Tillägg: Det här inlägget är felaktigt i metodik och möjligen även i slutsatser. Se senare inlägg.
Det finns ett hårt samband mellan antalet sålda bostäder och priset på dessa. När bostadsbubblehetsen är hög stiger inte bara priserna, utan antalet affärer blir också fler enligt devisen buy now or be priced out forever. Klassiskt bubbelbeteende.
När sedan bubblan spricker så faller också omsättningen när köparna inte längre desperat slåss om att få komma in på marknaden. Detta märktes tydligt på 90-talet efter bostadsbubblan sprack den gången. Marknaden var i princip helt död under en lång tid med avsevärt lägre omsättning och längre tider för att sälja ett objekt.
Tyvärr är det lite bökigt att få fram bra sifferunderlag för antalet avslutade affärer. Visserligen har Mäklarstatistik rapporterat antalet affärer deras data baserar sig på de senaste åren, men så sent som 2007 presenterade man inte dessa siffror. Det betyder att det inte finns bra data för den riktigt stora uppgångsfasen 2003 – 2007 innan priserna började falla fram till 2009 igen.
 |
| Villapriser och antal avslut i Stor-Stockholm 1998 – 2011 |
Däremot kan man gå till SCB och titta på kvartalsvisa avslut för villor. Låt oss slumpmässigt välja ut en region i landet och kontrollera sambandet, den matematiska korrelationen, mellan antal avslut och villapriser. Av en ren slump råkade regionen bli Stor-Stockholm.
Det finns en klar och tydlig säsongsvariation över antalet avslut där första kvartalet visar på absolut lägst omsättning. För att komma runt säsongsvariationen tittar vi istället på 12-månaders glidande medelvärde för omsättningen, dvs över fyra kvartal.
Korrelationen mellan antalet avslut och priset visar sig då vara 0.77. Detta är en mycket hög korrelation.
Värt att notera är att omsättningen för villor i Stockholm inte har återhämtat sig från toppnoteringen 2007, även om de dopade räntorna lyckades pressa upp priset igen trots nedgången 2007 – 2009. Prisfallet 2007 – 2009 åtföljdes av fallande antal avslut.
Efterfrågan på villor i Stor-Stockholm har aldrig riktigt repat sig igen, bara priset via lågräntesamhället, en engångseffekt som vi nu arbetat av med skyhög privat skuldsättning som följd. Det är en grund till att förvänta sig att priserna faller i regionen när väl tron på stigande priser nu försvunnit.
Tyvärr är förstås inte tredje kvartalet 2011 med ovan, då september inte är över och SCB oavsett inte är världens snabbaste på att ta fram sådana här siffror. Mäklarstatistik visar dock på stigande omsättning i landet som helhet i år, men är inte rättvisande då alla affärer inte rapporteras in den vägen. SCB:s uppgifter baserar sig istället på faktiska lagfarter och är därmed i princip helt korrekt.
I sig är det lustigt att se marknadsbubblans psykologi. Fallande priser leder till färre affärer. Man kan tycka att fler borde köpa när det är billigt, men bubbelpsykologin fungerar inte på det viset. Folk vill köpa när det är dyrt, ingen vill köpa när det är billigt. Att omsättningen inte repat sig sedan 2007 talar dock emot detta. Kanske har marknaden fungerat bättre sedan dess och högre priser har lett till färre avslut, vilket är mer i linje med en fungerande marknad. Även om de fiktiva priserna på befintliga villor ser ut att ha stigit, så saknas det volymer för att folk skall kunna realisera siffervinsterna i praktiken. Vill allt för många sälja, så faller därför priserna.
Och antalet villor till salu i Stockholm ligger enligt Hemnet på rekordnivåer, ca 46% fler objekt till salu än för ett år sedan i Stockholms län.
Det går helt enkelt inte att se någon anledning till att villapriserna i Stockholmområdet skall stiga.
Den som vill se vart bostadspriserna är på väg bör lämpligen bevaka antalet avslut. Det finns tjänster där man kan se antalet registrerade lagfarter, där Helsingborgs Dagblad är mest lättanvänd men bara täcker in kommuner runt Helsingborg. Annars täcker Sydsvenskan in Skåne och man kan via manuellt arbete via Booli få fram siffror för resten av Sverige, men det är mycket omständigt då bara enskilda lagfarter presenteras och inga sammanställningar av antal per tidsenhet. Dessutom släpar lagfarterna efter pga långsamma mäklare.
16 kommentarer
Lite off topic men, Cornu, hur staller du dig till att OMXS30 over en 30-manadersperiod har stigit med 50%?
Snyft läst på DI: "Nu kräver Peeter Pütsep, vd på Svensk Fastighetsförmedling, att bolånetaket skrotas."
18:10
Hur ställer du dig till att OMXS30 har stigit pga. QE, QE2, sett över samma 30-månadersperiod?
Anonym 18:12, Peeter Pütsep har lipat i några månader nu.
http://sverigesradio.se/sida/artikel.aspx?programid=83&artikel=4601460&play=3272543&playtype=Ljudklipp
Han heter putssläpp av en anledning..risig fasad..
Nja, att ingen vill köpa när det är billigt stämmer knappast. Varför handlar folk på reor eller åker till Ullared isåfall? Snarare är det väl så att det är mindre attraktivt att köpa något då derivatan är negativ. Samma fenomen som vid deflation.
Är väl egentligen inte så avancerat; låga räntor, låg arbetslöshet medför maxpriser om man som tidigare dessutom i stort sett kunde låna 100%. Om låga räntan håller i sig pga lågkonjunktur så krävs rejäl arbetslöshet för att något dramatiskt ska hända åt det negativa hållet. Vid raset -93 så höjdes räntan samtidigt som arbetslösheten sköt i höjden, ingen bra kombination.
2007 var toppen för bostadspriser av den enkla anledningen att räntan var väldigt låg samtidigt som arbetslösheten var obefintlig (för de som har råd att köpa villa/bostadsrätt) och inget bolånetak och som extra krydda kom jobbskatteavdraget. Svårt att slå detta om man vill ha högre bostadspriser…
Tur man kom in på bostadsmarknaden -94 i Stockholm 🙂
fran Di alldeles nyss:
”Det här är första gången på ganska länge som vi ser att priserna går ned. Jag tycker att det finns anledning att tala om en nedgång, men det sker väldigt försiktigt och kontrollerat”, säger Lars-Erik Nykvist.
Just nu finns det rekordmånga bostäder ute på marknaden. Men det betyder inte att antalet försäljningar har minskat. Hittills i år har det sålts ungefär lika många bostadsrätter och villor som förra året, vilket var ett normalår, enligt Mäklarstatistik.
Kan väl aldrig stämma, att de skett lika manga avslut 2011 som 2010…?
Åhhh, nu spekuleras det för fullt med grafer och siffror om omsättning, förväntningssiffror, tid till avslut och annat som har med bostadspriser att göra, men som faktiskt inte *är* bostadspriserna.
Varför inte helt enkelt vänta på de riktiga siffrorna, de från SCB som baserar sig på lagfarter. Om du är så säker på din profetia så kan du lugnt sitta ner i båten och invänta beskeden. Tålamod är en dygd kära Cornu.
Tålamod har inte de heller som belånat sig för att konsumera nu istället för att spara och låta världens åttonde underverk "ränta-på-ränta-effekten" göra susen.
Off topic…Cornu… flytta från Sätila till Backa i Gbg och gör en insats för mångfalden
Det är inte svårare än att surfa ut på Booli (eller Hemnet) och kolla områden som t.ex Tyresö eller Höllviken i Malmö och se hur många objekt som ligger ute – och att i princip inget får några bud. Mängder med överprisade villor och inga köpare. Snart kommer de första desperata säljarna att tvingas sänka sina priser – och inte ens då tror jag att alla kommer att få sina objekt sålda.
Säljare och mäklare har helt enkelt inte fattat att pendeln svängt över och att det nu är köparens marknad.
Det är uppenbart att priserna redan börjat gå ner och kommer att gå ner ytterligare.
Den stora frågan är över hur många är och hur mycket?
Intressant att mäklarkåren i 10-15 år levt på "buy now or be priced out forever". Nu gäller inte detta längre. Har börjat höra hitorier om folk som råder bekanta, barn, etc att vänta ett halvår, ett år, osv. med att köpa för då får man det billigare.
Jag tror det blir mycket vanligare med folk som tränger ihop sig, studenter som hyr ett rum i nån kranskommun, par som ligger i skilsmässa som fortsätter att bo ihop, 27-åringar som bor hemma hos mamma&pappa, folk som struntar i att göra "boendekarriär" och stannar kvar i hyreslägenheten… och så vidare.
Dom enda som kommer att köpa blir folk som absolut måste ha en bostad för att inte stå på gatan.
Äh, så här var det 2008 också. Börskrasch och folk var livrädda. Sen gick det över på några månader. Den som behöver ny bostad borde passa på att köpa i den här dippen. Det finns en sjukt stor underliggande efterfrågan som bara däms upp nu när folk inte vågar köpa. Det märker man när man lägger ut sin lya för uthyrning. Företag/folk är beredda att betala hur mycket som helst i hyra. Det enda man behöver vara rädd för då är hyresnämnden.
Zpeter 19:24, det där stämmer nog inte. 2007 var inte toppen (det var 2011) och räntan var inte rekordlåg 2007, den var faktiskt ganska hög vid det laget.
01:25, självklart kan du utgå ifrån 2007 och ta samma mönster evigt in i framtiden. "Börskrasch och folk var livrädda" det är ju den enda faktorn som man behöver räkna med. Och folk har ju oändligt med pengar, men de är bara rädda för att använda dem…? Efterfrågan kommer att avmattas eftersom bostadspriserna har skjutit iväg mer än inkomstökningar. Tyvärr så missar du några dimensioner när du inte kollar på det ekonomiska läget i värden. Man löser sällan en skuldkris med nya lån, man får istället skära ner på utgifterna och arbeta av skulden med hårt slit. Vad händer om något av emu-länderna konkar?