Som nämnts i media (Bonnier/DN, Schibsted/SvD) så släppte SCB sin småhusbarometer igår.
Extra intressant var att priserna för andra månaden på raken var fallande mot 12 månader tidigare och att priserna för fjärde kvartalet var lägre än samma kvartal året innan, vilket tydligen inte skett på 18 år. Man kan helt enkelt prata om att bostadsbubblan har spruckit även enligt SCB och även rensat för säsongseffekter.
Dessutom kan man dra slutsatsen att småhuspriserna är tillbaka på de nivåer som gällde mot slutet av året 2009. Hela uppgången 2010 är alltså utraderad.
Man kan också se en kraftigt fallande omsättning. För november var raset hela 44% och för oktober 23%. Siffrorna för december var väldigt preliminära eftersom alla lagfartsansökningar inte hade kommit in. Däremot skall ca 98% av alla lagfarter kommit in för november.
Så mäklardöden är antagligen här (Schibsted/SvD). 44% färre affärer bör i förlängningen innebära 44% färre mäklare om omsättningsraset håller i sig. Raset i omsättning bekräftar också prisfallet, för det är historiskt just så som bostadsmarknaden uppför sig vid fallande priser. Den fryser ihop.
Naturligtvis slår prisfallet olika. Priserna stiger i Västernorrland (?) men faller hårt i län som Uppsala, Stockholm och Halland. Typiska län där priserna stigit mycket de senaste åren, i linje med tesen att priserna kommer falla mest där de stigit mest.
Jag brukar prata om att prisfallet skall hålla på i 4 – 8 år och landa på runt 30% för villor. I hela landet har nu priserna fallit 12% sedan toppen i januari 2011, vilket kanske är lite snabbare än tänkt. Samtidigt finns det en säsongseffekt, så riktigt facit har vi inte förrän i januari 2011, vilket gör att vi får vänta i åtminstone två månader till när det gäller SCB:s siffror.
Priserna steg faktiskt i november jämfört med oktober, även om SCB visar på fortsatt fallande K/T-tal, förhållande köpeskilling och taxeringsvärde. Det talar för att sämre objekt blivit allt mer svårsålda – stigande priser förklaras av att det i större utsträckning är bättre objekt som sålts. Stiger priserna ytterligare något i januari så kanske nedgången sedan januari 2011 bara landar på säg 10%.
Relaterat, angående onsdagens inlägg om tveksam livslängd på nya hus, vilket viftades bort av någon i byggbranschen med motiveringen ungefär “då får man väl betala för ett hus som skall stå hundra år”, så finns en viktig poäng här. Idag är amorteringstakten ca 100 år för den minoritet som amorterar. Nya hus är byggda med metoder som kanske innebär att huset måste rivas inom 30 – 50 år. Eller totalrenoveras under den perioden. Det innebär alltså att man under loppet av 50 år måste betala en gång till för huset. Den som inte amorterar kommer alltså dubbla sin skuld under perioden, alternativt bli sittandes kvar med en obebyggd tomt och fulla skulder om man tvingas riva huset. Just detta är en av huvudanledningarna till att man måste amortera. Reparationer, underhåll och renoveringar. Även hus med lång livslängd måste i princip byggas om från början över tiden – fasader skall bytas, tak skall läggas om osv.
Men vi har idag inte facit på hur lång tid ett superisolerat nyfunkishus med enstegsfasdad och platt papptak överlever i svenskt klimat. Antagligen längre än garantin. Men sen?
60 kommentarer
Västernorrland är väl inte särskilt gruvrikt? Prisökningarna där har nog andra orsaker.
Ådalsbanan? 🙂
Som jag läser grafen är vi nu nere på samma nivå som september 2010, och inte på 2009 års bottennoteringar. Vi kan alltså konstatera att marknaden sedan september 2010 gått +/-0 men än sen då? 2011 var ju ett dåligt år, inget konstigt med det. Ska bli kul att se hur uppgången 2012 tas emot på bloggen.
Problemet med dina analyser är att du, oavsett hur marknaden utvecklas i närtid, hela tiden kan falla tillbaka på "jo, men på 4-8 års sikt så kommer den att falla". Och då kan du ju i praktiken inte ha fel under de närmaste 8 åren oavsett hur det går. Du har alltid har en backup och det tycker jag är lite fegt…
Och att Övik haft extremt billiga villor under många, många år, jämfört med exempelvis Östersund, Luleå och Sundsvall. Och visst – Botniabanan spelar mycket stor roll, om inte annat som förmedlare av framtidstro. Ådalen ser mörk ut som vanligt, om Medelpad har jag ingen aning.
/Johannes, Öviksfödd Östersundsbo
Det är rimligt att anta att prisuppgången i kombination med låg volym i november är kopplat till att det är bättre hus som går. Dock lär många "vanliga" hus nu också bli svårsålda pga att de vanliga säljarna, dvs Svensson, inte ännu vill acceptera köparnas prissättning. De håller på sina bostäder i avvaktan på att allt ska bli BAU. Trots allt har uppgången pågått så många år att attitydförändringen tar lång tid.
Om det stämmer kommer vi att se en volymökning framöver när de vanliga säljarna till sist ger upp och inser fakta. Då är det proppen ur. Psykologi är allt och medelklassmassan leder trenden. Samma lattekärringar som drev uppgången i de hetaste områdena kommer att bli hysteriska i nedgången också. Frågan är dessutom vem som ska fånga upp prisnedgången och köpa? Är inte de flesta med på tåget redan och vad gör de när kontantinsatsen, dvs det som man tidigare fick via värdeökningen, krymper eller blir obefintlig?
Därför är Cornu rätt i sak när han tror att de största uppgångarna kommer att följas av de största nedgångarna.
anon 12:52
"Frågan är dessutom vem som ska fånga upp prisnedgången och köpa? Är inte de flesta med på tåget redan "
Det kallas för the minsky moment. inget konstigt faktist, lika naturligt som natt och dag, sol och regn, upp och ner.
http://en.wikipedia.org/wiki/Minsky_moment
K
12:51, Du säger att 2011 var ett dåligt år och att 2012 kommer gå upp. Det du missar är att förutsättningarna för att få lån har blivit svårare och villkoren sämre pga ökade risker i ekonomin, bolånetak och kapitaltäckningsregler mm. Oavsett om ekonomin återhämtar sig något kommer detta bestå och boprisfallet är oundvikligt / Bankmannen
Svammel. Ökade risker i ekonomin kommer att bestå säger du? Innebär det en konstant riskstegring i all framtid? De tre faktorerna du nämner talar för prisfall, ja, men har du inga motvikter i ditt resonemang? Om du inte tar ställning till de faktorer som isolerat talar för prisökningar så är din analys undermålig. Kort och gott.
Priserna nere på 2009 års nivå-huva!
Vi äger hus för att bo i dem. I snitt omsätts husen vart 20 år. Lite som när generationerna omsätts!
Kanske kan vi se fram emot en lugn prisuppgång framöver. Men vi kommer säkert att behöva allt fler bostäder när befolkningen växer som nu med dubbla födelsetalen. Eller var skall alla nya familjer bosätta sig?
Så länge vi bygger nytt så länge kommer husen att bli dyrare-om vi inte gör något radikalt åt byggkostnaderna! /Oppti
Folk måste helt enkelt vänja sig att bo med enligt normal standard. Svenskar har flest kvm/person och flest singelhushåll i världen. Stockholm har flest singlar i Sverige. Enkel matematik? De flesta av mina vänner är just singlar eller särbos i 30-årsåldern i Stockholms innerstad och de flesta av dessa bor i egen lägenhet i innerstaden eller närförort. Onödigt? Kanske. Vart kommer alla andrahandskontrakt ifrån tror du? Alla svartkontrakt? Det finns lägenheter men eftersom marknaden är så j*vla skruvad så lönar det sig för folk att sitta kvar på sina små ettor de köpte för 15+ år sedan och hyra ut dessa till lantisar/studenter et al. för att de inte vill sälja, efter "det är en bra affär att ha en lägenhet i Stockholms innerstad". Så ser läget ut, Oppti.
Sen vad det gäller att bygga nytt så har Cornu ett flertal gånger visat att det går att bygga BETYDLIGT billigare än i dagsläget om man inte prompt måste ha värmegolv, helkaklat kök, teakskivor och fan och hans mosters lyxkök som standard. Jag behöver det inte, behöver du?
/EDK
Jag behöver det. Hur ska jag annars kunna bjuda hem folk på en fräsch supé? Värmegolv är förresten kostnadseffektivt, så man måste inte vara en självspäkande kålrotsätare för att spara pengar. Hajjaru?
Följande situation råder:
1. Alla engångseffekter för att höja priser/stimulera byggrelaterade sektorer är redan genomförda (Sänkt fastighetsskatt och ROT).
2. Bankernas krav på betalningsförmåga och insatsatskrav från låntagare har ökat.
3. Bankernas kapitaltäckningsregler har skärpts.
4. Recession i Europa och deflationstryck.
5. Privatpersoners generella ovilja och oförmåga att ta nya lån börjar bli mer och mer utbredd. Oavsett om man väljer att lyssna på "snacket i korridoren" eller läsa makroanalyser kan man dra samma slutsats. Lånefesten är över för den här gången.
6. Psykologi. Insikten om övervärdering av bostäder och oförmågan att kunna betala av skulderna inom egen livstid börjar breda ut sig. Hör förvisso ihop med ovanstående punkt men förtjänar ändå en egen punkt. Konsensus råder – du kan inte göra "bostadskarriär" längre. Det börjar även sätta sig i gemene svensks medvetande att du inte kan göra "aktiekarriär" heller. Kort och gott – möjligheten för normale svensk att göra snabba klipp har upphört.
Krävs det något mer för att förstå att vi inte kommer att få ökade bopriser?
/EDK
Ja!
Byggkostnaderna-ökar eller minskar?
Hm, svårt. Material kommer bli dyrare. Samtidigt kommer konkurrensen mellan hantverkarna att öka som en följd av färre jobb, vilket pressar priserna. Jag tror att vi kommer få tänka om, helt enkelt. Vi kommer inte att vare sig kunna eller vilja lägga samma absurda summor på renoveringar och byggen som vi gjort de senaste åren. Så billigare tror jag.
/EDK
Poppar upp nya gruvor i hela Norrland för tillfället, ökade huspriser i Västernorrland antar jag beror på den nya Pajalagruvan
Pajala ligger 45 mil från Västernorrland så det verkar väl inte så troligt?
Svar till Adam 04:25.
I Norrland kör man 45 mil på nästan samma tid som man tar sig från Södertälje till Upplands Väsby under rusningstid 😉 så avstånden är inget större tidsproblem i Norrland, kostnadsproblem dessvärre.
Marni51
Mami51, löser du ut mig från häktet när jag tillämpar det där i praktiken nästa gång? 😀
Vore intressant om C ville fortsätta gräva i det här med den tänkta livslängden för nybyggda hus. Jag har själv precis köpt ett hundra år gammalt hus. Där finns en hel del skavanker, fattas bara annat, men i stort är det ett mycket stabilt och sunt hus med en stor och torr källare, öppna spisar som fungerar och värmer bra och smart planlösning med väl definierade funktioner för de olika rummen. Tidigare ägare har inte renoverat särskilt mycket men tak och stammar – el och avlopp – är ganska nya. I övrigt är strukturen nästan precis som för hundra år sedan. Dessutom är det ett vackert hus som passar väl in i gatubilden. Priset var ungefär 10-15 % lägre än om vi hade köpt ett nytt eller byggt nytt själva. Hur är det nu med nya hus? Hur länge räknar producenterna och stadsplanerarna med att de skall stå? Byggas om totalt efter 20 år? Cornu's fågeställning känns i högsta grad relevant.
Håller helt med. Vi letar hus men problemet är ju att en minimal andel av husen som är till salu är väl underhållna (eller ens underhållna.) – det vimlar av lyxrenoverade kök och häftiga spa-avdelningar – men en dränering eller ett nybytt tak känns som att hitta en nål en höstack.
Hur ser du på prisutvecklingen på smågårdar kontra villor Cornu? Med smågårdar menar jag inte "hästgård" med 0,5ha tomt, utan kanske 5-20ha.
Tack för en lysande blogg.
7% i uppsala var väl inte kraftigt… keep it up cornu!
– Svenskarna har förstått att vi inte kommer att ha samma stigande priser som vi haft under flera år. Men få tror på kraftigt prisras. Jag delar helt den synen, säger Nykvist.
http://www.dn.se/ekonomi/liten-oro-for-fallande-bopriser
http://di.se/Artiklar/2012/1/13/255800/Robert-Shiller-Huspriskurvan-ser-inte-stabil-ut/
Intressant från Robert Shiller idag i Di.
AAAAAAAAAAARRRRRGGGGHHHH mina ögon Cornu! Vad hände med den vanliga orangea färgen #C61 eller #D72? Även grå #DDD hade funkat utmärkt.
*Gråter, tar på mig solglasögon och börjar mecka med RSS-läsaren*
I övrigt, snygg uppdatering för kommentarerna!
Vill bara bekräfta att livslängden för ett nybyggt hus beräknas till 30 år! Det var i alla fall det besked som vi fick när jag gick utbildningen för att bli kommunal energi- och klimatrådgivare. Den som framhöll detta var en medverkande från Lunds tekniska högskola som höll i de tekniska avsnitten kring husbyggandet. Självklart reagerade jag och ifrågasatte detta, men blev i stort sett idiotförklarad då jag hade en avvikande mening. Detta är vad man lär ut på våra universitet och högskolor. Det är inte så konstigt att det ser ut som det gör!
Kort sagt måste man amortera på högst 30 år…
Huset i sig ja. Tomten kan dock återanvändas. Betalar jag 6 miljoner för en medelmåttig villa i någon av Stockholms förorter så avser åtminstone 4 av de miljonerna själva tomten. Efter 30 år överskrider tomtens värde vida vad jag en gång betalade för tomten + huset. Ka-tjing!
Men da maste du ju dra pa dej ett nytt 2-miljoners-lan for att bygga ett nytt hus (du maste ju ha nagonstans att bo). 30 ar senare an forsta huskopet sa kan ett hus dessutom vara valdigt mycket dyrare att bygga pga inflation. Du ska snart pensioneras och kan inte betala av nya lan… Ka-tjing??
Elli
Vad som hände är att Blogger uppdaterade kommentarssystemet till trådade kommentarer, vilket gjorde att hela bloggen gick sönder. Jag var tvungen att återställa allt och får nu bygga om alla anåassningar manuellt från början igen.
Vilket inte är klart. Än.
"ett superisolerat nyfunkishus med enstegsfasdad och platt papptak" är oxå ett hus…men inte lika länge!
jmf.
rökare är oxå människor…men inte lika länge!
Möjligen dax att sätta upp en egen WordPress eller liknande? Det är ju jobbigt(för oss läsare och för dig) när funktionalitet förändras helt plötsligt.
WordPress är ett bra alternativ, men det är hyffsat osäkert som plattform. Drupal t.ex. är säkrare i grunden men lite krångligare att få igång (t.ex. WYSIWYG-biten). Problemet är hur man ska exportera/migrera innehållet.
off topic:
Dax att bli ödmjuk och erkänna hur fel du hade kring Rossis Ecat.
http://www.nyteknik.se/nyheter/energi_miljo/energi/article3384168.ece
Oj, om detta stämmer är världens största problem "energi" snart löst. För bra för att vara sant?
Det roligaste om Ecat skulle funka vore att se vad alla Global Warming-dopade politiker skulle hitta på för ny undanflykt för att få makt och kontroll över våra liv och fortsätta få mästra oss i vad vi äter, var och hur vi bor, hur vi rör oss och reser, vad vi klär oss i o s v.
De hittar säkert på nåt.
Om ni med energi problem menar peak oil så kommer nog knappast Ecat vara lösningen.
Peak oil är väl främst ett "Liquid fuel" problem, Enligt Hirsch, som sedan filtrerar ned genom alla led i ekonomin.
90% av världens transportmedel drivs av fossila bränslen, och man kan inte tanka bilar, bussar, båtar och flygplan med Ecat.
"90% av världens transportmedel drivs av fossila bränslen, och man kan inte tanka bilar, bussar, båtar och flygplan med Ecat."
Det är ju precis det som hävdas att man kan! Sedan om det är bluff och båg är en annan historia.
Ett nybyggt hus anses bodugligt i 30 år – inget annat.
Shit!
Radhuset jag bor i byggdes 1984…
Bygg i betong, det håller gatanterat i 100 år. Slipp oron med mögel i konstruktionen. Betong är inte så dyrt som alla tror, mest sparas på underhållskostnad. Samt en trög stomme är trevlig på vintern, brinner inte heller upp som ett trähus.
Fan Cornu, Sajten är fulare och går inte läsa i mobilen längre då mobilläsaren inte trycker ihop texten längre.
Vad exakt är det som gått åt h-e?
Kan bara bekräfta föregående kommentar. Kommentarerna flödar inte om efter skärmens zoomläge på en Sony Ericsson Arc.
/Andreas
Vadå ner 12% sedan januari? Du begriper dig uppenbarligen inte på hur man ska läsa statistiken. För att få jämförbarhet så måste man sätta medelköpeskillingen i relation till taxeringsvärdet, d.v.s. K/T-talet. Annars jämför man äpplen och päron. K/T-talet har fallit från 1,60 i januari till 1,54 i november enligt småhusbarometern. D.v.s. en nedgång med 4 %. Sen kanske man inte ska dra för stora växlar på det. Man kan ju påminna om vad som hände våren 2009 när vi befann oss i ett liknande oroligt läge som nu. Vad hände med bostadspriserna sen? Om detta är början på en långvarig nedgång eller om det i själva verket är vändpunkten då det börjar gå uppåt igen är bara rena gissningar.
Sorglig läsning om skuldsatta svenskar. Artikeln handlar om Lars som gick en halv miljon back vid senaste fastighetskrisen.
http://www.svd.se/nyheter/inrikes/den-svenska-skulden_6766209.svd
Alltså inte du Lars:)
Tonen blir allt mer hätsk när BLT skall ha ut sina aggressioner över hur deras, enligt mäklaren, bombsäkra "investering" börjar lukta unket.
Känn dig blåst…
Oj, ytterligare en Jantesvensson som säger vad han tycker på det anonyma nätet. Jag förstår att det känns bittert att sitta i en hyresrätt i Sandviken och en arbetarlön som stiger mindre per år än KPI. Du är inte ensam, håll modet uppe!
*fniss*
Hej ditt lilla mäklaroffer! Det var precis dig jag pratade om. =)
Jag har märkt att många som påstår att " -bostadsbubblan är kraftigt överdriven och det är inte så farligt." är folk som inte klarar av att sköta sin egen ekonomi och därför nästan är lite imponerade av de med mångmiljonlån som faktiskt lyckas bära låneoket månad efter månad. Skrämmande.
När började man bygga dessa skräphus som håller i endast 30 år? För det är ju knappast så att hus som byggdes -82 är fallfärdiga idag.
Jag övertygade tjejen om att vi ska köpa en billig bostadsrätt i Sundsvall (kontant då) och vänta ett par år innan vi köper hus någonstans i mellansverige. Känns riktigt stabilt nu. Gäller fortfarande sådär 8 år innan det tappat helt tror du eller kan man få skapligt timing och man gör det runt 2016-17?
Det är nog skaplig timing. Dessutom tror jag att det går snabbast de första åren.
Jag tror inte ett skit på grafer och kurvor men i verkligheten så ser jag att det börjar ta väldigt lång tid till avslut och att fler och fler hus till salu går för priser under det utannonserade priset. Detta har pågått i ett halvår och måste betyda något. Dessutom har mäklarna helt plötsligt börja ringa upp och engagera sig så med största sannolikhet har deras jobb slutat att utföra sig självt. Nu är rätt tid att vänta för de som vill köpa, det blir iaf. inte dyrare och mängden objekt ökar.
Dagens typografilektion:
Det är för bred spalt och för liten kägel.
Dessutom så får man börja från top varje gång man går in och läser kommentarer och sedan börja från början för att läsa kommentarer på kommentarer från tidigare. Jag kommer sluta läsa (och kommentera?) om det är så här. Det betyder ju att man, i princip, får vänta till debatten lagt sig och sedan gå in och läsa från toppen och ner.
Och den brandgula färgen är numera blekare, tråkigare och dessutom med skuggor (burr) på vissa objekt. Ok att 3D ska rädda biograferna, men effekten hjälper inte, tyvärr.
Och grå rubriker på "brandgul" tonad botten är botten för vilken läskunnig, dyslektiker, färgblind eller blind, för den delen.
Färg fixad. Spalter fixas inte en fredagskväll.
Vad gäller kommentarerna så kan jag inte göra så mkt, Blogger har gjort om det så här och det är tyvärr inte ngt jag kan styra över. Samtidigt har många andra efterfrågat trådade kommentarer.
Du kan annars prenumerera på kommentarer till en viss tråd via "registrera dig via e-post" nedan, alternativt alla kommentarer via följande feed: feed://cornucopia.cornubot.se/feeds/comments/default
Det är mig du citerar, och påstår att jag "viftar bort" invändningen om hus som skall hålla i 100 år. Det framgår dock för den som läser kommentarerna att så inte alls är fallet. Jag tycker du verkar oärlig i dina resonemang, cornucopia. Dessutom citerar du mig fel. Tråkigt och ganska tragiskt. Adjö.
Hur kan det vara tragiskt?
Adjö.