Analys av lägenhetsprisindex för storstäderna

I tidigare inlägg om NASDAQ OMX Valueguard-lägenhetsprisindex kunde vi konstatera att de indikatorer som verkade fungera hyfsat på det mest likvida indexet, dvs hela Sveriges lägenhetsbestånd, var Parabolic SAR följt av MACD.

Jag kommer nedan titta på de enskilda storstadsindexen, dvs för Göteborg, Stockholm och Malmö. Då dessa index baserar sig på lägre volymer än index för hela Sverige blir också osäkerheten i en teknisk analys större och resultaten mindre tillförlitliga.

Värt att notera är att om en dryg vecka bör vi ha en indexuppdatering, och om priserna fortsätter falla så kan detta vara avgörande för att utlösa säljsignaler över samtliga prisindex.

Vi börjar med Göteborg som är ett typsikt exempel på hur lägre omsättning leder till ökad volatilitet i indexutvecklingen och mer svåranalyserat data.

NASDAQ OMX Valueguard Flats Gothenburg – HOXFLATGBG
Parabolic SAR fungerar inget vidare på Göteborg, utan ger omväxlande köp- och säljsignaler. MACD ger åtminstone inte epileptiska signaler, men ger sälj på lägre nivåer än man sedan når återköp.

Allt det kan sammanfattas till att marknaden på Sveriges framsida är svåranalyserad, och omväxlande signaler betyder osäkerhet. Sedan i augusti 2010 har MACD planat ut, vilket i sig är ett tydligt tecken på osäkerhet. Tillsammans med utplanande priser, höjda räntor, bolånetak och klara signaler att folk inte har råd med dagens räntor, så är knappast osäkerheten på uppsidan.

Skulle nog avvakta att köpa en lägenhet i Göteborg idag även om det än så länge inte ser ut att var panik att sälja lägenheten. Fast min åsikt är förstås att den som är högbelånad bör göra det oavsett.

För indexet HOXFLATMCSWE, dvs Flats Medium Cities Sweden ser det ut ungefär likadant som Göteborg, dvs svårt att säga något. Antalet mellanstora städer är många och med vitt skilda fundamenta från norr till söder, vilket gör det rimligt att det inte går att analysera med någon större trovärdighet, så jag utelämnar det indexet.

NASDAQ OMX Valueguard Flats Stockholm – HOXFLATSTO
Stockholmsindex baserar sig förstås på betydligt fler affärer än i Göteborg, och blir mer tillförlitligt. Här fungerar därmed åtminstone PSAR som indikator, med sälj på 154.85 och köp på den lägre nivån 146.38. MACD släpar dock efter för mycket för att ge lika bra resultat som för hela riket.

Vad vi kan se så har priserna planat ut de senaste månaderna, med ett lite större fall i index för april. Men det är inga säljsignaler än. MACD har dock börjat vika, och om indexuppdateringen i maj fortsätter peka nedåt kan MACD faktiskt signalera sälj och det är inte heller osannolikt att även PSAR i så fall säger sälj.

Fundamentala anledningar finns till fallande priser på samma sätt som i Göteborg, förutom tidigare kända bubbelfaktorer som betydligt kraftigare prisutveckling än disponibel inkomst, KPI, BNP osv osv. Andra faktorer är att engångseffekter som slopandet av fastighetsskatt, ROT-avdrag etc redan är tagna. Konjunkturen håller på att toppa. Och vi flyttar hemifrån tidigast i EU i Sverige och har även en boendeyta per person som ligger i topp. Så nog finns det utrymme för standardförsämringar.

NASDAQ OMX Valueguard Flats Malmo – HOXFLATMLM
För Malmö fungerade både PSAR och MACD utmärkt för nedgången 2007 – 2009. MACD var rent av bättre än PSAR.

Fundamenta för Malmö skiljer sig en del från resten av landet då det är en svensk “storstad” där danskar varit starka köpare. Den starka svenska kronkursen under 2010, tillsammans med den punkterade bostadsbubblan i Danmark har dock gjort att marknaden stagnerat sedan 2010. I november 2010 gav MACD en säljsignal på Malmös lägenheter, och PSAR gav sälj i januari, vilket dock följdes av en direkt köpsignal i februari, så jag kallar den första PSAR-signalen för falsk. Men PSAR, de svarta prickarna, ligger alldeles under prisindex nu, och faller priserna i majuppdateringen så kommer PSAR säga sälj igen. Malmöindex har inte heller nått upp till tidigare toppar från 2007 pga de havererade danska priserna, medan man i övriga landet aldrig haft av danskar upptrissade priser.

Man bör defintivt sälja sin lägenhet om man är högbelånad i Malmö, eller om man vill omvandla sin fiktiva förmögenhet i lägenhetsvärde till siffror på ett bankkonto och en skatteskuld istället. I övrigt gäller samma dåliga fundamenta i Malmö som i resten av landet.

En rimlig slutsats är att priserna dyker först och värst i Malmö när väl utförsbacken tar fart på allvar.

Och indexuppdateringen för maj blir mycket intressant, kanske avgörande.

Jag vill hävda att det går utmärkt att generellt köra den här formen av teknisk analys som stöd för fundamentala faktorer. Fundamenta säger att priserna skall ner, TA kan hjälpa oss med timingen för köp- eller säljbeslut. Bostadsmarknaden rör sig relativt lugnt i långa rörelser och några drastiska nyheter som snabbt förändrar läget får man inte. Därmed finns det gott om tid för tekniska indikatorer att ge utslag om skiften i marknadens trender.

Den som har låga skulder i förhållande till marknadsvärde behöver förstås inte oroa sig över annat än att fiktiv nettoförmögenhet kommer minska snabbt framöver. Men den som skall börja sin sk bolånetorskkarriär och arbeta för att betala banktjänstemännens bonusar bör nog fundera på om det idag inte är bättre att betala hyresvärdarnas bonusar. Det innebär åtminstone inte något ekonomiskt risktagande.