med ett leende på läpparna så viftade jag snart bort diskussionen till ett annat ämne. Det är helt enkelt inte lönt att diskutera vidare.
Snyggt Cornet! Angående sista stycket, kolla var slutpriserna hamnar i en gräddhylla utanför Malmö:
http://bostaden.wordpress.com/2012/06/09/fallstudie-slutpriser-for-villor-pa-naset-10/
Jag har även många konkreta exempel på folk som lånat typ allt, och ibland ytterligare två miljoner i "renovering" (med två BMW på uppfarten) men det kommer i kommande inlägg. De sitter nu på bostäder värda typ 4 Mkr och lån på 6 Mkr.
Jag ska inte konkurrera ut din blogg, jag ville bara hitta något forum att kräka av mig på. 🙂
I Dalarna händer inget, vi har haft lågkonjunktur ända sedan 1990. Trots att jag har vetat om den fallande marknaden i ett års tid nu(sedan jag började läsa denna här bloggen) och accepterar den fullhjärtat och har gjort så trots att mina bekanta och familj fortfarande förnekar att en nedgång någonsin kan hända så fortskrider jag med mina planer och bygger nytt.
Varför? För att jag behöver någonstans att bo. Jag har haft en betänketid på flera år för att fundera ut var jag vill bosätta mig. Jag har hittat det perfekta platsen och det perfekta huset, detta kommer bli min bostad tills jag dör. Försöker bygga så sparsamt som möjligt och ändå inte välja bort lösningar som jag vill ha samt att jag finanserar det hela till jämförelse stor andel cash och har planerar att betala av lånet så fort som möjligt(inom 10 år).
Kör! Du har råd. Det är väldigt få som amorterar på 10 år!
Det är få som amorterar på 30 år!
Tittar man på SCB:s småhusbarometer för juni 2006, motsvarande den som kom i förra veckan nu i dagens 2012, så köptes/såldes det 9 967 småhus i landet mot dagens 4 284.
Men då bör man ta i beaktande att SCB har av någon anledning fått MYCKET större eftersläpning på sifforna på senare år… Senaste siffrorna innehåller till exempel inte en enda affär från Maj, medan man 2006 hade fått med ett par tusen.
Man kan exempelvis göra en jämförelse med siffror från Februari (2012/2006) med Maj-sifforna (2012/2006)för de båda åren för att se hur mycket de revideras.
Vi har för 2006 / 2012 revideringar på:
December: 247 / 435
Januari: 449 / 1817
Februari: 1893 / 2890
I procent av reviderat värde är reviderinarna 2006 / 2012:
December: 4% / 9%
Januari: 11% / 60% (!)
Februari: 51% / 99% (!!)
Över hälften av affärerna saknas alltså 2012, meden ca 20% saknades 2006. Reviderade siffror till Maj borde, om eftersläpningen i procent är identisk som i Februari (antagligen är den dock något lägre i Maj, eftersom Julen inte stör) skulle vi få knappt 13000 affärer 2006, och knappt 10000 affärer 2012, reviderat. Inte riktigt lika alarmerande, men heller inte särskilt betryggande, om vi blir fler borde ju antal affärer öka.
Varför SCB har så extremt mycket större eftersläpning idag än 2006 kan man ju också undra…
För 2006 finns ju för övrigt facit, och de reviderade siffrorna kan hittas i senare barometer. Ger 12799 affärer för de tre månaderna, vilket är extremt nära mitt uppskattade värde (som var 9967/(1-(0.04+0.11+0.51)/3) = 12778).
2009, 2010 och 2011 hade samtliga för övrigt totalt ca 11000 överlåtelser under aktuella månader. Så även om det till slut hamnar på ~10000 för 2012 är knappast någon brutal nedgång…
Menmen, facit för 2012 har vi ju först framåt september eller så. Med 100% saknade i Maj är ju felmarginalen ganska stor…
2010 fick fel länk… Här är korrekt.
Intressant är även att kolla facit för tidigare inlägg i ämnet från Cornu. I aktuellt inlägg hävdas att nedgången i omsättning var 44% i November 2011 jämfört med 2010. Kontrollerar man siffrorna (länkar ovan) kan man konstatera att vi hade
November 2010: 4858 affärer
November 2011: 4492 affärer
Nedgnåg: -7.5%
Det är ganska stor skillnad på 44% och 7.5%…
Intressant är även då även att November 2011 hade fler affärer än både 2008 och 2009 (och över medel för år 2008-2011):
November 2009: 4355 affärer
November 2008: 3806 affärer
Nähä, jag hade visst länkat Augusti där uppe… Här finns iaf alla pressmeddelanden för småhusbarometern. Siffrorna kommer från siffror som är t.o.m Maj året efter respektive år.
Och facit säger 9967 affärer. Det var ändå hyffsat nära min uppskattning på 10000 🙂
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Kollade upp en del villor som gick förra veckan i det områden jag är intresserad av. I princip alla gick för lägre pris än vad de fått ut de senaste tre åren och det handlar då om ganska attraktiva områden. Oattraktiva områden är det dött på.
Gissar att den verkliga prisnedgången nu ligger på en bit över 20%. De villor som gick förra veckan låg på prisnedgångar på runt 10-20 procent.
Fler och fler som försöker sälja inser att de behöver sänka och då kanske sänka ordentligt vilket snart visar sig i statistiken när fler och fler släpper iväg sina bostäder.
upP, uPP, UPP!
NER, NEr, Ner, ne…
Zzzzz….
Räknar du in räntekostnad i vinst/förlust-kalkylen måste du även räkna in alternativkostnaden, dvs hyra för en likvärdig bostad. På de flesta håll i landet är det, räknat på enbart ränta+avgift, billigare att bo i BR, så det ger i så fall till och med ett positivt bidrag, och du kan göra vinst med stillastående priser.
Usch skriv inte så där, du kan bli uthängd till att vara positiv. Sånt här ser vi mellan fingrarna med….
Ränteutgiften gäller dock alltid som en kostnad när det t ex gäller fritidshus. Där är alternativkostnaden nämligen noll kronor.
Tja, det beror väl på vad man hade gjort om man inte hade haft ett fritidshus. Antagligen gör du något annat av den tid du inte spenderar i det fritidshus du inte har som också kostar pengar, så någon alternativkostnad finns alltid. Men att man hyr ett fritidshus 12 månader om året är inte så troligt, nej 🙂
Jo Cornucopia, alternativet är ju att man HYR en fritidsbostad…. Att man har minst utgifter om man aldrig köper eller hyr något är självklart.
Man måste ju också värdera alternativen. Innebär alternativet t.ex. att man lägger pengarna på något annat så får man ju göra bedömningen vad som ger mest nytta/nöje. Egentligen är ju alternativet alltid att man gör något annat för pengarna – antingen omedelbart eller senare.
Det kan bli värre läs vår historia."Nostalgitripp tillbaka till" 30 talet.
Dagens lösning på ekonomikrisen är felaktig.
"Peter Wolodarski: Ett eko från 1930-talets förödande moralism"
http://www.dn.se/ledare/signerat/peter-wolodarski-ett-eko-fran-1930-talets-forodande-moralism
30 talet verkar upprepa sig, ingen stimulanspolitik, bank runs, med mera.
http://sv.wikipedia.org/wiki/Den_stora_depressionen
När dom börjar stimulera ekonomin med QE vet jag inte men jag vet att dom till slut inser sitt misstag.
mvh ekvationsteorin.
Hmm något prisfall på 10-20 % ser jag inget av i Stockholm, måhända från den absoluta toppen hösten 2010 men det är för många fiktiva värden. Sanningen är att inte mycket har ändrats på arbetsmarknaden vilket är (tror jag) vad som verkligen driver bostadspriserna. Som jag ser det har de som köpte i botten 2009 fortfarande minst 10% kvar att falla. Belive me, jag har alltdi tyckt att sthlm-marknaden är övervärderad men ajg har förlorat mycket pengar på min riskaversivitet! Skulle kännas ovärt att gå i samma fälla ytterligare en gång.
Pratar du villor eller BR?
Kom ihåg transaktionskostnaderna för en villa också. Minst lagfarten och sedan mäklaren om man skall sälja gör att kanske 5% försvinner totalt. Lägg till renoveringar som sällan höjer värdet numera.
Men som jag skrev, de som köpte på botten 2008 – 2009 ligger nog knappt plus.
Pratar om BR och mäklarkostnaden har gått ner markant, iaf för de objekt mäklaren tror sig kunna sälja till ett pris som säljaren accepterar. 1,5 % kan du pressa ner det till utan för mycket knussel.
De som köpte på botten 2009 borde vara på plus men jag tror mest det är osäkerheten som gör att köparna avvaktar, inget har hänt för dem realekonomiskt men man är orolig för hur euroutveckling mm kommer gestalta sig. Villor har jag ingen koll på eftersom konceptet inte attraherar mig nämvärt: långt till allt och underhåll som du måste sköta själv. Hellre hyra in proffs i en lågt belånad BRF.
Cornu, när du säger att renovering sällan höjer värdet, vad grundar du då det på?
Jag kan svara istället.
Om du renoverar (utan att göra helt tokfel) så höjer det visserligen värdet initialt men efter 15 år så är det köket inte så mkt mer värt än ett som är 30 år. Det renoveringen är då mer att betrakta som konsumtion än som en investering.
Regelrätt underhåll är dock naturligtvis nödvändigt för undvika kapitalförstörelse.
jo det är ju ganska självklart. jag tror dock inte att det är så cornucopia menar. han säger "lägg till värderingar som sällan höjer värdet numera" i ett sammanhang där man skall tolka detta att renoveringen även på kort sikt enbart är att betrakta som en kostnad. vidare tolkar jag det som att det skulle vara skillnad numera jämfört med tidigare. jag är intresserad av vad detta grundar sig på för att förstå.