Det finns mer än en anledning till att småhusbyggbolagen går på knäna eller i konkurs. Det finns faror med att bygga nytt i en fallande marknad, vilket ett smått haveristiskt eller desperat BLT-inlägg på Byggahus.se vittnar om. BLT här därför att bostadslånebehovet har gjort att man torskat dit och hamnat i en oönskad situation.
För att sammanfatta så byggde familjen en ny påkostad villa med extra allt, inklusive att man spräckte “kakelbudgeten” med 100%. Men när villan stod färdig och det var dags för en värdering till grund för bostadslånen som skulle lösa byggkreditiven så blev marknadsvärdet … lägre än väntat.
Det drar upp räntorna, inklusive att man får ett större blancolån på toppdelen. Plus att det när man är fullbelånad är väldigt svårt att pruta hos banken.
Familjen klarade tydligen inte av att räntan på 5 år blev 4.74% och 4.10% på 2 år istället för de inför bygget planerade 3.88% och 2.18%. Notera att 5-årsräntan ligger 0.5% över vad Swedbank anger på sin hemsida, vilket kanske visar på vad som händer med dina räntor om du som BLT har för stora lån. Inte rabatter, utan påslag. Din belåning utgör en risk för banken. Det kan också vara en indikation på att banken pga den höga belåningen och risken inte vill ha dig som kund utan gärna ser att du byter bank.
“[E]tt ganska exakt smärtmaximum för oss. Vi kommer att klara det men shit va surt det blir.”
Man skall komma ihåg att även om bostadspriserna bara fallit några procent det senaste året så kan värderingarna av enskilda objekt drabbas rätt hårt. Exempelvis väldigt påkostade objekt som när folk håller hårt i plånboken blir väldigt svårsålda.
Detta visar iaf faran med att bygga nytt i fartblindhet med maximal belåning. Belåning innebär alltid en risk. En del tror att banken är en riskfri bankomat. I det här fallet har man förbyggt sig och kan redan inte vänta sig att få tillbaka pengarna enligt mäklaren. Det här påminner extremt mycket om vad som hände många som byggt nytt vid 90-talskrisens topp. Men då handlade det inte om 4 – 5 MSEK man stoppat in i bygget utan 1 – 2 MSEK. En del drabbades ekonomi har fortfarande inte återhämtat sig.
Men samtidigt stiger t ex bostadspriserna på smålägenheter i våra storstäder, och det är rimligt att bostadspriserna fortsätter stiga även i majstatistiken som släpps den 17:e april. Generellt.
För övrigt verkar tesen om att det är slut på fartblinda miljonärer i Sverige fortfarande stämma. Rådanäs utanför Göteborg, som jag skrivit om förut, har sänkts med 27.5% från tidigare begärda 40 MSEK till 29 MSEK. Komplett med 10 kubikmeter dieseltank för reservkraften och helikopterplatta/hangar så man kan fly när zombiehorderna anländer.
49 kommentarer
Det finns verkligen galningar överallt, tyckte jag läste att de som köpte hus var pålästa? Men vill man ha allting direkt utan att behöva spara får man väl sitta där på pottkanten nu och kanske för resten av sitt liv. Jag har över 2 miljoner på banken men tycker att 4,5 miljoner är för dyrt för ett hus.
Byggkostnaden är en garant för att vi slipper stora fall på begagnatmarknaden!
Den och den ökande efterfrågan.
Men hur kan vi få fart på nyproduktionen-det är ett dilemma.
Bostäder behövs!
Det är inte alla som nöjer sig med att bo inneboende hos släktingar i nedslitna miljonprogramslägenheter.
Kanske räddas vi av en låg ränta-en ränta som pressas med tidningarnas hjälp./Oppti
Jaså. Familjen i exemplet har byggt för 4.5 MSEK plus 0.5 i egen insats. Nu är banken beredd att bara låna ut 2.8 MSEK. Så mycket för den "garanten".
Nybygge!
Vilket var poängen i mitt inlägg!
Saknas det hus och dessa kostar massor kommer de gamla husen att behålla eller öka sitt värde. /Oppti
Jag tror problemet är att det ska vara för mycket lyx i nybyggen som folk egentligen inte har råd med. Marbodalkök och helkaklade badrum samt en bostadsyta på 150kvm+ är inte ett krav för att bygga bort en bostadsbrist, ej heller att en en 1000kvm tomt i en kommun där det finns 1 000 000 000kvm tillgänglig byggbar mark är uppspekulerad till 1miljonkr av billiga bankkrediter(gäller de flesta kommuner utanför storstäderna).
Om det nu är en sådan bostadsbrist så att folk bor på gatan så borde de kunna nöja sig med vitmålade väggar i ett standardhus med Ikeakök och badrum med plastmatta. Häri ligger skillnaden, man bygger inte ett hus för 5miljoner som lösning på bostadsbrist utan man bygger hus utan onödig lyx.
Varför skulle byggkostnaden vara en garant för priset? Byggkostnaden är ju ett alternativ för den som överväger att köpa ett begagnat hus. Borde inte byggkostnaden vara det som hindrar att huspriserna skjuter i höjden (givet att tomtmarken inte är det som drar upp priset)?
jag tror att "tobs" är lite underbegåvad, det är tydligen "den dumma bankens" fel att de får lägga nästan en årslön ( 168.000 ) i räntor varje år?
Hej,vilken timing. Satt precis och læste om Danske Banks skøna ræntehøjningar senaste åren som en direkt føljd av den økade risken på den danska marknaden. Kontentan ær 2,75 procentenheter upp samtidigt som Danmarks riksbank sænk med 0,35 procentenheter. Detta ær inte USA, Irland eller Spanien, utan GRANNlandet Danmark. Kanske dags att øppna øgonen? Gissar att svenska obligationsmarknaden kommer bli ungefær lika oattraktiv relativt snart.
"Danske Banks renteforhøjelse onsdag er den femte og mest markante af slagsen i løbet af det seneste år.
Danske Bank går enegang i sektoren og hæver udlånsrenten med op til 1 pct.point. Sammen med de seneste fire renteforhøjelser vil Danske Bank dermed have hævet renten på udlån med op til 2,75 pct.point på et år. For kunder med lån i banken betyder det, at de skal betale op mod 2750 kr. mere i årlig rente for et lån på 100.000 kr.
I samme periode er Nationalbankens udlånsrente sænket med 0,35 pct.point til 0,70 pct.
Danske Bank begrunder ifølge Børsen rentestigningen med den pressede danske økonomi, hvorfor priserne er blevet justeret til at afspejle risikoniveauet.
Danske Banks renteændringer det seneste år:
– 26-02-2012: Annoncerer en forhøjelse af udlånsrenten med op til 1 pct.point med ikrafttrædelse 04-04-2012
– 06-12-2011: Annoncerer en forhøjelse af udlånsrenten med op til 0,5 pct.point med ikrafttrædelse 03-02-2012
– 07-11-2011: Annoncerer en sænkning af indlånsrenten med op til 0,25 pct.point med ikrafttrædelse 04-11-2011.
– 21-09-2011: Annoncerer en forhøjelse af udlånsrenten med op til 0,50 pct.point med ikrafttrædelse 20-10-2011
– 01-07-2011: Annoncerer en forhøjelse af udlånsrenten med op til 0,50 pct.point med ikrafttrædelse 01-08-2011
– 07-04-2011: Annoncerer en forhøjelse af ind- og udlånsrenten med op til 0,25 pct.point med ikrafttrædelse 09-05-2011. "
Jakob Dalskov +45 33 30 03 35 Ritzau Finans, E-mail:[email protected],www.ritzaufinans.dk
/jonjon
Väldigt sorgligt att läsa den där tråden. Ett år gammal var den också, hoppas tobs har klarat räntorna. Jag har så svårt att förstå att folk frivilligt vill bli livegna för resten av livet. Fattas bara att det är något dolt fel på huset också. Man blir deppig av det här. Så många miljoner för ett hus i Sundsvall. Tyvärr finns det människor bakom sådana här historier och det kommer att bli väldigt trist när det här scenariot, fast på andra orter, rullar på de närmsta åren.
Det måste ju vara nån riktigt skadad person som byggt "huset" du länkar till i inlägget. Huset inom citationstecken då det mer liknar ett tillhåll för en James-Bond-skurk, alternativt någon hög sektledare..
Det finns nu fantastiska möjligheter att komma över fina bostadsrätter i Stockholms närhet. Oerhört billigt dessutom. Denna 4:a i Sköndal är det budgivning på. Det är ännu en bit kvar till acceptpriset. Mycket låg avgift, fin lägenhet. Ett riktigt klipp. Här kan man följa budgivningen:
http://www.svenskfast.se/Templates/ObjectView.aspx?objectid=40RIRU2M0HVO2UNL
Låter dyrt… Enligt tillgänglig statistik ligger nuvarande bud ungefär på rätt nivå.
Exempel på köp i området:
Gata Månadsavgift Boarea m2 Pris* Kr/m2 Kontraktsmånad
Sköndalsvägen 2 935 84 2 100 000 25 000 2011-03
Sköndalsvägen 2 602 74 1 600 000 21 621 2011-09
Bengt bagares gränd 5 420 81 1 500 000 18 518 2012-02
Bengt bagares gränd 5 540 83 1 870 000 22 530 2011-10
Bengt bagares gränd 5 265 81 2 050 000 25 308 2011-11
Sköndalsvägen 5 066 79 1 450 000 18 354 2011-09
Sköndalsvägen 2 600 72 1 730 000 24 027 2010-11
Dalbobranten 3 426 84 1 730 000 20 473 2011-06
Dalbobranten 3 426 84 1 750 000 20 710 2011-06
Bengt bagares gränd 5 320 86 1 750 000 20 348 2011-06
Själv tycker jag att den totala månadskostnaden blir fantastiskt låg för det objekt jag länkade till. Under förutsättning att man är två som delar på boendekostnaden. Men man alltid ha delade åsikter förstås.
Är det du som är säljaren, annars är det väl bara för dig att köpa?
Nej, jag är inte säljaren. Men jag ser nu att budgivningen tycks ha kommit igång ordentligt. Det är faktiskt första gången som jag själv är intresserad av hur det går. Men det är av andra skäl.
Perfekt bostad för de som vill ha gångavstånd till R3/Adam.
Vad är R3?
Ågestaverket R3/Adam
Det verkar ju som att tobs är den som räknat mest fel här. Förhandsvärderingen var 3.9, men blev 3.5 (400k fel) – byggkostnaden var dock 4.5 för något som var förväntat att vara värt 3.9 (600k fel). Dessutom tycker tobs att diffen på 600k är helt rimlig för produktionen, men ett fel på 400k är då helt plötsligt inte rimlig?
Sen när det gäller 5% ränta bör man väl rimligen kunna bära, jag kommer ihåg att räntor har legat på denna nivå. Borde man inte räkna på att man klarar att räntan går upp eller att budgeten spräcks? Det är inte smart att ligga alltför tight på gränsen när det råder viss osäkerhet i siffrorna.
Poängen är att när "alla" blir fartblinda i bostadsbubblan så finns det även de som har otur när de tänker. Och då går det så här.
Problemet är väl att de ansåg att dyrare kakel och andra tilval skulle öka värdet på bostaden, med den tajta budgeten skulle de inte svävat iväg på tillval som knappat direkt höjer värdet.
Noterar bara hur mycket liv det blir på den här bloggen baserat på ett inlägg, som mycket väl kan vara påhittat, på något byggforum . Det är blir farligt när man väljer att se bara det som bekräftar den egna tesen.
För övrigt framgår ju senare i tråden att Swedbank erkänner att deras låga värdering var fel… Så helt ute och cyklar är ju inte trådskaparen, även om det inte låter som de tänkt igenom sitt husbyggarbeslut riktigt ordentligt heller…
"Köpa hus är en bra investering
Den säkraste investering som går att göra är att köpa ett hus. Stiger mer i värde än inflationen. Bra boende under tiden till rimlig kostnad. En betald villa är den bästa pensionsförsäkringen."
http://www.husvillaguiden.se/
________________________________________________________________________
Hur hög blir räntekostnaden om man skall köpa en 4.5-miljonerskåk? Säg 50 år med 15% handpenning?
Jag räknade ut det med mitt excelverktyg:
http://dl.dropbox.com/u/6957046/BTorskkalkyl_1.1.xlsx
Det totala priset landar på 8 560 713 kr, exklusive el, värme, vatten, renoveringar osv.
Det är fritt att använda verktyget för att själv räkna. Det finns med funktioner för att räkna på en linjär bostadskrasch och likväl uppgång med dynamiska datum.
Ja, men med en prisökning som följer inflationen så är huset efter 50 år värt över 12 miljoner också… Dra bort ett par miljoner för renoveringar och du ligger ändå på plus.
Det var det dummaste jag läst på länge…
http://svt.se/2.22620/1.2749104/bostaden_en_saker_investering_-_en_myt&from=rss
Även om huset är övervärderat idag, med säg 25% (en nivå som många förståsigpåare hävdar) och att priset skulle "falla tillbaka" till en inflations-följande kurva skulle du gå plus…
(4 500 000/1.25)*(1.02^50) = 9 689 716.9
Att du kan tjäna mer pengar på aktier må vara fallet, men det är svårt att bo i sin aktiedepå.
@Anonym Apr 4, 2012 01:18 AM
Visst kan man gå plus, det beror till stor del också på amorteringstakten. Men så är det ju Cornu varit inne på tidigare… antar man en "oändlig" tillväxt i en "oändlig" värld så visst bör huspriserna alltid stiga, och gärna i takt med inflationen och några procent extra per år… i ett mycket trevligt framtidsscenario ja. Men ska vi verkligen förutsätta oändligheten och compounded growth, att huspriser "alltid" ökar i takt med inflationen osv?
Det beror givetvis på läget, men alltför många kilometer bort från urbaniseringens kärna och transportkostnaderna iom peak oil gör att dessa fastigheter kommer att hamna rejält på efterkälken.
Sen måste man räkna med underhållet. Det kostar en liten slant att underhålla ett hus på sikt. I regel så får man inte ut så mycket som man kanske önskar om man inte rotat, fräschat upp kök, badrum, golv, och hängt med trenderna mm. Det är som med mode, det kostar att hänga på.
@Pelle:
Menar du det jag skrivit eller det husvillaguiden skrivit? 😉
Mikael Jordnära: Beräkningen är gjord på ett antagande om nolltillväxt. Om allt stiger i samma takt som inflationen har vi ingen tillväxt.
Och det är klart att det var ett förenklat exempel, utan inräknat underhåll etc. Men du måste också räkna in alternativkostnaden för att inte köpa, dvs hyra på en motsvarande bostad.
Det blir ändå förmodligen en "vinstaffär" att köpa i slutändan, sett på LÅNG sikt.
Problemet här som tobs gjort är att ha en budget med för små marginaler mot eventualiteter som inte är helt orimliga, kanske har man i fartblindheten räknat in värdestegring i kalkylen.
Driver man näringsverksamhet så brukar man skriva av byggnader på 50år så bör man kanske rimligen amortera så snabbt. När det gäller räntan så är inte 5% speciellt orimligt scenario – detta gör att man räknar med att ha årliga utbetalningar på 7% av lånekostnaden (tobs råkade få räntekostnader på drygt 5% av budgeterat lånebehov). Skulle de klarat det räkneexemplet skulle de utan problem kunna ta den här smällen.
Skulle värdet på bostaden efter 50år dubblerats så tror jag de flesta kan ta den "smällen" också ifall man behöver sälja.
Inflationsjustera siffrorna i kalkylen och du har reellt gått kraftigt back!
Jag räknar endast med tillväxt i lön i det här förenklade fallet, 1% och den kan man öka enligt sin egen spåkula. Givetvis så ökar värdet på fastigheten, frågan är bara hur mycket reellt. Vi är redan på toppen av en bubbla som byggts upp under 18 år.
Låt säga att GDP växer i Sverige med 1% reellt i snitt varje år i 50 år… Om värdet då hakar på i reella termer så blir det 4 500 000 x 1,01^50 = 7 400 843. Kostnaden är fortfarande betydligt högre med lån, utan renoveringar osv osv.
Nu är det dock så att priserna ökat betydligt mer än GDP, detta pga billiga krediter. Bolåneräntorna kan inte sänkas mer än dagens låga 4% och vi har nått ett golv över vad som är ekonomiskt hållbart för centralbanken om de ska hålla sitt 2-4% inflationsmål.
Man skulle kunna utveckla verktyget att innefatta ännu fler faktorer, t.ex. jämförelse med om man hyr på lång sikt och hur i sådana fall hyrorna utvecklar sig över lång tid. Det finns väldigt mycket att ta hänsyn till, men detta ger i alla fall en hint om vad mångmiljonbelåning innebär över en livscykel.
Anonym 04:01: Du "går kraftigt back" på att hyra också…
04:11: Enligt din kalkyl har man då bott för i snitt ((8 560 713 – 7 400 843) / 50) / 12 = 1 933 kr/månad exkl underhåll.
Låter fortfarande rätt billigt i mina öron.
Ang Rådanäs kan man mycket väl tänka sig att utgångspriset 40MSEK varit en form av Anchoring, att höja slutpriset innan förhandling.
Man körde med en liknande taktik då Warhols hus i Hamptons såldes, utgångspris 50 MUSD, upplevt värde 20 MUSD. Slutpris? 27MUSD vill jag minnas… en spottstyver sett till 50MUSD, men frågan är om inte säljaren skrattade högre än köparen eftersom han fick ut betydligt mer än det upplevda värdet.
För fler exempel och anekdoter – "Priceless", W Poundstone
Det går att bygga "billigt" om man klarar av att lägga band på sitt sug för lyx. I Umeå där jag byggt vart det billigare att bygga nytt än att köpa ett 60tals hus(hus byggda före första energikrisen). Jag byggde garage själv, och inredde huset själv. Det jobbigaste med att bygga är inte arbetet, utan att stå emot alla lockelser att spendera pengar. Andra som bygger vill rättfärdiga sin lyxlust genom att idiotförklara mig som vill hålla i pengarna. man får höra: "-ska ni verkligen köra på det billigaste köket", "plastmatta på dass, är inte det lite väl pörtigt". Jag har nu halva boendekostnaden mot bostadsrätten som jag bodde tidigare i och mer än dubbla boende ytan. Dock så har jag lån, som utsätter mig för risk. Men att sälja och hyra känns dåligt då, lägenheterna har så groteskt höga hyror.
"villaägare"
Vad jag tycker är skrämmande är att man räknar med att få en viss ränta, och dessutom en så pass låg som 3.88% och 2.18%, utan att ha budgeterat för en en högre ränta. Frågan är hur många svenska hushåll idag som skulle gå på knäna vid ca 5%. Är ju ett räntescenario som inte känns helt främmande i den närliggande framtiden.
Har inte så mycket att säga ang de tekniska detaljerna(räntorna, bankens värdering e.t.c.)
Men det jag tycker framgår är hur man totalt tappat perspektiv på vad ett stort lån innebär. En relativt liten justering av låneparametrar ger i deras mening katastrofala privatekonomiska konsekvenser("Fan vad surt det blir").
Men man reflekterar inte över att man överhuvudtaget kanske inte skall ha såhär pass stora lån relativt sin inkomst. Istället pratar man om att "Swedbank blåst oss".
När lån blir alltför stora så tappar folk förmågan att "greppa" magnituden. Det är lätt att förstå att en TV för 20'000 är dyr. Men när det blir miljonbelopp så blir det för "abstrakt" att förstå. Då verkar hjärnan behöva hantera det som "månadskostnad".
/Realisten
Gött där fick dom, torskarna.
Det här kommer att kosta på relationen, och många liknande fall kommer att sluta i skilsmässa. Den dagen kommer många att få gå ifrån sina hus med skuld.
Vi kommer att få läsa många liknande historier framöver.
Jag ser i lokalbladet att Värmdö Bygg Bostad AB bjuder på 12 månaders månadsavgift om man slår till på någon av ett tjugotal osålda bostadsrätter i "centrala Gustavsberg".
Fasta priser (2.200.000), avgift 4700, treor med solig balkong och fri utsikt, 78 kvm.
(Gustavsberg ligger ca 22 km öster om Sthlm city, restid med buss ca 25 min)
Låter, tycker jag, som rätt vettiga lägenheter till rimliga priser. Ändå måste man locka köparna… ?
2,2 millar för en 78 kvm lgh i Gustavsberg? Snacka om BLT-låda.
Ja med full belåning är folk uppe på 9000kr/månad ex amortering i Gustavsberg, som saknar t-bana, så det krävs bil eller sosse-släde in till Slussen (som ska byggas om de närmaste 8åren)… Det är INTE rimligt.
Folk kanske trots allt har börjat tänka lite längre än näsan räcker. Räknar man 4% ränta och 2% amortering blir det ju till att punga ut med 15700 i månaden.
Sen undrar jag ifall Värmdö Bygg Bostad AB bjuder på något här, avgiften betalas väl till Brf? För att erbjudandet skall vara värt något måste ju byggbolaget låna ut pengar räntefritt till Brf annars kommer ju bara kostnaden som avgiften skall finansiera tas från Brf's eget kapital och eftersom de boende är delägare så är det i slutänden från de boendes tillgångar…
I dessa fall betalar byggbolaget avgiften till BRF, den avgiften medlemmarna som nappade på erbjudandet egentligen skulle ha betalat. BRF:n påverkas därför inte alls av detta erbjudande.
Då ger alltså byggbolaget en rabatt på 50000 vid försäljning av sin andel, men att bli bjuden på avgiften kanske låter mer lockande än att sänka priset till 2.15 milj. Detta tyder ju bara att folk faktiskt inte gör en bedömning om fundamenta när man bedömer priset…
Läste tråden. Antingen har Sundsvall blivit ruskigt hett sedan sist jag var där, eller så var det riktigt trist läge.
Har läst orginaltråden och i slutändan kan man väl konstatera att han följde rådet som kom ganska tidigt, byt bank. Den andra banken värderade till 4,4. Jag är glad för hans skull. Sen stör det ju alltid många svenskar att någon har gott om pengar och vill gotta sig i det som på många inlägg ovan.