TillÀgg: Det hÀr inlÀgget Àr felaktigt i metodik och möjligen Àven i slutsatser. Se senare inlÀgg.
Det finns ett hÄrt samband mellan antalet sÄlda bostÀder och priset pÄ dessa. NÀr bostadsbubblehetsen Àr hög stiger inte bara priserna, utan antalet affÀrer blir ocksÄ fler enligt devisen buy now or be priced out forever. Klassiskt bubbelbeteende.
NÀr sedan bubblan spricker sÄ faller ocksÄ omsÀttningen nÀr köparna inte lÀngre desperat slÄss om att fÄ komma in pÄ marknaden. Detta mÀrktes tydligt pÄ 90-talet efter bostadsbubblan sprack den gÄngen. Marknaden var i princip helt död under en lÄng tid med avsevÀrt lÀgre omsÀttning och lÀngre tider för att sÀlja ett objekt.
TyvĂ€rr Ă€r det lite bökigt att fĂ„ fram bra sifferunderlag för antalet avslutade affĂ€rer. Visserligen har MĂ€klarstatistik rapporterat antalet affĂ€rer deras data baserar sig pĂ„ de senaste Ă„ren, men sĂ„ sent som 2007 presenterade man inte dessa siffror. Det betyder att det inte finns bra data för den riktigt stora uppgĂ„ngsfasen 2003 – 2007 innan priserna började falla fram till 2009 igen.
 |
| Villapriser och antal avslut i Stor-Stockholm 1998 – 2011 |
DÀremot kan man gÄ till SCB och titta pÄ kvartalsvisa avslut för villor. LÄt oss slumpmÀssigt vÀlja ut en region i landet och kontrollera sambandet, den matematiska korrelationen, mellan antal avslut och villapriser. Av en ren slump rÄkade regionen bli Stor-Stockholm.
Det finns en klar och tydlig sÀsongsvariation över antalet avslut dÀr första kvartalet visar pÄ absolut lÀgst omsÀttning. För att komma runt sÀsongsvariationen tittar vi istÀllet pÄ 12-mÄnaders glidande medelvÀrde för omsÀttningen, dvs över fyra kvartal.
Korrelationen mellan antalet avslut och priset visar sig dÄ vara 0.77. Detta Àr en mycket hög korrelation.
VĂ€rt att notera Ă€r att omsĂ€ttningen för villor i Stockholm inte har Ă„terhĂ€mtat sig frĂ„n toppnoteringen 2007, Ă€ven om de dopade rĂ€ntorna lyckades pressa upp priset igen trots nedgĂ„ngen 2007 – 2009. Prisfallet 2007 – 2009 Ă„tföljdes av fallande antal avslut.
EfterfrÄgan pÄ villor i Stor-Stockholm har aldrig riktigt repat sig igen, bara priset via lÄgrÀntesamhÀllet, en engÄngseffekt som vi nu arbetat av med skyhög privat skuldsÀttning som följd. Det Àr en grund till att förvÀnta sig att priserna faller i regionen nÀr vÀl tron pÄ stigande priser nu försvunnit.
TyvÀrr Àr förstÄs inte tredje kvartalet 2011 med ovan, dÄ september inte Àr över och SCB oavsett inte Àr vÀrldens snabbaste pÄ att ta fram sÄdana hÀr siffror. MÀklarstatistik visar dock pÄ stigande omsÀttning i landet som helhet i Är, men Àr inte rÀttvisande dÄ alla affÀrer inte rapporteras in den vÀgen. SCB:s uppgifter baserar sig istÀllet pÄ faktiska lagfarter och Àr dÀrmed i princip helt korrekt.
I sig Ă€r det lustigt att se marknadsbubblans psykologi. Fallande priser leder till fĂ€rre affĂ€rer. Man kan tycka att fler borde köpa nĂ€r det Ă€r billigt, men bubbelpsykologin fungerar inte pĂ„ det viset. Folk vill köpa nĂ€r det Ă€r dyrt, ingen vill köpa nĂ€r det Ă€r billigt. Att omsĂ€ttningen inte repat sig sedan 2007 talar dock emot detta. Kanske har marknaden fungerat bĂ€ttre sedan dess och högre priser har lett till fĂ€rre avslut, vilket Ă€r mer i linje med en fungerande marknad. Ăven om de fiktiva priserna pĂ„ befintliga villor ser ut att ha stigit, sĂ„ saknas det volymer för att folk skall kunna realisera siffervinsterna i praktiken. Vill allt för mĂ„nga sĂ€lja, sĂ„ faller dĂ€rför priserna.
Och antalet villor till salu i Stockholm ligger enligt Hemnet pÄ rekordnivÄer, ca 46% fler objekt till salu Àn för ett Är sedan i Stockholms lÀn.
Det gÄr helt enkelt inte att se nÄgon anledning till att villapriserna i StockholmomrÄdet skall stiga.
Den som vill se vart bostadspriserna Àr pÄ vÀg bör lÀmpligen bevaka antalet avslut. Det finns tjÀnster dÀr man kan se antalet registrerade lagfarter, dÀr Helsingborgs Dagblad Àr mest lÀttanvÀnd men bara tÀcker in kommuner runt Helsingborg. Annars tÀcker Sydsvenskan in SkÄne och man kan via manuellt arbete via Booli fÄ fram siffror för resten av Sverige, men det Àr mycket omstÀndigt dÄ bara enskilda lagfarter presenteras och inga sammanstÀllningar av antal per tidsenhet. Dessutom slÀpar lagfarterna efter pga lÄngsamma mÀklare.
16 kommentarer
Lite off topic men, Cornu, hur staller du dig till att OMXS30 over en 30-manadersperiod har stigit med 50%?
Snyft lĂ€st pĂ„ DI: "Nu krĂ€ver Peeter PĂŒtsep, vd pĂ„ Svensk Fastighetsförmedling, att bolĂ„netaket skrotas."
18:10
Hur stÀller du dig till att OMXS30 har stigit pga. QE, QE2, sett över samma 30-mÄnadersperiod?
Anonym 18:12, Peeter PĂŒtsep har lipat i nĂ„gra mĂ„nader nu.
http://sverigesradio.se/sida/artikel.aspx?programid=83&artikel=4601460&play=3272543&playtype=Ljudklipp
Han heter putsslÀpp av en anledning..risig fasad..
Nja, att ingen vill köpa nÀr det Àr billigt stÀmmer knappast. Varför handlar folk pÄ reor eller Äker till Ullared isÄfall? Snarare Àr det vÀl sÄ att det Àr mindre attraktivt att köpa nÄgot dÄ derivatan Àr negativ. Samma fenomen som vid deflation.
Ăr vĂ€l egentligen inte sĂ„ avancerat; lĂ„ga rĂ€ntor, lĂ„g arbetslöshet medför maxpriser om man som tidigare dessutom i stort sett kunde lĂ„na 100%. Om lĂ„ga rĂ€ntan hĂ„ller i sig pga lĂ„gkonjunktur sĂ„ krĂ€vs rejĂ€l arbetslöshet för att nĂ„got dramatiskt ska hĂ€nda Ă„t det negativa hĂ„llet. Vid raset -93 sĂ„ höjdes rĂ€ntan samtidigt som arbetslösheten sköt i höjden, ingen bra kombination.
2007 var toppen för bostadspriser av den enkla anledningen att rĂ€ntan var vĂ€ldigt lĂ„g samtidigt som arbetslösheten var obefintlig (för de som har rĂ„d att köpa villa/bostadsrĂ€tt) och inget bolĂ„netak och som extra krydda kom jobbskatteavdraget. SvĂ„rt att slĂ„ detta om man vill ha högre bostadspriser…
Tur man kom in pĂ„ bostadsmarknaden -94 i Stockholm đ
fran Di alldeles nyss:
âDet hĂ€r Ă€r första gĂ„ngen pĂ„ ganska lĂ€nge som vi ser att priserna gĂ„r ned. Jag tycker att det finns anledning att tala om en nedgĂ„ng, men det sker vĂ€ldigt försiktigt och kontrolleratâ, sĂ€ger Lars-Erik Nykvist.
Just nu finns det rekordmÄnga bostÀder ute pÄ marknaden. Men det betyder inte att antalet försÀljningar har minskat. Hittills i Är har det sÄlts ungefÀr lika mÄnga bostadsrÀtter och villor som förra Äret, vilket var ett normalÄr, enligt MÀklarstatistik.
Kan vĂ€l aldrig stĂ€mma, att de skett lika manga avslut 2011 som 2010…?
à hhh, nu spekuleras det för fullt med grafer och siffror om omsÀttning, förvÀntningssiffror, tid till avslut och annat som har med bostadspriser att göra, men som faktiskt inte *Àr* bostadspriserna.
Varför inte helt enkelt vÀnta pÄ de riktiga siffrorna, de frÄn SCB som baserar sig pÄ lagfarter. Om du Àr sÄ sÀker pÄ din profetia sÄ kan du lugnt sitta ner i bÄten och invÀnta beskeden. TÄlamod Àr en dygd kÀra Cornu.
TÄlamod har inte de heller som belÄnat sig för att konsumera nu istÀllet för att spara och lÄta vÀrldens Ättonde underverk "rÀnta-pÄ-rÀnta-effekten" göra susen.
Off topic…Cornu… flytta frĂ„n SĂ€tila till Backa i Gbg och gör en insats för mĂ„ngfalden
Det Ă€r inte svĂ„rare Ă€n att surfa ut pĂ„ Booli (eller Hemnet) och kolla omrĂ„den som t.ex Tyresö eller Höllviken i Malmö och se hur mĂ„nga objekt som ligger ute – och att i princip inget fĂ„r nĂ„gra bud. MĂ€ngder med överprisade villor och inga köpare. Snart kommer de första desperata sĂ€ljarna att tvingas sĂ€nka sina priser – och inte ens dĂ„ tror jag att alla kommer att fĂ„ sina objekt sĂ„lda.
SÀljare och mÀklare har helt enkelt inte fattat att pendeln svÀngt över och att det nu Àr köparens marknad.
Det Àr uppenbart att priserna redan börjat gÄ ner och kommer att gÄ ner ytterligare.
Den stora frÄgan Àr över hur mÄnga Àr och hur mycket?
Intressant att mÀklarkÄren i 10-15 Är levt pÄ "buy now or be priced out forever". Nu gÀller inte detta lÀngre. Har börjat höra hitorier om folk som rÄder bekanta, barn, etc att vÀnta ett halvÄr, ett Är, osv. med att köpa för dÄ fÄr man det billigare.
Jag tror det blir mycket vanligare med folk som trĂ€nger ihop sig, studenter som hyr ett rum i nĂ„n kranskommun, par som ligger i skilsmĂ€ssa som fortsĂ€tter att bo ihop, 27-Ă„ringar som bor hemma hos mamma&pappa, folk som struntar i att göra "boendekarriĂ€r" och stannar kvar i hyreslĂ€genheten… och sĂ„ vidare.
Dom enda som kommer att köpa blir folk som absolut mÄste ha en bostad för att inte stÄ pÄ gatan.
Ăh, sĂ„ hĂ€r var det 2008 ocksĂ„. Börskrasch och folk var livrĂ€dda. Sen gick det över pĂ„ nĂ„gra mĂ„nader. Den som behöver ny bostad borde passa pĂ„ att köpa i den hĂ€r dippen. Det finns en sjukt stor underliggande efterfrĂ„gan som bara dĂ€ms upp nu nĂ€r folk inte vĂ„gar köpa. Det mĂ€rker man nĂ€r man lĂ€gger ut sin lya för uthyrning. Företag/folk Ă€r beredda att betala hur mycket som helst i hyra. Det enda man behöver vara rĂ€dd för dĂ„ Ă€r hyresnĂ€mnden.
Zpeter 19:24, det dÀr stÀmmer nog inte. 2007 var inte toppen (det var 2011) och rÀntan var inte rekordlÄg 2007, den var faktiskt ganska hög vid det laget.
01:25, sjĂ€lvklart kan du utgĂ„ ifrĂ„n 2007 och ta samma mönster evigt in i framtiden. "Börskrasch och folk var livrĂ€dda" det Ă€r ju den enda faktorn som man behöver rĂ€kna med. Och folk har ju oĂ€ndligt med pengar, men de Ă€r bara rĂ€dda för att anvĂ€nda dem…? EfterfrĂ„gan kommer att avmattas eftersom bostadspriserna har skjutit ivĂ€g mer Ă€n inkomstökningar. TyvĂ€rr sĂ„ missar du nĂ„gra dimensioner nĂ€r du inte kollar pĂ„ det ekonomiska lĂ€get i vĂ€rden. Man löser sĂ€llan en skuldkris med nya lĂ„n, man fĂ„r istĂ€llet skĂ€ra ner pĂ„ utgifterna och arbeta av skulden med hĂ„rt slit. Vad hĂ€nder om nĂ„got av emu-lĂ€nderna konkar?