En av dessa män pratar i egen sak…

Någon som har någon fundering på vad denna säsongsvariation beror på? Och kan man säkert säga att det är en säsongsvariation? Kollar man graferna hos Bostadsmarknaden så har ju priserna "bara" fallit under totalt 10-15 månader. Jag hävdar att det inte är tillräckligt underlag för att säga att det beror på säsongen – kan ju vara en massa andra faktorer som spelade in hösten 2007, jan-feb 2008 och hösten 2008.

Prisutveckling Biskopsgården, Göteborg

Q4 2011: Slutpris cirka 11 500 kronor per kvadratmeter.

Q1 2012: Slutpris cirka 9 500 kronor per kvadratmeter.

Priserna ovan avser de billigare områdena i Biskopsgården. Priserna gäller "över lag" (ibland behövs kraftiga förenklingar).

Sammanfattningsvis ett pristapp på cirka 17% på några månader. Visst kan mäklarna ha rätt när dom pratar om ökad aktivitet på marknaden men det gäller sannerligen inte i mitt gamla bostadsområde. Nu bor jag i hyresrätt.

Det båda missar är att marknaden blivit rejält fragmenterad. Låt mig som gammal 08 förklara.

Före år 2000 var BR en ganska obskyr företeelse i Sthlm. I mitt gamla kvarter i innerstan bodde både hög som låg i modesta hyresrätter. Det här var innan utslagna köksväggar, spotlights och induktionshällar. På väg till ICA stötte man på både systembolagsalkisen samt överläkaren från grannhuset.

När allmännyttan såldes ut till vrakpris så skapades en helt ny ägandeklass. 10 år senare har de(och andra som tog sig in på marknaden då) blivit rejält förmögna. De sitter med näst intill 0 i belåningsgrad.

Vidare använder de sitt bokapital till att finansiera sina avkommors lägenhetsköp. Den centrala Sthlms marknaden är alltså inte lika beroende av nytt kapital som andra delar av landet.

Praktexempel på det fick vi när vi skrattade åt 25 åringen som gick på strövtåg i innerstaden med pappas pengar och hade satt sin köpgräns för en etta vid 2 milj.

I centrala Sthlm finns inga "riktiga" förstagångsköpare. Och det behövs inte heller. Nu argumenterar någon förstås att pyramiden måste fyllas på underifrån, när t.ex 25 åriga oskar vill sälja sin lägenhet. Ja. Den fylls på med hjälp av någon annan förälders kassa. Man kan se det som att det samlade br kapitalet förs över från generation till generation , men inom de familjer som fick stockholm till skänks runt mellenieskiftet.. Det är det som gör att massiva prisfall i centrala sthlm uteblir.(Även om det förstås kan bli prissänkningar på marginalen till följd av ränte/börs/euro oro). Vi har fått oss en gratislektion i hur förmögenheter grundas.

Och det är det som gör att en höginkomsttagare i sthlm idag inte kan köpa en central lägenhet utan att bli skuldsatt till 90 årsdagen. Och det gör det till en infekterad fråga som driver di's kommentatorsfält och bloggar som denna. Varför skall staden tillhöra de familjer som berikats av utförsäljningarna i kombination med 10 års lågräntepolitik?

Håll inte andan och sitt och vänta på prisras i vasastan och östermalm.
/Realisten

Alltid kul att följa bloggen, kul att se vad man kan göra med statistik och på detta sätt se trender. Jämförelsen mellan aktier och bostäder är lätt att göra men det finns en stor skillnad och det är att aktier äger man för att få tillbaka pengar på köpet, dels genom utdelning eller försäljning till ett högre pris. Gällande bostad så köps en sådan för att lösa ett behov, man behöver tak över huvudet. Tidigare så var priset på en bostad kopplat mycket mot kvalité, nu så har det kommit in betydligt fler faktorer.

Det jag vill säga att förutspå en prisökning eller prissänkning på bostäder är mycket mer komplext. Räntan som media tydligt vill skapa en koppling till när det gäller pris, självklart så avgör räntan vad man får för kostnad i slutet. Det är bra ränteläget blir mer stabilt, då folk lättare kan förutse ränteläget under en längre tid(5-10år)….. Den andra faktor som ligger i skålen är tillgången till arbete och löneläge. Har man inget jobb kan man ju inte köpa bostad. Alltså hur kommer arbetslösheten att se ut framöver, viktigt att man kollar regionalt. Sedan avgör även hur löneförhandlingarna kommer att gå, vilka löneökningar kommer förhandlas fram. Så fortsätter det med faktorer som avgör och då blir det mer komplext med att skapa index för att se hur priserna kommer utvecklas.

Nu vet jag inte hur gemene man tänker när det skall köpas bostad men tror att en majoritet tänker som jag. Man gör en kalkyl på hur kostnaden ser ut i jämförelse med inkomst. Min regel är att jag inte skall lägga mer än 25% av min inkomst på mitt boende inkluderat amortering. Då min inkomst ökar över tiden, mer än räntan kan jag lägga mer pengar på amortering över tiden. Amorteringen ser jag som en viktig del till att minska min rörliga kostnad.

Så om jag nu skulle göra min tolkning tror jag att marknaden kommer stabilisera sig med svag minskning 1-2 procent eller noll. Även noll kommer ju vara en minskning om inflationen är över noll. Detta tror jag kommer vara en längre tid typ 10-15 år. Om vi har en inflation på 2 % i snitt över dessa 10-15 åren kommer detta vara som en pris minskning på 30-40 %. Varför jag hoppas och tror på en sådan lösning är att byggbolagen och köparen vill ha stabilitet för att våga göra sina investeringar. För oavsett hur vi tycker så kommer det att behövas byggas fler lägenheter i de regioner som man strävar efter tillväxt, alltså inte bara Stockholm utan även Kiruna och Pajala. Människor behöver någonstans att bo……………..