Vi fortsätter väl med boendetemat.
Finns det fler anledningar till att amortera än att det behövs utrymme för reparationer och underhåll?
Naturligtvis. Det är nämligen billigare att amortera, även inräknat själva amorteringen. Jag hade tänkt visa siffror på detta, men Life of a Stockman har redan visat detta. Gå nu och läs vad han har att skriva först.
För att sammanfatta: Två par köper var sitt hus för en miljon. Det ena paret, par A, amorterar på 30 år, det andra, par B, på 90 år, vilket enligt Life of a Stockman är normal amorteringtakt nu för tiden. De bor i huset i 40 år, dvs tills de är pensionärer. Ränta 5%
Efter 40 år har par A betalat 1 775 000 SEK till banken och äger nu sitt skuldfria hus.
Efter 40 år har par B betalat 2 567 000 SEK till banken och har en skuld kvar på 566 667 SEK.
Par A, som har amorterar snabbare, har alltså totalt betalat mindre till banken. Det är alltså billigare att amortera, fast de betalat 2778:- SEK varje månad. Om de dessutom fortsätter att spara 935:- SEK varje månad när skulden är borta efter 30 år, så sparar de ihop 112 000:- SEK, om de inte får någon ränta. 935:- SEK är nämligen vad par B amorterar varje månad.
Så vilka får trevligast pension? De som de tio sista åren hade fritt fram att spara pengar, och inte har någon skuld på huset, eller de som inte fått utrymme att spara och har en skuld kvar?
Skilnaden mellan par A och par B är 2 567 000 + 566 667 – 1 775 000 – 112 000 = 1 317 766 SEK.
Nu tänker väl någon, ja, men par B kunde spara till en buffert varje månad istället för att amortera. Låt oss säga att de sparade 2 778 – 935 = 1843 SEK i månaden. Det blir 884 640 SEK. Par A är alltså fortfarande rikare än par B, och utan någon risk i sparandet. För att jämförelsen skall bli korrekt så skall i så fall även par A spara 2778:- i månaden efter de amorterat klart, istället för 935:-, och då har de 333 360:- på banken.
Amortera kanske känns i plånboken till en början, men över tiden kommer man alltså betala mindre till banken än annars. Ju snabbare amortering, desto mindre till banken totalt. Rätt självklart, men det skadar inte att se lite siffror ibland.
18 kommentarer
Men nu bortser du väl ändå från en mycket viktig parameter, nämligen att många kan göra alternativa investeringar för den månatliga amorteringssumman. Hittar man ex. 15% i RE på annat håll är det nog många som stoppar slantarna där istället. Eftersom detta är någon slags scenariots scenario kan vi lika gärna anta att båda paren har möjligheten att göra en sådan investering, men att bara par B faktiskt gör det. Då blir kalkylen att par B var vinnaren. En husinvestering är en alternativ investering bland flera andra och det är därför rimligt att anta att det finns 10-15%-årsavkastande investeringsmöjligheter på många håll. Att isolera investeringen (dvs att bara tala om huset i en värld av investeringsmöjligheter) gör caset klart snedvridet.
Då kan du väl lika gärna anta att de lyckas på 20% eller 30% eller 40% eller vad helst du vill komma fram till i alternativ avkastning.
Det är inte realistiskt att klå den riskfria räntan över tiden, och hur aktiemarknaderna går beror helt på när man började. Du kan t ex inte förvänta dig att man får den avkastning på aktier man fått 1980-2007.
Snarare så kan och bör förstås bägge paren ha ett övrigt sparande, förutom amorteringarna.
Nu vill förstås bankerna säga “amortera inte, sätt pengar i fonder istället”. Då får de dels mer ränta, och dels en massa förvaltningsavgifter. Win-win för banken. Bankens råd går alltid ut på hur banken skall maximera sin profit, och argumentationen man gör är bara för att du som kund skall gå på det.
Kristian..
Det beror nog på vad man anser att en investering är. Personligen anser jag inte att ett boende är en investering utan en kostnad. Framför allt är det ingen investering om du är fullbelånad och inte amorterar. Det är just föreställningen att en bostad alltid säljs med vinst som är farlig. Min erfarenhet är att de som investerar i aktier och andra instrument också är de som inser hur viktigt det är att amortera och inte vara fullbelånad. En flexibilitet mellan att amortera och investera i t.ex aktier beroende på ränteläge och marknadsvärde på hus är inte fel, men det kräver ändock en grundbuffert avseende lån/husvärde, anser jag. Att vara fullbelånad och samtidigt spara i ex aktier är väl inte optimalt avseende risk/reward.
Kristian> Amortering är ingen investeringsform. Det är återbetalning av lån.
Hypotetiskt kan man självfallet ställa investeringar i ex. aktier mot amortering men det är egentligen som att jämföra päron och äpplen.
Som vettig individ bör man inte gå "all in" i amorteringar och leva på en checkkredit lika så bör man inte gå "all in" i vare sig aktier, guld eller frimärken och strunta i att återbetala sina lån.
men det viktiga och vad både jag och Cornucopia pekar på är att det i löpande månadskostnader över tiden är lika dyrt eller billigt att amortera i hög grad som att göra det i låg grad. Men det blir en lite annorlunda periodisering samt att man slipper en restskuld i framtiden om man amorterar mycket. Man sparar en väldigt hög summa på 40år att amortera om man tar hänsyn till restskulden.
Att avstå att amortera skapar således inte extra utrymme att köpa aktier eller andra tillgångar. Det gör det givetvis för stunden men i längden över 30-40 så kommer ändå kostnaderna att vara där.
Sedan bör givetvis amorteringsgraden justeras beroende på omständigheterna. Bra ekonomisk ställning just nu=amortera mycket något sämre tider (man kanske är föräldraledig= =amortera lite mindre. Men över en "livscykel" så bör man nog försöka amortera sin bostad på 20-40år inte långsammare.
Att hitta en alternativ placering som under 40 år ger mycket mer än låneräntan är ju fint. Problemet är att hitta denna utan att dra på sig alltför hög risk.
De som under 2000-talet placerat istället för att amortera kan idag inte vara speciellt belåtna.
Det handlar om risk och personligen vill jag köra mitt boende så riskfritt som möjligt.
Med erfarenhet från IT-svängen, så hade jag kollegor som köpte hus 1998-99 och som inte amorterade alls, utan köpt IT-fonder istället. Så gick det som det gick.
Någon minskning av skulden blev det inte, bara förlustavdrag, men de gjorde iaf ingen dålig affär. Det gick att köpa hus med sjötomt för 1.5 miljoner på den tiden. I Göteborgsområdet.
Ingen dålig affär, men den hade varit bättre om de amorterat istället för att fondslösat.
Och de som försökte sig på samma knep från 2003 och framåt ligger också med förlust. Generellt. Fast betydligt dyrare bostad och större skulder.
När paren kom till pensionsåldern kanske par B hade kört finare bilar, haft motorcykel eller båt. Möjligen hade de rest under sin livstid och sade sig inte vara villiga att byta bort sina upplevelser mot något annat. På frågan om att deras grannar (A) hade 1 miljon mer än dom på kontot skrattade de bara åt och påminde om att ju mer pengar du har när du hamnar på ”hemmet” ju mer tar kommunen från dig i avgift.
Det kan också vara så att par B måste dränera om huset efter 12 år och bostadspriserna har rasat 35%. De får inga lån och måste sälja med 300-400`kronor i förlust. Kanske sitter de på hemmet och säger lite bittert “Vi kanske skulle ha struntat i Thailandsresan och fått bo kvar i huset istf 2:an i yttre-ytterförorten.” Dvs utfallet vet ingen om, men det gäller att vara medveten om riskerna och minimera dom.
Men poängen är att från ungefär 15 år in i par A:s amorterande så har de betalat mindre till banken än par B.
Så de sista 25 åren innan pensionen, dvs åldern 40-65 så har par A haft mer pengar att förverkliga sina drömmar med än par B. Då var barnen också stora nog att de antingen kunde lämnas hemma hos mormor i 21 dagar medan A resten Australien runt, eller för den delen följa med och själva åka skidor i alperna.
Och om den ena parten i par A dog i cancer i förtid vid 58 års ålder, så behövde inte makan/maken gå från hus och hem, som vid det laget var färdigamorterat.
Var sjätte man och var elfte kvinna dör innan 65. Tänker man på efterlevande så är det bra att ha amorterat av huset.
Anonym> Jag har lite svårt att se att det skulle skilja så mycket i respektive familjs välstånd.
i mitt räknaexempel så amorterade det na paret rakt på 30år, det andra rakt på 90år.
Deras skilland i amortering skiljer sig såldes 1800kr i månaden. Dessa pengar kan knappast utgöra någon enorm skillnad i välstånd med porshar på garageuppfarten.
Men efter ett antal år så skiljer det det mer.
Det är bara de första åren som man kan "leva godare" på att inte amortera sedan blir månadskostnaden succesivt högre för paret som INTE amorterat.
Ett lån på 1Mkr som bara amorteras med 925kr i måanden och där driftskostnaderna är 3000kr i månaden och ökar med 2% om året.
Där minskar dina månadskostnader ALDRIG om man amorterar på 90år. Då driftskostandsökningen är högre än räntan på amorterat belopp.!
Den som amorterar på 30år får med tiden ett billigare boende både realt och nominellt.
… och gäller det bostadsrätt, Cristoffer, så kan det mkt väl hända att driftskostanden (=avgiften till föreningen) stiger med mer än 2% om året.
Cornucopia> Det är nog rimligt då br-föreningar knappt amorterar det är ju trevligare lägre avgift så dte är lättare att sälja bostaden till näste ägare 🙂
Citat: "När paren kom till pensionsåldern kanske par B hade kört finare bilar, haft motorcykel eller båt."
Om vi tar den billigare månadskostanden som blir genom att amortera på 90år istället för 30år så börjar denna skillnad på 1800kr i månaden och skillnaden blir med åren mindre varje månad (mer ränta) fram till ca. 20år in på boendet. Om detta "överskott" sparas på ett bankonto med 3% ränta så blir "överskotten" så enormt stort som 303 000kr (om man inte förbrukar dem på vägen förstås). Så det kanske blir en båt, efer 20 år i "guldkant"
Om man istället sparat i en aktieportfölj som avkastat 7% o mman därigenom gjort en ren vinst mot att amortera så blir aktieportföljen efter 20 år ca. halv mille (ingen skatt räknad) men den kan nog komma väl tillpass iom att man skall betala högre kostnader i 20 år framåt….
Mao det är INTE frånvarobn av amortering som gör dig rik…Man blir inte heller rik av amortering givetvis. Amortering är återbetalning av lån
Hej Cornu,
Har länge läst det skrivit i olika sammanhang, då jag finner det intressant, kunnigt och en bra motvikt mot de vanliga vindflöjelåsikterna i t.ex. affärspress.
Nå: din grundinställning förvånar mig.
Jag vet att du pratat om att man ska investera i egendom och annat vid sidan av aktier.
Men ändå: jag har svårt att förstå varför du lägger så mycket tid på aktiemarknaden när du inte tror att man ens, uthålligt, kan slå den riskfria räntan.
Det är fantastiskt pessimistiskt.
Historiskt sett vet jag inte vad du får det antagandet ifrån?
Eller tänker du att det gick att slå riskfri ränta förut, men att tiderna nu förändrats så att det inte längre är realistiskt?
Förklara gärna hur du menar!
Jag kanske missförstår dig?
Vänl Hälsn /Niklas
Det är fortfarande så att man inte behöver se bostadslånet som ett lån anser jag.
Om man jämför en hyresrätt med en biostadsrätt istället då ?
Dvs: Vi kollar på kostnaden för ditt boende och lite andra aspekter.
Nu har vi en hyresreglering i landet, så man får till att börja med titta på bostäder som inte ligger i riktigt attraktiva områden eftersom dom sponsras av dom som bor lite längre ut. Någonstans mittemellan torde jämförelsen funka dock.
En hyresrätt 4a utanför stockholms innerstad kostar säg 7800 kr/månaden.
En bostadrätt 4a, ungeför lika stor, kostar i inköp ca 1.7 miljoner och ca 3400 kr/mån.
5% ränta på lånet (räkna med 80%) ger ca 5600 kr/mån – dvs totalt 9000 kr/mån.
Så då får man, om man inte amorterar, betala ungefär 1200 kr/mån mer – men kan å andra sidan (och måste å tredje sidan) bygga om och hålla fräscht samt påverka huset i föreningen (jämför med hyresrätten där man har en mindre påverkandegrad i de flesta fall).
Om man amorterar så minskar risken för att lånet > värdet (lite beroende på i vilket läge man köpte, konjuktursvängningar osv osv) samt att man minskar sin kostnad hela tiden.
Inget snack om att amorteringar är bra för aztt minska kostnaden. det är troligen för medelsvensson rätt svårt att slå räntekostnadsminskningen med investeringar av ett sparkaptial också. Men däremot är det inte automatiskt förkastligt att inte amortera med ovanstående resonemang…
Som pensionär – well precis som med hyresrätten så får man byta ned sig. Planerar man pensionen så kan man dessutom se till att sälja i ett mer gynnsamt läge – och kan då välja att ta ut ev överskott (på lång sikt – 10-20 år så har historiskt bostadspriserna alltid gått upp !) och leta hyresrätt, eller köpa en mindre bostadsrätt för att få ned kostnaden.
Så amorterar man så får man ned den totala kostnaden för boendet, men minskar sitt fria kapital (man binder det i huset/lgh). Man måste dessutom se till så att man har koll på värdeminskningar/bankens fodringar och antingen ha en buffert eller amortera av så att belåningsgraden minskar – men att generellt se till så att man heläger sin bostad efter 20år tycker jag faktiskt verkar lite "gammaldags" – om än kanske skönt !? 🙂
/K
Klas, se gårdagens (?) inlägg om underhållskostnader också, blir väl åtminstone 700:- i månaden utöver dina 9200:-.
@Conucopia: Det har du förvisso rätt i. Men i hyresrättsfallet är detta inbakat i hyran, och innebär också att hyran komemr att höjas. I vissa fall är det små höjningar regelbundet. I andra fall större “klumpar” (sådana som man brukar få läsa om i tidningen). I vissa fall nästan inget alls- men då brukar också lägenheterna vara i skick därefter.
En Brf avgift kan också höjas, eller sänkas. Så egentligen är exemepel väldigt svåra – men om man antar ngt slags medelvärde så borde kanske ca 700:- läggas på både hyra och kostnad i mitt exempel ?
Jag missade ditt anrda inlägg – läser igenom det och kommenterar där istället då 🙂
/K
Cornu:
Inlägget är gammalt men jag försöker ändå. Det finns riskfria sparalternativ som ger 1-2 %-enheter mer ränta än bostadslånet. Varför då inte spara istället för att amortera? Den likviditet som sparandet ger borde även innebära större frihet och säkerhet.