Hösten 2011 – Stora Mäklardöden

När Mäklarsamfundet oroar sig över räntan och att 50% av bolåntagarna inte klarar av dagens räntor, så är det egentligen inte kunderna man är måna om. De som drabbas hårdast först av bostadsbubblans pyspunka är nämligen inte bolåntagarna. Det är inte heller bankerna. Nej, de som drabbas hårdast och först är mäklarfirmorna och mäklarna. Kanske vore det lämpligare att säga att 50% av mäklarna inte klarar dagens bostadsmarknad?

Ett antal mäklarfirmor gick i konkurs under dippen i bostadsmarknaden 2009. Mäklare lever som bekant på omsättning, dvs antalet avslutade affärer. Exempelvis föll antalet registrerade lagfarter (avslutade affärer) på villor i Helsingborg med 23% för juni månad 2009 i jämförelse med juni månad 2008. Detta är i linje med hela landet för 2008-2009. Att jag väljer Helsingborg som historiskt exempel beror på att man via Helsingborgs Dagblad snabbt och enkelt kan få fram antalet registrerade lagfarter för en viss månad i området.

Men det var för raset 2009.

Man kan också titta på antalet registrerade lagfarter för 2011 i Helsingborg.

Som vi ser så återhämtade sig volymen i antalet avslutade affärer för maj-juni under 2010 och nådde för juni 2010 upp till hela 136 registrerade avslutade affärer, som alltså skrivits på tidigare under våren men först registrerades i juni. Inte riktigt den nivå på 145-147 st som gällde 2006-2008, men en bra återhämtning från botten 2009 på 95.

Men för 2011 ser det minst sagt annorlunda ut. Antalet affärer har inte rasat med 23% likt 2009. De har rasat 65% till 48 st.

Så hur ser det ut i resten av landet, t ex Stockholm? Är raset i omsättning för villor bara i Helsingborgsområdet? Hos utmärkta Booli kan man tyvärr inte filtrera på datum, utan får räkna antalet affärer för hand. Vi nöjer oss därför med Stockholm. Eftersom antalet affärer är manuellt räknade kan jag räknat fel på någon enstaka affär.

I juni 2010 registrerades det 163 villalagfarter i Stockholms kommun, specifikt enbart villor. I juni 2011 registrerades det 62 st. Det är ett ras i omsättning på 62%.

Detta handlar alltså om affärer påskrivna tidigare under våren. Att jag tittar specifikt på samma månad olika år beror förstås på att vi skall justera för säsongseffekter. Juni ser ut att vara en månad med större omsättning på registrerade lagfarter än maj, se Helsingborg, och är därför ett bättre statistiskt underlag. Datum som faktiskt övertagande av fastigheten skrivs på är det datum som gäller, till stor del den 1:a, 15:e eller 30:e i juni månad.

Tittar vi på bostadsrätter i Stockholm hos Lasse Kongos Bostadstracker så har omsättningen för vecka 23-25 2011 fallit med 83% jämfört med samma veckor år 2010, från 120st till 20st sålda bostadsrätter.

Här handlar det om avslutade auktioner just dessa veckor, inte när tillträde sker. Samtidigt finns det 2306 lägenheter till salu i Stockholm. 20 sålda på tre veckor.

2009 såg vi minst två fastighetsmäklarkonkurser i Göteborg på ca 23% minskad omsättning. Som boende i regionen så är det vad jag minns bäst. Det ena var högprofilsmäklaren M2:s Göteborgsfranchise. Själva varumärket ligger i ett annat bolag (som av en ren slump ägs av en fastighetsgranne till mig, den sympatiske miljardären Lennart Grebelius).

Göteborgsfranchisen hette på den tiden m2 din bostadsmäklare Sverige AB och hade 2008 74 anställda, en omsättning på 72.8 MSEK, skulder på 28.9 MSEK och motsvarande omsättningstillgångar (en balansräkningsgrej som inte spelar så stor roll för er som inte bryr er om bokföring). Anläggningstillgångarna, dvs vad som faktiskt fanns i realiserbart värde i konkursboet, var 3.6 MSEK. En del av omsättningstillgångarna kan förstås varit likvider på bank, och inte bara bokföringsmässigt.

En annan byrå som gick i konkurs var Home Din lokala mäklare Sverige AB (av en annan ren slump har vi köpt hus, sålt lägenhet och sålt hus via den byrån). Bolaget hade 23 anställda, 6.1 MSEK i skulder och 0.9 MSEK i anläggningstillgångar.

Vad man inte ser är t ex hyreskontrakt för lokaler.

Tittar vi på hur det ser ut för kända mäklarbyråer idag så kan vi godtyckligt välja Erik Olsson Fastighetsförmedling Aktiebolag. 2010 hade man en omsättning på 155 MSE och 140 anställda, en minskande mängd anställda jämfört med 174 st 2009 och 189 st 2010. Skulderna för bolaget är över 44 MSEK, men man har åtminstone anläggningstillgångar på 29 MSEK.

Notera att jag inte pekar ut Erik Olsson som konkurskandidat här. Man kan kanske realisera sina anläggningstillgångar om man får problem med skulderna. Och minska personalen ytterligare.

För vad vi får se nu med 83% minskat antal genomförda köp av bostadsrätter och 62-65% minskat antal genomförda köp av villor är att mäklarfirmorna minskar sina bruttointäkter, omsättning, med just detta. I princip betyder det att mäklarfirmorna måste minska sina utgifter med 60-80%, eventuellt mer vid stillastående priser. Värre om priserna också faller, vilket de förstås gör.

Kort sagt sparka mer än hälften av sina anställda mäklare, samt på något sätt komma ur sina hyreskontrakt för lokalerna. I en del fall kommer konkurs vara enda sättet att komma undan hyreskontrakten. Sparka anställda kan man göra, men att bli av med hyrda lokaler kan vara tuffare.

Dessutom är nu sommaren lågsäsong. Antalet genomförda affärer blir ännu färre, samtidigt som man skall hosta upp semesterlön till anställda. Frågan är hur många månader mäklarfirmorna klarar av den här situationen? Jag gissar att massuppsägningarna och konkurserna kommer till hösten. Läget för mäklarbranschen är katastrofalt mycket värre än 2009 sett till antalet avslut av bostadsförsäljningar.

Hösten 2011 kanske blir känd som Stora Mäklardöden. Iaf för de som blir av med jobben.

Samtidigt talar alla om att antalet objekt till salu kommer explodera till hösten. Och till dess har räntorna höjts med ytterligare åtminstone 0.25%. Köparna kommer alltså inte ha mer pengar till bostadslån efter semestern. Frågan blir om inte mäklarna kommer tjata fram prissänkningar hos sina kunder för att alls få objekt sålda och undvika konkurserna, även om provisionen per affär då minskar. Arbetsbelastningen för mäklarkåren kan sticka iväg, samtidigt som antalet mäklare kommer minska. Kvaliteten i arbetet att trissa upp priserna kommer alltså falla.

En räddning är förstås att mäklarna dubblar eller trefaldigar sina arvoden framöver. Ännu fler kommer därmed sälja sina bostäder med förlust när man räknar in kostnaderna. Bland bloggens läsare har redan ca 10% av de som sålt en bostad 2011 gjort det med förlust, före eventuella höjningar av mäklararvodena.

Det enda som kan rädda mäklarkåren nu är en magisk höjning av bostadspriserna till hösten. Det enda halmstrå som finns är sänkta räntor. Men det förutsätter samtidigt lågkonjunktur och stigande arbetslöshet bland bostadsköparna. Och svenska folkets skulder är redan större än de var senast räntorna var lägre än idag, så låneutrymmet, dvs vad folk har lust att låna, inte var de har råd med, är mindre än tidigare oavsett. Engångseffekterna i bostadsbubblan är redan tagna. Bostadskraschen är redan inledd sedan i våras och de fallande priserna kommer nu fortsätta falla.

Det vanligaste man kommer säga till en mäklare framöver, nyutbildad eller erfaren, kommer vara ett urval av “En Big Mac & Co, tack”, “Hej, det var från Kronofogden”, “Kan jag få tala med konkursförvaltaren?” och “Kan jag få en Situation Stockholm?”

I en fallande marknad där det är svårt att få sålt objekt kommer mäklarbyråerna upptäcka att objekt till salu är en kostnad och belastning, inte en potentiell intäkt. Det kan rent av bli så illa att de som vill eller måste sälja sin bostad inte kan hitta någon att hjälpa dem med detta, då mäklarna helt enkelt tackar nej då de inte vill bli belastade med att behöva ta foton, göra annonser etc för ännu fler objekt när de redan sitter på fler osålda objekt än de har tid med. Det behöver inte bli så, men de som fick sålt sin bostad innan pristoppen i vintras kanske skall vara nöjda. Väldigt nöjda.

Tillägg: Återstår att se hur klientmedel i form av betalade handpenningar kommer hanteras vid konkurs. Det blir väl en fordran på mäklarbyrån, där man snällt få stå i kö i storleksordning, samt efter statens fordringar. Även om handpenningen förvaras på konto hos tredje part, så kan det iaf bli omständigt att få tag på sin handpenning via konkursförvaltaren. Klientmedelkontot står rimligtvis på mäklarbyrån, och är som sådan en tillgång i konkursboet. Ni som mot förmodan lyckas sälja er bostad framöver bör se till att omgående få handpenningen från mäklaren, i den mån byråerna håller på dessa för att hantera sitt kassaflöde.